- житлово-будівельні кооперативи;
- договори підряду.
Якщо останні два способи в списку широко відомі, то перші є відносно новими на
українському ринку. Найбільш надійним з погляду законодавчих гарантій і регулювання, є
придбання житла шляхом укладення договору про участь у фонді фінансування будівництва.
Самі фонди фінансування будівництва не є новиною, оскільки їх діяльність була
налагоджена ще з 2003 року, а одержаний управителями досвід був втілений в удосконаленні
законодавчої бази діяльності цього механізму і ухваленням Закону України "Про внесення
змін до деяких законодавчих актів України" №3201. Внесені законом зміни дозволили
будівельним компаніям і інвесторам організувати свої відносини і гарантувати виконання
взаємних зобов'язань.
Щодо інших згаданих вище схем, то вони не настільки збалансовані і врегульовані як
фонди фінансування будівництва. Випуск облігацій може бути використаний забудовниками
як напряму (випуск-продаж), так і з використанням інститутів сумісного інвестування. Якщо
пропонується придбати облігації з метою інвестування квартири, потрібно бути особливо
уважним і приділити час аналізу взаємостосунків емітента облігацій (тобто того
підприємства, яке випускає облігації) і безпосередньо забудовника. Зареєструвати випуск і
реалізувати облігації у принципі може будь-яка юридична особа, що не має відношення, ні
до земельної ділянки, ні до будівництва будівлі, обмежень і контролю в цій сфері практично
немає. Тому і механізм інвестування з використанням облігацій постійно знаходиться в зоні
ризику і залежить від сумлінності забудовника [6, с. 13].
Житлово-будівельні кооперативи не приживаються на ринку з однієї простої причини:
забудовник не зможе повернути вкладені в розвиток проекту засоби (виділення ділянки,
замовлення проекту, узгоджувальні процедури), а ризик браку коштів на будівництво несуть
члени кооперативу, і гарантій, щодо вкладених засобів не вистачить. Тому легендарні ЖСК
можуть використовуватися на практиці лише крупними підприємствами, які забезпечують
житлом своїх працівників або ж забудовниками котеджних городків, в яких кожен член
кооперативу будує або замовляє будівництво свого житла.
Елементарні договори підряду можуть бути використані хіба що при будівництві
приватного будинку (котеджу). Хоча ці договори і є легітимними з погляду чинного
законодавства, проте представити на практиці їх реалізацію при будівництві
багатоквартирного будинку дуже складно. Адже інвестори часто не є фахівцями в
будівельній галузі, а відповідно їх контроль над будівництвом важко виконується, а ось
документацію при цьому забудовник повинен буде оформляти. Наприклад, забудовнику
потрібно буде готувати акти виконаних робіт, підписувати їх у інвесторів. Особливо складно
представити підписання договору підряду з інвестором квартири, яка вже побудована.
Винахідливі будівельні компанії можуть запропонувати ще ряд способів інвестування,
наприклад, договори доручення (комісії), поступки, опціони і т.д. Проте ці методи отримання
37
Наука й економіка, 2008 р., № 3 (11)
засобів знаходяться на межі допустимого, а то і переступають її. В даному випадку закон
прямо обмежує їх використовування і, щоб зберегти свої інвестиції в найнадійнішу сферу
фінансування варто задуматися і оцінити ризики перед капіталовкладенням. За будь-яких
обставин найнадійнішим є передача засобів забудовнику через банківську установу.
Отже, на підставі вищеописаного можна спрогнозувати, що через афери, що потрясли
будівельний ринок, залучення засобів в житлове будівництво буде обмежене і найбільш
використовуваними і головне легітимними способами буде і є залучення засобів через фонд
фінансування будівництва або ж шляхом випуску облігацій. На цих двох основних способах
і зупинимося з метою їх детальнішого аналізу [4, с. 17].
Інвестування в будівництво шляхом випуску облігацій.
Даний спосіб інвестування відомий нашим громадянам ще з радянських часів. Суть
системи залучення грошей полягає у випуску юридичною особою цільових облігацій, при
цьому базовою одиницею по облігаціях можуть виступати, як квадратні метри житла, так і
квартира в цілому. Облігації, випущені під квадратні метри житла, реалізуються
досвідченими Забудовниками лише лотами, в яких кількість квадратних метрів відповідає
площі окремої квартири. Оскільки при реалізації квартир в житловому будинку
встановлюються, як правило, різні вартості квадратного метра житла, коефіцієнти
комфортності, поверховості і т.д., облігації випускаються серіями. Основний аргумент
супротивників облігаційної схеми - це можливість покупця придбати лише частину
облігацій, якої не вистачить для отримання окремої квартири. На практиці забудовники
обходять цю проблему за допомогою продажу лотами їм і покладанням на покупця обов'язку
викупити весь лот. Відзначимо, що в цьому випадку вся система працює нормально лише за
умови сумлінності учасників процесу. При виникненні суперечок всі білі плями можуть бути
використані будь-якою стороною. Особам що все ж таки ризикнули придбати житло за
допомогою придбання облігації варто ознайомитися з інформацією про випуск, а також
порівняти ту ціну, яка вказана безпосередньо в договорі з номінальною вартістю облігацій.
Адже квартира передаватиметься забудовником інвестору у власність за номінальною
вартістю облігації, а різниця, що виникла використовується посередниками. Дуже важливий
момент - це визначення емітента облігацій, який повинен підтвердити своє право на ті
квадратні метри, які він, по суті, зобов'язується обміняти на облігації. Уважному інвестору
слід вивчити документи, підтверджуючі право забудови ділянки (перш за все, договір оренди
земельної ділянки для забудови), повноваження учасників будівництва і схеми реалізації
облігацій. Суттєвим є те, що використання інших видів цінних паперів, окрім безпроцентних
(цільових) облігацій, з метою залучення засобів в будівництво житла, може бути визнано
незаконним, а відповідно участь в такого роду схемах несе великі ризики. Вказане
обмеження, звичайно ж, не розповсюджується на сертифікати фондів операцій з
нерухомістю.
Слід відмітити, що для випуску і реалізації облігацій, діюче законодавство не
передбачає жорсткого контролю і необхідності отримання ліцензій. Державні органи лише
реєструють випуск і не зобов'язані перевіряти інформацію, що стосується безпосередньо
будівництва об'єкту, дозвільної документації на будівництво і інше. При подальших
перепродажах облігацій необхідно скористатися послугами професійного торговця цінними
паперами, який має відповідну ліцензію. Проте торговці цінними паперами лише
посередники і не несуть відповідальності за виконання зобов'язань перед інвесторами.
За останні два роки, схема з використанням випуску цільових облігацій стала однією з
найцікавіших форм роботи з будівельними фінансами. Тому, що схема дозволяє вивести
фінансові потоки з реального виробництва в сферу цінних паперів і одержати повністю
гнучку систему управління фінансуванням і оподаткуванням [7, c. 34].
Отже, резюмуємо конкретніше, що ми одержуємо:
- законна схема залучення фінансування для будівництва;
- можливість оптимізації оподаткування;
- повноцінний заставний інструмент;
38
Наука й економіка, 2008 р., № 3 (11)
- найбезпечніша для покупців схема покупки недобудованого житла на первинному
ринку;
- низька вартість схеми.
Законна схема залучення фінансування для будівництва. На сьогодні в арсеналі
будівників є достатньо багато схем залучення фінансування від фізичних осіб, але реально
повністю законних їх три: фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з
нерухомістю (ФОН) і схеми з цінними паперами (облігації, опціони).
Можливість оптимізації оподаткування. Використання облігаційної схеми дозволяє
мінімізувати оподаткування і зробити можливим відстрочення сплати податків на тривалий
період, що дозволить не відволікати оборотні кошти з будівництва. Тобто:
- дохід від первинного розміщення облігацій у розмірі номінальної вартості не
оподатковується, оскільки, по суті, є одержаним поворотним кредитом;
- дохід, що становить різницю, між вартістю продажу при первинному розміщенні
облігацій і їх номінальною вартістю (курсова різниця), є емісійним доходом і
оподатковується на прибуток на загальних підставах;
- дохід, що становить різницю, між ціною покупки і ціною продажу облігації на
вторинному ринку, є прибутком і оподатковується на прибуток на загальних підставах;
- дохід, одержаний від розміщення або реалізації облігацій, не обкладається ПДВ;
- погашення облігацій відбувається за номінальною вартістю, таким чином, товар по
цільових облігаціях передається інвестору за номінальною вартістю облігацій;
- венчурний фонд (далі по тексту ВФ) не сплачує податків до моменту виплати доходів
своїм учасникам.
Серед покупців квартир значну частину складають клієнти, що беруть для цього
кредити в банках. Але не у всіх, хто має нагоду розрахуватися по кредиту, є можливість
запропонувати банку заставу. Крім того, у світлі останніх подій з шахрайствами на ринку
первинного житла, не багато хто бажає віддати житло, що є у них в заставу. Повноцінний
заставний інструмент, яким є цільова облігація, дозволить значно розширити круг покупців,
одержуючих можливість купити житло за кредитні засоби, заставою при отриманні яких
будуть облігації, що купуються. З цільовими облігаціями працюють багато банків, достатньо
буде вказати таких гігантів як Райффайзен Банк Аваль і Укрсоцбанк. Поточні схеми
кредитування, дозволяють Покупцям квартир у будь-який момент перекредитовуватися в
іншому банку, що дозволить після отримання квартири перейти в будь-який інший банк, що
не працює з облігаціями, але з якоїсь причини цікавий Покупцю [6, с. 18].
Найбезпечніша для покупців схема покупки недобудованого житла на первинному
ринку.
- реєстрація емісії, припускає здійснення ГКЦБФР моніторингу можливості виконання
емітентом своїх зобов'язань, зараз це виражено у вимогах до емітентів за поданням
стандартного пакету дозвільної, встановлює право і проектної документації по цільовому
об'єкту, а з моменту вступу у силу нового положення про випуск облігацій, в
щоквартальному моніторингу стану будівельних проектів і фінансового положення
емітентів;
- проспект емісії, зареєстрований ГКЦБФР, є по суті публічною офертою, умови якої
залишаються незмінними, що дає повну стабільність і прозорість умов співпраці з продавцем
житла;
- проспект емісії дозволяє покупцю одержати достатню інформацію про можливість
будівельною компанією виконати свої зобов'язання по добудові будинку;
- покупець, що використовує кредити банків під заставу облігацій, перекладає
практично весь ризик на банк і тому в схему вступає ще один «гарант» - БАНК, на користь
якого якісна перевірка емітента. Тому, можна упевнено констатувати, що якщо з емітентом
працює серйозний банк, то емітенту можна довіряти.
- у емітента немає можливості продажу одного і того ж об'єкту більше одного разу.
Низька вартість схеми. Вартість емісії облігацій можемо розрахувати, використовуючи
39
Наука й економіка, 2008 р., № 3 (11)
емісійний калькулятор. Середня вартість випуску облігацій емітентом складає 0,4% від
номіналу і тим менша, чим більше номінал емісії. Вартість використання в схемі
стороннього ВФ складає 1,5 – 3% від різниці між ціною реалізації облігацій на ВФ і з ВФ.
Таким чином, вартість всієї схеми, що дозволяє законно привернути фінансування,
розширити круг покупців за рахунок банківського кредитування і мінімізувати
оподаткування складає в середньому менше 1% від вартості будівництва, що є однозначно
дешевим варіантом в порівнянні з багатьма іншими варіантами, які можуть запропонувати
вище перелічені вигоди [5, с. 4].
Фонди фінансування будівництва. Схема залучення інвестицій у будівництво з
використанням фондів фінансування житла введена з метою організації і контролю
залучення і використання засобів. Основним нормативним актом, регулюючим діяльність
Фондів фінансування будівництва, а скорочено ФФБ, є Закон України "Про фінансово-
кредитні механізми і управління майном при будівництві житла і операціях з нерухомістю"
від 19 червня 2003 року №978-IV. Даний Закон регулюють всю процедуру діяльності ФФБ -
від залучення засобів до передачі об'єкту власнику. Суть діяльності ФФБ полягає у тому, що
для фінансування будівництва відкривається фонд, який, по суті, є банківським рахунком.
Управляє цим фондом фінансова установа, яка обов'язково повинна бути внесене в реєстр
фінансових установ і, мати відповідну ліцензію на управління фондами, одержану в
Державній комісії по регулюванню ринків фінансових послуг України, також управителем
може виступати банк.
Законодавець ввів жорсткі обмеження для компаній, охочих одержати ліцензію на
управління ФФБ, висуваються жорсткі вимоги до:
- статутного фонду (не менше трьох мільйонів гривень - повинні вноситься виключно
грошима);
- персоналу (повинні мати відповідну освіту і підготовку);
- внутрішніх документів (надання послуг чітко регламентується);
- системи звітності (регулярно подається звітність про діяльність);
- залучення засобів (розмір засобів одержаних в управління обмежується відповідними
нормативами).
Як бачимо, з перерахованих вимог, залучення засобів через ФФБ може здійснюватися
лише середніми і крупними забудовниками, які мають відповідні ресурси і персонал.
Дрібним забудовникам, які не можуть надати інвесторам гарантії виконання своїх
зобов'язань і забезпечити цільове використовування вилучених коштів, ФФБ не вигідний.
Згаданий Закон не допускає створення ФФБ компаніями, які не мають відповідної ліцензії на
залучення засобів, а також тими, які не мають необхідних документів на забудову ділянки і
будівництво об'єкту. Фінансові компанії, що здійснюють управління фондами, не можуть
надавати інші фінансові послуги і на практиці, - це є винятковим видом їх діяльності. Також
Законом передбачені додаткові гарантії виконання зобов'язань забудовником, а саме:
- обов'язкове страхування об'єкту будівництва, що дозволить одержати інвесторам
компенсацію;
- обов'язкова передача прав на об'єкт будівництва або самого об'єкту незавершеного
будівництва в заставу, з відповідним нотаріальним завіренням даного договору;
- обов'язкове укладення договору доручення і поступки забудовником прав на об'єкт
будівництва при порушенні зобов'язань забудовником, даний договір укладається вже при
створенні ФФБ і при допущенні забудовником порушення своїх зобов'язань набуває
чинності;
- обов'язкове створення резервного фонду у розмірі 10% залучених в управління
засобів;
- оформлення права власності на осіб, що передали грошові кошти в управління
(довірителів) з метою отримання житла здійснюється забудовником, який передає їм всі
підтверджуючі право власності документи;
Як бачимо, на практиці діяльність ФФБ чітко регулюється, при цьому законодавство
40
Наука й економіка, 2008 р., № 3 (11)
обмежує використовування засобів фінансовими компаніями в інших цілях, гроші
витрачаються тільки на заходи пов'язані з будівництвом об'єкту [7, с. 34].
Основними документами, регулюючим діяльність ФФБ, є договір про участь у ФФБ і
Правила ФФБ. Дані документи чітко регулюють всі питання, пов'язані з діяльністю ФФБ. Всі
основні документи і договори, пов'язані із створенням і діяльністю ФФБ, передаються і
аналізуються Державною комісією по регулюванню ринку фінансових послуг України. Облік
укладених договорів і залучених засобів ведеться управителем - фінансовою компанією, яка
регулярно звітує з цих питань в згадану комісію. Виходячи з усіх вказаних заходів -
подвійний продаж квартир в рамках ФФБ неможливий, чого, на жаль, не можна відзначити в
інших способах інвестування.
Довірителю ФФБ після внесення засобів видається Свідоцтво, яке засвідчує його право
на об'єкт інвестування.
Порядок відкриття фондові фінансування будівництва (ФФБ)
1. Розробка і затвердження правил залучення засобів під будівництво.
Правила регламентують порядок взаємодії забудовника, фінансової установи (ФУ) і
довірителів. Встановлюється порядок, умови, особливості й обмеження керування ФФБ і
регулюються інші умови функціонування ФФБ.
Правила є публічною пропозицією (офертою) для вступу у ФФБ і участі в ньому
Довірителів на підставі визнання цих Правил.
Правила є обов'язковими для виконання всіма суб'єктами системи фінансово-кредитних
механізмів будівництва житла й іншої нерухомості, спорудження якої здійснюється за
рахунок ФФБ.
2. Твердження типового договору про участь у ФФБ.
Договір повинен містити наступні обов'язкові реквізити:
1. Предмет договору;
2. Права та обов'язки сторін;
3. Дії договору. Припинення керування майном і виконання умов договору;
4. Інші умови.
Саме правила залучення засобів, і типовий договір визначають основу взаємодії всіх
учасників. Тому на заключному етапі реєстрації цьому аспектові приділяється особлива
увага. Адже після визнання довірителями правил і підписання договору Фінансова Установа
не має права вносити зміни і доповнення до правил без одержання згоди всіх довірителів [1].
Процес фінансування будівництва складається з таких етапів:
1) фінансові установи (наприклад, банки), які відповідно до вимог Закону можуть бути
управителями, створюють ФФБ. Метою створення ФФБ є отримання його довірителями
(учасниками системи) у власність житла. При цьому ніякі суб'єкти системи не мають права
втручатися в діяльність фінансових установ-управителів
2) між зацікавленою особою (довірителем) і керівником ФФБ полягає договір про
участь у ФФБ, згідно якому зацікавлена особа передає в довірче управління управителю
грошові кошти (інвестиції) на придбання житла. При укладенні договору про участь у ФФБ
довіритель вибирає конкретний об'єкт інвестування (квартиру або приміщення соціально-
побутового призначення) з переліку об'єктів інвестування, наданого керівником, який не
закріплений за іншими довірителями. Гарантією виконання зобов'язань (передачі
побудованого об'єкту забудовником управителю) є встановлення іпотеки об'єкту, що
будується, і укладення договору поступки майнових прав на нерухомість з відкладеними
умовами;
3) управитель укладає із забудовником угоду, відповідно до якого забудовник
зобов'язується побудувати об'єкт за рахунок грошових коштів ФФБ, ввести його в
експлуатацію і передати об'єкт інвестування довірителям цього фонду у встановлені в угоді
терміни. На користь довірителів керівник здійснює контроль за цільовим використовуванням
забудовником грошових коштів, направлених на фінансування будівництва. При цьому
споруджуваний об'єкт до закінчення будівництва є довірчою власністю;
41
Наука й економіка, 2008 р., № 3 (11)
4) після введення об'єкту будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє
про це керівника, і кожний з довірителів одержує у власність наперед обумовлену частину
цього об'єкту. Оформлення права власності на житлі здійснюється забудовником своїми
силами і за свій рахунок. Крім того, він зобов'язаний не пізніше за шість місяців з дня
введення об'єкту будівництва в експлуатацію передати цей об'єкт об'єднанню співвласників
або власнику, або експлуатуючій організації разом з необхідною технічною
документацією[4, c. 11].
Таким чином, укладати договори інвестування в будівництво житла фізичні і юридичні
особи можуть тільки з керівником ФФБ, яким може бути фінансова установа. До того ж,
керівник і забудовник не можуть бути однією особою, оскільки відповідно до Закону про
фінансово-кредитні механізми для отримання статусу забудовника необхідна наявність
укладеного договору з керівником, а одна особа не може виступати і однією і другою
стороною за договором.
