На дату оценки полная восстановительная стоимость зданий бу дет отличаться от их рыночной стоимости на эту же дату. Основная причина — потеря стоимости под влиянием различных факторов, вызывающих старение объекта недвижимости. Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответстви ем функциональных характеристик современным представлениям рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционирова ния объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно. Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Ве личина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восста новительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспро изводства, либо как стоимость замещения. Затратный подход рас сматривает полную восстановительную стоимость оцениваемых зда ний исходя из предположения, что они новые. Поэтому оценив величину общего накопленного износа для зданий, оценщики вычи тают ее из показателя полной восстановительной стоимости и полу чают в результате остаточную стоимость здания. Оценочный износ отражает реакцию рынка на те или иные харак теристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки. Износ строений возникает под воздействием трех основных причин, кото рые могут проявляться как комплексно, так и изолировано. В оценке выделяют следующие причины потери стоимости зданий: ! физический износ, ! функциональное старение, ! внешнее (экономическое) старение. Задача оценщика – идентифицировать восприятие рынком сто имостного влияния амортизации на итоговую рыночную стоимость строений. Физический износ — это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого. Функциональное старение представляет потерю стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик тре бованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнес 315
ти конструктивные элементы здания, строительные материалы, ди зайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, сле довательно, ценность здания. Внешнее (экономическое) старение представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрица тельного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объ екту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате из менения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды. Таким образом, локальная закреплен ность объекта обуславливает существование внешних причин, кото рые не могут контролироваться собственником недвижимости, арен додателем или арендатором. Практически все виды износа можно наблюдать даже на только что построенных зданиях, даже тех, которые отвечают наиболее эффек тивному использованию земельного участка. Это связано с тем, что в ходе проведения строительных работ могут быть допущены опреде ленные просчеты и отступления от первоначального проекта. Кроме того, в силу длительности периода проектирования и больших сроков строительства даже самые современные проекты к моменту ввода объ екта в эксплуатацию могут иметь функциональное несоответствие. Износ влияет на стоимость недвижимости в определенных преде лах, диктуемых рынком. Поэтому для некоторых старых зданий воз можна парадоксальная ситуация: снижение стоимости в результате физического износа может компенсироваться превышением спроса над существующим предложением, либо за счет исторической или архитектурной ценности зданий. Для расчета износа и полной восстановительной стоимости зда ний оценщик должен использовать одну и ту же основу. Стоимость воспроизводства здания — это стоимость воссоздания точной копии оцениваемого здания по таким параметрам как про ект, строительные материалы и технология. Стоимость замещения здания — это стоимость воссоздания здания сопоставимой с оцени ваемым объектом полезности. В таком случае используются стро ительный проект, материалы и технологии, которые в настоящее время доминируют на строительном рынке. Совершенно очевидно, что стоимость замещения будет содержать больше элементов, подле жащих функциональному старению, чем воспроизводственная сто имость, что потребует соответствующей корректировки. Следует подчеркнуть существующее различие между терминами «амортизация», используемой в бухгалтерском учете, и «износом», 316
применяемым в оценочной деятельности. В бухгалтерском учете под амортизацией понимают способ бухгалтерского возмещения перво начальной или восстановительной стоимости основных средств в те чение всего срока их полезного использования. В отличие от амортизации, используемой в оценке и определяе мой с учетом влияния рыночных факторов, бухгалтерская амортиза ция подчиняется действующим способам и нормам начисления. В оценке износ строений непосредственно связан с их возрастом и сроком эксплуатации, как всего здания, так и его отдельных конст руктивных элементов, поскольку он происходит в течение срока экс плуатации здания или его элемента. Теоретически в течение срока эксплуатации здание или его компонент должны потерять всю свою стоимость, поэтому при расчете амортизации достигнутые на дату оценки возраст и срок эксплуатации используются для расчета об щего износа строений или составляющих его компонентов. При расчете общего износа оценщики используют следующие понятия: Срок экономической службы — это период времени, в течение ко торого здание имеет стоимость и, следовательно, увеличивает сто имость недвижимости. Данный срок охватывает период от построй ки до того момента, когда строение перестанет вносить экономиче ский вклад в стоимость объекта. Этот период обычно меньше срока физического существования здания. Для оценки срока экономиче ской службы необходимо изучить типичные сроки экономической службы аналогичных зданий, проданных недавно по рыночной стои мости. Срок экономической службы формируется под влиянием ряда факторов, таких как: ! физические факторы: темпы износа физических компонентов здания с учетом качества строительных работ, назначения объ екта, климатических условий; ! функциональные факторы: темпы совершенствования стро ительных и энергосберегающих технологий, изменение архи тектурных предпочтений, эффективность строительных проек тов; ! внешние или экономические факторы: краткосрочная и долго срочная динамика спроса и предложения, жизненный цикл ре гиона и конкретной территории, приемлемые условия финан сирования. 317
Срок полезной службы — это период времени, в течение которого физические элементы строений могут функционировать. Следует подчеркнуть, что некоторые компоненты строений могут иметь до статочно длительный срок службы, существенно превышающий срок полезной службы всего здания. Элементы здания можно поделить на два типа. К первому относят так называемые элементы длительного пользования, срок полезной службы которых не меньше срока экономической службы здания. К ним относят стены, фундамент, подземные коммуникации и др. Вто рой вид включает коротко живущие элементы, срок полезной служ бы которых меньше срока экономической службы здания, напри мер, кондиционеры, кровля, внутренняя отделка и др. Разграниче ние элементов на долго и коротко живущие позволяет избежать двойного счета при оценке износа методов разбивки. Остаточный срок экономической службы — это определяемый оценщиком период, в течение которого строения будут после даты оценки вносить вклад в стоимость объекта собственности. Остаточ ный срок экономической службы охватывает период времени от да ты оценки до окончания экономической службы. Если наиболее эф фективный вид использования объекта не изменяется, остаточный срок экономической службы здания не превышает общего срока экономической службы, но иногда может совпадать с ним. Остаточный срок полезной службы — это определяемый оценщи ком период времени от фактического возраста здания до конца его общего срока полезной службы. Остаточный срок полезной службы долгоживущего элемента совпадает с остаточным сроком экономи ческой службы или превышает его. Фактический возраст — это число лет, прошедших с момента вво да здания в эксплуатацию до даты оценки. Фактический возраст при оценке износа является исходной точкой отсчета для определения действительного возраста, кроме того он необходим для расчета фи зического износа долго и коротко живущих компонентов здания. Действительный возраст — это возраст, соответствующий факти ческому состоянию и полезности оцениваемого здания. Аналогич ные постройки, введенные в эксплуатацию в одно и тоже время, бу дут иметь при одинаковом способе начисления равную бухгалтер скую амортизацию, однако в силу внутренних и внешних факторов они могут получить различный оценочный износ. Действительный возраст и остаточный срок экономической службы в сумме составляют общий срок экономической службы. 318
Разница между общим сроком экономической службы и действи тельным возрастом здания дает остаточный срок экономической службы. Данная взаимосвязь позволяет использовать информацию по аналогичным зданиям для оценки каждого из вышеперечислен ных понятий. Величина износа должна отражать реакцию информированного и разумного покупателя, а также рынка на состояние и качество зда ния. Основной целью идентификации износа является выявление видов износа, признаваемых рынком, и их соотношения в общей по тере стоимости. Существующие методы расчета износа можно применять для ре шения прямых и конкретных задач, а также для косвенных расчетов при проверке обоснованности других методов. Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета износа: 1) Метод рыночной выборки; 2) Метод срока службы; 3) Метод разбивки. Первые два метода применяют главным образом для определения общей суммы износа. Метод разбивки используют для распределе ния известной суммы общего износа между физическим, функци ональным и внешним старением. 1. Метод рыночной выборки. В данном методе используются ры ночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать об щую величину износа по всем возможным причинам, определить об щий срок экономической службы, а также размер внешнего (эконо мического) старения. Метод рыночной выборки предполагает последовательное прове дение оценщиком следующих этапов: 1 этап. Отбор и идентификация сделок с сопоставимыми объек тами недвижимости, имеющими сходный с оцениваемым объектом уровень износа. Сделки должны удовлетворять двум основным усло виям. Во первых, совершаться на дату, близкую к дате оценки, и, во вторых, принадлежать к рынку оцениваемого объекта. 2 этап. Расчет и внесение необходимых поправок в сопоставимые продажи на выявленные различия, включая переданные имущест венные права, финансирование и условия сделки. Если оценщик мо жет определить стоимость отложенного ремонта и функционального старения, на эту сумму необходимо скорректировать цену продажи, 319
так как в данном случае износ не будет включать восстановимые компоненты. 3 этап. Расчет остаточной стоимости схожих зданий как разницы между ценой каждого сопоставимого объекта и стоимостью земли. 4 этап. Расчет полной восстановительной стоимости строений для каждого аналога на момент продажи. Вид восстановительной стоимости: воспроизводственная или стоимость замещения дол жены быть одинаковыми. Показатель восстановительной стоимости должен охватывать все строения. 5 этап. Расчет в денежном выражении общего накопленного из носа как разницы полной восстановительной стоимости строений и их остаточной стоимости. Если не вносились поправки в цены про дажи для восстанавливаемых компонентов, то полученная сумма бу дет включать все виды устранимого и неустранимого износа, возни кающие под воздействием всех возможных причин. Если данная по правка была сделана, то полученный результат будет представлять собой сумму неустранимого износа под воздействием всех факторов. 6 этап. Преобразование стоимостной величины износа в про центный показатель (норму) путем деления по каждому объекту сум мы общего износа на величину полной восстановительной стоимос ти. Если сроки сделок относительно близки к дате оценки объекта недвижимости, то процентные показатели можно использовать для расчета общего износа оцениваемого объекта. 7 этап. Если оцениваемый объект имеет отличия по таким эле ментам, как дата продажи, местоположение, качество обслужива ния, то полученную процентную норму, отражающую общее обес ценение здания за весь срок службы, пересчитывают в годовое значение. Для этого общую процентную норму надо разделить на фактический либо действительный возраст. На основе анализа всего массива сопоставимых объектов рассчитывается диапазон нормы годового износа в процентах. Поскольку для каждой сопоставимой сделки не всегда можно получить точные значения действительного возраста, наиболее приемлемый диапазон значений нормы годового износа рассчитывают на основе фактического возраста сопостав ляемых сделок. 8 этап. Анализ диапазона значений, выбор наиболее приемлемой нормы для оцениваемого объекта и корректировка величины общего износа с учетом возраста оцениваемого объекта. Полученную по сопоставимым объектам годовую норму износа можно использовать для расчета общего срока экономической служ 320
бы оцениваемого объекта, который необходим для применения ме тода срока службы. Рассмотрим использование метода рыночной выборки на сле дующем примере, который предполагает передачу безусловного пра ва собственности. Аналог Х Цена продажи объекта недвижимости, $ 200 000 Стоимость земельного участка, $ (минус) Остаточная стоимость зданий, $ Полная восстановительная стоимость зданий, $ Сумма общего износа, $ Норма износа, % 55 000 145 000 230 000 85 000 37,0% Аналог Y 180 000 45 000 135 000 195 000 60 000 30,8% Аналог Z 350 000 180 000 170 000 275 000 105 000 38,2%
В приведенном примере узкий диапазон процентных значений износа от 30,8% до 38,2%, поэтому его не следует пересчитывать в го довую величину. Если полная восстановительная стоимость оцени ваемого здания составляет $270 000, а норма износа рассчитана как средняя арифметическая на уровне 35,3% от полной восстановитель ной стоимости, то стоимостная величина износа составит $95 400. Рассмотрим пример использования метода рыночной выборки для объектов с различными сроками фактической службы. Аналог Х Цена продажи объекта недвижимости, $ Стоимость земельного участка, $ (минус) Остаточная стоимость зданий, $ Полная восстановительная стоимость зданий, $ Сумма общего износа, $ Норма износа, % Срок фактической службы, лет Среднегодовая норма износа 900 000 180 000 720 000 1050 000 330 000 31,4% 9 3,5% Аналог Y 600 000 120 000 480 000 950 000 530 000 55,8% 18 3,1% Аналог Z 800 000 150 000 650 000 1200 000 550 000 45,8% 14 3,3%
321
Рассчитанный диапазон нормы общего износа составляет 31,4%—55,8%. Широкая амплитуда требует корректировки на выяв ленное расхождение сроков фактической службы. Для этого общая норма износа пересчитывается в годовую. В результате диапазон зна чений годовой нормы сужается до значений от 3,1 до 3,5%. Если фак тический возраст оцениваемого здания составляет 10 лет, а годовая норма износа, определенная как средняя арифметическая, составля ет 3,3% в год, то процент общего износа оцениваемого здания соста вит 33% (3,3% х 10). Сфера применения метода рыночной выборки. Надежность рас четов нормы и суммы общего износа определяется степенью доста точности и надежности исходной информации, а также степенью сходства оцениваемого объекта и аналогов. Объективность расчетов методом рыночной выборки в значительной мере определяется над ежностью оценки земельного участка и полной восстановительной стоимости объектов аналогов. Если оцениваемый объект и аналоги различаются по дизайну и качеству строительных работ, сложно определить, чем именно вы звана разница в стоимости. Метод рыночной выборки нецелесооб разно использовать, если имеются существенные различия по степе ни износа и выявленным его видам, местоположению, а также если анализируемые сделки имели разные условия финансирования или мотивацию. Следует помнить, что метод рыночной выборки определяет из нос, как единую сумму без разбивки на составляющие по отдельным видам износа. Однако, несмотря на указанные ограничения и слож ности, данный метод дает достаточно обоснованные результаты. 2. Метод срока службы базируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической служ бы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного ка питала. Поэтому до окончания срока экономической службы износ не может быть 100% ным. В данном методе действительный возраст и срок экономической службы здания являются основными поня тиями, которые использует оценщик. Процент общего износа опре деляется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы. Сумма износа рассчитывается после дующим умножением этого коэффициента износа на величину пол ной восстановительной стоимости. Метод срока службы требует от оценщика последовательного прохождения следующих этапов: 322
1 этап. Определение прогнозируемого общего срока экономиче ской службы по сходным зданиям, функционирующим на данном рынке. 2 этап. Расчет действительного возраста оцениваемого здания, который может равняться фактическому возрасту, если у здания ти пичный уровень обслуживания. 3 этап. Расчет соотношения действительного (фактического) воз раста и общего срока экономической службы, являющего предель ной нормой износа строений. 4 этап. Определение суммы общего износа зданий путем умноже ния полной восстановительной стоимости на предельную норму из носа. 5 этап. Расчет остаточной стоимости зданий, как скорректиро ванной на расчетный процент износа полной восстановительной стоимости зданий. Хотя данный метод расчета износа менее точен по сравнению с другими, он отличается наибольшей простотой и часто используется для того чтобы рассчитать долю здания в стоимости объекта недви жимости. Пример использования метода срока службы на основе следую щий информации: Полная восстановительная стоимость зданий Стоимость земельного участка Расчетный действительный возраст Общий срок экономической службы $990 000 $190 000 15 лет 60 лет
Общая норма износа определяется делением действительного возраста 15 лет на общий срок экономической службы 60 лет и со ставляет таким образом 25%. Следовательно, величина износа зда ний составит $990 000 Ч 25% = $247 500. Метод срока службы в за тратном подходе к оценке недвижимости применяется следующим образом: Полная восстановительная стоимость зданий Общий накопленный износ Остаточная восстановительная стоимость Рыночная стоимость земельного участка Стоимость недвижимости, рассчитанная затратным подходом $990 000 $247 500 $742 500 $190 000 $732 500
323
Возраст здания соответствует периоду времени от ввода его в экс плуатацию до даты оценки. Базой фактического возраста являются хронологические даты. Действительный возраст опирается на мне ние оценщика и анализ рыночной ситуации. Действительный воз раст здания может отклоняться от его фактического возраста как в большую, так и в меньшую сторону. Действительный возраст может быть меньше фактического, если здание было качественно постро ено, проектно изыскательские работы проведены надлежащим об разом, впоследствии имело высокий уровень эксплуатации, либо было соответствующим образом модернизировано. Плохое эксплу атационное обслуживание, допущенные просчеты в ходе строитель ства могут привести к тому, что действительный возраст здания будет больше фактического. В методе срока службы важным моментом оценки действительного возраста здания является определение его фактического возраста. Например, складское помещение, построенное 18 лет назад, в те чение прошедшего времени подвергалось косметическому ремонту, но не было модернизировано, то есть не осуществлялась замена та ких элементов, как крыша, отопительная система и др. Незначитель ный объем проведенных ремонтных работ не является основанием для снижения действительного возраста, поэтому он составит 18 лет. Если на том же объекте в дополнение к ремонту были заменены кры ша и система отопления, то действительный возраст здания, скорее всего, будет меньше 18 лет. Если оценщик в ходе осмотра выявит, что здание не подвергалось текущему и капитальному ремонту и при этом отопление неисправно, что отрицательно влияет на коэффици ент загрузки помещений, то действительный возраст может превы сить18 лет. Факторы экономического срока службы Срок экономической службы здания определяется временем, в течение которого здание увеличивает стоимость недвижимости. Дан ный срок зависит от таких факторов, как качество проектно изыска тельских и строительных работ, фактическая замена и состояние ко ротко живущих элементов, общее состояние и уровень эксплуатации здания, а также местоположение и рыночная конъюнктура. Влияние рыночной среды на срок экономической службы здания должно учитываться оценщиком при расчете амортизации. Общий срок экономической службы может быть получен на основе анализа рыночной конъюнктуры конкретного региона и процедуры сноса 324
объектов или их кардинальной реконструкции в целях обеспечения наиболее эффективного использования, которая осуществляется, ес ли у здания исчерпан срок экономической службы. Метод рыночной выборки можно косвенно использовать для рас чета общего срока экономической службы объекта на дату оценки, ко торый будет представлять обратную величину среднегодовой нормы износа. Например, годовая нормы износа сходного с оцениваемым объекта составляет 2,5%. В результате для данной сделки на дату оцен ки общий срок экономической службы составит 40 лет (1 : 2,5 = 40). Полученный результат действителен только на дату оценки, так как рассчитан исходя из существующей на рынке ситуации. Во втором примере метода рыночной выборки среднегодовые значения износа для аналогов X, Y и Z составляли соответственно 3,5%, 3,1% и 3,3%. Обратные величины, равные общему сроку эко номической службы зданий для них составили 29 лет, 32 года и 30 лет. Аналог Х Среднегодовая норма износа Срок фактической службы (лет) 3,5% 9 Аналог Y 3,1% 18 32 14 Аналог Z 3,3% 14 30 16
Общий срок экономической службы 29 (лет) Остаточный срок экономической службы 20
В данном случае не прослеживается закономерность, заключаю щаяся в том, что по мере старения зданий увеличивается годовая норма износа, а общий срок экономической службы уменьшается. Для расчета процента общего износа оцениваемого объекта выбира ется аналог, который наиболее близок по фактическому возрасту с оцениваемым объектом. Оцениваемый объект имеет возраст 15 лет, поэтому наиболее близким к нему является аналог Z, имеющий воз раст 14 лет и общий срок экономической службы 30 лет. Таким обра зом, оценщик может использовать формулу расчета общего срока из носа, который составит 50,0% (15/30) от полной восстановительной стоимости здания. Метод срока службы отличается простотой и позволяет оценщику определить общий износ, который затем можно разбить по различ ным видам износа. Ограничения по применению данного метода 325
сводятся к следующему. Во первых, данный метод исходит из пред положения, что износ обеспечивает пропорциональный возврат ка питала в течение срока экономической службы зданий. Поэтому зда ние, построенное 15 лет назад, будет иметь втрое больший износ по сравнению с аналогичным зданием, построенным 5 лет назад, что не соответствует реальному положению дел, поскольку степень износа в течение эксплуатации может с годами меняться. Второй недостаток метода срока службы, как и метода рыночной выборки, связан с тем, что он не позволяет разбить общую сумму износа на ее составляю щие. Невозможность выделить влияние различных факторов на сни жение стоимости осложняет применение метода, если аналоги и оцениваемая недвижимость расположены в разных районах и отли чаются по уровню и видам износа. Кроме того, данный метод не учи тывает степень износа долго и коротко живущих элементов. То есть в нашем примере 50% ный износ распространяется и на стены, и на перекрытия и на ковровые покрытия, хотя фактически стены могут быть изношены на 50%, а ковровые покрытия — абсолютно новыми. И последнее. Общий срок экономической службы аналогичных зданий охватывает и прошедший к моменту оценки период и буду щее время функционирования здания. Составление прогноза требу ют от оценщика сложного анализа, поэтому обоснованно рассчитать общий экономический срок службы здания достаточно сложно. Обычно стоимость восстановления каких либо функционально или физически изношенных элементов может быть достоверно оп ределена. Влияние стоимости таких элементов учитывается до при менения соотношения «возраст–срок», что позволяет использовать более короткий срок действительного возраста и/или более длитель ный срок экономической службы при расчете отношения «возраст– срок». Данная процедура отражает типичные предпочтения покупа телей в процессе принятия инвестиционных решений. Рассмотрим пример оценки недвижимости, которая отличается от аналогов, выбранных для определения степени износа, тем, что она нуждается в замене ковровых покрытий. Оцениваемое здание, построенное 19 лет назад, имеет восстановительную стоимость $750000, смета затрат на полную замену ковровых покрытий состав ляет $50000. Анализ сделок по схожим зданиям, которые использова лись для оценки степени износа, выявил различие, заключающееся в том, что они были проданы после замены ковровых покрытий. Об щий срок экономической службы — 75 лет — осуществлялся на ос нове действительного возраста, который за счет проведенной замены 326
был на 20% меньше фактического возраста здания. Для расчетов оценщик исходит из условного предположения, что на оцениваемом объекте произведена замена ковровых покрытий, поэтому его дейст вительный возраст составит 15 лет, что на 20% меньше его фактиче ского возраста равного 19 годам. Таким образом процентная величи на износа оцениваемого объекта составит действительный срок : общий срок экономической службы 15 : 75 = 0,2 или 20% Расчет стоимости объекта недвижимости при условии, что сто имость участка составляет $150 000 выглядит следующим образом. Полная восстановительная стоимость здания Стоимость замены ковровых покрытий (минус) Стоимость прочих элементов Сумма износа прочих элементов (минус) (Остаточная стоимость х отношение возраста к сроку: 700 000 х 20%) Остаточная восстановительная стоимость Стоимость земельного участка (плюс) Стоимость объекта недвижимости $750 000 $50 000 $700 000 $140 000
$560 000 150 000 $710 000
Аналогичным образом проводится корректировка метода срока службы при выявлении различий на внешний износ между оцени ваемым и отобранными сходными объектами. Рассмотрим пример, в котором у оцениваемого объекта недвижимости выявлено внешнее старение, а отобранные продажи схожих объектов его не имели. В та ком случае оценщик должен: 1) определить методом рыночной выборки общий срок экономи ческой жизни; 2) рассчитать износ, не включающий внешнее старение всего, методом срока службы; 3) определить внешнее старение методом разбивки; 4) рассчитать суммарный износ. Оцениваемый объект недвижимости расположен в районе с избы точным предложением конкурирующих объектов. Оценщик устано вил, что это повлекло 15% снижение ставки арендной платы и соот ветствующее снижение стоимости здания. Стоимость земли не изме нилась. Полная восстановительная стоимость здания, построенного 20 лет назад, составляет $750 000. Анализ продаж сходных объектов, осуществленных до появления избыточного предложения, показал, что общий срок экономической службы здания составляет 80 лет. 327
Рассчитаем: 1) процентный уровень износа – 25% (20/80), 2) сумму износа – $187 500 (750 000 Ч 25%), 3) внешнее устаревание – 112 500 (750 000 Ч 15%) 4) общая амортизация – 200 000 (187 500 + 112 500) 3. Метод разбивки главным образом применяют для разбивки об щей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Ме тод дает положительный результат при недостаточности информа ции для метода схожих продажах или метода срока службы и предпо лагает следующие этапы: 1) расчет физического износа здания; 2) расчет функционального старения; 3) расчет внешнего старения; 4) определение остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью зданий и расчетной величиной выявленного физического, функционального и внешнего старения. В процессе оценки необходимо проследить, чтобы итоговый ре зультат износа комплексно учитывал снижение стоимости в резуль тате воздействия всех факторов и в то же время избегать двойного учета одного и того же вида износа, что может занизить итоговую ве личину стоимости. Метод разбивки косвенно позволяет рассчитать величину затрат на восстановление различных элементов здания по всем возможным причинам и использовать полученные результаты в других подходах и методах оценки недвижимости, например, в методе сравнения продаж или методе капитализации доходов. Метод разбивки выделяет три основных причины потери стои мости объекта недвижимости: ! физический износ, ! функциональное старение, ! внешнее старение. Физический износ происходит вследствие эксплуатации объекта недвижимости, воздействия природных факторов и фактора времени. Для объективной оценки физического износа его разделяют на устра нимый и неустранимый, а элементы здания, подлежащие физическо му износу – на отложенный ремонт, а также долго живущие элементы и коротко живущие элементы. Элементы, не относящиеся к физиче скому износу, например, акт вандализма, анализируются отдельно. 328
Метод разбивки на первом этапе оценивает все компоненты фи зического износа, а затем они суммируются. Функциональный износ связан с существованием недостатков в конструкции, материалах или проекте здания. Функциональный из нос также, как и физический делится на устранимый и неустрани мый. Он связан с дефектами непосредственно оцениваемого объекта недвижимости, при этом здание может иметь избыточную достаточ ность по сравнению с рыночными требованиями. Для объективной оценки функционального износа его целесооб разно классифицировать следующим образом: 1. Устранимое функциональное старение: " требующее установки нового ранее не существовавшего эле мента; " требующее замены старого элемента новым; " вызванное избыточной достаточностью, которую экономи чески можно исправить. 2. Неустранимое функциональное старение: " вызванное недостатком какого либо элемента; " вызванное избыточной достаточностью. Внешнее старение представляет собой снижение стоимости в ре зультате воздействия факторов, не связанных с оцениваемым объек том. Факторы, не связанные с физическим износом и функциональ ным старением, относят к внешнему старению. Это могут быть эко номический фактор, местоположение и др. Указанные факторы могут оказывать влияние как на земельный участок, так и на стро ения. Способы устранения внешнего старения, как правило, требуют изменения рыночных норм, поэтому на дату оценки оно обычно не поддается устранению, но это не означает, что выявленные причины внешнего старения действует всегда. Расчет износа методом разбивки. Существует пять основных спо собов расчета различных видов износа методом разбивки, которые включают 1) расчет стоимости восстановления; 2) расчет отношения возраста и срока службы; 3) расчет функционального старения; 4) анализ парных продаж; 5) метод капитализации арендных убытков. Расчет стоимости восстановления включает как устранимый физи ческий износ, так и устранимое функциональное старение.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Оценка общего накопленного износа» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
