В методе рыночных сравнений различают две группы методов анализа корректировок: ! количественные; ! качественные. 266
Отличаются эти группы соотношением количества ценообразую щих факторов и количества аналогов, используемых для оценки. Если количество аналогов k больше или равно количеству цено образующих факторов n, увеличенному на единицу (k l n + 1), то для оценки используются методы первой группы: анализ пар данных; анализ групп данных; статистический анализ; графический анализ; анализ чувствительности; анализ затрат; анализ вторичных данных и капитализация арендных различий и др. Если количество аналогов k меньше количества n ценообразующих факторов, увеличенного на единицу (k < n + 1), то для оценки исполь зуются методы второй группы: относительный сравнительный анализ; метод экспертных оценок (ранговый анализ); метод интервью. Количественные методы анализа Количественные методы анализа предусматривают использова ние математических методов. Один из наиболее простых — анализ пар данных. Применение данного метода позволяет оценщику опре делить поправку на элемент сравнения путем сравнения двух объек тов, отличающихся этим элементом. Анализ пар данных представля ет собой метод математической дедукции, имеющий ограниченную применимость, так как наборы пар данных встречаются редко, при этом не исключена возможность их неверного использования. Анализ пар данных имеет достаточно ограниченное применение, поскольку доступной является лишь очень узкая выборка достаточно схожих объектов, при этом трудно количественно определить по правки, относимые ко всем имеющимся переменным параметрам. Поправка, полученная из одной пары продаж, не обязательно отли чается репрезентативностью, как единственная продажа не отражает рыночной стоимости. Тем не менее, даже если доступны только ог раниченные данные, этим методом не следует пренебрегать. Необхо димо определить с его помощью поправки, затем проверить их по средством других методов. Важно, чтобы оценщик использовал все аналитические инструменты, соответствующие оценочной задаче. Аналогичный метод — метод анализа групп данных. Он предус матривает группирование данных по таким независимым перемен ным, как дата продажи и расчет эквивалентных типичных показате лей стоимости. Такие группы анализируют попарно, чтобы опреде лить зависимый переменный показатель (например, цену за единицу площади или соотношение фасадной длины и площади). 267
Анализ пар данных и групп данных представляет собой вариант анализа чувствительности. Анализ чувствительности — это метод, применяемый для определения влияния отдельных переменных на стоимость. В оценочной деятельности все чаще применяют статистический анализ рыночных данных. Наиболее часто в оценке используется корреляционно регрессионный анализ. Этот метод при наличии хо рошей базы данных позволяет получить очень хорошие и убедитель ные результаты. Эффективность регрессионного анализа ограничена числом элементов сравнения или факторов, влияющих на цену. Чем больше факторов отражает сделка, тем более многочисленной долж на быть база данных, чтобы идентифицировать взаимосвязи. Графический анализ является вариантом статистического анали за, позволяющим оценщику сделать вывод посредством визуальной интерпретации данных графического изображения и применения статистических методов подбора кривых. В методе анализа затрат в качестве основы для внесения поправок используются такие показатели расходов, как затраты для ремонта или расходы на получение лицензии. Важно, чтобы сделанные по правки соответствовали средним рыночным показателям. Анализ вторичных данных состоит в определении поправок, ко торые используют данные, не имеющие прямого отношения к оце ниваемому или сравниваемым объектам. Вторичные данные харак теризуют общий рынок недвижимости. Как правило, информацию о них получают из специализированных изданий по недвижимости. Капитализация арендных различий может использоваться для по лучения поправки, когда арендные убытки, понесенные сопостави мым объектом. Они могут отражать конкретный недостаток у сопос тавимого объекта, например отсутствие лифта в малоэтажном офис ном здании или плохую автостоянку у розничного магазина. Качественные методы анализа Относительный сравнительный анализ заключается в изучении взаимосвязей, выявленных на основе рыночных данных без исполь зования расчетов. Многие оценщики применяют этот метод, по скольку он отражает несовершенный характер рынков недвижи мости. В основе метода лежит анализ сопоставимых продаж с целью сравнения характеристик сопоставимых объектов с оцениваемым объектом собственности. В отличие от количественного анализа по 268
правки в методе относительного сравнительного анализа не выра жаются в денежном виде или в процентных значениях. Метод экспертных оценок представляет собой модификацию от носительного сравнительного анализа. В этом методе данные сопос тавимых продаж, полученные методом экспертного опроса, ранжи руют в убывающем или возрастающем порядке. Затем оценщик ана лизирует каждую сделку, чтобы определить относительную позицию оцениваемого объекта в выборке. Личные интервью могут помочь выявить мнение осведомленных участников рынка оцениваемого объекта недвижимости. Такую ин формацию необходимо рассматривать как вторичные данные, кото рые не следует использовать в качестве единственного критерия для определения поправок или сверки показателей стоимости. Сравнительный анализ Сравнительный анализ — это общий термин, используемый для обозначения процедуры, в которой применяют методы количествен ного и/или качественного анализа для определения показателя стои мости в методе сравнения продаж. Оба метода можно использовать по отдельности или вместе. Поправки, полученные посредством сравнительного анализа, мо гут выражаться как процентные значения, денежные суммы или описание, где четко формулируется объем различий в элементе срав нения между оцениваемым и сопоставляемым объектом. Процедура анализа включает пять основных этапов. 1. Выявление элементов сравнения, влияющих на стоимость оце ниваемого типа собственности. 2. Сравнение характеристик оцениваемого и сопоставляемых объектов, а также определение различий по каждому элементу срав нения. Каждую количественную поправку необходимо адекватно объяснить, чтобы третьей стороне была понятна аргументация, лежащая в основе данной поправки. 3. Определение итогового значения поправки для каждого сопос тавимого объекта, умножение его на цену продажи или удельную це ну сопоставимого объекта, чтобы получить диапазон цен продажи или удельных цен для оцениваемого объекта. При этом итоговое зна чение поправки рассчитывается как разность между общей положи тельной и общей отрицательной поправками. 4. Сравнение всех скорректированных сопоставимых объектов и классификация их относительно оцениваемого объекта собствен 269
ности по параметрам, которые превосходят оцениваемый объект, равны или уступают им. 5. Проведение качественного анализа для сверки диапазона пока зателей стоимости с оцениваемым объектом. Оценщик может использовать как количественные поправки, так и качественный анализ в ходе сравнительного анализа. Обычно ко личественные поправки делают до проведения качественного анали за. Оценочные отчеты, включающие качественный анализ, часто требуют более широкой аргументации. Последовательность внесения поправок Последовательность, в которой вносятся поправки к сопостави мым объектам, определяется на основе анализа рыночной информа ции о сделках. В таблице 8.1 приведен пример последовательности поправок. Поправки могут иметь другую последовательность, если на это указывает анализ рынка. В таблице процентные значения применяют в отношении цены сопоставимого объекта, чтобы учесть, насколько он превосходит или уступает относительно передаваемых имущественных прав, условий финансирования, условий продажи, конъюнктуры рынка, местоположения, экономических характерис тик, вида использования и прочих компонентов. Таблица 8.1 Последовательность поправок Элемент сравнения Цена продажи 1. Поправка на переданные имущественные права Скорректированная цена 2. Поправка на условия финансирования Скорректированная цена 3. Поправка на условия продажи* Скорректированная цена 4. Поправка на расходы после покупки Скорректированная цена 5. Поправка на рыночные условия Скорректированная цена 6. Поправка на + 5% + 0% + 5% – 2% + 5% Рыночная поправка Поправка к цене $100 000 + 5000 $105 000 – 2100 $102 900 + 5145 $108 045 +0 $108 045 +5402 $113 447
270
7. Местоположение 8. Физические характеристики 9. Экономические характеристики 10. Вид использования 11. Компоненты, не входящие в состав недвижимости Итого поправка по элементам 7 11 Оценка стоимости объекта
+ 3% – 5% – 5% + 2% + 3% – 2%
+ 3403 – 5672 – 5672 + 2269 + 3403 2269 $111 178
* Поправка на условия продажи может комбинироваться с другими поправками в за висимости от того, как она рассчитана из рыночных данных.
Поправки на переданные имущественные права, условия финан сирования, условия продажи и рыночные условия часто выражают в процентных значениях. Однако, после того как процентное значение получено на основе рыночных данных, рассчитывают денежный по казатель для каждого элемента сравнения. Например, если измене ние рыночных условий от даты сопоставимой продажи до даты оцен ки составляет 5% в год, то в отношении сопоставимого объекта используется денежная поправка, соответствующая 5%. После внесения поправок скорректированная цена продажи обычно преобразуется в соответствующую удельную цену для прове дения дальнейших корректировок на: местоположение, физические характеристики, экономические характеристики и компоненты, не входящие в состав недвижимости. Первая поправка, применяемая к цене сделки, относится к пере данным имущественным правам. Эта поправка учитывает различия в юридическом статусе оцениваемого и сравниваемого объектов соб ственности. Вторая поправка корректирует цену сопоставимого объ екта, чтобы он соответствовал условиям финансирования. Третья поправка применяется в отношении условий продажи и отражает разницу между фактической ценой продажи сопоставимого объекта и его вероятной ценой продажи, если бы он был продан типичным образом. Если условия финансирования или условия продажи со поставимого объекта были бы аналогичны типичным условиям на рынке оцениваемого объекта, то в таблице были бы показаны нуле вые значения поправок. На данном этапе (см. табл. 8.1) скорректи рованная цена составляет $108 045, что отражает сумму, за которую сопоставимый объект был продан при обычных условиях финанси рования и продажи. Данная величина приблизительно равняется 271
108% от фактической цены продажи. Если необходимо сделать ка кие либо расходы сразу после покупки, то их вычитают. В данном примере такие расходы отсутствуют. Следующую поправку делают на рыночные условия. Она отража ет изменение оплачиваемых цен в связи с изменением рыночной конъюнктуры и покупательной способности денег с течением време ни. Данная поправка применяется после поправок на переданные имущественные права, условия финансирования и условия продажи. Поправка будет искажена, если ее применить непосредственно к фактической цене сделки, на которую влияли нерыночные сообра жения в виде нетипичного финансирования. После внесения по правки на рыночные условия скорректированная цена равняется $113 447, что является потенциальной ценой продажи сопоставимого объекта на дату оценки в условиях открытого рынка, если характе ристики продажи были бы теми же, что и у оцениваемого объекта. Скорректированная цена составляет около 113,4% от цены сделки. Поправки на местоположение, физические характеристики, эко номические характеристики, вид использования и компоненты, не входящие в состав недвижимости, суммируются. После внесения всех поправок показатель стоимости оцениваемого объекта равняет ся $111 178. Согласование показателей стоимости Согласование (обобщение) показателей стоимости является по следним и достаточно важным этапом метода сравнительного анали за. В процессе этого этапа оценщик анализирует полученные показа тели и сводит их к диапазону значений или одной величине. На этом этапе рассматриваются и тщательно взвешиваются достоинства и не достатки каждого показателя стоимости, надежности рыночных дан ных, а также используемых методов анализа. В отчете об оценке должна быть четко сформулирована аргументация, лежащая в основе вывода о стоимости объекта оценки. В ходе согласования необходимо убедиться, что полученный по казатель стоимости соотносится с целью оценки и показателями стоимости, полученными с помощью других методов оценки. Для сведения нескольких показателей к одной величине служат методы анализа средневзвешенных значений, два из которых пред ставлены в нижеследующих таблицах. 272
Метод A Объект D A C E B ИТОГО Цена/м2 $808,90 $779,26 $760,87 $730,77 $713,80 н/с Рейтинг надежности (вес) 1 3 2 5 4 15 Произведение=ЦенаЧРейтинг $808,90 $2337,78 $1521,74 $3653,85 $2855,20 $111 77,47
СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ = $111 77,47/15 = $745,16, или $745,00 (округленно)
Метод B Объект D A C E B ИТОГО Цена/м2 $808,90 $779,26 $760,87 $730,77 $713,80 н/с Вес, в процентах 5 20 15 35 25 100% Произведение=ЦенаЧВес $40,44 $155,85 $114,13 $255,77 $178,45
СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ = $744,64, или $745,00 (округленно)
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Методы анализа и внесения корректировок» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
