Оформление прав на землю можно подразделить на следующие этапы. Первым этапом оформления документов на право пользования землей является проведение землеустроительных работ (Федеральный закон "О землеустройстве" от 18.06.2001 N 78-ФЗ). Землеустроительные работы на территории выполняют лицензированные организации. Сроки выполнения и стоимость землеустроительных работ определяется договором между землеустроительной организацией и заказчиком. Приемку землеустроительных работ в черте города осуществляет комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Анализ деятельности землеустроительных организаций показывает, что сроки выполнения работ практически одинаковые и составляют в среднем 6 месяцев. При этом можно выделить следующие этапы. 1. Подготовительные работы. Срок исполнения - 30 календарных дней. Данный срок установлен федеральными органами для получения информации из государственного земельного кадастра (вопросы предоставления сведений государственного земельного кадастра регулируются Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" и изданным в его развитие Постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 N 918 "Об утверждении Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра"). 2. Выполнение контрольной съемки границ земельного участка и объектов недвижимости. 3. После этого подаются заявки в комитет по архитектуре и развитию на нанесение линий градостроительного регулирования и выдачу адресной справки в срок до 30 календарных дней. 4. Подготовка проекта границ земельного участка, согласование его собственниками объекта недвижимости с комитетом по архитектуре и развитию, его утверждение. При необходимости подготовки схемы генплана в комитете по архитектуре и развитию срок увеличивается на 14 календарных дней. 5. Установление и согласование границ земельного участка со смежными землепользователями на местности. В случае возникновения спорных вопросов при согласовании границ земельного участка срок увеличивается на 14 календарных дней. При рассмотрении споров в судебном порядке работы по установлению и согласованию границ приостанавливаются до вынесения решения судом. 6. Формирование землеустроительного дела, его согласование и утверждение. Утверждение материалов землеустроительного дела осуществляется территориальным отделом Управления Роснедвижимости (комитетом по имуществу) в установленные законодательством сроки - 1 месяц (Постановление Правительства РФ от 11.07.2002 N 514 "Об утверждении Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства"). На втором этапе землепользователь подает заявление о предоставлении земельного участка и подготовке проекта договора. При наличии кадастрового плана земельного участка или утвержденного проекта границ земельного участка срок подготовки проекта постановления - от 14 календарных дней. На данном этапе выполняется: - согласование доли в праве на землю, порядок пользования участком; - согласование, подписание заявителем проекта договора; - ознакомление заявителя с выкупной ценой, размером арендной платы; - согласование проекта договора аренды с территориальным управлением Минимущества РФ и с Главным управлением имущественных отношений. Постановление о предоставлении земельного участка выдается на руки заявителю в недельный срок после его принятия для проведения государственного кадастрового учета. После проведения государственного кадастрового учета земельного участка (срок исполнения ФГУ "Земельная кадастровая палата" - 30 календарных дней) землепользователь подает заявление о заключении договора аренды (купли-продажи, безвозмездной передачи) земельного участка (срок исполнения - от 3 до 7 календарных дней). Последним этапом является регистрация права на земельный участок в Управлении по регистрации прав на объекты недвижимости (срок исполнения - 30 календарных дней). Кроме того, при оформлении прав на землю в первую очередь необходимо обратить внимание на наличие правоустанавливающих документов для объекта, на котором планируется проведение тех или иных строительных работ. Как уже было отмечено, универсальным правом является право собственности. Так, в соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка имеет право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем земельном участке другим лицам. Однако земля является особым объектом правовых отношений, и поэтому даже собственник земельного участка имеет некоторые ограничения в использовании принадлежащего ему земельного участка под строительство. Во-первых, это связано с целевым назначением земель. В соответствии с земельным законодательством все земли подразделяются на категории, которые и определяют целевое использование земельного участка. В соответствии с п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 30.06.2003) сведения о категории земельного участка указываются: 1) в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; 2) договорах, предметом которых являются земельные участки; 3) документах государственного земельного кадастра; 4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. Использование земли не в соответствии с ее целевым назначением может иметь различные неблагоприятные последствия вплоть до изъятия земельного участка. Однако законодательством установлена возможность перевода земли из одной категории в другую в установленном законодательством порядке (ст. 8 Земельного кодекса РФ). Нарушение установленного федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую порождает ряд правовых последствий. 1. Является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую (п. 3 ст. 8 Земельного кодекса РФ). Однако стоит отметить, что из-за необходимости охраны земли как природного ресурса не всегда возможно осуществить перевод земли из одной категории в другую. 2. При строительстве должны быть обязательно соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила. Именно по этому законодательством предусмотрена процедура получения разрешения на строительство. Для иных пользователей земельным участком необходимо помимо соблюдения указанных условий получить еще и разрешение собственника земельного участка для его застройки (п. 1 ст. 263 ГК РФ). Такое разрешение может представлять собой отдельный документ от собственника, разрешающий строительство, либо сведения о разрешении могут содержаться в договоре о пользовании земельным участком (например, в договоре аренды). Находящаяся в государственной или муниципальной собственности земля может предоставляться соответствующими органами под строительство. Причем в п. 1 ст. 30 Земельного кодекса РФ указано, что для этой цели земли могут предоставляться без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием места размещения объекта. Во втором случае земельный участок сдается в аренду или в случаях, предусмотренных законодательством, предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование (п. 3 ст. 30 Земельного кодекса РФ). Предоставление в собственность земельного участка под строительство без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст. 38 Земельного кодекса РФ (п. 2 ст. 30). Порядок предоставления земельного участка под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового определяется соответственно п. 5 и п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ. Необходимо отметить, что предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий). Также согласование не проводится в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (п. 11 ст. 30 Земельного кодекса РФ). Для осуществления реконструкции или изменения уже существующего здания иным, кроме собственника, владельцам необходимо получить разрешение на такие действия собственника здания. В соответствии с частью 3 п. 2 ст. 3 Закона "Об архитектурной деятельности в РФ" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. Несогласование с собственником проведения работ может привести и к иным неблагоприятным последствиям. Так, в соответствии с частью 1 ст. 622 ГК РФ арендатор должен возвратить переданное ему в пользование имущество в том же состоянии, в котором он его получил. А неотделимые улучшения подлежат возмещению арендодателем только в случае согласования таких улучшений с ним (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 271 ГК РФ). Итак, перед началом строительства необходимо проверить наличие правомочий по строительству или осуществлению иных строительных действий на определенном земельном участке (в том числе в соответствии с его целевым назначением) и в определенном здании (если происходит перестройка уже существующего здания). При пользовании земельным участком или зданием на ином основании, чем право собственности, необходимо тщательно исследовать договоры, в соответствии с которыми такое пользование осуществляется.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Этапы оформления прав на землю» з дисципліни «Самовільна забудова. Визнання права власності»
