В настоящее время в России применяются три основных варианта организационных структур агентств недвижимости: 1) «Маклерское агентство». 2) Простое («стандартное») агентство. 3) Сложное («продвинутое») агентство. Рассмотрим в чем заключаются основные особенности вышеперечисленных организационных структур. 1) «Маклерское агентство». Причиной его возникновения является рост объемов работ, выполняемых частными маклерами, что вызывает необходимость открытия своего агентства. Принципы работы маклера переносятся на создаваемую им фирму. Основная сфера деятельности – операции расселения и сложные обменные цепочки. Агентство не ведет большего количества операций, чем может проконтролировать его владелец, это некрупная фирма с простой структурой и небольшим количеством персонала. Организационная структура – функциональная, то есть каждый отдел выполняет определенную операцию. Директор является центральной фигурой, на него замыкаются все клиенты фирмы, остальные сотрудники заняты в основном выполнением рутинных технических операций. Преимущества: - высокая оперативность; - работа строится на узком сегменте рынка с учетом индивидуальности и психологических особенностей конкретного клиента, что минимизирует риск работы на этом сегменте. Недостатки: - в силу перегруженности директора функциями фирма не может достигать больших размеров и проводить большое количество сделок. - повышенный уровень риска, связанный с положением того сегмента, на котором работает фирма, на рынке. 2) Простое («стандартное») агентство. Данный тип агентства является преобладающим на рынке недвижимости. Организационная структура – линейная, фирма состоит из групп агентов (5 – 40 человек), которыми руководят менеджеры, количество групп от 1 до 30. Непосредственным руководителем менеджеров является директор компании. При некотором росте в составе простого агентства появляются отдельные функциональные подразделения. Преимущества: - распределение полномочий между директором и менеджерами; - фирма может достигать больших размеров и осуществлять большое количество сделок. Недостатки: - низкая оперативность обмена информацией и принятия решений; - возможность развала фирмы на отдельные группы агентов. 3) Развитое («продвинутое») агентство. По мере расширения масштабов оказания услуг развиваются процессы усложнения организационных структур агентств недвижимости. Развитие структуры происходит по следующим основным направлениям: а) Формирование групп агентов в специализированные подразделения, ориентированные на работу в отдельных сегментах рынка в связи с тем, что различные сегменты имеют определенную специфику, обусловленную законодательством, местоположением и типом объектов. Сегментация производится обычно по типам объектов, видам сделок либо по территориальному принципу. б) Выделение подразделений на основе диверсификации деятельности фирмы. В составе агентств появляются подразделения, ориентированные на оказание клиентам дополнительных услуг, которые могут быть прямо не связаны с проведением сделок с недвижимостью. К таким услугам относятся, в частности, ремонт, страхование сделок, транспортные услуги, эскро-услуги (сохранность средств, передаваемых в уплату за недвижимость и их передача продавцу по мере наступления определенного сторонами сделки события по принципу «деньги против документов»). 14. Системы оплаты труда в риэлтерских фирмах В составе риэлтерских фирм можно выделить следующие категории персонала: агенты, руководящий состав (директор и менеджеры), технические специалисты. Для каждой категории персонала применяются различные системы оплаты труда. При оплате труда агентов применяются следующие основные системы: 1) Проценты от общей суммы комиссионных по сделке. Такая система является наиболее распространенной (по некоторым данным, она применяется в 90% агентств). При такой системе агент должен совершить полный цикл работ по сделке (самостоятельно, либо при помощи технического персонала и менеджера). Расчет производится только по окончании работ. Агент получает от 10 до 60% комиссионных по сделке. Размер вознаграждения может зависеть от следующих факторов: - статус агента (стажер, агент, мастер); - срок работы в данном агентстве; - суммарная величина комиссионных (в абсолютных числах) заработанная агентом за определенный период времени (как правило – квартал); - помощь других сотрудников. Преимущества системы: - оплата по конечному результату стимулирует повышение производительности труда; - система позволяет иметь большое количество агентов, редко совершающих сделки, высокую текучесть кадров, и при этом, иметь хорошие финансовые показатели, то есть система прощает ошибки в организации труда. Основным недостатком системы является то, что работник вынужден действовать в условиях неопределенности и крайней нестабильности, следствием чего являются психологические перегрузки. 2) Проценты от комиссионных, совмещенные с контрактной ставкой. Такая система предполагает, что вознаграждение агента состоит из двух частей. Во-первых, это определенная (как правило – небольшая) сумма, которую агент получает вне зависимости от результата работы. Во-вторых, это процент от суммы комиссионных, размер второй части вознаграждения, естественно, зависит от результатов работы агента. Основным преимуществом данной системы является внесение в оплату труда элемента определенности. Недостаток состоит в том, что система требует наличия больших взаимных обязательств между фирмой и агентами, что не всегда отвечает их интересам. 3) Расценка за каждую операцию. Предполагается, что агент получает фиксированное вознаграждение за каждую операцию (показ, оформление документов и т.п.). Данная система позволяет учесть затраты труда агентов. Однако, оценивается не конечный результат (совершение сделки), а лишь промежуточный. В итоге сделка может не состояться, а агент получит вознаграждение. Кроме того, достаточно сложно наладить учет промежуточных результатов. Для оплаты труда руководящего состава применяются следующие системы. 1) Фиксированная сумма, оговоренная в контракте. Единственным преимуществом такой системы является ее простота. Однако, из-за отсутствия связи размера вознаграждения и результатов труда, данная система не нашла широкого распространения. 2) Фиксированная ставка и комиссионные проценты от сделок проводимых агентами подразделения. В силу наличия связи между размером оплаты и результатами работы менеджера (эффективная работа подразделения), эта система получила наибольшее распространение. 3) Процент от прибыли фирмы. Такая система применяется, как правило, для оплаты труда директора фирмы и высшего менеджмента в тех редких случаях, когда они одновременно не являются владельцами фирмы. Оплата труда технического персонала фирмы обычно производится по следующим системам. 1) Фиксированный оклад. Данная система распространена достаточно широко по причине ее простоты, а также того, что результаты работы отдельных категорий технического персонала достаточно сложно поддаются учету. 2) Фиксированная ставка плюс часть от суммы комиссионных при помощи агентам в осуществлении сделок. Данная система применяется чаще всего. 3) Фиксированная расценка за каждую операцию. Серьезной проблемой любой риэлтерской фирмы является неурегулированность и противоречивость взаимоотношений между фирмой и агентами.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Организационные структуры риэлтерских фирм» з дисципліни «Управління портфелем нерухомості»
