Сертифікація та ліцензування ріелтерської діяльності як форма підвищення ефективності функціонування ринку нерухомості
На сьогодні одним з основних чинників, що впливає на функціонування ринку нерухомості, є діяльність ріелторів, яка постійно розвивається під дією внутрішніх та зовнішніх факторів. Така розгалужена та важлива для життя суспільства система не може лишатися нормативно неврегульованою. Вперше Кабінет Міністрів України (КМУ) вніс на розгляд Верховної Ради проект Закону "Про ріелторську діяльність" у грудні 1997 р. В червні 1999 р. Президентом була зроблена повторна спроба врегулювати дане питання, яка також зазнала поразки. Отже, з грудня 1997 р. виконавча влада так і не спромоглася зробити якісний крок вперед і до ВРУ був поданий попередній недосконалий проект дворічної давності та ще й в "урізаному" вигляді. Прийняття такого законодавчо-нормативного акту дасть можливість подолати проблеми із визначення умов та правових засад здійснення ріелторської діяльності У законі про ріелторську діяльність має бути чітке визначення того, хто такий фахівець ринку нерухомості, в чому полягає його робота і що таке нерухомість. Такого єдиного тлумачення так не прослідковується в жодному законодавчому документі всієї держави. Згідно з цим ріелторська діяльність повинна трактуватися як підприємницька діяльність, що пов'язана із здійсненням операцій з нерухомим майном, а ріелтор — це, насамперед, високопрофесійний посередник між контрагентами в угодах щодо нерухомості, а потім вже торговець. Можна, зокрема, виділити три основні аспекти такої діяльності: -" інформаційно-консультаційна діяльність, пов'язана із нерухомим майном — одержання, зберігання, використання та поширення інформації щодо нерухомого майна і надання фізичним та юридичним особам консультацій з зазначених питань; посередницька діяльність, пов'язана з нерухомим майном - діяльність з надання послуг щодо здійснення цивільно-правових угод з нерухомим майном (купівля-продаж, оренда, міна) і правами на нього; торгівля нерухомим майном, тобто діяльність, пов'язана із купівлею-продажем нерухомого майна, у том)' числі продаж нерухомого майна з прилюдних торгів, тобто діяльність, пов'язана з організацією і проведенням публічних торгів з реалізації нерухомого майна, порядок яких визначається спеціальними актами"'. Цей закон повинен бути дієвим інструментом, який би, з одного боку, забезпечував безпеку суб'єктів ринку нерухомого майна, а з другого - жорстко закріплював за ріелтором чіткий обсяг повноважень, необхідний для професійної посередницької діяльності. При цьому професійними учасниками ринку нежитлової нерухомості - ріелторами - мають бути громадяни України, які у встановленому порядку отримали сертифікати на право здійснення ріелторської діяльності та зареєстровані як підприємці, що зобов'язані отримати ліцензію на право здійснення діяльності з нерухомістю. В свою чергу ріелторська фірма (агентство нерухомого майна) — юридична особа, яка має свідоцтво на право здійснення такої діяльності. Як фахівець, ріелтор має відповідати за свою безпосередню діяльність, але, в той же час, він повинен мати право вимагати від відповідних установ оперативного забезпечення інформацією належного рівня та допомоги з метою недопущення зловживань в сфері нерухомості. Такого становища можна досягти тільки завдяки розробці чіткої системи прав і обов'язків ріелтора та інших суб'єктів ринку нерухомого майна. Крім того, клієнт, виходячи на цей ринок, має бути впевнений, по-перше, у тому, що його "провідник" дійсно спеціаліст, а не випадкова людина, яка цікавиться виключно винагородою і, по-друге, в тому, що, в разі неналежного виконання ріелтором своїх професійних обов'язків, він не зазнає шкоди через недбалість чи недобросовісність останнього. Першої мети можна досягти завдяки особливій двоступеневій системі сертифікації ріелторської діяльності, при якій дозвіл на зайняття професійним посередництвом на ринку нерухомості, що його має отримувати особа, поєднується з обов'язковою наявністю чітко визначеного мінімуму технічних та матеріальних вимог, які б забезпечували принаймні мінімальний належний рівень надання послуг. При цьому, в законі мусить зазначатись, що сама фірма не повинна мати змоги займатися ріелторською діяльністю, якщо до її складу не входить хоча б двоє громадян - сертифікованих ріелторів. Питаннями створення системи сертифікації, визначення порядку та умов отримання дозволів на заняття ріелторською діяльністю, мають займатися самі ріелтори через свої громадські об'єднання у співпраці з органами центральної виконавчої влади. А формою цієї взаємодії повинен стати: орган професійного самоврядування — Палата ріелторів України, що також має бути закріплена в Законі, як незалежний орган. Основні функціональні обов'язки цієї організації повинні полягати: у забезпеченні нормального функціонування посередницької діяльності у сфері нерухомого майна через прийняття та встановлення певних положень. Інша мета досягається введенням професійного страхування ризику ріелторської діяльності та запровадженням дисциплінарної відповідальності ріелторів за службові проступки. Але тут слід обумовити, що матеріальна та дисциплінарна відповідальність повинні обмежуватись саме випадками, які логічно пов" язані з діями ріелтора і випливають з його функцій на ринку нерухомості, а не розповсюджуватись на будь-які ризики, що існують в сфері цивільних правовідносин взагалі та в обігу нерухомого майна зокрема. Це основні, але далеко не всі проблеми в регулюванні ріелторської діяльності. Але хто, як не самі ріелтори, можуть запропонувати найоптимальніші засоби вирішення цих проблем. Необхідно переходити від практичної повсякденної діяльності до вирішення більш загальних, навіть концептуальних, питань функціонування та розвитку ріелторства в Україні, не дозволяючи приватним та територіальним інтересам вносити розлад в лави професійної спільноти. У квітні 2001 р. Асоціацією ріелторів України за участю експертів аналітичної організації "Центр» політико-правових реформ" було розроблено новий проект Закону "Про ріелторську діяльність". Цим проектом урегульовані питання специфіки ріелторської діяльності, окремих її видів, порядок сертифікації. Особлива увага приділена питанням функціонування професійних громадських організацій ріелторів та новому для України інституту - професійному самоврядуванню ріелторів. Окремі статті визначають суб'єктів ріелторської діяльності, їх права та обов'язки, поняття професійної таємниці ріелтора, види ріелторської діяльності, порядок функціонування органу професійного самоврядування - Ріелторської Палати України, особливості взаємовідносин між ріелторською громадою та органами виконавчої влади. Відповідно до викладеного матеріалу та врахування положень, висвітлених у проектах Закону України про ріелторську діяльність, з метою вдосконалення та оптимізації законодавчо-нормативного регулювання в сфері нерухомості на рис. 25.2 представлено модель системи сертифікації та ліцензування діяльності з нерухомим майном.
Рис. 25.2 Система сертифікації та ліцензування діяльності з нерухомим майном в Україні
Мета сертифікації полягає у створенні ситуації, коли на ринку нерухомості працюватимуть висококваліфіковані спеціалісти, які отримали необхідну професійну підготовку і гарантуватимуть клієнтам (громадянам, підприємствам) надання якісних послуг щодо підготовки та проведення угод з нерухомістю, наданню консультацій і т. ін. Проведення сертифікації та створення Всеукраїнських реєстрів сертифікованих ріелторів та підприємств, на яких працюють сертифіковані фахівці цілковито підтримується державними органами, які безпосередньо пов'язані з ринком нерухомості України та підприємцями, що на ньому працюють. З цього приводу підписані відповідні Угоди з Фондом державного майна України, Державним комітетом України з питань регуляторної політики та підприємництва. Проведення сертифікації на Україні дасть можливість: 1. Отримати реєстр сертифікованих ріелторів та підприємств, на яких вони працюють і рекомендувати усім (державним структурам, клієнтам і т.д.) ріелторські структури, які пройшли кваліфікаційну перевірку. Забезпечити прозорість ринку нежитлової нерухомості. Легалізувати тіньові доходи, зменшити кількість "чорних" маклерів. Забезпечити високий професійний рівень ріелторів і захистити клієнтів від некоректних дій недобросовісних операторів ринку нежитлової нерухомості. Полегшити контроль з боку державних структур. Вести і публікувати реєстри ріелторів і ріелторських фірм, що значно полегшить пошук висококваліфікованих ріелторів для державних і комерційних структур. Звертатися громадянам (клієнтам) до сертифікованих ріелторських фірм. Забезпечити регулярне підвищення кваліфікації ріелторів. Регулювати професійне середовище, впливати на якість надання послуг ріелторськими фірмами.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Сертифікація та ліцензування ріелтерської діяльності як форма підвищення ефективності функціонування ринку нерухомості» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
