Суб'єктами права власності на нерухомість можуть бути будь-які суб'єкти цивільного права: фізичні та юридичні особи (крім унітарних підприємств і установ, що фінансує власник), держава, територіальні громади, іноземні держави та інші суб'єкти цивільного права (стаття 2 Цивільного кодексу України). Об'єктами власності може виступати будь-яке нерухоме майно: земельна ділянка, підприємство як цілісний майновий комплекс, будинок, будівля, споруда, квартира і т.д. Згідно з Цивільним кодексом України «право власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею...(стаття 316). Власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном (стаття 317)». Об'єкти нерухомості можуть знаходитися як на праві господарського ведення, так і на праві оперативного управління. За майнових відносин на праві оперативного управління об'єктами нерухомості можна володіти та користуватися відповідно до цілей й завдань власника. Коли ж об'єкти нерухомості знаходяться на праві господарського ведення, ними можна володіти, користуватися і розпоряджатися (чого не можна робити в першому випадку). Володіння нерухомістю здійснює корисний матеріальний і духовний вплив на громадян: дає людині почуття впевненості, бажання вкласти в розвиток економіки свою працю і капітал; викликає в людей інтуїтивні мотиви та духовні стимули щодо збереження й покращання майна, не шкодуючи своїх сил і засобів; розкриває людині внутрішню глибину економічних процесів; створює потребу у сильній державній владі; пробуджує та виховує у громадян право усвідомлення, необхідність порядку й законності в усіх сферах життя та діяльності, зокрема й на ринку нерухомості. Поняття "нерухомого майна" вперше сформовано в римському праві у зв'язку з введенням в суспільний обіг земельних ділянок та інших природних об'єктів: право власності передбачає право володіння, розпорядження і використання об'єктів нерухомості в цілях і межах, що не порушують права власників, а також дотримання обмежень (сервітутів) (рис. 3.1). В той час, як бачимо, вже була відома така форма права власності з обмеженням як сервітути. До них відносилися слідуючі права: проходити або проїжджати через сусідську територію, перевозити вантаж, проводити воду від сусідських водоканалів, пасти худобу на сусідських ділянках, підпирати споруду об стіну сусіда і т. д.
Рис. 3.1 Тріада повноважень
У дореволюційній Україні це поняття було застосоване в указі Петра 1 від 23 березня 1714 року "Про порядок спадкоємства на рухоме і нерухоме майно" для обмеження обороту нерухомості та її спадкоємства. В радянський період після відміни приватної власності на землю поділ речей на рухомі й нерухомі трансформувалось в поняття основних та оборотних фондів, а земельні ділянки враховували окремо по видах і лише в натуральних одиницях виміру за площею. Сьодні поняття "нерухомість" стало загальноприйнятим в усіх країнах світу. У власника нерухомості концентруються всі три названих повноваження. Але окремо (а іноді й усі разом) вони можуть належати іншому законному (титульному, що спирається на певну юридичну основу — титул) власнику об'єкта нерухомості, наприклад, орендарю. Останній не тільки володіє та користується нерухомістю власника-орендодавця за договором, але й має право з його згоди здати нерухоме майно в суборенду, тобто у відомих рамках розпорядитися ним. Однак сама по собі «тріада» правомочності ще недостатня для характеристики прав власника. Власник має право передавати іншим особам свої права володіння, користування і розпорядження належним йому нерухомим майном, залишаючись його власником, наприклад, при здачі нерухомого майна в оренду. На цьому заснована й можливість передачі нерухомого майна в довірче управління іншій особі, що не спричиняє переходу до останнього (довірчому керівнику) права власності на передане нерухоме майно. Довірче управління є способом: здійснення власником належної йому правомочності, однієї з форм реалізації правомочності розпорядження, але зовсім не встановленням нового права власності на нерухоме майно. Способи придбання права власності прийнято ділити на первинні та похідні (рис. 3.2).
Рис.3.2 Способи набуття права власності
Придбання права на нерухомість і володіння нею передбачає наявність додаткових обтяжень. ш,о накладають на власника об'єктів нерухомості. Так, реєстрації прав на земельну ділянку, що раніше знаходилася в державній або муніципальній власності, передує її відведення. Для зведення житлового будинку, крім відведення ділянки та реєстрації права на нього забудовником, потрібно отримання дозволу на будівництво будинку, дотримання цілої низки протипожежних, санітарних, будівельних й інших норм і правил. Після придбання в установленому порядку прав на нерухомість на власникові лежить обов'язок сплати податку. Деякі особливості має зміст права власності на землю та інші природні ресурси (рис. 3.3).
Конституційна можливість мати вказані об'єкти нерухомості у власності не лише держави або муніципальних органів, але й приватних власників, передбачає і можливість їх переходу від одних власників до інших, тобто оборот земельних ділянок і ділянок надр. Однак цей оборот законодавчо обмежений в суспільних інтересах (як і зміст прав усілякого землекористувача), оскільки кількість та склад таких об'єктів нерухомості обмежена, а їх використання завжди зачіпає інтереси суспільства загалом. Тому і вільне, на розсуд власника, використання належної йому правомочності відносно земельних ділянок та інших природних об'єктів нерухомості зазнає неминучих обмежень в публічних інтересах. Так, власник має враховувати природоохоронні (екологічні) вимоги та заборони, цільове призначення таких об'єктів, вимоги закону з їх раціонального використання, права й інтереси сусідніх користувачів і т.д. Це не обмежує його права власності на об'єкт нерухомості, а встановлює більш точні кордони його змісту, який в будь-якому випадку не може бути безмежним. Окремо необхідно сказати про особливості таких об'єктів нерухомості як квартири. Об'єктом купівлі-продажу може бути лише квартира, що знаходиться в приватній власності. Комунальна квартира перед здійсненням операції купівлі-продажу має бути приватизована. Спільна власність виникає у випадку, коли одним і тим самим об'єктом нерухомості (наприклад, квартирою) володіє декілька громадян. Загальна власність може бути пайовою або спільною (рис. 3.5).
Рис.3.5 Право власності на квартири
Частки в пайовій власності можуть бути визначені за згодою сторін (наприклад, пропорціонально займаної учасниками житлової площі) або не визначені зовсім, і тоді вони вважаються рівними. Необхідно враховати, що під час продажу однієї з часток власники-пайовики мають право переважної купівлі за рівну ціну перед іншими покупцями. За умови дарування своєї частки інші пайовики ніяких переваг не мають. Однак, якщо частка належить дитині, її не можна дарувати, а можна тільки продавати з одночасним виділенням рівноцінної частки на іншій житловій площі (наприклад, у разі купівлі або прописки дитини ми одного з батьків). Відмінність загальної власності від пайової полягає в тому, що розпорядитися майном, що знаходиться в спільній власності, можна тільки загалом, не ділячи її на частини, причому зробити це може будь-ким з власників зі згоди інших або усіх власників разом. Що стосується ЖСК, то людина може вважати себе власником ЖСК з моменту повної виплати паю Таким чином, право власності на квартиру виникає внаслідок її оплати, а не безвідплатного отримання, значить, квартира ЖСК не вважається приватизованою, і її власник зберігає право на безкоштовну приватизацію. У квартири ЖСК може бути тільки один власник - член кооперативу, члени сім'ї пайовика не є власниками, але мають право мешкання. Винятком є випадки, коли член ЖСК отримував гроші від третьої особи для внесення паю, тоді цій особі може належати частка власності, чоловік пайовика також може мати право на половину частки, оплаченої в період шлюбу.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Зміст права власності на нерухомість» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
