Майнова основа підприємства як особливого об'єкта нерухомості
Підприємство виступає первинною ланкою будь-якої економічної системи. Водночас, воно є особливим об'єктом нерухомості, основу якого складає його майно. Господарським кодексом України (стаття 139) майном визнається сукупність речей та інших цінностей (включаючи нематеріальні активи), які мають вартісне визначення, виробляються чи використовуються у діяльності суб'єктів і господарювання та відображаються в їх балансі або враховуються в інших передбачених законом формах обліку майна цих суб'єктів. Залежно від економічної форми, якої набуває майно у процесі здійснення підприємством господарської діяльності, майнові цінності належать до основних фондів, оборотних засобів, коштів, товарів. Основними фондами виробничого і невиробничого призначення є будинки, споруди, машини та устаткування, обладнання, інструмент, виробничий інвентар і приладдя, господарський інвентар та інше майно тривалого використання, що піднесено законодавством до основних фондів. Оборотними засобами є сировина, паливо, матеріали, малоцінні предмети та предмети, що швидко зношуються, інше майно виробничого і невиробничого призначення, що віднесено законодавством до оборотних засобів. Коштами у складі майна суб'єктів господарювання є гроші у національній та іноземній валюті, призначені для здійснення товарних відносин цих суб'єктів з іншими суб'єктами, а також фінансових відносин відповідно до законодавства. Товарами у складі майна суб'єктів господарювання визнаються вироблена продукція (товарні запаси), виконані роботи та послуги. Особливим видом майна суб'єктів господарювання є цінні папери. Джерелами формування майна суб 'єктів господарювання є: - грошові та матеріальні внески засновників; доходи від реалізації продукції (робіт, послуг); доходи від цінних паперів; капітальні вкладення і дотації з бюджетів; надходження від продажу (здачі в оренду) майнових об'єктів (комплексів), що належать їм, придбання майна інших суб'єктів; кредити банків та інших кредиторів; безоплатні та благодійні внески, пожертвування організацій і громадян; інші джерела, не заборонені законом. До державного майна у сфері господарювання належать цілісні майнові комплекси державних підприємств або їх структурних підрозділів, нерухоме майно, інше окреме індивідуально визначене майно державних підприємств, акції (частки, паї) держави у майні суб'єктів господарювання різних форм власності, а також майно, закріплене за державними установами і організаціями з метою здійснення необхідної господарської діяльності, та майно, передане в безоплатне користування самоврядним установам і організаціям або в оренду для використання його у господарській діяльності. Держава через уповноважені органи державної влади здійснює права власника також щодо об'єктів права власності українського народу. Управління об'єктами державної власності відповідно до закону здійснюють Кабінет Міністрів України і, за його уповноваженням, центральні та місцеві органи виконавчої влади. У випадках, передбачених законом, управління державним майном здійснюють також інші суб'єкти. Кабінет Міністрів України встановлює перелік державного майна, яке безоплатно передають у власність відповідних територіальних громад (комунальну власність). Передача об'єктів господарського призначення з державної у комунальну власність здійснюється в порядку, встановленому законом. Не можуть бути об'єктами передачі з державної у комунальну власність підприємства, що здійснюють діяльність, яку дозволяється здійснювати виключно державним підприємствам, установам і організаціям. Види майна, що може перебувати виключно у державній власності, відчуження якого недержавним суб'єктам господарювання не допускається, а також додаткові обмеження щодо розпорядження окремими видами майна, яке належить до основних фондів державних підприємств, установ і організацій, визначаються законом. Майнові права та майнові обов'язки суб'єкта господарювання можуть виникати: з угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, що йому не суперечать; з актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб у випадках, передбачених законом; внаслідок створення та. придбання майна з підстав, не заборонених законом; внаслідок заподіяння шкоди іншій особі, придбання або збереження майна за рахунок іншої особи без достатніх підстав; внаслідок порушення вимог закону під час здійснення господарської діяльності; - з інших обставин, з якими закон пов'язує виникнення майнових прав та обов'язків суб'єктів господарювання. Право на майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з дня реєстрації цього майна або відповідних прав на нього, якщо інше не встановлено законом. Майновий стан суб'єкта господарювання визначає сукупність належних йому майнових прав та майнових зобов'язань, що відображається у бухгалтерському обліку його господарської діяльності відповідно до вимог закону. Зміна правового режиму майна суб'єкта господарювання здійснюється за рішенням власника (власників) майна. Правовий режим майна суб'єкта і господарювання, заснованого на державній (комунальній) власності, може бути змінений через приватизацію майна державного (комунального) підприємства відповідно до закону. Правовий режим майна суб'єкта господарювання, іменованого на державній (комунальній) власності, може бути змінений через здачу цілісного майнового комплексу підприємства або майнового комплексу його структурного підрозділу в оренду. Законом можуть бути визначені також інші підстави зміни правового режиму майна суб'єкта господарювання. Цілісний майновий комплекс або такий структурний підрозділ, який в установленому порядку відокремлюється в цілісний майновий комплекс (ЦМК) - це об'єкт, сукупність активів якого забезпечує здійснення самостійної підприємницької діяльності на постійній і регулярній основі. Цілісними майновими комплексами можуть бути структурні підрозділи підприємств (цехи, виробництва, дільниці тощо), які виділяються в самостійні об'єкти з подальшим складанням самостійного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні підприємства. Майно єдиного цілісного майнового комплексу державного (комунального) підприємства або його окремих підрозділів, що є єдиними (цілісними) майновими комплексами і виділяються в самостійні підприємства, а також об'єкти незавершеного будівництва та акції (частини, паї), що належать державі у майні інших суб'єктів господарювання, можуть бути відчужені на користь громадян чи недержавних юридичних осіб і приватизовані цими особами відповідно до закону. Приватизація державних (комунальних) підприємств здійснюється не інакше як на виконання державної програми приватизації, що визначає цілі, пріоритети та умови приватизації, і в порядку, установленому законом. Приватизація державних (комунальних) підприємств чи їх майна здійснюється через: купівлю-продаж об'єктів приватизації на аукціоні, за конкурсом, іншими способами, що передбачають конкуренцію покупців; викуп цілісного майнового комплексу державного (комунального) підприємства, зданого в оренду, у випадках та порядку, передбачених законом; викуп майна державного (комунального) підприємства в інших випадках, передбачених законом. Класифікацію об'єктів ЦМК здійснюють для раціонального та ефективного застосування способів приватизації відповідно до Державної програми приватизації: Група А — цілісні майнові комплекси державних, орендних підприємств та структурні підрозділи підприємств, виділені у самостійні підприємства (далі — цілісні майнові комплекси підприємств), зокрема у процесі реструктуризації державних підприємств із середньообліковою чисельністю працюючих до 100 осіб включно або понад 100 осіб, але вартість основних фондів яких недостатня для формування статутних фондів відкритих акціонерних товариств (ВАТ), а також готелі, об'єкти санаторно-курортних закладів та будинки відпочинку, які перебувають на самостійних балансах; окреме індивідуально визначене майно (зокрема таке, яке не увійшло до статутних фондів ВАТ, будівлі, споруди та нежилі приміщення, майно підприємств, ліквідованих за рішенням господарського суду, та майно підприємств, що ліквідуються за. рішенням органу, уповноваженого управляти державним майном); майно підприємств, які не були продані як цілісні майнові комплекси. Група В — цілісні майнові комплекси підприємств з середньообліковою чисельністю працюючих понад 100 осіб, та вартість основних фондів яких достатня для формування статутних фондів ВАТ; акції ВАТ, випуск яких зареєстрований, або продаж акцій яких розпочався до набрання чинності Державної програми приватизації (окрім підприємств групи Г); акції ВАТ, створених на базі підприємств агропромислового комплексу, в разі, якщо вартість основних фондів достатня для формування статутного фонду ВАТ. Група Г — цілісні майнові комплекси підприємств або пакети акцій ВАТ, що на момент прийняття рішення про приватизацію займають монопольне (домінуюче) становище на загальнодержавному ринку відповідних товарів і послуг або мають стратегічне значення для економіки та безпеки держави. Група Д — об'єкти незавершеного будівництва, законсервовані об'єкти. Група Е — акції (частки, паї), що належать державі у статутних фондах господарських товариств (зокрема підприємств з іноземними інвестиціями), розташованих на території України або за кордоном. Група Ж— незалежно від вартості об'єкти охорони здоров'я, освіти, культури, мистецтва та преси, фізичної культури і спорту, телебачення та радіомовлення, видавничої справи, а також об'єкти санаторно-курортних закладів, профілакторії, будинки і табори відпочинку (за винятком об'ємів санаторно-курортних закладів і будинків відпочинку, які перебувають на самостійних балансах), зокрема об'єкти соціально-побутового призначення, що перебувають на балансі підприємств, у разі їх не включення до складу майна, що передається в комунальну власність або приватизується, крім об'єктів, які не підлягають приватизації відповідно до статті 5 Закону України "Про приватизацію державного майна". Віднесення підприємства як майнового комплексу до категорії нерухомості незалежно від того, входить до його складу об'єкт нерухомості, що належить підприємству за правом власності, чи ні, викликано необхідністю підпорядкування операцій з підприємством спеціальному правовому режиму нерухомості для підвищення надійності таких операцій, захисту прав як їх учасників, так і третіх осіб. Проте, визнавши підприємство об'єктом нерухомості, чинне законодавство не підпорядковує його автоматично всім загальним правилам про нерухомість, а встановлює для операцій з підприємствами більш формалізований і суворий режим. Як об'єкт права підприємство може належати будь-яким суб'єктам - учасникам підприємницької діяльності. Не виключена можливість належності одному суб'єкту Кількох підприємств-майнових комплексів, зокрема, призначених для виготовлення різних видів продукції або для інших видів підприємницької діяльності. Підприємство як об'єкт нерухомості, що використовується для підприємницької діяльності, не можна зводити до комплекта устаткування для випуску певної продукції: для перетворення такого комплекта на підприємство необхідно організувати на його основі процес виробництва. Підприємство як об'єкт нерухомості складає єдиний майновий комплекс, що містить не лише всі види майна, призначені для його діяльності, але й немайнові права. Так, наприклад, часто зустрічаються підприємства, що орендують об'єкти нерухомості, тобто до складу підприємства входить майнове право користування об'єктом нерухомості для певної виробничої діяльності. Приватизація підприємства як майнового комплексу. Правове регулювання підприємств, створених у порядку приватизації, визначається спеціальним законодавством, яке має пріоритет по відношенню до загальних норм ЦКУ про надання права власності. Як правило, під час приватизації державних і муніципальних підприємств, майновий комплекс; зберігається, змінюються лише власник і правова організаційна форма. Приватизація державних підприємств в Україні характеризується неритмічністю та зміною пріоритетів на кожному її етапі. Пріоритети та умови здійснення приватизації встановлюються Державною програмою приватизації, яка є складовою частиною програми створення ринкової економіки в Україні. Програма розробляється відповідно до Законів України „Про приватизацію державного майна", „Про приватизацію невеликих державних підприємств", „Про приватизаційні папери" тощо. Державне регулювання угод з єдиним майновими комплексами як на регіональному, так й на загальнодержавному рівні здійснюється за допомогою договорів купівлі-продажу. Право володіння, користування і розпорядження об'єктом приватизації переходить до покупця з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Після придбання об'єкта його новий власник стає правонаступником прав і обов'язків приватизованого підприємства. До набуття покупцем права власності на придбаний об'єкт приватизації відповідальність за збереження зазначеного майна в установленому порядку несе керівник підприємства, що приватизується, або підприємство (установа, організація), на балансі якого находиться об'єкт приватизації. Право власності на державне майно підтверджується договором купівлі-продажу, який укладається між покупцем та уповноваженим представником відповідного органу приватизації. Договір» купівлі-продажу державного майна підлягає нотаріальному посвідченню. У разі придбання об'єкта приватизації на аукціоні, за конкурсом, договір купівлі-продажу між покупцем і продавцем укладається не пізніш як у п'ятиденний термін із дня затвердження органом приватизації результатів аукціону, конкурсу. Договір містить: назву підприємства, його адресу: відомості про продавця та покупця; остаточну ціну продажу об'єкта на аукціоні, за конкурсом або розмір викупу; взаємні зобов'язання продавця і покупця; номери їх розрахункових рахунків; назви і адреси банківських установ; умови внесення платежів. Договір містить у собі обов'язки сторін, які були визначені умовами аукціону, конкурсу чи викупу, відповідальність та правові наслідки їх невиконання. Зобов'язання покупця, передбачені договором купівлі-продажу, зберігають свою дію для осіб, які придбають об'єкт у разі його подальшого відчуження протягом терміну дії цих зобов'язань. У разі невиконання покупцем передбачених договором купівлі-продажу зобов'язань щодо строку внесення інвестицій у встановленому обсязі, він сплачує на користь місцевого бюджету пеню у розмірі 0,1 відсотка вартості не внесених у строк інвестицій за кожний прострочений день. У разі недотримання покупцем зобов'язань щодо збереження протягом визначеного терміну кількості робочих місць (за винятком скорочення робочих місць, пов'язаного із санацією та реструктуризацією підприємства) він сплачує штраф у розмірі 12-кратної суми середньої заробітної плати кожного звільненого працівника та у місячний термін поновлює кількість скорочених робочих місць. Кошти від штрафних санкцій перераховують на рахунок служби зайнятості за місцезнаходженням приватизованого об'єкта. Договір купівлі-продажу є підставою для внесення коштів у банківську установу на обумовлений договором рахунок як оплату за придбаний об'єкт приватизації. Покупець зобов'язаний внести зазначені платежі протягом 30 календарних днів з моменту переходу до нього права власності на об'єкт приватизації. Термін оплати може бути продовжено ще на 30 календарних днів за умови сплати не менш: як 50 відсотків ціни продажу об'єкта. За всіх способів приватизації підприємств від імені власника майна - держави виступають відповідний державний орган або орган місцевого самоврядування. Покупець приватизованого підприємства набуває на нього всі права власника і, отже, може продати підприємство іншій особі. Особливості продажу підприємства як майнового комплексу. Причинами продажу підприємства як цілісного майнового комплексу можуть бути: неплатоспроможність державних, підприємств, їх ліквідація або банкрутство; потреба у грошових коштах, перехід до іншої діяльності, бажання поновити устаткування, можливий також примусовий продаж підприємства. У всіх таких ситуаціях на стороні покупця можуть виступати підприємці різних організаційних форм. Продаж підприємства як об'єкта нерухомості істотно відрізняється від продажу його акцій. У першому випадку об'єкт нерухомості переходить у власність покупця, який виступає у ролі створеного в процесі приватизації акціонерного товариства. На практиці зустрічаються випадки продажу приватизованих підприємств у власність держави або місцевих органів управління. Тоді змінюється форма власності: підприємство знову стає державним або муніципальним і надходить в господарське відення. На базі придбаного підприємства може бути створено нове унітарне підприємство. Останніми роками в національній економіці чітко простежуються диверсифікаційні тенденції, що характеризуються виходом компаній у сфери бізнесу, безпосередньо не пов'язані з основним або первинним видом діяльності. Жорстка конкуренція, дефіцит інвестиційних ресурсів і ризики, властиві українській економіці, призвели до ситуації, коли вкладання засобів у розширення старого бізнесу стало у багатьох випадках менш привабливим, ніж придбання функціонуючих суміжних підприємств. Відзначимо, що відповідно до закону можна продати й частину підприємства. Що є відособленим майновим комплексом. У всіх випадках в договорі мають бути вказані дані, що дозволяють установити предмет продажу, зокрема розташування підприємства на земельній ділянці. До підписання договору сторони мають скласти і розглянути: акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, висновок незалежного аудитора про склад і вартість підприємства, перелік всіх боргів (зобов'язань), які має підприємство, вказавши кредиторів, характер, розміри заборгованості і терміни погашення. Продаж підприємства здійснюється за три етапи (рис. 2.3): 1. Укладання договору купівлі-продажу та його державна реєстрація. Відсутність письмового договору робить продаж недійсним. 2. Передача підприємства за передавальним актом. 3. Державна реєстрація права власності покупця на придбане підприємство.
Рис.2.3 Етапи продажу підприємства як цілісного майнового комплексу
Таким чином, закон вимагає, щоб сторони піл час продажу підприємства двічі здідійснювали державну реєстрацію. Спочатку реєструється договір про продаж підприємства, а потім - право власності покупця. Моментом передачі вважають день підписання обома сторонами передавального акта. З цього часу до покупця переходить ризик: випадкової втрати або випадкового пошкодження майна. Покупець має право використовувати майно, що входить до складу підприємства та отримувати доходи, але не має права розпоряджатися підприємством до переходу права власності. Продавець після передачі підприємства теж не має права розпоряджатися ним. Право власності на підприємство переходить до покупця лише з моменту державної реєстрації цього права. Покупець може зберегти придбане майно або ж приєднати його до своєї власності, створивши на його основі внутрішній підрозділ іншої організації або, якщо це індивідуальний підприємець, безпосередньо управляти ним. На основі придбаного підприємства може бути створено юридичну особу - господарське товариство.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Майнова основа підприємства як особливого об'єкта нерухомості» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
