Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке
1. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имуще ства, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд до пускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипо теки. ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 2 3 6 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заклю чено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. 2. Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, пре дусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, не допускается, если: 1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; 2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс; 2.1) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения; 3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значитель ную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; 4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном по рядке. В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обра щается по решению суда. 3. В соглашении об удовлетворении требований залогодержате ля, заключенном в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, сто роны могут предусмотреть: 1) реализацию заложенного имущества в порядке, установлен ном в статье 56 настоящего Федерального закона; 2) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований за логодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложен ного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки являет ся земельный участок. К соглашению о приобретении заложенного имущества залого держателем применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае при обретения имущества залогодержателем для третьих лиц — также и о договоре комиссии. 4. При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи сторо ны должны указать в нем: 1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества; 2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об КОММЕНТАРИЙ 237 ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залого дателем; 3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем; 4) известные сторонам на момент заключения соглашения пред шествующие и последующие ипотеки данного имущества и имею щиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования. 5. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенное на основании пункта 1 на стоящей статьи, может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением. Пункт 1 комментируемой статьи развивает и конкретизирует пра вило, содержащееся в части 2 п. 1 ст. 349 ГК РФ, по которой сторо ны могут заключить нотариально удостоверенное соглашение об удовлетворении требований залогодержателя за счет имущества, за ложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке. Такое соглашение может быть заключено только после возникновения осно ваний для обращения взыскания на предмет ипотеки, предусмотрен ных ст. 50 Закона. Соглашение об обращении взыскания на имущество, заложенное по двум и более договорам об ипотеке, действительно только в том случае, если в заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке участвуют залогодержатели по предшествующим договорам об ипотеке. Соблю дение этого условия необходимо для того, чтобы права залогодержа телей не были ущемлены, когда будет обращено взыскание на зало женное имущество и из его стоимости станут удовлетворять требова ния кредиторов. Пункт 2 данной статьи содержит исчерпывающий перечень из че тырех случаев, когда внесудебный порядок, предусмотренный пунк том 1 настоящей статьи, не допускается. Содержащиеся в данной норме основания для запрета удовлетворения требований залогодер жателя без обращения в суд подчеркивают, насколько значим как вид объектов недвижимости, являющихся предметом ипотеки, так и вид собственности на них. Общим для этих оснований является то, что все они связаны с определенными права-ми третьих лиц на пред мет ипотеки. Поэтому, чтобы их права не были в какой-то мере ущемлены, не допускается внесудебный порядок обращения взыска ния на указанное заложенное имущество. В таких ситуациях приме няется судебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки. В связи с этим нельзя считать оправданным включение данной нор-ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 2 3 8 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА мы в статью, посвященную внесудебному порядку обращения взы скания на заложенное имущество. В пункте 3 помещены два условия, одно из которых стороны мо гут включить в соглашение, заключенное залогодержателем и залого дателем в соответствии с пунктом 1 комментируемой статьи. Сторонам предоставляется возможность выбрать один из способов реализации заложенного имущества, указание о которых содержится в статье 56 Закона. Другая возможность состоит в том, что залогодержатель на деляется правом приобретения заложенного имущества. Сделать это он может для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. Приобретается заложенное имущество по правилам, которые регули руют: • общие положения о купле-продаже (ст. 454 — 481 ГК РФ); • продажу недвижимости (ст. 549 — 558 ГК РФ); • продажу предприятия (ст. 559 — 566 ГК РФ). , Приобретая имущество для третьих лиц, залогодержатель высту пает комиссионером, и в этом случае следует руководствоваться пра вилами о комиссии (ст. 990 — 1004 ГК РФ). На действия залогодержателя, включаемые в соглашение, имеет ся единственное запрещение по приобретению заложенного имущест ва. Нельзя приобретать земельный участок, если он является предме том ипотеки. В пункте 4 перечислены существенные условия соглашения, за ключаемого залогодержателем и залогодателем в соответствии с п. 1 ст. 55 Закона «Об ипотеке». К определению состава имущества, за счет которого удовлетворя ются требования залогодержателя, требуется подходить с особой тщательностью. Поэтому в его названии должны быть все сведения, позволяющие его определенно установить (идентифицировать), что особенно важно, если взыскание обращается на часть имущества или если предметом ипотеки является предприятие. Определяя стоимость имущества, для отражения ее величины в соглашении следует руко водствоваться общим правилом статьи 424 ГК РФ, а в отношении конкретных объектов недвижимости необходимо применять правила, закрепленные, например, в статье 555, пункте 2 ст. 561 ГК РФ. ' При обращении взыскания на заложенное имущество исключи тельно важно установить величину сумм, подлежащих уплате залого держателю должником. Например, если основным обязательством является кредитный договор, то общая сумма взыскиваемых денеж ных средств, подлежащих возврату, состоит из сумм: оставшейся части кредита; %, установленных за пользование кредитными средст вами; %, начисляемых за нарушение срока возврата заемных сумм. КОММЕНТАРИЙ 239 В соглашении должен быть назван способ реализации предмета ипотеки, который стороны предусмотрели, опираясь на положения статьи 56 Закона (см. комментарий к ней), либо условие его приоб ретения залогодержателем, как это установлено п. 3 настоящей ста тьи. Стороны при заключении соглашения обязаны включить в его текст все известные им сведения об обременениях заложенного иму щества, а та,кже о правах третьих лиц, руководствуясь требованиями статьи 12 Закона.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке» з дисципліни «Іпотека. Кредит. Коментар житлового законодавства»
