Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении догово ров, а также положений настоящего Федерального закона. Основанием возникновения ипотеки может являться закон либо договор. По договору залогодатель (в том'числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение тре бований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспечен ного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки. В ряде случаев ипотека может возникнуть на основании норм за кона. В частности, если жилой дом или квартира приобретаются за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке), то приобретенная недви жимость считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи. Данное положение закона яв ляется чрезвычайно важным для построения всей системы ипотечно го кредитования в России, которая основана на том, что именно при обретаемое имущество является основным обеспечением возвратно сти кредитных средств. Сейчас система выдачи ипотечного кредитования строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя способами: • договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а так же государственной регистрацией возникающей ипотеки; Об этом, в частности, свидетельствует постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 1997 г. № 3923/96 по делу Смоленского социального коммерческого банка «Ключ». ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 1 4 8 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА • трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересо ванные стороны (кредитор, заемщик, продавец) последова тельно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от про давца квартиры к покупателю (заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора; • договором приобретения жилого помещения за счет кредит ных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помеще ния возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи. Таким образом, заемщик, приобретающий жилье за счет кредита банка, становится обязанным передать вновь приобретаемое жилье в залог. Складывается ситуация, в которой, несмотря на то, что зако нодатель установил диспозитивность нормы о предоставлении приоб ретаемого имущества в качестве залога, подзаконные нормативные акты устанавливают обязательность передачи такого имущества в за лог. Условие об обязательности предоставления приобретаемого иму щества в качестве залога негативно сказывается на количестве потен циальных заемщиков, которые, не будучи уверенными в возможно сти возврата полученного кредита, не желают приобретать жилье, с которым, вероятно, придется потом расставаться. В соответствии со своим назначением ипотека обеспечивает ис полнение денежных обязательств заемщика перед кредитором 1 . Од нако непосредственно нормы о «денежном требовании» закреплены только в Основных положениях о залоге недвижимого имущества — ипотеке, не являющихся нормативным актом и носящих рекоменда тельный характер. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечи ваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмот ренной договором об ипотеке. Закон также предусматривает исполь зование ипотеки (условия оговариваются в договоре об ипотеке) в качестве обеспечения не только в отношении полной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обяза тельству, но и ее части. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспе чивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Среди 1 На денежный характер обязательств, обеспечиваемых ипотекой, указывает определение ипотеки, даваемое в п. 1 ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижи мости)». КОММЕНТАРИЙ 149 требований по кредитному договору или договору займа следует вы делять не только сумму кредита или сумму займа, но и выплату про центов по указанным договорам. Ипотекой обеспечивается выплата всех сумм, причитающихся за логодержателю. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обес печивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: • в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обя зательства; • в виде процентов за неправомерное пользование чужими де нежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипоте кой обязательством либо федеральным законом; • в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызван ных обращением взыскания на заложенное имущество; • в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к момен ту их удовлетворения за счет заложенного имущества. По общему правилу (ст. 337 ГК РФ) залог обеспечивает требование в том объе ме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. Эта норма, воспроиз веденная в пункте 2 ст. 3 Федерального закона об ипотеке, носит диспозитивный характер, что позволяет сторонам установить в дого воре иные условия 1 . Основные положения закона следующие: - • предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав зало годержателя другим лицом, так и в форме закладной, являю щейся ценной бумагой; • все ипотечные операции подлежат государственной регистрации; • детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору о, переходе прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения пра вами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты); • может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу; • залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться спе циальным законом. Согласно статье 42 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооруже- 1 Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законода тельстве Российской Федерации. — М.: РГТЭУ, 2003. — С. 28. ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 15.0 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ния или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуще ством, при котором залогодержатель имеет право, в случае неиспол нения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипо тека, остается во владении и пользовании залогодателя, то есть должника. В ипотечном договоре предусматриваются различные ва рианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погаше ния кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного иму щества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдачу его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Общие правила заключения договора об ипотеке» з дисципліни «Іпотека. Кредит. Коментар житлового законодавства»
