В дополнение можно отметить, что кредитные риски увеличива ются или уменьшаются в зависимости от многих других критериев и показателей. В частности, от видов собственности на недвижимость, принадлежности заемщиков к той или иной профессии. Здесь также нельзя буквально переносить западные зависимости, например, имеющие место в США, к группам риска в России. В России складывается ситуация, когда только предприниматель ский класс (хотя часто и с непредсказуемым бизнесом) может вос пользоваться услугами ипотечного кредита, а государственные и му ниципальные служащие, другие группы населения лишены этой воз можности. Кроме того, массовая застройка многоэтажными домами (как основной вид российского жилья) будет базовой для развития ипотечного кредитования. Поэтому должны вырабатываться свои технологии под нашу российскую действительность, проводиться свой специальный банковский маркетинг, андеррайтинг и на их основе разрабатываться специальные стандарты ипотечного креди тования. Необходимо остановиться еще на одном вопросе кредитного рис ка, в большей степени присущем сегодня России, — риске невозмож ности кредитора обратить взыскание на залог. Именно поэтому столь популярным сегодня стало на Западе применение второго кредита, последующего кредита, нового кредита, зачет старого и т.д., новых технологий рефинансирования, дающих возможность продлить сро ки кредитования, пересчитать кредит в соответствии с новой стои мостью недвижимости, а следовательно, уменьшить взносы, процент ные ставки, то есть дать возможность заемщику расплатиться с кре дитором. Современное российское законодательство нашло некий компро мисс и допускает дополнительно к судебному порядку обращения взыскания на заложенное имущество внесудебный порядок (без об ращения в суд) на основании нотариально удостоверенного соглаше ния между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипо теки в соответствии со статьями 51 и 55 Закона об ипотеке. Имущест во, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных тор гов (ст. 56). Российский закон предусматривает приобретение зало гового имущества залогодержателем (ст. 55) для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, путем заключения соглашения об удовлетворении требований залогодержателя. В указанном соглаше- 3 Грудцына Л. Ю. ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 66 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА нии есть исключение: не может быть предусмотрено приобретение за ложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки яв ляется земельный участок (подп. 2 п, 3 ст. 55). В соответствии со статьей 78 Закона об ипотеке обращение взы скания на заложенное жилье не является основанием для выселения залогодателя и членов его семьи, если данное жилье является единст венным. В этом случае с залогодателем и членами его семьи заключа ется договор найма. При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоэтажных жилых домах проживающие в них собственники и члены их семей могут быть выселены в судеб ном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобрете ния квартиры в многоквартирном доме, за счет которого залогода тель приобрел жилье, если он и члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке обязательство освободить жилье в случае обра щения на него взыскания. Несмотря на то, что законодательство (ГК РФ, ГПК РФ и Закон об ипотеке) предусматривает реализацию недвижимости, выселение заемщика, соответствующая судебная практика отсутствует. Это одна из причин, почему счет на действительно ипотечные кредиты идет на единицы, и банки не предоставляют ипотечные кредиты, заключая с заемщиком кредитный договор. Проблематичность принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств (обращение взыска ния на заложенное имущество, выселение заемщика) делает ипотеч ные кредиты сверхрискованными. Именно поэтому вместо реальной ипотеки наибольшее распространение получили схемы кредитования под названием «продажа жилья в рассрочку» или заключение с заем щиком договора аренды жилого помещения с правом его выкупа в дальнейшем (договор аренды с правом выкупа). Необходимо отме тить, что должна быть выработана четкая система взыскания имуще ства, а также схема внебанковской реализации заложенного заемщи ком банку имущества. Планируется, что этим будут заниматься ком мерческие структуры, имеющие лицензию Минюста России. Такие организации уже существуют. Следует отметить еще один момент. Российское законодательство позволяет заемщику выполнять денежные требования кредитора (за логодержателя) только из стоимости заложенного имущества. Сей час, когда еще не сформировалась реальная стоимость недвижимости в России, это в какой-то степени может защитить заемщика от общих экономических встрясок. С другой стороны, кредитор может полу чить удовлетворение по обязательствам заемщика за выданный кре дит только исходя из стоимости недвижимого имущества, что препят ствует становлению института ипотеки. Обычно падение стоимости ГЛАВА 5. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 67 недвижимости приводит к росту отказов заемщиков от выплат по кредиту, что еще больше снижает ликвидность недвижимости и дает дополнительное падение цен. Эти вопросы серьезно сдерживают ста новление кредитного института, требуют более тщательного и осто рожного подхода со стороны кредиторов. Когда удовлетворение денежных требований ввиду падения стои мости недвижимости будет проблематичным, возрастет вероятность признания судом недействительности соглашения о внесудебном по рядке удовлетворения требований кредитора (п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке). Эти положения законодательства, защищающие заемщи ков, будут сильно влиять на выдачу ипотечного кредита.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Нестандартные риски» з дисципліни «Іпотека. Кредит. Коментар житлового законодавства»
