Методы учета экологического фактора при определении рыночной стоимости объекта недвижимости
При оценке рыночной стоимости недвижимости экологический фактор учитывается: ! при анализе наиболее эффективного использования; ! при установлении перечня прав и ограничений, влияющих на рыночную стоимость недвижимого имущества, и возможнос тей в использовании недвижимого имущества; ! при установлении собственно рыночной стоимости недвижи мости; ! при оказании консультаций в принятии решений по недвижи мости и выработке рекомендаций, связанных с различными ас пектами использования недвижимого имущества, при осу ществлении инвестиций, а также при проведении макро и 606
микроэкономического анализа, планирования развития терри торий и осуществления налогообложения. В зависимости от целей измерения учета экологических факторов на стоимость недвижимости нужно выбирать конкретные техноло гии и процедуры расчета. Затратный подход При использовании затратного подхода определяется объем за трат, связанных с ликвидацией негативных последствий, снижением отрицательного воздействия. Это могут быть затраты на переоснаще ние предприятий и приобретение новых технологий или очистного оборудования, работы по очистке и рекультивации территории, уда ление опасных веществ, меры предотвращения их дальнейшего рас пространения в окружающей среде, мониторинг и оценку происшед ших и возможных утечек, а также меры минимизации ущерба для на селении. Сюда могут быть включены такие меры, как удаление, нейтрализация и очистка опасных веществ, предотвращение распро странения токсичных, ядовитых и радиоактивных веществ с исполь зованием специальных строительных сооружений, замена повреж денных контейнеров, сбор утечек и стоков, обработка или сжигание на месте т.д. В расчетах по определению восстановительной и воспроизводст венной стоимости объекта недвижимости учитывается удорожание работ, обусловленное теми или иными природными факторами. Доходный подход При использовании методов доходного подхода, связанных с дис контированием денежных потоков, расчетом чистой приведенной стоимости в состав издержек, формирующих отрицательные денеж ные потоки включаются обязательные экологические платежи за за грязнение, компенсационные и страховые выплаты в связи с исполь зованием природных ресурсов, получением разрешений и лицензий (например, оплата вырубки деревьев в городах и проведение компен сационного озеленения, выплаты компенсаций местному населению за причиненный ущерб, платежи в возмещение потерь лесного хо зяйства и сельскохозяйственного производства, при освоении терри тории и т.д.), а также все долговые обязательства по экологическим платежам, налогам и судебным решениям. Сравнительный подход При использовании методов сравнительного подхода экологиче ские факторы рассматриваются как элементы сравнения, а их воз 607
действие на стоимость определяется посредством внесения коррек тировок в цены объектов аналогов. Количество элементов сравне ния, связанных с окружающей средой может быть достаточно большим, а их выбор определяться наличием достоверной и доступ ной информации. В качестве элементов сравнения можно использовать количест венные и качественные характеристики выбранных элементов срав нения. К количественным показателям относятся, измеряемые ха рактеристики природной среды. К качественным показателям относятся экологические и природ ные характеристики, связанные с местоположением. Такие характе ристики могут быть выражены в описательной или словесной форме. Иногда качественные показатели могут быть преобразованы в коли чественные путем их ранжирования и присвоения численных значе ний, например весовых коэффициентов или баллов. Примером таких качественных характеристик могут быть харак теристики, связанные с топографией участка, наличием красивого вида близостью парка, гидрологическими особенностями террито рии. Характеристика экологической обстановки как благоприятная, неблагоприятная, относительно благоприятная и т.д. Например, надо оценить земельный участок со строениями, расположенный в балке и имеющий неровный рельеф. В качестве сопоставимых объектов выбраны два участка, расположенные на той же улице, что и оцениваемый участок, цены продаж которых известны. Участки имеют сходные характеристики по ряду физиче ских элементов сравнения — одинаковые постройки, одинаковая площадь участка. Первый участок также, как и оцениваемый рас положен в балке с большими уклонами, а второй участок располо жен на ровной месте. Цена первого участка составляет 60 000 руб., второго — 80 000 руб. Для того, чтобы определить стоимость оцени ваемого участка находится величина поправки на уклон рельефа к цене второго участка. Она составляет 60000 руб. / 80000 руб. = 0,75 Ч 100% = 75%. То есть, стоимость участка с большим уклоном составляет 75% от стои мости ровного участка. Отсюда получаем, что стоимость оценивае мого участка составляет 80 000 руб. Ч (1 — 0,25) = 60000 руб. Аналогично можно оценить величину влияния на рыночную сто имость квартиры такого неблагоприятного экологического фактора как нахождение рядом промышленного объекта, например ТЭЦ. Из вестно, что дом, в которой находится квартира, расположен рядом с 608
ТЭЦ. Чтобы оценить эту квартиру, выбираются две квартиры с из вестными ценами продаж и сходными характеристиками, располо женные в том же районе, но одна из них находится не в непосредст венной близости к ТЭЦ, а на некотором удалении, так что данный объект не попадает в зону видимости. Квартира, расположенная вне зоны видимости ТЭЦ имеет стоимость на $400/м2 больше, чем квар тира, расположенная рядом. Тогда поправка на вид или местополо жение относительно непривлекательного промышленного объекта может быть рассчитана путем сравнения цен для сопоставимых квар тир: $600 / $1000 = 0,60. Таким образом, можно сделать вывод о том, что квартира вне видимости ТЭЦ стоит лишь 60% от цены квартир вблизи ТЭЦ. Чтобы привести в соответствие стоимость сопостави мой квартиры аналога, со стоимостью оцениваемой квартиры, нуж но внести поправку в ее удельную стоимость в размере 60% . Стоимость оцениваемой квартиры = $1000 /м2 Ч 0,60 = $600/м2. К показателям, характеризующим экологическое состояние, ко торые измеряются в количественных величинах, и доступны для по лучения относятся: ! индекс загрязнения атмосферы (ИЗА); ! общий объем вредных веществ, поступающих в атмосферу от источников загрязнения, расположений в оцениваемом районе; ! количество 5 ти кратных превышений предельно допустимых концентраций (ПДК) загрязнения атмосферного воздуха по основным загрязняющим веществам; ! концентрации загрязняющих вредных веществ в почве; ! риск заболеваемости, связанный с загрязнением окружающей среды; ! уровень шума; ! обеспеченность зелеными насаждениями; ! радиационный фон; ! интегральные оценки качества окружающей среды или состоя ния экологической обстановки, например суммарные показа телями загрязнения (балльные или словесные оценки. Однако использование перечисленных показателей не всегда воз можно, так как связано с проведением специальных исследований и получением расчетных значений для конкретного места расположе ния оцениваемого объекта. В силу того, что комплексный монито ринг состояния окружающей среды у нас в стране пока еще не нала жен, получение исходной информации для расчета подобных индек сов весьма проблематично. 609
Наиболее доступными в настоящее время показателями качества окружающей среды являются интегральные оценки экологической обстановки, выраженные в словесной форме и проранжированные по определенной шкале. Единая методика для расчета таких показа телей отсутствует, но они в целом отражают общее состояние эколо гической обстановки. Обычно такую информацию предоставляют специально уполномоченные органы и их службы или коммерческие информационные фирмы, специализирующиеся на предоставлении информации о состоянии окружающей среды. В качестве примера использования таких интегральных показате лей можно привести корректировку рыночных цен на квартиры в Москве, проведенную исходя из имеющейся информации о состоя нии окружающей среды в городе. В Москве в настоящее время отсутствует детальный мониторинг состоянии воздуха и иных сред, который бы позволил определить со стояние природной среды в точных количественных параметрах применительно к точечному объекту. В основном для характеристи ки экологического состояния применяется интегральные оценки ка чества окружающей среды, выраженные качественными параметра ми. Данные оценки можно получить, используя экологическую кар ту Москвы, составленную по данным наблюдений Московским центром гидрометеорологической службы и опубликованную в Ин тернете (см. рис. 21). На карте дана интегральная оценка экологической обстановки, соответствующая 4 х уровневой шкале: благоприятная, относитель но благоприятная, неблагоприятная, крайне неблагоприятная. Нам надо оценить стоимость 1 квадратного метра новой квартиры в типовом доме, находящуюся в районе с оценкой качества экологи ческой обстановки как относительно благоприятной, например рас положенной в Северном округе Москвы. Известно, что стоимость аналогичных квартир, расположенных на таком же расстоянии от центра и от станций метро в Западном районе, отнесенного к экологически благоприятным и Юго восточ ном районе, отнесенного к крайне неблагоприятным составляет в среднем $1200/м2 и $620 /м2. Исходя из информации, отраженной на карте присваиваем выбранному элементу сравнения — интегральной оценке экологической обстановки численные значения или баллы и получаем следующую шкалу оценок: ! обстановка благоприятная — 4 балла; ! относительно благоприятная — 3 балла; 610
Рис. 21. ! неблагоприятная — 2 балла; ! крайне неблагоприятная — 1 балл. Получаем, что для Северного округа экологическая обстановка оценивается в 3 балла, для Западного округа — в 4 балла, а для Юго Восточного — в 1 балл. Далее находим величину корректировки стоимости квартир, вы раженную в удельных единицах, при изменении оценки экологиче ской обстановки на 1 балл (или цену 1 балла) Для этого соотносим разницу в стоимости 1 квадратного метра сопоставимых квартир в Западном округе и Юго Восточном округе на разницу в баллах оцен ки экологической обстановки в этих районах. Получаем, что: 1 балл = ($1200 — $620) / (4 – 1) = $580 / 3 = $199,3.
611
Эта величина может рассматриваться в качестве корректировки, которую следует внести в цену продажи объектов–аналогов для по лучения цены оцениваемой квартиры. Для определения скорректи рованной цены уменьшаем стоимость 1 квадратного метра квартиры в Западном округе на 1 балл $1200 – $193,3 = $1006,7 квадратного метра. Таким образом, стоимость 1 квадратного метра оцениваемой квартиры может быть определена в $1006,7 /м2. Однако, как показывает практика, подобные методы для оценки жилой недвижимости дают довольно грубые оценки, так как осно вываются на не очень точной информации. Все перечисленные ко личественные и интегральные показатели в настоящее время пред ставляют больший интерес для анализа рынка недвижимости на мак роэкономическом уровне, например, в целях принятия решений в сфере налогообложения или планирования развития территории и градостроительства, чем для оценки рыночной стоимости конкрет ных объектов. Поэтому учет влияния экологических и природных факторов на стоимость оцениваемого объекта методами сравнительного подхода осуществляется традиционными методами количественного или ка чественного анализа через внесение корректировок на местоположе ние оцениваемого объекта. Оба метода можно использовать по от дельности или вместе. Поправки можно вносить как в абсолютном выражении (денежной сумме), так и в процентном отношении. Например, чтобы оценить стоимость квартиры, выраженную в удельных единицах, были подобраны три аналога. Первый аналог — квартира в типовом доме с теми же исходными характеристиками, что и оцениваемый объект имеет стоимость $1000/м2, расположена в районе, считающимся более экологически чистым, чем район расположения оцениваемого объекта, рядом рас положен парк, окна квартиры так же как и у оцениваемой выходят на проезжую магистраль. Второй аналог имеет стоимость $800/м2, расположен в том же районе, что и оцениваемый объект, рядом расположен парк, окна квартиры выходят на проезжую магистраль. Третий объект имеет стоимость $600 дол/м2, расположен в райо не, считающимся более худшим для проживания по экологическим соображениям, чем район расположения оцениваемого объект, зеле ни в районе очень мало, но дом находится во дворе и отгорожен от шумной проезжей магистрали другим домом. 612
Из выполненных ранее исследований, например методами рег рессионно корреляционного анализа, установлено, что отсутствие зелени в районе снижает стоимость квартир на 10%, выход окон на проезжую магистраль — также на 10%. Стоимость типового жилья в районе расположения оцениваемой квартиры на $200/м2 меньше, чем в районе расположения аналога 1 и на $200/м2 больше, чем в районе расположения аналога 3. Используя эти данные, вносим корректировки. Цену объекта аналога 1 вначале уменьшаем на $200/м2, а затем уменьшаем на 10% от полученной величины. Скорректированная цена аналога 1 = $1000/м2 — $200/м2– $800/м2 Ч Ч 0,1 = $720/м2. Цену объекта аналога 2 уменьшаем только на 10% от его стои мости. Скорректированная цена аналога 2 = $800/м2 — $800/м2 Ч 0,1 = = $720/м2. Цену объекта аналога 3 вначале увеличиваем на $200/м2, а затем уменьшаем на 10% от полученной величины Скорректированная цена аналога 3 = $600/м2 + $200/м2 = $800/м2– –$800/м2 Ч 0,1 = $720/м2. Полученные данные сводим в таблицу: Экологический фактор Цена продажи 1 м2, $ Экологическая обстановка Корректировка Наличие зелени в районе Корректировка Окна выходят/не выходят на шумную улицу Корректировка Скорректированная цена Да Нет Оцениваемый объект Аналог 1 1000 Лучше – 200 800 Есть – 10% 720 Да 0 720 Аналог 2 Аналог 3 800 Аналог. 0 800 Есть – 10% 720 Да 0 720 600 Хуже + 200 800 Нет 0 800 Нет –10% 720
Описанная выше процедура учета влияния экологического фак тора на стоимость недвижимости достаточно условна. Это связано с тем, что часто экологические факторы проявляются вместе и выде 613
лить их отдельно в самостоятельные элементы не всегда представля ется возможным. Кроме того, имеющаяся информация не всегда до стоверна. Поэтому обычно показатели качества окружающей среды, измеряемые количественно, редко используются практикующими оценщиками в целях оценки коммерческой недвижимости в силу проблематичности и труднодоступности получения исходных пара метров для расчета этих показателей. Общий экологический фон от ражается в ценах на недвижимость, расположенную в разных райо нах и может быть учтен через такой элемент сравнения как местопо ложение оцениваемого объекта. Учет влияния экологического фактора на стоимость недвижимос ти с использованием количественных показателей качества окружаю щей среды или выявленных зависимостей между ними и стоимостью объектов недвижимости в основном используется для принятия уп равленческих решений, касающихся либо вопросов установления платежей, либо вопросов оценки и компенсации ущерба.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Методы учета экологического фактора при определении рыночной стоимости объекта недвижимости» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
