В теории оценки недвижимости для определения стоимости зем ли используется ряд унифицированных методов. Они являются об щими методическими приемами и технологиями оценки, которые могут быть применены для оценки земельных участков с любым ти пом землепользования. Данные методы могут использоваться как для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунк тах, так и для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий. Отли чия в их применении для оценки разных типов земель заключаются в способах расчета исходных показателей, например, лесного дохода или дохода от сельского хозяйства, а также в выборе элементов срав нения и факторов, влияющих на стоимость земли. Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от це лей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости земли любым методом является использование рыночных данных. Объектом оценки стоимости земли могут выступать как свобод ные от застройки земельные участки, так земельные участки (собст венно земля) в составе единого имущественного комплекса или объ екта недвижимости. Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, кото рые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использо ванию. Для оценки стоимости земли могут применяться методы од ного подхода, например, сравнительного или доходного подхода, а также методы, представляющие комбинацию разных подходов. В Международных стандартах для оценки земли рекомендуется применять следующие методы оценки: ! способ сравнения продаж; ! разнесение; ! извлечение (абстракция); ! остаточной стоимости; ! способ развития территории; ! капитализации арендной платы за свободный участок. 440
В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России, принята класси фикация методов оценки земельных участков, в целом соответст вующая классификации и содержанию методов оценки земли, реко мендуемых Международными стандартами оценки. В рекомендаци ях рассматриваются следующие методы оценки земли: ! метод сравнения продаж; ! метод распределения (соответствует методу разнесения); ! метод выделения (соответствует методу извлечения); ! метод капитализации земельной ренты (соответствует методу капитализации арендной платы за свободный участок); ! метод остатка для земли; ! метод предполагаемого использования (соответствует способу развития территории). К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж, к доходному подходу относится метод капитализации земельной рен ты и предполагаемого использования. Остальные методы представ ляют собой комбинацию разных подходов. Отнесение методов к то му или иному методологическому подходу часто носит условный ха рактер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элементы всех трех подходов. Процедура оценки стоимости земли соответствует общей проце дуре оценки стоимости недвижимого имущества. В соответствии с Международными стандартами оценки она может состоять из сле дующих этапов: ! определение задания; ! предварительный анализ, отбор и сбор данных; ! анализ наиболее эффективного использования; ! выбор методов и оценка стоимости земельного участка; ! согласование показателей стоимости и окончательный расчет стоимости; ! подготовка отчета об установленной стоимости (если оценка стоимости земли является самостоятельным заданием).
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Методы оценки земли» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
