Оценка стоимости частичных прав на объекты недвижимости мо жет давать следующие результаты. Первый — когда сумма стоимости частичных прав на объект недвижимости больше стоимости полного права собственности на данный объект, второй — когда эта сумма меньше стоимости полного права собственности и третий — когда эти стоимости равны. Частичные права формируются по различным признакам: финан совым, физическим, юридическим. Финансовые частичные права представляют право опциона; физические — право аренды, право пожизненного владения; юридические — сервитуты. В качестве примера будет рассмотрена оценка помещения аптеки при изъятии его в федеральную собственность. Особенность оценки определяется таким фактором, как наличие арендатора и, следова тельно, досрочным прекращением договора аренды. Отсюда видно, что стоимость помещения аптеки будет равна сумме рыночной стои мости самого помещения на дату оценки и размера упущенной выго ды арендатора, которая имеет место в случае досрочного прекраще ния договора аренды. Следовательно, размер компенсации должен теоретически равняться стоимости помещения плюс упущенная вы года арендатора Первым этапом оценки являлось определение рыночной стои мости помещения аптеки. 354
В ходе данной оценки были использованы два метода оценки стоимости объекта недвижимости: ! метод прямого сравнительного анализа продаж, ! метод капитализации дохода. В результате проведенной оценки рыночная стоимость помеще ния аптеки составила 127 000 $ (Сто двадцать семь тысяч долларов США). Далее была проведена оценка размера упущенной выгоды аренда тора для определения доли компенсации, причитающейся арендато ру вследствие досрочного прекращения договора аренды. Оценива лась величина упущенной выгоды фармацевтической компании при изъятии помещения аптеки, расположенного в г. Москве в районе станции метро «Новогиреево» у его владельца ООО «XXX» и досроч ном прекращении договора аренды. Упущенная выгода согласно Статье 15 Гражданского Кодекса РФ, подразумевает неполученные доходы, которые лицо, чьи права были нарушены, получило бы при обычных условиях гражданского оборо та, если бы его право не было нарушено. Процедура оценки включает в себя следующие этапы: ! осмотр здания и прилегающих участков земли, ! беседа с собственником, ! беседа с арендатором, ! исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в Москве, ! проведение анализа местоположения, окружения и выбранных аналогов, ! анализ маркетинговой политики и текущего дохода аптеки, ! оценка упущенной выгоды. Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположе ния объекта, а также описания помещения, его состояния, а также выделений особенностей оцениваемого объекта. Далее определяются финансовые показатели деятельности орга низации арендатора, и строится прогноз его деятельности после изъятия аптеки. Следующий этап оценки — определение величины упущенной выгоды. Помещение аптеки расположено в 10 ти минутах ходьбы от станции метро «Новогиреево». Восточный административный ок руг, в котором расположено оцениваемое помещение, является од ним из наименее благоприятных для проживания в силу большого 355
скопления на его территории промышленных предприятий. Однако рассматриваемый район Федеративного проспекта отличается при емлемой экологической обстановкой. Данный район характеризу ется наличием жилой застройки преимущественно 50 х и конца 70 х годов. В настоящее время многие дома в этом районе реконстру ируются, а также интенсивно ведется новое жилищное строительст во Застройка — точечного типа. Близость к метро, большое количе ство жилых домов вокруг и относительная удаленность от крупных предприятий делают этот район благоприятным для размещения помещения аптеки. Далее следует отметить следующие особенности аптечного рынка г. Москвы: ! спрос на помещения аптечного назначения и аптечные склад превышает предложение; ! эти помещения очень ликвидны и не задерживаются подолгу в листингах на продажу; ! помещения аптек и аптечных складов отвечают специальным требованиям по отделке, необходимым для обеспечения нор мального хранения лекарственных препаратов; ! очень небольшое количество фирм риэлторов работают с по мещениями аптечного профиля, т.к. не все могут удовлетво рить повышенные требования к качеству помещений; ! стоимость помещений аптек, как правило, завышена по срав нению со стоимостью аналогичных помещений неаптечного профиля; ! обычное помещение требует проведения ремонта для выполне ния всех требований к внутренней отделке и только затем на него может быть получена лицензия на оптовую или рознич ную торговлю лекарственными средствами или медицинским оборудованием (стоимость каждой лицензии примерно 3500$, срок получения — 2 месяца). Аптека представляет собой встроенное помещение, расположен ное в отдельно стоящем 4 х этажном кирпичном здании. Здание вве дено в эксплуатацию в 1952 году. Основные конструктивные элементы здания: ! стены — кирпичные; ! перекрытия — смешанные; ! общий износ здания на 1997 год составил (по данным БТИ) 53%. 356
Здание телефонизировано, обеспечено всеми инженерными ком муникациями: ! центральное отопление, водопровод, канализация, водоснаб жение и электроосвещение. Надо отметить, что строитель но техническая экспертиза здания не проводилась. Общая площадь помещений аптеки 256,4 кв.м, (из них 119,7 кв.м — подвальные помещения и 136,7 кв.м — помещения расположенные на 1 этаже) полезная высота подвальных помещений – 2,35 м, поме щений 1 го этажа — 3,52 м. В помещениях в конце 1997 — начале 1998 годов проводились ре монтно строительные работы с целью привести состояние аптеки в соответствие с требованиями к помещениям аптек и аптечных скла дов (окраска стен масляными красками, сварка швов на линолеуме, настилка линолеума по влагостойкой фанере, установка засыпных гипсокартонных перегородок и т.д., в подвале пол — керамическая плитка). В помещении установлена компьютерная сеть на 6 рабочих мест. Полностью заменена электропроводка и сантехническая про водка. Установлены металлические наружные двери (на парадный и запасной выход). Установлена охранно пожарная сигнализация. Есть устройство приточно вытяжной вентиляции, обеспечивающее шестикратный обмен кратный обмен воздуха в помещении в час. В целом, помещения находятся в хорошем состоянии, пригодном для устройства аптеки и аптечного склада. Аптека включает в себя помещения, следующего назначения, расположенные на первом этаже, торговый зал площадью 65,8, каби неты 21,7; 8,2; 9,5 кв.м, вспомогательные помещения, подвальные складские помещения. Под «упущенной выгодой» понимаются неполученные доходы, которые лицо, чье право нарушено, получило бы при обычных усло виях, если бы его право не было нарушено. В случае прекращения договора аренды на объект оценки арендатор недополучит доходы, связанные с деятельностью аптеки. При этом период времени, в те чение которого будут недополучены доходы, будет связан с проведе нием мероприятий, включающих: ! поиск нового помещения; ! проведение в помещении ремонта, удовлетворяющего требова ниям по внутренней отделке аптек; ! налаживание производственного процесса; ! переориентация существующей клиентуры; 357
! установление постоянной клиентуры; ! установление имиджа и пр. Анализ основных маркетинговых особенностей деятельности ап теки показал, что для увеличения потока посетителей в аптеке и ус тановления постоянной клиентуры применяется маркетинговая схе ма, которая характеризуется: ! высокой степенью специализации (аптека специализируется на препаратах онкологического профиля); ! работой непосредственно с клиентами (каждый факт покупки или обращения регистрируется, обрабатывается и т. п.); ! работой с источниками потенциальных клиентов (врачами он кологами, онкологическими диспансерами и поликлиниками); ! наличием собственной системы дисконтных карт и скидок для постоянных клиентов; ! бесплатной доставкой товара по г. Москве; ! широким ассортиментом и низкой (относительно конкурен тов) стоимостью лекарств; С экономической точки зрения используемая схема характеризу ется: 1) удачным сочетанием в рамках объединения компаний: " фирмы — оптового торговца медикаментами " аптеки 2) разделением центров затрат и центров прибыли; 3) сокращением операционных расходов и отнесением наклад ных расходов на деятельность объединения компаний. Оценка рассматриваемой схемы схемы выявила положительные и отрицательные стороны. Недостатки. Единственным недостатком рассматриваемой схемы является сознательно узкая ориентация на рынок онкологических препаратов. Но это был бы минус только для молодой компании, действующей на рынке самостоятельно. Преимущества. 1) Специализация на рынке онкопрепаратов в сочетании с боль шим стажем работы на рынке лекарственных препаратов и тесным сотрудничеством с оптовой фирмой; 2) Налаженные каналы распределения товара от оптового склада до конечного потребителя; 3) Жесткая постановка управленческого и финансового учета; 4) Легко возобновляемая клиентура.
358
Все эти факторы плюс хорошая организация ведения бизнеса и отлично налаженные каналы распределения позволяют сделать вы вод, что применяемая маркетинговая и финансовая схемы являются уникальными ЭТАПЫ РАСЧЕТА УПУЩЕННОЙ ВЫГОДЫ И ЛОГИКА ИССЛЕДОВАНИЯ 1. Определены ретроспективные показатели деятельности за предшествующий год деятельности аптеки. 2. Эти показатели пересчитаны в условно постоянные цены (дол лары США). 3. Построен прогноз изменения прибыли компании. 4. Далее мы считаем, что на новом месте уменьшение потока до ходов будет связано с двумя факторами: ! деятельность на новом месте придется начать «с нуля» (здесь мы используем тот же прогноз изменения прибыли компании); ! С тем, что произойдет утрата части клиентуры из источников, не включенных в регулярные каналы распределения. 5. Кроме того, изменение потока доходов будет сопряжено с тем фактом, что фармацевтической компании придется искать новое по мещение, делать в нем ремонт, получать лицензии на торговлю ле карственными препаратами и медицинским оборудованием. 6. Денежные потоки, составляющие разницу между прогнозным потоком прибыли на «старом месте» и описанными выше потоками доходов на «новом месте», отличаются. 7. Далее предполагаемые будущие денежные поступления дис контируются (пересчитываются) в текущую стоимость из расчета ставки дисконта в 23%. РАСЧЕТ УПУЩЕННОЙ ВЫГОДЫ 1) Администрацией и бухгалтерией фармацевтической компании были предоставлены следующие показатели коммерческой деятель ности за четыре квартала 2001 года Период Товарооборот Себестоимость лекарств Выручка 1 кв. 1251000 1123000 128000 2 кв. 2830000 2676000 154000 3 кв. 4375000 4149000 226000 4 кв. 8046000 7612000 434000
Товарооборот. Себестоимость лекарств. Выручка. 2) Эти показатели были преобразованы в долларовые величины с использованием среднего курса доллара. Период Товарооборот Себестоимость лекарств Выручка Коммерческие расходы Прибыль Торговая наценка 1 кв. 1251000 1123000 128000 111000 17000 128000 2 кв. 2830000 2676000 154000 150000 4000 154000 0 3 кв. 4375000 4149000 226000 157000 69000 108000 117000 4 кв. 8046000 7612000 434000 251000 183000 148000 279000
Комиссионное 0 вознаграждение
360
Товарооборот. Себестоимость лекарств. Выручка. 3) На основании имеющихся данных был построен прогноз изме нения прибыли компании
Здесь и далее в качестве прогноза рассматривается логарифмиче ский тренд и учитывается тот факт, что ко 2 кварталу 2002 года будет достигнута прибыль в $10 000, которая в дальнейшем не будет изме няться 4) Далее на основании анализа рынка недвижимости и рынка ап течных помещений мы предполагаем следующее: ! поиск нового помещения займет около 3 х месяцев; ! проведение ремонта в помещении и получение 3 х лицензий займут около 3 х месяцев и потребуют расходов в размере соот ветственно $10 000 и $10 500. 361
5) Далее находится разница между прогнозным потоком прибыли на «старом месте» и описанными выше потоками доходов на «новом месте». 6) Далее предполагаемые будущие денежные поступления дис контируются (пересчитываются) в текущую стоимость из расчета ставки дисконта в 23% (5,31% в квартал). Весь этот процесс отобра жен в приведенной ниже таблице (стр. 367 368). Далее текущие стоимости складываются для получения величины упущенной выгоды. В результате проведенного анализа, мы пришли к выводу, что величина упущенной выгоды составляет округленно: $57 000 (Пятьдесят семь тысяч долларов США). Таким образом, стоимость помещения аптеки при условии ее изъятия в федеральную собственность составляет $184 000 (сто во семьдесят четыре тысячи долларов США). В заключении следует отметить, что, установленная в итоге сумма компенсации, может отличаться от оценочной стоимости, вслед ствие таких факторов, как мотивы сторон, умение сторон вести пере говоры, условия сделки (например, финансовые) и иные факторы, непосредственно относящиеся к особенностям конкретной сделки. В случае сделки, предполагающей оплату в неденежной форме или продажу в кредит, происходит увеличение продажной цены.
362
Период
Прогнозный Начинаем поток с нуля доходов
Потеря прибыли с учетом снижения клиентуры Текущее Суммарное значение Коэффициент Потеря Затраты на Затраты изменение дисконтирования будущего прибыли лицензии на ремонт доходов потока
364 Потеря прибыли с учетом снижения клиентуры Текущее Суммарное значение Коэффициент Потеря Затраты на Затраты изменение дисконтирования будущего прибыли лицензии на ремонт доходов потока
