Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположе нии, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по анало гичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости. В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода мож но использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК). Валовой рентный мультипликатор — это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимос ти. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо дей ствительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по 273
аналогичным объектам недвижимости и используется как множи тель к адекватному показателю оцениваемого объекта. Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора: 1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо по тенциальный, либо действительный. 2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода. 3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопос тавимость аналогов с оцениваемым объектом. 4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мульти пликатор. 5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая рас четных ВРМ по всем аналогам. 6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного ва лового дохода оцениваемого объекта. Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчиты вается по формуле Сн=ПВДоц(ДВДоц) Ч ВРМср или Сн=ПВДоц(ДВДоц) Ч (Ца1 / ПВД1 + … + Цап / ПВДп) : п , где: Сн — расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта; ПВД — потенциальный валовой доход; ДВД — действительный валовой доход; ВРМ — валовой рентный мультипликатор; Ца — цена продажи аналогичного объекта недвижимости; Оц — оцениваемый объект; а — аналогичный объект недвижимости; п — число используемых аналогов. Например. Оценщик должен определить рыночную стоимость объекта недвижимости, генерируемого ежегодно 25 000 потенциаль ного дохода. В информационной базе данных имеются сведения о недавно проданных аналогах. Аналог Цена продажи 100 000 95000 120 000 ПВД 20 000 21 000 27 000
274
Рассчитаем средний валовой рентный мультипликатор по анало гам и его среднее значение. (100 000/20 000 + 95 000 / 21 000 + 120 000/27 000) : 3 = 4,656 ВРМ не корректируют на различия между объектом оценки и со поставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия. Рыночная стоимость оцениваемого объекта 25 000 Ч 4,656 = 116 402. Метод достаточно прост, но требует соблюдения таких условий, как наличие развитого и активного рынка недвижимости, возмож ность получения достоверной рыночной и экономической информа ции. К недостаткам метода можно отнести невозможность до стижения полной сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов, а также влияние на рыночную стоимость величины операционных расходов. Общий коэффициент капитализации применяется к чистому опе рационному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операци онного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене: Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости при помощи общего коэффициента капитализации: 1. Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости. 2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и вели чине чистого операционного дохода. 3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопос тавимость аналогов с оцениваемым объектом. 4. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент ка питализации. 5. Определяется итоговый ОКК как средняя арифметическая рас четных ОКК по всем аналогам. 6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам. Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, про водится в соответствующем по назначению сегменте рынка недви жимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д. 275
Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться фор мулой Сн = ЧОДоц / ОККср или Сн = ЧОДоц / ( ЧОД1/Ц1 + … + ЧОДп/Цп) : п , где Сн — расчетная рыночная цена объекта оценки; ЧОД — чистый операционный доход; Ца — цена аналога; Оц — оцениваемый объект; а — аналог; п — число аналогов, используемых для оценки. Например. Оценивается рыночная стоимость объекта недвижи мости, чистый операционный доход которого в прогнозном году со ставит 25 000. Информация базы данных о сделках купли продажи Аналог 1. 2. 3. Чистый операционный доход 21 000 24 000 30 000 Рыночная цена 115 000 120 000 150 000
Общий коэффициент капитализации для оцениваемого объекта составит: (21 000/115 000 + 24 000/120 000 + 30 000/150 000) : 3 = 0,18. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна Цоб = 25 000 / 0.18 = 138 889.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Метод соотнесения цены и дохода» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
