Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оце ночного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной 41
и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Наиболее важные компоненты задания на оценку включают: ! идентификацию объекта недвижимости; ! идентификацию подлежащих оценке имущественных прав; ! назначение (сфера применения) результатов оценки; ! выбор и определение вида стоимости; ! уточнение даты оценки; ! описание объема оценки; ! уточнение иных ограничений. Идентификация объекта недвижимости включает описание таких характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы недвижимости. Идентификация объекта недвижимости представляет его точное юридическое описание, которое целесообразно составлять на основе предоставленной заказчиком информации. Необходимая информа ция может быть получена из государственного реестра данных обсле дования земельных участков в соответствии с местным и государст венным законодательством. Правильное юридическое описание должно учитывать конкрет ную региональную систему обследования и описания земельных уча стков, которое состоит из описания их границ, государственной сис темы обследования, а также процедуры описания и составления кар ты участков и кварталов. Идентификация подлежащих оценке имущественных прав. Осо бенностью оценки недвижимости является комплексный подход, который одновременно рассматривает недвижимость и как реально существующий физический объект и как набор прав частных либо юридических лиц, которые они могут иметь или предъявлять на собственность, а также использование земельных участков и стро ений. Объектом оценки может выступать недвижимость с полными или частичными имущественными правами, обусловленными отделени ем или разделением прав собственности. В процессе определения рыночной стоимости недвижимости оценщик учитывает такие огра ничения прав собственности, как договор аренды, сервитуты, огра ничения, вызванные залоговым удержанием объекта недвижимости, притязания на права собственности, а также права распоряжения воздушным пространством или наземной территорией. 42
Если конкретный случай оценки требует одновременно опреде ления рыночной стоимости всего объекта недвижимости и отдель ного элемента, представляющего частичное право, то вначале сле дует оценить рыночную стоимость всего объекта с безусловным правом собственности. Затем оценивается стоимость частичных имущественных прав в объекте недвижимости, с учетом рыночной информации о реакции рынка на конкретный вид частичных иму щественных прав. Неодинаковая оценка рынком недвижимости конкретных объек тов частичного имущественного права на недвижимость является иллюстрацией принципа оценки, гласящего, что «в оценке сумма частей не равна целому». Стоимость оцениваемого частичного иму щественного права может не совпадать со стоимостью его вклада в целое. Следовательно, стоимость недвижимости с безусловным пра вом собственности не всегда равна суммарной стоимости всех час тичных имущественных прав. Так, оценивая 25% имущественных прав в недвижимости, представляющих физически определенную часть объекта, в зависимости от ее конкретных потребительских ка честв (например, этаж жилого здания), можно получить как боль шую, так и меньшую величину, по сравнению с пропорциональным 25% результатом стоимости в недвижимости с безусловным правом собственности. Данный прецедент является следствием разделения безусловного права собственности, избирательной реакцией рынка на конкретное предложение, эффективностью подбора элементов, составляющих имущественный комплекс недвижимости. Сфера применения или назначение результатов оценки — это эконо мическая процедура, осуществляемая впоследствии заказчиком на основе полученного оценщиком результата стоимости. Оценка стоимости недвижимости проводится в целях определе ния: ! цены купли продажи; ! суммы залога при кредитовании; ! базы налогообложения; ! условий арендного договора; ! стоимости зданий и сооружений бухгалтерской отчетности; ! базы справедливой компенсации при отчуждении имуществен ных прав; ! базы договора страхования. Выяснение способа последующего использования полученного результата стоимостной оценки необходимо для выбора оптималь 43
ной процедуры оценки – от сбора и анализа необходимой информа ции до применения наиболее результативных методов оценки и принципов согласования результатов. Если заказчик не предостав ляет сведения о сфере использования результатов отчета об оценке, оценщик по собственной инициативе должен обсудить с ним дан ный вопрос и убедиться, что клиент адекватно понимает проблему. Данная процедура избавит оценщика от возможных недоразумений и необходимости переделывать работу. Выбор и определение вида стоимости. Целью оценки является оп ределение стоимости недвижимости, которая в соответствии с дейст вующими международными и российскими стандартами оценки проявляется в различных видах. Вид стоимости объекта оценки дик туется рядом факторов, к которым относятся связанные с ним оце ниваемые имущественные права, сфера применения или назначение результатов оценки, объем оценочного задания. В соответствии с действующими российскими стандартами оцен ки можно использовать следующие виды стоимости: ! рыночная стоимость; ! стоимость объекта оценки с ограниченным рынком; ! стоимость замещения; ! стоимость воспроизводства; ! стоимость при существующем использовании; ! стоимость для целей налогообложения; ! инвестиционная стоимость; ! ликвидационная стоимость; ! утилизационная стоимость. Специальная стоимость, включающая страховую, залоговую и другие виды стоимости, не входящие в данные стандарты, но огово ренная нормативными правовыми актами. Выбранный оценщиком по согласованию с заказчиком и третьи ми лицами, пользователями отчета, вид стоимости должен быть ука зан в задании на оценку. Кроме того, необходимо в письменном виде в отчете об оценке дать определение (формулировку) указанной стоимости, которая не должна противоречить принятым в оценке стандартам. Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки вид стоимости оказывает влияние на содержание отдельных этапов в рамках универсальной модели оценки. Вид стоимости определяет состав, сбор, подготовку и анализ информации для целей оценки. Выбор подходов и методов оценки недвижимости является произ 44
водной от вида определяемой стоимости; так, например, при опреде лении страховой стоимости нецелесообразно применять методы до ходного подхода. Вид стоимости определяет логику и обоснован ность согласования итоговых результатов оценки. Уточнение даты оценки. Уточнение даты, на которую будет прове дена оценка и, следовательно, будет действовать результат оценки, необходимо по целому ряду причин. Любой вид определяемой стои мости по своей сути является рыночным, так как даже стоимости воспроизводства и замещения рассчитываются в ценах на строитель ную продукцию, действующих на определенный момент, поскольку они постоянно меняются под воздействием инфляции, конкурен ции, изменения предпочтений потребителей и т. д. В процессе оценки необходимо учитывать многочисленные цено образующие факторы, состав, приоритетность и степень влияния ко торых нестабильны. Рыночная стоимость отражает представление участников рынка о состоянии его конъюнктуры. В связи с тем, что рыночная ситуация постоянно меняется, рыночная стоимость осно вывается на анализе информации, собранной на определенную дату, рыночных данных в конкретное время. Изменение расстановки ры ночных сил оказывает существенное влияние на результат оценки и получаемую величину стоимости. Дата оценки, используемая в оценочной практике, представлена тремя видами: ! текущая; ! ретроспективная; ! будущая. В подавляющем большинстве случаев дата оценки — это дата, близкая к дате определения задания на оценку и проведения оценоч ных работ. Однако в ряде случаев возникает необходимость выведе ния рыночной стоимости на какую либо дату в прошлом или бу дущем. Оценка рыночной стоимости на ретроспективную (прошлую) да ту необходима при налогообложении наследства (дата смерти), рас чете подоходного налога (дата покупки), страховом возмещении (да та страхового события), судебном иске (дата ущерба) и т. д. Доступ ность ретроспективной рыночной информации позволяет оценщику объективно и обоснованно провести все необходимые расчеты. Оценка на будущую дату может проводиться для объектов недви жимости, находящихся в стадии строительства, проектирования или принятия решений о целесообразности строительства. Возникаю 45
щий в данном случае временной разрыв между датой проведения оценочных работ и моментом выхода объекта недвижимости на про ектную мощность, завоевания сегмента рынка, обеспечивающего расчетную величину денежного потока, требует определения рыноч ной стоимости на дату завершения строительства. Описание объема оценочных работ. Объем оценочных работ уста навливается оценщиком для определения состава используемых дан ных, информационного обеспечения, необходимости привлечения сторонних экспертов, способов проверки достоверности информа ции, а также полноты включения промежуточной и вспомогательной информации в окончательный отчет. Формулировка объема оценки позволяет защитить интересы третьих лиц, принимающих решения на основе результатов оценки. Оценщик должен четко изложить не только то, что предполагается сделать, но и то, что не будет сделано, с указанием конкретных при чин, особенно если был доступен лишь ограниченный объем инфор мации. Объем оценочных работ и степень подробности отчета зависят от значимости задания на оценку, а также достигнутого соглашения с клиентом. Данный раздел позволяет определить общий объем трудо затрат, денежные затраты на информационное обеспечение, что в конечном счете влияет на стоимость оценочных работ. Оценщик не сет ответственность за соответствие сформулированного объема оце ночных работ и фактических результатов. Уточнение иных ограничений. Единые стандарты профессиональ ной оценки (USPAP), изданные Фондом оценки, различают полную и ограниченную оценку. Ограниченная оценка выполняется в соот ветствии с «Положением об ограниченных процедурах» Единых стандартов. В данном случае, как правило, используется ограничен ный объем информации. Примером такой оценки является оценка недвижимости, проведенная на основе только сравнительного под хода, а также оценка, осуществляемая для обновления прошлых оце ночных данных. Однако даже полная оценка может содержать ряд ограничиваю щих условий, которые должны быть сформулированы в задании на оценку наряду с такими параметрами, как идентификация недвижи мости, прав собственности, дата оценки, сфера применения резуль татов оценки, а также вид стоимости. Введение состава ограничи вающих условий в отчет позволяет не только защитить оценщика от 46
возможных будущих претензий, но и своевременно информировать заказчика и других пользователей отчета. Например, ограничиваю щее условие может включать пункт о получении информации из не достаточно надежных источников, о невозможности проведения тех нического обследования недвижимости.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Постановка задания на оценку» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
