Еще 20 лет назад проблемы, связанные с жильем, были не менее острыми, чем в настоящее время, однако они имели принципиально иной характер. В СССР нельзя было свободно купить недвижимость. В этот период значительная часть населения жила в очень плохих условиях. Люди ютились в коммуналках, стояли в очереди на квартиру по 10 - 20 лет, спорили за каждый квадратный метр. В настоящее время благодаря реформированию жилищной сферы граждане могут решать этот вопрос проще и быстрее. Правда, теперь трудность состоит в том, чтобы не поддаться на обман мошенников и не потерять при покупке жилья свои сбережения. Для того чтобы максимально оградить себя от возможных неблагоприятных последствий, рекомендуем обращаться к специалистам в этой области - риелторам. Это понятие вошло в наш обиход и стало привычным. Однако чем именно занимаются риелторы, каковы их обязанности, представляют далеко не все. Риелтор - это специалист по заключению сделок с недвижимостью (посредник). Как правило, он имеет большой стаж работы, знает жилищное законодательство и понимает тенденции, существующие на рынке недвижимости. Разобраться с тем, когда нужно обращаться к риелтору, а когда вопрос можно решить собственными силами, поможет схема, представленная на рис. 1. ┌────────────────────────────┐ │ Приобретение │ │ жилых помещений │ │(купля-продажа, мена и т.д.)│ └──────────────┬─────────────┘ ┌──────────────────────────┴─────────────────────┐ V V ┌───────────────────┐ ┌─────────────────────────┐ │ Через посредников │ │ Без участия посредников │ │ (риелторов) │ │ (у собственников) │ └─────────┬─────────┘ └────────────┬────────────┘ │ │ ┌──────────┴────────┐ ┌───────────┴────────┐ │ │ │ │ V V V V ┌───────────┐ ┌────────────┐ ┌─────────────┐ ┌────────────────┐ │ Вторичный │ │Новостройки │ │ Вторичный │ │ Новостройки │ │рынок жилья│ └────────────┘ │ рынок жилья │ │(у застройщиков)│ └───────────┘ │(у продавцов)│ └────────────────┘ └──────┬──────┘ │ V ┌────────────────────────┐ │ Если сделка связана с │ │ипотечным кредитованием,│ │банки могут потребовать │ │ участия риелтора │ └────────────────────────┘ Рис. 1. Схема приобретения жилья на рынке недвижимости Из приведенной схемы видно, что приобрести жилье можно двумя способами. Во-первых, это можно осуществить через посредников (риелторов), причем это касается и вторичного рынка жилья, и новостроек; а во-вторых, - напрямую у собственника: у застройщиков или продавцов на вторичном рынке жилья. Однако здесь есть исключение: если для приобретения жилья в новостройках покупатель привлекает заемные средства банка, то банки могут потребовать оформление сделки через доверенные риелторские конторы.
2
У каждого варианта есть свои полюсы и минусы: - приобретение квартиры через риелторов упростит поиск и оформление квартиры, снизит риск неблагоприятных последствий, но потребует дополнительных расходов на оплату посреднических услуг; - приобретение квартиры напрямую у собственников позволит сэкономить деньги, но неспециалисту трудно вникнуть в эту ситуацию и предусмотреть все нюансы; - приобретение жилья на вторичном рынке дает возможность заселиться в квартиру сразу, но у квартиры есть своя "история", поэтому важно проверить все документы на недвижимость; - приобретения квартиры в строящемся доме необходимо ждать несколько лет, но она юридическая "чистая", есть возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства и стоить она будет дешевле. К сожалению, ни один из названных способов покупки жилья не дает 100-процентной гарантии, что сделка пройдет гладко. Рекомендации, которые приводятся в данной книге, помогут снизить неблагоприятные последствия при совершении сделок с недвижимостью. Многие считают, что сделки лучше совершать самостоятельно, без привлечения риелторов, например через знакомых или объявления в газетах. В рекламных объявлениях нередко встречается фраза: "Посредникам просьба не беспокоить". Это значит, что человек, который дал объявление, либо профессионал, либо первый раз продает квартиру и не знает о тех трудностях и проблемах, которые его поджидают во время сделки. Конечно, вы сможете самостоятельно найти нужную квартиру, но это займет много времени и потребует усилий. С каждым продавцом квартиры нужно будет договариваться лично, затем осматривать квартиру и т.д. И когда вы найдете устраивающий вас вариант, наступит стадия заключения сделки. На этом этапе необходимо тщательно проверить все документы и убедиться в их достоверности. Но заключение договора и проведение взаиморасчетов - очень сложные процессы, поэтому нередко возникают различные трудности. К примеру, на рынке недвижимости вы можете столкнуться с мошенниками, которые предлагают хорошие квартиры по заниженным ценам. Они так ловко проделывают свои махинации, что вы даже не увидите подвоха и в конце концов останетесь без денег и без квартиры. Именно поэтому безопаснее обратиться к риелтору. Не секрет, что многих потребителей отпугивает прежде всего высокая стоимость риелторских услуг. В среднем услуги в обычной риелторской фирме при продаже или покупке составляют 3 - 5% суммы сделки. "Дорого, - подумаете вы, - лучше самостоятельно". Конечно, можно и самим проделать эту работу, но задумайтесь над тем, что квартира для большинства граждан - самая дорогостоящая вещь. И каково, не дай Бог, потерять ее? Наверняка вы не специалист по операциям с недвижимостью. Можете ли вы быть уверены, что жилье, приобретенное вами самостоятельно, не станет предметом судебных разбирательств? Вам решать, стоит ли экономить на собственной безопасности и рисковать жильем. Кроме того, многие риелторские фирмы располагают собственными базами данных о недвижимости, обмениваются сведениями с другими фирмами. Ну и, конечно, постоянно непосредственно общаются с огромным числом продавцов и покупателей. Кто, как ни риелторы, лучше знают все тонкости рынка недвижимости. Схема сотрудничества с риелторской фирмой проста. Клиент в письменной форме заключает договор с риелтором и поручает ему представлять свои интересы в поисках квартиры. Риелтор обеспечивает полную юридическую и всестороннюю поддержку. Как не ошибиться при выборе риелторов. Как говорят сами риелторы, один довольный клиент приводит семь новых, один недовольный отговаривает от обращения в любую риелторскую фирму примерно пятьдесят человек. Когда Вы выбираете агентство недвижимости, необходимо обратить внимание на ряд моментов: 1. Сколько лет существует данное агентство на рынке недвижимости. Если оно появилось недавно, не стоит проверять добросовестность риелторов на собственном опыте. Следует опасаться информационных агентств и компаний-однодневок. Не стоит обращаться к частным маклерам. Существует распространенное мнение, что услуги "частника" стоят дешевле. Дешевизна услуг "черного маклера" мнимая - он просто не оказывает всех тех услуг, которые в состоянии оказать агентство. Исключением может стать проверенный специалист, которого вам порекомендовали. Хорошая репутация фирмы нарабатывается годами безупречной работы, и риелторы боятся ее потерять. Это касается и строительных компаний, если вы намерены купить новостройку; в случае возникновения проблем агентство не заинтересовано в конфликте. Кроме того, чем старше фирма, тем лучше отлажена технология работы. Если стаж риелторского агентства не менее 10 лет, то это уже явно не фирма-однодневка, стремящаяся надуть побольше клиентов. Где получить эту информацию? Прежде всего нужно ознакомится с уставом и регистрационными документами фирмы. Попросите показать вам подлинники документов. Это не
3
коммерческая тайна, поэтому, если вам отказывают в предоставлении указанных документов, лучше выбрать другое агентство. 2. Наличие у агентства страхования профессиональной ответственности. До 2002 г. любая фирма, желающая работать на рынке недвижимости и заниматься риелторской деятельностью, должна была получить лицензию и продлять ее раз в три года. Обучение агентов было обязательным условием. В 2002 году обязательное лицензирование риелторской деятельности было отменено. После отмены лицензирования резко увеличилось количество фирм, в том числе однодневок, на рынок пришло много недобросовестных агентов, снизился уровень профессионализма. В связи с этим Российская гильдия риелторов (далее - РГР) зарегистрировала Систему добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости Российской Федерации (Постановление Госстандарта России N 14 от 8 февраля 2002 г.). Зачем сертификат нужен агентству недвижимости? Во-первых, это знак профессионализма и высокой квалификации сотрудников. Специалисты сертифицированных фирм регулярно проходят аттестацию, в ходе которой проверяется их профессионализм, повышают квалификацию и обучаются по специальным программам. Во-вторых, это доказательство стабильности фирмы, а значит, и возможность позиционирования себя на рынке как более надежной фирмы, чем несертифицированные компании. В-третьих, информация о сертифицированных фирмах размещается на сайте РГР и эти списки доступны общественности и СМИ, следовательно, это дополнительный способ привлечь к фирме внимание потребителей и прессы. Информацию о деятельности РГР, полезную для клиентов агентств недвижимости, можно найти в Интернете на сайте http://www.rgr.ru. Кроме того, деятельность сертифицированной фирмы в обязательном порядке страхуется, т.е., если из-за ошибки "застрахованного" риелтора сделка впоследствии будет признана недействительной, клиент получит компенсацию за счет страховой компании. В системе сертификации действуют комиссии по защите прав потребителей, которые принимают жалобы и оказывают помощь гражданам, пострадавшим от некачественных риелторских услуг. Это, по сути, досудебный орган, в который может обратиться любой потребитель. 3. Однако неправильно оценивать надежность агентства только по его величине. Конечно, крупная компания с большой сетью филиалов не исчезнет в один момент с документами клиента и деньгами, как фирма-однодневка. Однако не факт, что клиента в крупной компании непременно обслужат лучше, чем в маленьком агентстве. "Конвейерный" стиль работы крупных агентств иногда вызывает нарекания. Иными словами, величина агентства и большой стаж работы на рынке, конечно, говорят в пользу риелторской компании, но ориентироваться только на эти признаки нельзя. Лучше выбирать риелторскую фирму, расположенную в вашем районе или в районе, где вы хотите купить квартиру. Как правило, местные риелторы хорошо знают реалии района, имеют налаженные связи с муниципальными властями и ДЭЗами. Хорошая новость: большее количество агентств переходит на официальный и прозрачный режим работы. Благодаря прозрачности вы можете выяснить, какие конкретно услуги вам оказывают, все ли они выполнены, а если нет, то можно предъявить претензию, в том числе потребовать частичного возврата денег. Официальность работы агентства означает, что все услуги и полный размер вознаграждения прямо и честно указываются в договоре с клиентом. Так что с вас не смогут вытягивать какие-либо доплаты. Наконец, агентства недвижимости начинают отходить от практики одновременного представительства интересов обеих сторон в сделке (так обычно бывает, когда покупатель сам ищет квартиру, а затем сделку готовит и оформляет риелтор продавца). В связи с развитием ипотеки, когда найти подходящее жилье самостоятельно гораздо сложнее, покупатели все чаще нанимают своего риелтора, который защищает исключительно их интересы. Полезно спросить у знакомых, которые недавно продавали или покупали жилье, довольны ли они работой агентства. Как уже упоминалось, у хорошей риелторской организации должна быть компьютерная база данных об объектах недвижимости. Она может быть и в виде распечатки.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Заключение сделок с посредниками» з дисципліни «Як купити і продати квартиру»
