Реферати статті публікації

Пошук по сайту

Головна » Реферати та статті » Нерухомість та іпотека » Оцінка дохідної нерухомості

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА С УЧЕТОМ ИЗМЕНЯЮЩЕГОСЯ ПОТОКА ДОХОДОВ

В развитие полученных результатов рассмотрим метод оценки рыночной стоимости объекта недвижимости на примере оценки земельного участка при условии, что прогнозируется ежегодное экспоненциальное изменение потока доходов: Iq+1=Iq(1+c), где с

270

– относительное изменение потока доходов за год, например, из-за инфляции. Данный вариант рассмотрим в версиях варианта А (точная оценка), варианта С (оценка реверсии по аналитической формуле) и варианта D (полное аналитическое решение). Решение данной задачи рассмотрим в постановке, аналогичной постановке задачи по оценке свободного участка земли, рассмотренного в разделе 5.5, с той лишь разницей, что спрогнозируем ежегодное 2%-х повышение дохода на уровне ПВД. Заметим, что в вариантах С и D учет влияния налога на улучшения заложен в самих расчетных формулах. Влияние же инфляции на стоимость мы учтем коэффициентом коррекции.

Вариант А
Результаты оценки по данному варианту представлены в Табл. 5.16. Таблица 5.16
Статьи Потенциальный доход, ПВДq Потери на незанятость, ПНq Потери при сборе арендных платежей, ПСq Действительный валовой доход, ДВДq Операционные расходы до налога на собственность, ОРq Налог на землю, НЗq Чистый операционный доход, ЧОДq Доход на землю, ДЗq Чистый операционный доход на улучшения до налога на них, ДУднуq VBr Налог на улучшения, НУq Чистый операционный доход на улучшения после вычета налога на них, ДУпнуq Потери при реинвестировании, ПРq Итого чистый операционный доход на улучшения, ДУq Фактор дисконтирования, ФДq Текущая стоимость, PVq 1 12 000 600 570 11 830 4 732 50 7 048 1 615 5 433 25 654 462 4 971 4 971 0,89 4 439 2 12 240 612 581 12 047 4 819 50 7 178 1 615 5 563 Номер года 3 4 12 485 12 734 624 637 593 605 12 268 4 907 50 7 311 1 615 5 696 12 493 4 997 50 7 446 1 615 5 831 5 12 989 649 617 12 723 5 089 50 7 584 1 615 5 969

расчет по формуле (5.10) 410 359 308 257 5 153 5 336 5 523 5 712 308 4 845 0,80 3 862 616 4 721 0,71 3 360 924 4 599 0,64 2 923 1 231 4 481 0,57 2 543

Продолжение Таблицы 5.16
Статьи Потенциальный доход, ПВДq Потери на незанятость, ПНq Потери при сборе арендных платежей, ПСq Действительный валовой доход, ДВДq Операционные расходы до налога на собственность, ОРq Налог на землю, НЗq Чистый операционный доход, ЧОДq 6 13 249 662 629 12 957 5 183 50 7 724 Номер года 7 8 9 13 514 13 784 14 060 676 689 703 642 655 668 13 196 5 279 50 7 868 13 440 5 376 50 8 014 13 689 5 476 50 8 163 10 14 341 717 681 13 943 5 577 50 8 316

http://www.natahaus.ru/

Доход на землю, ДЗq Чистый операционный доход на улучшения до налога на них, ДУднуq Налог на улучшения, НУq Чистый операционный доход на улучшения после вычета налога на них, ДУпнуq Потери при реинвестировании, ПРq Итого чистый операционный доход на улучшения, ДУq Фактор дисконтирования, ФДq Текущая стоимость, PVq
r

1 615 6 109 205 5 904 1 539 4 365 0,51 2 211

1 615 6 253 154 6 099 1 847 4 252 0,45 1 923

Номер года 1 615 1 615 6 399 103 6 297 2 155 4 142 0,40 1 673 6 549 51 6 497 2 463 4 034 0,36 1 455

1 615 6 701 6 701 2 771 3 930 0,32 1 265

VBr= 25 654 (сумма текущих стоимостей потока доходов за 10 лет)
i =1

∑ Ei =10000+8000+6000=24000
r

ΔVпE = ∑ Ei [( 1 + Y )r−( i−1) − 1] =870
i =1

VL =

VBr − ∑ Ei − ΔVпE
i =1

r

(1+ Y ) − 1
r

=

25654 − 24000 − 870 ( 1 + 0,12 )0,5 − 1

= 13 457

Вариант С
В Табл. 5.17 представлены результаты оценки чистого операционного дохода в течение прогнозного периода для этого варианта.

Таблица 5.17
Статьи Потенциальный доход, ПВДq Потери на незанятость, ПНq Потери при сборе арендных платежей, ПСq Действительный валовой доход, ДВДq Операционные расходы до налога на собственность, ОРq Налог на землю, НЗq Чистый операционный доход, ЧОДq Доход на землю, ДЗq Чистый операционный доход на улучшения до налога на них, ДУднуq VBr Налог на улучшения, НУq Чистый операционный доход на улучшения после вычета налога на них, ДУпнуq Потери при реинвестировании, ПРq Итого чистый операционный доход на 1 12 000 600 570 11 830 4 732 50 7 048 1 615 5 433 2 12 240 612 581 12 047 4 819 50 7 178 1 615 5 563 Номер года 3 4 12 485 12 734 624 637 593 605 12 268 4 907 50 7 311 1 615 5 695 12 493 4 997 50 7 446 1 615 5 830 5 12 989 649 617 12 723 5 089 50 7 584 1 615 5 968 6 13 249 662 629 12 957 5 183 50 7 724 1 615 6 109

462 4 971 4 971

410 5 152 308 4 844

25 655 359 308 5 336 5 522 616 4 720 924 4 599

257 5 712 1 231 4 480

205 5 904 1 539 4 364

272 Номер года 3 4

Статьи улучшения, ДУq

1

2

5

6

Оценка стоимости реверсии в данном варианте выполняется по формуле (5.25) с учетом коэффициента коррекции:

Vp = a( n − k ,Y ) Ч ( I Н( k+1 ) − VLY )Ч Kсk+1 − VBr P( n,n − k ,Y ,i p ) − VBrTB F( n,n − k ,Y ,ia ) ,
где

1 − (1+ сk+1 )(n-k) Ч ( 1 + Y )−( n−k ) , Kсk+1 = ( Y − сk+1 ) Ч a[( n − k ),Y ]
с k +1 = ДУднуk+1 − ДУднуk . ДУднуk

Предварительно выполним расчеты составляющих данного выражения:

P( 10;10 − 5;12%;0%) = ( 1 + 0,12 )5 [ P( 10;10;12%;0%) − P( 10;5;12%;0%)] = 0,293 , F( 10;10 − 5;12%;0%) = ( 1 + 0,12 )5 [ F( 10;10;12%;0%) − F( 10;5;12%;0%)] = 0,802 , с6 = 6109 − 5968 = 0,0236( 2,36%) , 5968
1 − (1+ 0,0236)(10-5) Ч ( 1 + 0,12 )−( 10−5 ) = 1,043 . ( 0,12 − 0,0236 ) Ч a[( 10 − 5 ),12%]

Kс6 =

Отсюда
V p = a( 10 − 5;12%) Ч (7724 − 1615 ) Ч 1,043 − 25655 Ч 0,293 − 25655 Ч 0,02 Ч 0,802 = 15033 .

Результаты окончательного расчета оценки стоимости земельного участка сведены в Табл. 5.18.

Таблица 5.18
Статьи Доход с учетом реверсии Фактор дисконтирования Текущая стоимость дохода Сумма текущих стоимостей (VBr) 1 4 971 0,89 4 438 25 655 2 4 844 0,80 3 862 Номер года 3 4 720 0,71 3 360 4 4 599 0,64 2 923 5 4480+15033 0,57 11 072

VL =

VBr − ∑ Ei − ΔVпE
i =1

r

(1+ Y ) − 1
r

=

25655 − 24000 − 870 ( 1 + 0,12 )0,5 − 1

= 13 462

http://www.natahaus.ru/

Результат оценки по данному варианту практически не отличается от точного – ошибка менее 0,04%.

Вариант D
В данном варианте оценка выполняется с использованием аналитического выражения (5.31) с учетом корректирующего коэффициента:
r

VL =

Kсr Ч I Н( r+1 ) − [ RB + TB F( n,n,Y ,ia ) / a( n,Y )] Ч ∑ Ei ( 1 + Y )r−( i−1 )
i =1

Kсr Ч Y + [( 1 + Y ) − 1] Ч [ RB + TB F( n,n,Y ,ia ) / a( n,Y )]
r

.

Для этого предварительно рассчитаем числовые значения составляющих, входящих в данное выражение:
r

F(n,n,Y,ip)=3,060; ∑ Ei ( 1 + Y )r−( i−1 ) =24870; a(n,Y)=5,650; RB=Y+SFF(10;0%)=0,220,
i =1

IН(r+1)=7048 (см. Табл. 5.17, ЧОД1),
сr = ДУднуr+1 − ДУднуr 5563 − 5433 = = 0,0239 , ДУднуr 5433

1 − (1+ cr )n Ч ( 1 + Y )−n 1 − (1+ 0,0239)10 Ч ( 1 + 0,12 )−10 = = 1,091 . Kсr = ( 0,12 − 0,0239 ) Ч a( 10;12%) ( Y − cr )Ч a( n,Y )
Используя данные результаты, выполним итоговый расчет:

VL =

1,091Ч 5969 − [ 0,22 + 0,02 Ч 3,06 / 5,65 ] Ч 24870 = 13490 . 1,091Ч 0,12 + [( 1 + 0,12 )0,5 − 1] Ч [ 0,22 + 0,02 Ч 3,06 / 5,65 ]

Итоговый результат оценки по данному варианту также практически не отличается от точного варианта (разница 0,24 %). С увеличением срока экономической жизни ошибки оценки по вариантам С и D возрастают, но остаются на достаточно малом уровне. Так при сроке экономической жизни в 50 лет ошибка по варианту С не превышает 5%, а по варианту D – 8%. Аналогичным образом можно осуществлять учет тенденции изменения прогнозируемого потока доходов и при оценке рыночной стоимости улучшений. В заключение данного раздела хотелось бы остановиться на соотношении норм отдачи на капитал, используемых при оценке свободного земельного участка, которая в рамках доходного подхода выполняется с использованием DCF-метода, и оценки земельного участка, имеющего улучшения (здания, строения, сооружения), выполняемой с использованием техники остатка. Теория оценки постулирует утверждение о том, что

274

риски, связанные с инвестициями в свободный от застройки земельный участок меньше рисков, связанных с инвестициями в земельный участок, имеющий улучшения. Связано это с тем, что с точки зрения структуры ставки дисконтирования при инвестировании капиталовложений в свободный земельный участок либо отсутствуют, либо являются меньшими такие риски как, например, риск неликвидности, риск инвестиционного менеджмента и т.п. Отсюда следует, что норма отдачи на капитал для оценки участка в первом случае меньше нормы отдачи на капитал для оценки участка во втором случае. Данное положение можно проиллюстрировать на следующем числовом примере. В разделе 5.5. был рассмотрен пример двухэтапной оценки улучшенного земельного участка. Первый этап был посвящен оценке участка в его условно-свободном варианте. Оценка была выполнена методом DCF-анализа (см. Табл. 5.7) при строительстве улучшений в полгода. В процессе оценки при норме отдачи на капитал Y1=12 процентов были получены следующие результаты: VL1=9795, VBr= 25441. Теперь представим себе ситуацию, когда необходимо оценить тот же земельный участок при условии, что на дату оценки на нем уже находится такое же здание, которое мы ″построили″ в рамках DCF-анализа. Здравый смысл подсказывает, что рыночная стоимость участка земли и этого здания должны быть такими же: VL2=9795 и VB =25441. Иначе нарушается логика формирования цены продажи здания. Далее, в соответствии с рекомендациями теории оценка стоимости участка при наличии на нем улучшений может быть выполнена с использованием техники остатка:

VL =

I − VB Ч [ Y2 + SFF( n,i p )] Y2

.

Из этой формулы можно получить выражение для оценки нормы отдачи на капитал

Y2: Y2 = I − VB Ч SFF( n,i p ) VL 2 + VB
.

При сроке экономической жизни n=10, ставке процента фонда возмещения ip=0% и чистом операционном доходе I=7048 (см. Табл. 5.7) из последнего выражения получим:

Y2 =

7048 − 25441Ч 0,1 = 12,78% . 9795 + 25441

Таким образом, риск инвестирования в земельный участок, на котором находятся улучшения, оказался выше на 0,78%. Полученный результат не противоречит ранее сделанному выводу о том, что нормы отдачи на капитал при инвестициях, связанных с приобретением участка и улучшений в составе единого объекта недвижимости, должны быть одинаковы.

http://www.natahaus.ru/

Действительно, оценка стоимости объекта в целом с учетом нормы отдачи

Y2=12,78% будет следующей:
V = 7048 = 35240 . 25441 0,1278 + Ч 0,1 25441 + 9795

Очевидно, что данный результат совпадает с суммой стоимости участка и улучшений.

Ви переглядаєте статтю (реферат): «ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА С УЧЕТОМ ИЗМЕНЯЮЩЕГОСЯ ПОТОКА ДОХОДОВ» з дисципліни «Оцінка дохідної нерухомості»