Ограничения на операции с землей в отношении иностранных лиц
Несмотря на происходящие в мировой экономике интенсивные процессы ин- теграции, многие страны по-прежнему ограничивают права иностранных лиц по операциям с землей, особенно в отношении земель сельскохозяйственного на- значения. Ограничения касаются как непосредственно приобретения земли, так и регулирования инвестиционного, налогового и валютного режима. Законодательство в сфере правоотношений на землю повсеместно характери- зуется достаточной стабильностью. Тем не менее, значительные изменения зе- мельного права произошли во многих странах мира, особенно в Центральной и Восточной Европе, Центральной Азии, Африке и Латинской Америке. Страны, Глава 4. желающие вступить в ЕС, должны соответствующим образом гармонизировать свое законодательство, в том числе права иностранных лиц из стран ЕС на совер- шение сделок с землей. Экономический кризис в Азии побудил ряд государств, включая Корею, Таиланд и Филиппины пересмотреть ограничения в отношении иностранных лиц с целью оживить депрессивные рынки недвижимости. Однако в ряде стран Центральной и Восточной Европы иностранным гражданам и юри- дическим лицам законодательно запрещены сделки по приобретению сельско- хозяйственной земли. Это вызвано, во-первых, стремлением предотвратить при- обретение в собственность земли лиц, не проживающих на ней, и стимулировать хозяйствование на земле тех, кто ею владеет; во-вторых, опасением, что богатые иностранные предприниматели скупят обширные участки сельскохозяйственных земель по цене, значительно превышающей ту, которую могут заплатить гражда- не данных стран. При общем ограничении для иностранцев приобретать землю в собственность, некоторые страны устанавливают ограничения в отношении видов землепользо- вания. Некоторые государства ограничивают права иностранцев в отношении долгосрочной аренды (например, Ливан), в то время как другие — целевого ис- пользования земли. Более того, даже если государство непосредственно не регу- лирует операции с землей, осуществляемые с участием иностранных лиц, оно может оставить за собой право выдавать разрешения на сделки по аренде сельс- кохозяйственных земель, тем самым сохраняя элементы контроля. В частности, Латвия распространила право приобрести землю в собственность на юридических лиц, которые зарегистрированы в стране и капитал которых бо- лее чем наполовину принадлежит латвийским гражданам или совместным пред- приятиям со странами, заключившими с Латвией инвестиционные соглашения. Литва внесла в свою Конституцию поправку, предоставляющую право собствен- ности на землю иностранным физическим и юридическим лицам в странах ЕС и ОЭСР, но исключила из этого права сельскохозяйственные земли. В Хорватии Закон о собственности разрешает приобретать землю в собственность для иност- ранцев (включая хорватские компании с иностранным участием) при условии получения разрешения от Министерства иностранных дел, за исключением ряда зон, связанных с вопросами обороны. Албания, Беларусь, Эстония и Румыния не допускают иностранную собствен- ность на землю, но предоставляют права долгосрочной аренды. Чехия также зап- рещает передачу земли в собственность лицам, не являющимся чешскими граж- данами. Конституция Болгарии сходным образом устанавливает, что «никакое иностранное физическое лицо или иностранное юридическое лицо не может приобрести собственность на землю...». В Эстонии, Латвии и Литве на ранних стадиях реформы только частные лица и государство могли владеть сельскохозяйственными землями. Все юридические лица (организации и предприятия) были лишены прав собственности на зем- лю. Это ограничение все еще действует в Литве и Эстонии и рассматривается 496 497 Раздел VIII. Зарубежный опыт государственного регулирования земельно-имущественных отношений как излишнее препятствие для земельного оборота, поскольку сельскохозяйствен- ные предприятия, пользующиеся приблизительно 25% всей обрабатываемой зем- ли, не могут участвовать в операциях по ее продаже. Кроме того, юридические лица, не владеющие землей, не могут использовать ее в качестве обеспечения ипо- течного кредита. Венгерский земельный закон 1994 года признает частную собственность на зем- лю, но не собственность корпораций или кооперативов. Это существенно сокра- щает круг предприятий, имеющих право продавать или приобретать дополни- тельные земельные фонды. Кроме того, это положение ограничивает как заинте- ресованность корпораций в инвестициях в сельское хозяйство, так и доступность кредита для этих организаций. Смысл этого установления состоял в том, чтобы заблокировать собственность на землю для иностранных предприятий, но эта политическая задача может быть решена более эффективно только путем четко- го распространения запрета владения землей на иностранные предприятия. В качестве альтернативного варианта может быть установлен максимальный пре- дел собственности на землю предприятий. В отношении регулирования сделок по приобретению в собственность земли существуют значительные различия между странами, и даже сходными правовы- ми системами. Например, в большинстве правовых систем, находящихся под влиянием романо-германского права, собственность на землю предусматривает также собственность на расположенные на ней здания и сооружения, в то время как в ряде других стран при определенных обстоятельствах собственность на зем- лю может быть отделена от собственности на расположенные на ней постройки. Также необходимо отметить, что в федеративных государствах законодательство, регулирующее сделки по приобретению земли в собственность, часто является компетенцией региональных властей (штатов, провинций), которые имеют бо- лее прямой контроль над землепользованием. В Китае и Вьетнаме (а до недавнего времени и во многих странах Центральной и Восточной Европы) иностранцам запрещено приобретать землю в собствен- ность — хотя аренда разрешена (как для резидентов, так и для иностранных лиц). В Израиле 92% земли находится в собственности государства и за редкими ис- ключениями законодательно установлено, что она подлежит продаже. Поэтому, кроме 8% территории Израиля, где земля может находиться в частной собственно- сти, землепользование осуществляют в форме долгосрочной аренды у государства и соответственно отсутствуют ограничения для иностранцев. Обычно аренда пре- доставляется на срок до 49 лет с возможностью продления максимально до 98 лет. Подходы к регулированию земельного оборота с участием иностранных лиц весь- ма разнообразны. Учитывая, что данный вопрос международное право практичес- ки не регулирует, каждая страна имеет право на формирование своего собственно- го законодательства и требований. Международное право не ограничивает возмож- ности государств по регулированию операций с землей, осуществляемых иност- ранцами на их территории. Государства обладают суверенитетом в отношении Глава 4 своих природных ресурсов, включая землю. Международное право лишь затраги- вает вопрос экспроприации земли, которая уже на законных основаниях находит- ся в собственности иностранных лиц. Экспроприация сама по себе не является незаконной в соответствии с международным правом, но процедура ее проведения подпадает под международные правила. Хотя решение иностранного лица о при- обретении земли в конкретной стране зависит от отношения к экспроприации в данной стране, это не следует рассматривать как юридическое ограничение. В отношении земельного оборота отсутствуют глобальные многосторонние соглашения. Документом, наиболее близко связанным с регулированием в дан- ной сфере, является Кодекс либерализации движения капитала Организации экономического сотрудничества и развития, который устанавливает общее обя- зательство для каждой из подписавших его стран проводить либерализацию сво- ей политики в отношении сделок и движения капитала, необходимых для пря- мых инвестиций. Однако его влияние на регулирование земельного оборота ми- нимально, и он не может препятствовать странам-участникам вводить новые ог- раничительные меры в отношении иностранцев. Региональные международные договоры могут иметь большее значение в дан- ном вопросе. В частности, в течение определенного времени ряд стран (Колум- бия, Венесуэла, Перу, Эквадор и Боливия) должны были на национальном уров- не жестко ограничивать зарубежные инвестиции в свою экономику и, в частно- сти, инвестиции в землю. С другой стороны, ЕС эффективно ограничивает право стран-участниц регулировать собственности на землю для иностранцев, которые являются гражданами стран ЕС. Другими потенциальными ограничителями в международном праве в отноше- нии возможности страны регулировать права иностранцев на совершение сделок с землей являются двусторонние соглашения о сотрудничестве, торговле или ин- вестициях. Как правило, данные соглашения затрагивают инвестиционное регу- лирование в целом, например, предоставление национального режима зарубеж- ным инвесторам или режима наибольшего благоприятствования. Некоторые по- добные соглашения предоставляют зарубежным лицам право заключать сделки о приобретении земли в принимающей стране. Хотя соглашения, как правило, предусматривают, что обе страны обязуются признавать инвестиции из другой страны, подписавшей двустороннее соглашение подобные обязательства часто сопровождают указанием, что инвестиции будут допускаться в соответствии с законодательством принимающей страны. Римский договор, положивший начало Европейского экономического сооб- щества, с поправками Единого европейского акта 1987 года, Договора о Евро- пейском союзе 1992 года, и Амстердамского договора 1997 года, не конкретизи- рует регулирование собственности на землю для иностранцев в зависимости от того, являются ли иностранцы гражданами стран ЕС. Однако положения Договора, запрещающие дискриминацию в зависимости от национальной принадлежности, гарантируют свободное движение товаров, 484 424 Зак. 102 485 Раздел VIII. Зарубежный опыт государственного регулирования земельно-имущественных отношений Глава 4 людей, услуг и капитала, а также ограничивают полномочия стран ЕС по введе- нию ограничений на приобретение земли лицами из других стран ЕС. Иностран- ные лица из государств, не входящих в ЕС, по-прежнему подпадают под законо- дательство отдельных стран ЕС. Бельгия, Германия, Франция, Люксембург, Нидерланды, Португалия и Вели- кобритания не устанавливают ограничений на приобретение земли иностранны- ми лицами. В Ирландии иностранные лица (за исключением тех, кто постоянно проживали там в течение 7 лет) должны получить разрешение в Земельной ко- миссии на приобретение, аренду, ипотеку или какие-либо другие операции с сель- скохозяйственной землей. В США требуется уведомление в случае приобретения иностранцами более 10 процентов акцией американских корпораций, владею- щих земельными участками. Италия и Испания зафиксировали ограничения на приобретение земли инос- транцами в приграничных районах. В Испании эти ограничения не распростра- няют на лиц из стран ЕС, хотя в Италии на приобретение в собственность или использование земли в приграничных районах необходимо получить разреше- ние местной префектуры. Греция также имеет особые ограничения на приобре- тение земли в приграничной зоне. Лица из стран ЕС, как и собственные гражда- не, должны получать одно и то же разрешение. В то же время для представителей других государств существует особый ограничительный режим. Большинство стран предпочитают вводить д и с к р и м и н а ц и о н н ы е меры в отно- шении приобретения иностранцами земли, и не так часто — в отношении ис- пользования земли иностранными лицами. Спектр применяемых ограничений варьируется от полного запрета до простого требования уведомления соответству- ющих органов о приобретении земли зарубежными лицами. Меры могут распро- страняться на всю территорию страны или только на земли в определенных зо- нах, определенного вида или целевого назначения, или комбинации вышеупо- мянутых критериев. Некоторые страны вводят особые меры регулирования приобретения или ис- пользования земли для различных групп иностранцев.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Ограничения на операции с землей в отношении иностранных лиц» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
