Перспективы реформирования порядка определения арендной платы
Правительство РФ в качестве первоочередной задачи наметило разработать принципы определения размера арендной платы за государственные земли, за- нятые объектами недвижимости, в том числе для переоформления права посто- янного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды. При этом должны быть обеспечены сопоставимость ставок арендной платы, выкуп- ных цен за такие земельные участки и стимулы для выкупа собственниками рас- положенных на них зданий, строений и сооружений. Также предполагается, что единый порядок определения размеров арендной платы за находящиеся в госу- дарственной или муниципальной собственности земли будет включен в Земель- ный кодекс РФ. Глава 3 В настоящее время обсуждают два принципиально отличных подхода к опре- делению размеров арендной платы. Согласно первому подходу предлагают установить, что во всех случаях, за ис- ключением установленных Земельным кодексом РФ и иными федеральными за- конами, размер арендной платы определяют в договоре. При этом договор арен- ды земельного участка, на котором расположено здание, строение и сооружение, заключают на сорок девять лет, а по желанию арендатора — на меньший срок. Размер арендной плата за земельные участки, находящиеся в государствен- ной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, стро- ения и сооружения, рассчитывают как сумму ставки земельного налога, уста- новленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством Рос- сийской Федерации о налогах и сборах, и 13 % от цены выкупа данного земель- ного участка, установленной на момент заключения договора аренды земель- ного участка. Расчет производят исходя из следующих условий и предположений: • равенства затрат землепользователя в случае аренды земельного участка на срок 49 лет с последующим выкупом и в случае приобретения земельного уча- стка в собственность в начале периода; • в конце срока аренды правообладатель приобретает участок в собственность; • уровень цен на землю и значение понижающих коэффициентов, устанавли- ваемых субъектами РФ и органами местного самоуправления, не изменяются. • ставка дисконтирования равна 15% и не изменяется во времени. Платежи за землю в соответствующие годы составят: П = ЦВ + Н„ Ш = Hi, Пп = -ЦВ, (5) где Hi — ставка налога на землю в году i, . . ЦВ - цена выкупа, п - количество рассматриваемых лет. Выбравшее аренду предприятие, должно будет ежегодно выплачивать аренд- ную плату за свой земельный участок. Арендные платежи (Ai) в году i: А! - Hi - К х ЦВ, (6) где К - коэффициент связи арендного платежа с ценой выкупа. Денежные потоки каждого i-ro периода дисконтируют с помощью коэффици- ента d= 1/(1 +г), где г — ставка дисконтирования. Для эквивалентности вариантов должно выполняться равенство: d ' 1 = 5 > i х d M (7) i=l n , i=l 324 325 Раздел VI. Налогообложение недвижимости и арендная плата за землю Формула для расчета К при любых п и d имеет вид: . t u + r ) n - l - 1 ) х т ( 1 + г ) п - 1 (8) I i m n ^ K = r / ( l + r ) При периоде более 10 лет значение К практически не изменяется и полнос- тью зависит только от ставки дисконтирования. Для упрощения расчетной мо- дели предполагается, что ставка дисконтирования не изменяется во времени и составляет 15 %. В результате значение К = 0,13. Таким образом, Л; Hi +0,13 х ЦВ (9) В то же время, несмотря на равенство затрат землепользователя в случае арен- ды земельного участка на срок 49 лет с последующим выкупом и в случае приоб- ретения земельного участка в собственность в начале периода, данный подход не предполагает безвозмездную передачу земельного участка в собственность по окончании срока действия договора. Следовательно, вопрос порядка выкупа арен- датором земельного участка в собственность остается нерешенным. Второй подход предполагает, что размер арендной платы за находящиеся в го- сударственной или муниципальной собственности земли определяют исходя из рыночной стоимости земельного участка, расчитанной в соответствии с законо- дательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Данный под- ход опирается на нормы ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в которой установлено требование об обязательности проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов оценки (в том числе передаче их в аренду), принадлежащих полностью или частично Рос- сийской Федерации, ее субъектам и муниципальным образованиям. Органы, уполномоченные на заключение договоров аренды земельных участков, заключают договор на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка и определение рыночной ставки арендной платы с имеющим лицензию оценщи- ком, проводят экспертизу представленного им отчета и принимают решение об ус- тановлении размера арендной платы. Для проведения подобных работ привлекать оценщиков следует на конкурсной основе в соответствии с нормами Федерального закона «О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение ра- бот, оказание услуг для государственных нужд». В целях снижения бюджетных зат- рат по данной статье расходов рекомендуется руководствоваться положениями ст. 9 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», со- гласно которой в договоре между оценщиком и заказчиком может быть предус- мотрено проведение оценки нескольких земельных участков либо долговремен- ное обслуживание по определению величины годового размера арендной платы. 342 Глава 3 При оценке застроенных земельных участков оценщик должен учитывать те- кущий вид использования земельного участка, а также обременение участка в случае, если арендатор является собственником расположенных на данном учас- тке зданий, строений или сооружений. Очевидно, что при этом стоимость зе- мельного участка должна быть ниже, чем стоимость аналогичного незастроенно- го земельного участка на рынке недвижимости. В соответствии с рассмотренными выше подходами целесообразно установить размер арендной платы за ограниченные в обороте земельные участки равным размеру земельного налога, а в случае, если законодательство Российской Феде- рации о налогах и сборах освобождает физических и юридических лиц от уплаты земельного налога, равным одному рублю за весь земельный участок. *W 4 1 .i- . " • > - t л ' .'.-.ia."!- 343 I
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Перспективы реформирования порядка определения арендной платы» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
