Пример оценки земель сельскохозяйственного назначения
Исходные данные для проведения оценки рыночной стоимости земельного уча- стка из состава земель сельскохозяйственного назначения, занятых сельскохозяй- ственными угодьями (в соответствии с его экспликацией) приведены в табл. 24. Таблица 24 № п/п Информация по земельному участку 1. Местоположение Калужская обл., Бабынинский район, дер. Барановка 2. Транспортная достижимость 188 км Киевского шоссе 2. Целевое назначение Сельскохозяйственное 3 Рельеф участка Ровный 4 Общая площадь 4 сельскохозяйственных земель, га, 316,66 из них: пашни 302,03 лес , ; 2,68 кустарник ... • У 7,68 под водой 1,53 под дорогами 1,48 болота 1,26 317 Раздел V. Оценка земельной и иной недвижимости В соответствии с изложенной методикой самостоятельной оценке не подлежат земли сельскохозяйственного назначения, занятые: лесом, кустарником, водо- емами (которые не могут быть использованы для ведения предпринимательской деятельности), дорогами, болотами. Их характеристики учитывают при оценке стоимости земельного участка в целом. Таким образом, ренту от сельскохозяй- ственных угодий рассчитывают только для занятого пашней земельного участка, площадь которого составляет 302,03 га. 1) Определение валового дохода с 1 га пашни на площади 302,03 га Качественное состояние сельскохозяйственных угодий составляет 30,4 баллов бонитета. Набор традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка культур: многолетние травы (силосные), подсолнечник, картофель, ку- куруза, кормовые корнеплоды (свекла, морковь, турнепс), овес. Получать максимальный доход и сохранить плодородие почв позволяет следу- ющая структура севооборота (выращивание по 1 году): кормовые корнеплоды (свекла), картофель, кукуруза (на силос), овес. Расчет потенциального дохода от использования пахотных земель при продол- жительности севооборота 4 года приведен в табл. 25. Таблица 25 № п/п Наименование культуры Нормативная урожайность, ц/га Закупочные цены, руб./ц Доход от культуры, руб./га/год Валовой доход от культуры, руб./год 1. Свекла 260 400 104 000 31411 120 2. Картофель 157 400 62 800 18 967 484 3. Кукуруза на силос 350 280 98 000 29 598 940 4. Овес 42 120 5 040 1 522 231 2) Определение доли собственника земельного участка в валовом доходе Типичным для рынка производства сельскохозяйственной продукции являет- ся распределение дохода между предпринимателем, ведущим сельскохозяйствен- ный бизнес, и собственником земли в пропорции 90 к 10. Для целей оценки при- нято значение доли собственника земли в валовом доходе равным 0,1. 3) Определение величины ставки дисконтирования Основными способами определения ставки дисконтирования являются: • деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи; • увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. ,,,i, 318 308 Глава 1 При отсутствии информации о продажах земельных участков сельскохозяй- ственного назначения для оценки используют второй способ определения вели- чины ставки дисконтирования, который предполагает следующую последователь- ность действий: • определение величины безрисковой ставки отдачи на капитал; • определение величины премии за риск. Формула расчета имеет следующий вид: ' • Г=г„ + У ! (17) где г0 - безрисковая ставка отдачи на капитал; г. — премия за риск по i-му фактору В данном примере базовая ставка отдачи на капитал принята равной ставке по рублевым депозитам сроком на 3 месяца в размере 11,79% годовых. Факторами, определяющими величину премии за риск, являются: риск низ- кой ликвидности, специфический риск и риск инвестиционного менеджмента (табл. 26). Таблица 26 № п/п Фактор риска Величина премии за риск,% Обоснование величины премии за риск 1. Низкая ликвидность 9 В настоящее время рынок сельскохозяйственных земель в Калужской области не сложился, поэтому ликвидность оцениваемого земельного участка низкая 2. Специфика объекта 3 Оцениваемые земельные угодья не обладают ярко выраженными специфическими характеристиками, поэтому влияние данного фактора на вероятность получения дохода незначительно. Кроме того, сельскохозяйственные земли региона, где расположены оцениваемые земли, не относятся к зоне рискованного земледелия 3. Инвестиционный менеджмент объекта 4 Оцениваемые земельные угодья не требуют существенных усилий для управления или как объект вложения капитала, поэтому влияние данного фактора на вероятность получения дохода близко к среднему Итого: 16 Величина ставки дисконтирования равна: г = 0,1179 + 0,16 = 0,2779 4 ) И т о г о в ы й р а с ч е т р ы н о ч н о й с т о и м о с т и с е л ь с к о х о з я й с т в е н н ы х з е м е л ь Итоговый расчет рыночной стоимости пашни (площадь 302,03 га) производят по формуле: (18) M V = V C F | - , , . . . U d + r ) J ' где MV - рыночная стоимость; CFj — рента j-го периода; г — ставка дисконтирования (отдачи на капитал). Рыночная стоимость земельного участка пашни равна текущей стоимости ренты на протяжении всех периодов возделывания сельскохозяйственных культур при заданной структуре севооборота (табл.27).
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Пример оценки земель сельскохозяйственного назначения» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
