Одним из наиболее востребованных в практике оценочной деятельности для земельной недвижимости является метод остатка (МО). Этот метод используют чаще всего для оценки земельного участка с потенциалом развития, то есть когда земля не может быть оценена методами сравнения из-за индивидуальной приро- ды каждого варианта развития, а также в связи с действием других факторов, как, например, градостроительные ограничения, наличие или отсутствие планового разрешения и т.д. В основе МО лежит достаточно простое уравнение: А = (В + С + D), (Ф где А — оценочная стоимость завершенного развитием (вновь построенного, реконструированного и т.п.) объекта; • ! 254 285 Раздел V. Оценка земельной и иной недвижимости В - стоимость развития (включая подготовку территории, проектирование, строительство, менеджмент и т.д.), но без затрат на приобретение земельного уча- стка; С - собственные расходы девелопера (застройщика) или доход, получаемый им в процессе осуществления проекта развития; D - затраты на приобретение земельного участка (покупка в собственность или приобретение права долгосрочной аренды). Для стадии подготовки инвестиционного проекта или иного мероприятия, свя- занного с предстоящим развитием данной недвижимости, слагаемые приведен- ного уравнения являются своеобразными моделями. А — модель ожидаемой рыночной цены объекта после завершения работ по его развитию (строительству, реконструкции и т.д.). При этом моделируют и, со- ответственно, варьируют возможные технико-экономические показатели буду- щего использования объекта (например, рыночная продажа, передача в аренду и т.д.). Значения отдельных параметров использования объекта (в частности, став- ки арендной платы, заполняемость арендного объекта), а также объект в целом можно оценивать другими методами, например, поданным объектов-аналогов. В — модель затрат на развитие объекта, где моделируют и, соответственно, ва- рьируют такие компоненты затрат при реализации инвестиционных проектов, как снос строений (в том числе объектов незавершенного строительства) и под- готовка территории (в том числе инфраструктурное обеспечение), проектно-изыс- кательские работы, строительно-монтажные работы, затраты на поставки обору- дования, управленческие и другие сопутствующие развитию расходы (на консуль- тирование, оценку, маркетинг, менеджмент проекта, правовое обслуживание и иные услуги), оплата процентов за полученные на развитие кредиты и др. И здесь также возможно использовать сравнительные подходы для получения отдельных данных по затратам на развитие из информации о проектах развития аналогов. С — своеобразная модель приемлемой доходности (или рентабельности) пред- принятой девелопером (застройщиком) активности; модель отражает меру рис- ка проекта развития данной недвижимости в данном месте и при конкретных социально-экономических условиях, как, например, от значения ожидаемой рен- табельности в 15-20% (при стабильных условиях до 50% и более) в условиях по- вышенного риска. D - модель предполагаемой цены земельного участка (при приобретении в соб- ственность или прав долгосрочной аренды). Эта оценка в ряде случаев может в свою очередь определяться некоторыми фиксированными нормативами или ме- тодами сравнения — по известным прецедентам продаж аналогичных земельных участков. Из соотношений рассматриваемого уравнения следуют три варианта его при- кладного использования. Во-первых, вычисление максимальной суммы, кото- рую инвестор готов затратить на приобретение земельного участка. Это наиболее распространенный способ использования МО. Для его успешного применения I Глава 1 необходима информация о приемлемой доходности (С) для данного инвестора в данных условиях и о затратах на развитие проекта: D = А — (В + С). Во-вторых, оценка ожидаемых доходов предпринятого девелопером делового проекта при условии известных ему затрат на приобретение земельного участка и сооружение объекта: С = А - (В + D). В-третьих, определение допустимых затрат на развитие объекта (новое строительство, расширение, реконструкция и т.д.) при условии известных затрат на землю и приемлемой для инвестора доходности проекта раз- вития: В = А - (С + D). В заключение необходимо отметить, что варианты использования МО во всех случаях нуждаются в прогнозных оценках стоимости законченного развитием объекта (А). Вычисление искомой оценки как остатка - разницы между ожидае- мой в будущем цены объекта и остальными компонентами затрат определили наименование метода как метода остатка.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Метод остатка» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
