В соответствии с российским земельным законодательством использование земли является платным. Формами платы установлены земельный налог (до вве- дения единого налога на недвижимость) и арендная плата (ст.65, п.1 Земельного 252 Глава 253 кодекса РФ — ЗКРФ). Земельные ресурсы учитывают на основе Государственно- го земельного кадастра. При этом кадастровую стоимость земельного участка ус- танавливают в целях налогообложения (ст.65, п.5 ЗКРФ). Нормативным право- вым документом, детализирующим правила и порядок исчисления кадастровой стоимости, являются Технические указания Госкомзема (2000 г.). Рассмотрим реализуемый в них подход применительно к государственной ка- дастровой оценке сельскохозяйственных угодий. Как уже отмечалось, кадастро- вая оценка являет собой пример нормативного подхода. Базой данных для расчета интегральных показателей объектов оценки являются следующие три компонента: • интегральный показатель плодородия почв — балл бонитета земель, который рассчитывают на основе шкал бонитетов групп почв и экспликации почв . объекта кадастровой оценки, используя классификатор, каталог и шкалу бо- нитетов почв соответствующего субъекта РФ, где проводят оценку; • интегральный показатель технологических свойств объекта оценки, норматив- ным образом учитывающий следующие факторы: энергоемкость почв, контур- ность полей (размер, конфигурация, изрезанность), внутрихозяйственнуюуда- ; ленность, рельеф и каменистость, высоту над уровнем моря (для горных зон); • интегральный показатель местоположения — эквивалентное расстояние по структуре и объемам (в тоннах) реализации сельскохозяйственной продук- ции за последние 3 года по средневзвешенным эквивалентным расстояниям внехозяйственных перевозок этой продукции с учетом различий в грузах и расстояниях. На последующих этапах расчетный рентный доход и кадастровую стоимость сель- скохозяйственных земель определяют на основании: • выше названных интегральных показателей; • базовых оценочных нормативов продуктивности сельскохозяйственных уго- дий (площади учитывают по типам земель по состоянию на фиксированную дату, например, на 01.01.2000; данные по урожайности — за периоды отЗдо 29 лет; сопоставимость обеспечивают с помощью коэффициентов типа услов- ных кормовых единиц); • затрат на использование сельскохозяйственных угодий (в рублях — по факту произведенных затрат, усредняемому за период в 9 лет, с поправкой по райо- нированным зонам). Таким образом, шкала дифференциального рентного дохода складывается как сумма показателей трех частных шкал — дифференциальных рентных доходов сельскохозяйственных угодий по плодородию, технологическим свойствам и ме- стоположению. При этом для плохих земель (с отрицательным рентным дохо- дом) устанавливают единый для всей территории Российской Федерации «абсо- лютный» рентный доход - 12 руб./га. Эту величину, имеющую базовый характер, добавляют ко всем другим расчетным (в том числе положительным) значениям рентных доходов. 253 Раздел V. Оценка земельной и иной недвижимости В результате кадастровую стоимость единицы площади (1 га) определяют с по- мощью алгоритма капитализации: расчетный рентный доход с 1 га оцениваемого объекта умножают на срок капитализации, нормативно принимаемый равным 33 годам, то есть показатель доходности принимают равным 0,03. На рис. 2 представлена блок-схема проведения кадастровой оценки земель сель- скохозяйственного назначения. Налогообложение Применительно к оценке земельной и иной недвижимости важнейшим поло- жением Налогового кодекса РФ ( Н К Р Ф ) является отнесение вопросов имуще- ственного налогообложения (в том числе введения в перспективе единого налога на имущество) к компетенции субъектов РФ и муниципальных образований. В этом кодексе в качестве региональных налогов в части земельной и иной недви- жимости (ст. 14) установлены: налог на имущество организаций и налог на не- движимость. Для недопущения одновременного действия этих налогов установ- лено правило, по которому при введении в действие единого налога на недвижи- мость прекращается действие налога на имущество организаций, а также дей- ствие налогов местного уровня на имущество физических лиц и земельный на- лог. В числе местных налогов: земельный налог, налог на имущество физических лиц и налог на наследование или дарение (ст. 15). Ст. 31 предоставляет налоговым органам права проводить инвентаризацию принадлежащего налогоплательщику имущества, а также в установленных слу- чаях определять суммы подлежащих внесению в бюджет налогов расчетным пу- тем на основании данных по иным аналогичным налогоплательщикам. Прерога- тива определения налоговой базы применительно к налогообложению недвижи- мости сохраняется за федеральным уровнем. Налоговые ставки по региональным и местным налогам устанавливаются соответственно законами субъектов РФ, нор- мативными актами представительных органов местного самоуправления. В соответствии со ст. 54 Н К Р Ф налогоплательщики — организации исчисляют налоговую базу по итогам каждого налогового периода на основе данных регист- ров бухгалтерского учета и (или) на основе иных документально подтвержден- ных данных об объектах, подлежащих налогообложению. Для субъектов малого бизнеса установлена упрощенная схема учета налоговой базы (по книгам учета доходов и расходов). Способы обеспечения исполнения обязанностей по уплате налогов и сборов, связанные с недвижимостью (гл. 11), включают залог и наложение ареста на иму- щество налогоплательщика. Залог имущества оформляют договором между на- логовым органом и залогодателем. Тогда при неисполнении налогоплательщи- ком обязанности по уплате причитающихся сумм налога и соответствующих пе- ней налоговый орган изымает их за счет стоимости заложенного имущества в ус- тановленном законодательством порядке. Причем по правилам, установленным Гражданским кодексом РФ (ст. 348-350), взыскание на заложенное недвижимое имущество может быть обращено только по решению суда либо во внесудебном 254 I Глава 1 НОР МАТ И ВЫ, СТАНДАРТЫ, СТАТИСТИКА БАЛЛ Б О Н И Т Е Т А Интегральный показатель плодородия почв (классификаторы почв, экспликации участков, шкалы бонитетов) Т Е Х Н О Л О Г И Ч Е С К И Е С В О Й С Т В А Интегральный показатель (энергоемкость почв, размер, конфигурация, рельеф, каменистость, высота над уровнем моря, внутрихоз. удаленность) М Е С Т О П О Л О Ж Е Н И Е Эквивалентное расстояние перевозок с/х продукции (по структуре и объемам реализации продукции за 3 года, средневзвешенный эквивалент расстояниям внехозяиственных перевозок) Рисунок 2. Блок-схема проведения кадастровой оценки сельскохозяйственных земель . •nRaw "Si'.oc- ч;г.< ;!:>1КЛ 1 С f 285 Раздел V. Оценка земельной и иной недвижимости порядке, но при наличии нотариально удостоверенного соглашения, заключен- ного между сторонами залогового договора после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Более детально конкретные вопросы порядка исчисления и уплаты налога на имущество предприятий и на имущество иностранных юридических лиц регули- руются инструкциями Государственной налоговой службы (министерства) Рос- сийской Федерации (№33 и №38). Так, для целей налогообложения в качестве налоговой базы определяют среднегодовую стоимость имущества предприятия. Предельный размер налоговой ставки на имущество предприятия не может пре- вышать 2% от исчисленной налогооблагаемой базы. В рамках этого ограничения может быть установлена и меньшая ставка - с учетом видов деятельности пред- приятия. Перечень поддерживаемых таким способом видов деятельности и мера поддержки устанавливаются специальными региональными и местными право- выми актами. При их отсутствии, в соответствии с инструкциями, должна быть устанавлена максимальная ставка - 2%. При этом среднегодовую стоимость иму- щества предприятия за отчетный период определяют путем деления на 4 суммы, полученной от сложения половины стоимости имущества предприятия на 1 ян- варя отчетного года и на первое число следующего за отчетным периодом меся- ца, а также суммы стоимости имущества на каждое первое число всех остальных кварталов отчетного периода. При определении остаточной стоимости имущества иностранных юридичес- ких лиц начисление износа производят по нормам страны пребывания. Начис- ление амортизации, принимаемое в уменьшение стоимости имущества, для це- лей налогообложения не может превышать за год определенной величины, в ча- стности, для зданий и сооружений — 5%. В соответствии с положениями Н К Р Ф сумма имущественного налога исчис- ляется плательщиком самостоятельно - ежеквартально нарастающим итогом. При этом налоговые органы в установленном порядке контролируют правильность производимых расчетов и платежей. Таким образом, оценочная деятельность ока- зывается востребованной обоими участниками налоговых отношений: налого- плательщиком - в его самостоятельно проводимых расчетах имущественного на- лога и налоговым органом - в его контрольно-инспекционной деятельности. Вопросы налогообложения земель (правил и порядка платы за землепользова- ние) регулируются региональным законодательством. Так, например, в Москве действуют такие правовые акты, как Закон об основах платного землепользова- ния (№34 от 16.07.97г.) и Закон об индексации ставок платежей за землепользо- вание (№1 от 21.01.98г.). Подобного типа правовые акты действуют в каждом субъекте РФ. Платежи по имущественным налогам и за землепользование составляют суще- ственную часть бюджетных поступлений на региональном и местном уровнях. В связи с ожидаемым в перспективе введением на уровне субъекта РФ единого на- лога на недвижимость значимость качественной оценки еще более возрастает.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Кадастровая оценка» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»