Базис оценки представляет собой систему общих принципов и подходов к оценке, в том числе с учетом целей и множества других влияющих на нее факторов. Первенствующая роль в выборе базиса принадлежит цели оценки. Так, в «Ев- ропейских стандартах оценки недвижимости» (ЕСОН), утвержденных Европей- ской ассоциацией оценщиков (TEGoVA) подчеркивается, что «... цель оценки является критическим фактором при выборе базиса оценки, который должен ус- танавливаться совместно с клиентом и его профессиональными советниками при согласовании условий договора об оценке объекта недвижимости». Среди других факторов, влияющих на выбор базиса и соответствующих методов оценки, необходимо указать на следующие факторы: • тип объекта (в частности, гл. 5 ЕСОН концентрирует внимание оценщиков на специальных типах недвижимости, таких как коммерческая недвижимость, истощимое имущество, имущество государственного сектора); • возможности и направления дальнейшего использования объекта; • добровольность и компетентность покупателя и продавца, достаточность пе- риода маркетинга; • дата (срочность) проведения оценки; • поврежденная и незавершенная в строительстве недвижимость; • факторы окружающей среды (особенно в аспекте присутствия ядовитых ве- ществ и опасных строительных материалов) и др. В результате складывающийся для конкретной ситуации набор из подобного ряда факторов и определяет категорию «базис оценки». Поскольку ситуации оцен- ки могут быть самыми разнообразными, то понятным является и множествен- ность базисов оценки. В Международных стандартах оценки (МСО) для различных ситуаций использу- ют следующее множество базисов: рыночная стоимость; рыночная стоимость при существующем использовании; . . потребительская стоимость; стоимость действующего предприятия; . , ; специальная стоимость; стоимость при вынужденной продаже; г . . . •• утилизационная стоимость; ;= «• ликвидационная стоимость; остаточная стоимость замещения и др. Европейские стандарты TEGo VA в качестве основныхрекомемдуютщпдМ ать следующие типовые базисы оценки: •;г' Л :-;-: Л . • рыночная стоимость; -сж • • рыночная стоимость при существующем использовании; • стоимость при альтернативном использовании; . 245 Раздел V. Оценка земельной и иной недвижимости • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; • платеж за объект оценки выражен в денежной форме...». И далее в ст. 7 этого закона записано, что «... если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конк- ретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная сто- имость данного объекта». При определении рыночной стоимости в российском законодательстве не пре- дусмотрена ссылка на дату проведения оценки. Это связано, по-видимому, с ори- ентацией законодателей на потребности собственников, имеющих повышенный интерес к получению оценок, относящихся к предполагаемой дате (периоду вре- мени) проведения сделки, а не к дате проведения работ оценщика. В пользу тако- го предположения говорят следующие аргументы: • ст. 8 Федерального закона устанавливает обязательность оценки в случае вов- лечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, ее субъектам либо муниципальным образованиям; • по-прежнему крупнейшим собственником в России является и в обозримом будущем останется государственный и муниципальный собственник — круп- нейший потребитель процедур обязательного оценивания; • объекты государственной и муниципальной собственности, как правило, доста- точно капиталоемки, а намечаемые операции с ними (приватизация, продажа, инвестиционные конкурсы, доверительное управление, залог и тд.) предусмот- рены в течение длительных периодов времени. Поэтому оценочная информация на дату проведения работ оценщиком явно недостаточна для проведения указан- ных сделок. Подобная ситуация порождает значительные риски при использова- нии устаревающей оценочной информации. При этом риски целиком остаются на участниках будущей сделки, практически никак не затрагивая оценщика. Оценка для будущего времени не является новым и крайне сложно преодоли- мым барьером для специалистов-оценщиков. Уже в настоящее время широко распространены оценки инвестиционных проектов, где акцент при оценке не- движимости делают на будущем коммерческом функционировании объекта. По- видимому, главной проблемой является обоснованное разделение рисков и от- ветственности между участниками будущих сделок (например, в схемах ипоте- ки) и оценщиками. Поэтому не случайна рекомендация Европейских стандартов TEGoVA о работе оценщика с прогнозами: «При получении задания и при пос- ледующем представлении отчета оценщик должен как согласовать все ограничи- вающие факторы и утвердить согласованные с клиентом основы прогноза, так и исключить свою ответственность перед клиентом и третьими лицами за непред- виденные события или явления, которые могут повлиять на существующую сто- имость еще до даты использования прогнозируемой стоимости».
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Базисы оценки» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
