Федеральной службой земельного кадастра России (Росземкадастр) разрабо- тана Методика кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации и в субъектах Российской Федерации (Госу- дарственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий Российской Фе- дерации. М., 2000), основные положения которой изложены ниже. Оценка на уровне субъектов Российской Федерации На первом этапе выявляют среднюю кадастровую стоимость 1 га сельскохо- зяйственных угодий субъектов РФ и разрабатывают базовые нормативы для про- ведения кадастровой оценки внутри субъекта РФ. При проведении кадастровой оценки определяют следующие показатели в рас- чете на 1 га сельскохозяйственных угодий: оценочную продуктивность (валовую продукция в рублях и центнерах кормовых единиц); оценочные затраты; цену производства валовой продукции; расчетный рентный доход и кадастровую сто- имость. Первые два вышеназванных показателя служат базовыми нормативами для кадастровой оценки в субъектах РФ. Оценочную продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий определяют следу- ющим образом: , • рассчитывают среднюю фактическую урожайность основных сельскохозяй- ственных культур (групп культур) и сенокосов в субъектах РФ за 1966-1998 гг.; • определяют оценочную продуктивность 1 га посевов основных сельскохозяй- i ственных культур и сенокосов субъекта РФ в стоимостном выражении (в сред- них ценах реализации 1999 года, сложившихся в соответствующем природно- экономическом районе) и в переводе в кормовые единицы. Продукцию кор- мовых культур в стоимостном выражении определяют по цене одного центнера кормовых единиц фуражного зерна. Цену фуражного зерна принимают на уров- не 75 % от средней цены реализации всего объема товарного зерна России; • устанавливают среднюю оценочную продуктивность 1 га посевов путем взве- шивания оценочной продуктивности культур на структуру посевных площа- дей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние 3 года; • выявляют оценочную продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ взвешиванием оценочной продуктивности 1 га пашни, сеноко- сов, пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. В долю пашни включают доли многолетних насаждений и залежи, так как их оценочную продуктивность условно принимают на уровне оценочной , продуктивности пашни. Для определения оценочных затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывают: • ежегодные фактические затраты на 1 га посевов основных сельскохозяйствен- ных культур и сенокосов за 1992-1998 гг.; Глава 1 • ежегодные индексы затрат субъекта РФ по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам по отношению к средним показателям по Российской Федерации; • средние за рассматриваемый период индексы затрат по основным сельскохо- зяйственным культурам и сенокосам по субъекту РФ; • оценочные затраты по основным сельскохозяйственным культурам и сено- косам за 1998 г. по субъекту РФ; • средние оценочные затраты на 1 га посевов при структуре посевных площа- дей по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние 3 года; • оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ взве- шиванием оценочных затрат на 1 га пашни, сенокосов и пастбищ на их долю в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. Оценочные затраты на 1 га пастбищ условно принимают на уровне 20 % оценочных затрат на 1 га сенокосов; • оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ кор- ректирует на разницу в урожайности основных сельскохозяйственных куль- тур и сенокосов за периоды 1966-1998 годы и 1992-1998 годы. • оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий за 1999 год по субъекту РФ как произведение оценочных затрат за 1998 год и индекса удо- рожания цен. Цену производства и рентный доход рассчитывают следующим образом: • цену производства валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ определяют добавлением к оценочным затратам минимально необходимого для обеспечения воспроизводства дохода в размере 7 % оце- ночных затрат 1999 года; • выявляют дифференциальный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ путем вычитания из стоимости валовой продукции (оце- ночной продуктивности) цены ее производства; • устанавливают единый для субъектов РФ абсолютный рентный доход в раз- мере 1 % стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по Российской Федерации; • определяют расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ путем суммирования дифференциального и абсолютного рент- ных доходов. Кадастровую стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъек- ту РФ определяют умножением расчетного рентного дохода на срок его капита- лизации, который принимают равным 33 годам. В соответствии с изложенной методикой определена кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий для субъектов РФ (табл. 2). 122 119 Раздел III. Государственный учет, планирование и контроль за использованием земельных ресурсов Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в отдельных субъектах Российской Федерации Таблица 2. Субъекты РФ Стоимость, руб./га Субъекты РФ Стоимость, руб./га Архангельская область 4 920 Республика Калмыкия 2 380 Ленинградская область 23 000 Ростовская область 19 170 Новгородская область 7 620 Краснодарский край 43 560 Калужская область 10 330 Пермская область 6 470 Смоленская область 9 830 Оренбургская область 7 490 Московская область 33 030 Алтайский край 10 990 Тульская область 15310 Новосибирская область 9410 Кировская область 6 700 Иркутская область 6 700 Курская область 18 940 Читинская область 3 300 Пензенская область 9 970 Приморский край 10 000 В ряде субъектов РФ (северные регионы) при расчете по данной методике по- лучились отрицательные значения. Для таких субъектов РФ кадастровая сто- имость сельскохозяйственных угодий условно принята на уровне 400 руб./га. Средняя цена 1 га сельскохозяйственных угодий по Российской Федерации составила 11 040 руб. Следует отметить, что цена 1 га земельных угодий зависит не столько от почвенно-экологических, сколько от экономических условий тер- риторий. Так, Московская и Ленинградская области резко отличаются по цене 1 га сельскохозяйственных угодий от соседних областей со сходными природными условиями; близкие по почвенно-экологическим условиям Тульская и Пензенс- кая области (черноземы и серые лесные почвы) также сильно отличаются по цене 1 га сельскохозяйственных угодий и т. д. Оценка в субъекте Российской Федерации На втором этапе проводят кадастровую оценку в субъектах РФ на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на пер- вом этапе кадастровой оценки и обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации. При наличии природно-экономи- ческой зональности территории субъекта РФ базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам дифференцируют по земельно-оценочным районам. Кадастровая оценка включает: определение интегральных характеристик объек- тов оценки (по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположе- нию) и расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости объектов кадастро- вой оценки. Ее проводят в границах сельскохозяйственных предприятий, по ко- торым проводили IV тур оценки земель. Земельно-оценочную информацию объектов кадастровой оценки обобщают по административным районам, земель- но-оценочным районам и субъекту РФ. 121127 Глава 1 Интегральными кадастровыми показателями оценки являются по: '> • плодородию почв — балл бонитета (совокупный почвенный балл); • технологическим свойствам — индекс технологических свойств земельных - участков; : • местоположению - эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельс- >' кохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ре- сурсами (км). Расчет кадастровой стоимости единицы площади (1 га) объекта кадастровой Оценки включает: ' • дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сель- скохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам кадаст- ровой оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам - плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению; • определение по объектам кадастровой оценки (на основе полученных инди- видуальных нормативов продуктивности и затрат) расчетного рентного дохо- • да и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий. Для получения кадастровой стоимости объектов оценки, в том числе без обра- зования дифференциального рентного дохода, используют (на первом этапе ка- дастровой оценки) абсолютный рентный доход, величина которого в целом по Российской Федерации установлена на уровне 1 % стоимости валовой продук- ции растениеводства и принята единой для всех объектов кадастровой оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий. Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяют сложением дифференциального и аб- солютного рентных доходов. При отрицательном значении дифференциального рентного дохода он равен нулю. Кадастровую стоимость 1 га объекта кадастровой оценки определяют умноже- нием расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого объекта на срок его капи- тализации, равный 33 годам.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Земли сельскохозяйственного назначения» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
