Методы оценки – конкретные способы применения принципов оценки, способы расчета величины денежного эквивалента ценности недвижимости. Проблема методов оценки недвижимости по-разному решается в различных странах. В России оценщики сегодня в основном ориентируются на американский подход к оценке недвижимости как наиболее развитый и подходящий к российским условиям, который включает три метода: затратный, сравнительного анализа продаж, доходный. Каждый из этих методов имеет свою преимущественную сферу применения. Однако оценщик должен в соответствии со стандартами применять для оценки либо все три метода, либо (минимум) – два, обосновав причину выбора. Окончательное суждение о ценности объекта должно производиться не на основе среднеарифметического из полученных разными методами результатов, а с учетом значимости того или иного метода в каждом конкретном случае (этот процесс носит название «процедура согласования»). Важно иметь в виду, что использование двух, а лучше трех методов – это не дань сложившимся правилам и стандартам. Эта необходимость определяется тем, что ни один из методов оценки недвижимости не может дать абсолютно верного значения величины стоимости недвижимости. Ограниченность применения затратного метода оценки недвижимости заключается в том, что почти невозможно воспроизвести старый объект и определить с достаточно высокой точностью его стоимость. Прежде всего следует отметить, что при одинаковых затратах на создание объекта его стоимость будет прямо пропорциональна полезности (потребительной стоимости) объекта. Например, затраты на бурение «сухой» нефтяной скважины могут быть такими же, как и нефтеносной, но разница в стоимости очевидна, так как нефтяная скважина имеет полезность, а «сухая» – не имеет. Каждый из них представляет собой лишь один взгляд на предмет оценки, а потому неизбежно несет в себе возможность ошибки даже при безошибочности в расчетах. Использование различных методов позволяет снять односторонность того или иного подхода и тем самым повысить точность суждения о величине стоимости недвижимости.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Методы оценки недвижимости» з дисципліни «Економіка нерухомості на підприємствах нафтової і газової промисловості»
