Іноді доводиться оцінювати окремі статті та об’єкти активів підприємства. Потреба оцінювати індивідуально визначене май-но постає в разі продажу під час санації чи ліквідації частини майна боржника, під час приватизації чи застави окремих об’єктів активів та в ряді інших випадків. З метою оптимізації процесу оцінки майна підприємства окремі об’єкти активів доці-льно об’єднати в однорідні групи: 1) об’єкти нерухомості; 2) нематеріальні активи; 3) рухомі об’єкти основних засобів; 4) рухомі об’єкти оборотних активів. У цьому підрозділі схарактеризовано особливості оцінювання об’єктів нерухомості, до яких належать будівлі, споруди, їх стру-ктурні компоненти та передавальні пристрої, у тому числі житло-ві будинки та їх частини. Оцінюючи вартість об’єктів нерухомості, виконують таку роботу. 1. Визначають вартість земельної ділянки (права користуван-ня земельною ділянкою). 2. Збирають та аналізують усю доступну інформацію, необ-хідну для визначення як відновної вартості нерухомості з ураху-ванням поліпшень, так і різниці між поточною і відновною варті-стю майна. 3. Визначають перелік зовнішніх ринкових чинників, які впливають на вартість об’єкта. 4. Збирають достовірні та підтверджені дані про факти про-дажу відповідних аналогічних об’єктів. 5. Збір інформації, необхідної для визначення грошового по-току, ставки дисконту, капіталізації. 6. Визначають вартість об’єкта всіма загальновизнаними ме-тодами оцінювання. 7. Інтерпретація (узгодження) результатів. У процесі оцінювання слід ураховувати вплив таких чинників: умов землекористування; фізичних, економічних і споживчих характеристик нерухомості; вплив на вартість нерухомого майна вартості рухомого майна і нематеріальних чинників, що включаються в оцінку; ефект, що може бути наслідком запланованих поліпшень на території, де міститься об’єкт нерухомості, або за її межами, як-що інформація про це впливає на стан ринку нерухомості; концепції найефективнішого використання об’єкта нерухомо-сті і земельної ділянки як вакантної (не зайнятої поліпшеннями) . Нерухомість оцінюють такими загальновизнаними методами: • ринкової вартості (метод аналогів та метод затрат); • балансової вартості; • капіталізованої вартості. Щодо специфічних видів нерухомості неодмінно застосову-ють спеціальні методи оцінювання та спеціальні технічні прийо-ми, здебільшого — метод ринкової вартості, зокрема такі його різновиди, як метод аналогів та метод витрат. Розглянемо основні модифікації цих методів, що застосову-ються для оцінювання будівель (споруд). • Оцінювання за вартістю одиничного показника будівельного аналога. Витрати на спорудження одиничного показника (квадратного метра загальної площі або кубічного метра будівельного об’єму) вибраного аналога збільшуються залежно від кількості таких одиничних показників оцінюваної будівлі (споруди). • Оцінювання за вартістю конструктивних елементів будівлі. Витрати на спорудження одиничного показника кожної частини будівлі (з урахуванням витрат на матеріали, робочу силу і прибу-тку підрядчика) множаться на кількість одиничних показників відповідної частини і додаються. • Метод кількісного аналізу. Додаються всі прямі і непрямі витрати на зведення нової буді-влі (споруди). Застосовуючи метод аналогів (порівняння продажу), оцінювач має додержувати таких вимог: • зібрати й інтерпретувати всю наявну інформацію про продаж та інші угоди щодо оцінюваної нерухомості принаймні за останні 5 років; • брати для порівняння лише такі об’єкти, продаж яких відбу-вався лише протягом трьох останніх років (інакше потрібно об-ґрунтовувати коригування вихідних даних); • особисто переконатися, що об’єкти, узяті за аналоги, справді мають характеристики, достатньо близькі до оцінюваного об’єкта. У разі оцінювання вмонтованих приміщень методом витрат значення одиничного показника, узяте для будівлі в цілому, має коригуватися з урахуванням фактичної частки будівельних конс-трукцій і технічного устаткування у відновній вартості будівлі. Щоб оцінити вбудовані приміщення методом витрат, базову вар-тість одиничних показників слід розглядати окремо для вмонто-ваної і вбудованої частин приміщень. Основні технічні параметри оцінюваного майна потрібно ви-значати на підставі даних бюро технічної інвентаризації, обсте-ження в натурі, вимірювання тощо, неодмінно подаючи відповід-ну інформацію у звіті про оцінювання вартості майна. У ньому зазначається також рік зведення будівлі (споруди). В окремих випадках експерт або спеціалізована організація за даними об-стежень і вимірювань у натурі складає будівельно-технічний або технічний паспорт устаткування. Нерухомість можна оцінювати також методом капіталізова-ної вартості доходів від експлуатації будівель та споруд. Одним із найпростіших способів отримання доходів від об’єктів неру-хомості є передача їх в оренду. Щоб визначити чистий операцій-ний дохід від здачі нерухомості в оренду, потрібно від валового доходу відняти експлуатаційні витрати. Вартість нерухомості за цим методом обчислюють у кілька етапів. 1. Згідно зі ставками орендної плати за аналогічні приміщен-ня визначають потенційний валовий дохід від здачі об’єкта неру-хомості в оренду. 2. Знаходять потенційний чистий операційний дохід, який можна отримати від здачі будівлі в оренду. 3. Розраховують теперішню вартість об’єкта нерухомості. На практиці вартість об’єктів нерухомості оцінюють кількома методами й визначають середній показник результатів оцінюван-ня за різними методами. На підставі виконаного експертного оцінювання будівель (споруд) заповнюють сертифікат об’єкта експертного оцінювання. Такий сертифікат в одному примірнику оформляють щодо кожного інвентарного об’єкта, який оцінювався, і додають до зві-ту про експертне оцінювання. СЕРТИФІКАТ ОБ’ЄКТА ЕКСПЕРТНОГО ОЦІНЮВАННЯ
Найменування об’єкта: Адреса: Договір № _______________ Дата договору ______________ Дата оцінювання 1. Місцезнаходження Область _____________________ Місто ________________________ смт Зона: Центральна ____________ Серединна _________ Периферійна ________ Селітебна Промислова _________________________ Рекреаційна Відстань до: центру міста ____________________ автовокзалу ______________ залізничного вокзалу аеропорту ___________________ морського порту _____________ основних магістралей 2. Експерт Назва_________________________________Адреса 3. Мета оцінювання Викуп _____ Оренда _____ Конкурс _____Аукціон _____ Застава _____Інші 4. Інвентарні об’єкти № __________ Назва ______________________ Загальна площа (м2) Будівельний об’єм (м3) ______________ Площа земельного відводу (м2) Рік будівництва ________________________ Кількість поверхів Розміщення об'єкта в будинку, поверхи Будівля вбудована _________ прибудована ____________ вбудовано-прибудована окремо розташована павільйон _______________ларьок _______________навіс _________тимчасова споруда з підвалом _________ без підвалу ________ цокольний поверх мансардний ________ Комплекс ____________________________Галузь Функціональне призначення приміщення: адміністративне ________ побутове складське ________________________ виробниче 5. Будівельно-технічні характеристики Площа (м2): загальна ___________ корисна ________ загального призначення підсобних приміщень Висота (м): типового поверху ________________ першого поверху підвалу ____________________________________________________ Будівельний об’єм __________________ площа землевідводу (м2) капітальність будівлі Інфраструктура: електроосвітлення ________________________ теплозабезпечення водопостачання _________________________ каналізація телефонізація ___________________________ радіофікація 6. Методи оцінювання Витрат _________________ Прибутковості ___________ Аналогів продажу Ринковий коефіцієнт на БМР Коефіцієнт капіталізації Вартість права користування земельною ділянкою 7. Показники вартості Вартість об'єкта: Усього:______________ За 1 м2 __________________ За 1 м3 ________ Вартість послуги: гривень доларів
Ви переглядаєте статтю (реферат): «ОЦІНЮВАННЯ ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ» з дисципліни «Фінансова санація та банкрутство підприємств»
