На первом этапе формирования стратегии управления портфелем недвижимости четко определяются: цели формирования портфеля; приемлемый уровень доходности; соотношения ставки доходности и уровня риска, определенной ликвидности и допустимого уровня контроля. Стратегия должна исходить из уровня и стабильности доходов инвестора, его семейного положения, собственного капитала, опыта, возраста, отношения к риску, соображений по поводу налогов и ликвидности. На втором этапе разработки стратегии: · сначала устанавливается приемлемый уровень риска; · затем с помощью допустимого уровня неуправляемого риска (коэффициента "бета") составляется диверсифицированный портфель, удовлетворяющий этому ограничению по риску; · полученный портфель проверяется на эффективность. Управление портфелем недвижимости - это прежде всего искусство распоряжаться набором разных типов недвижимости с диверсификацией по местоположению объектов недвижимости и финансовой структуры инвестированного капитала, т.е. использовать различные инструменты инвестирования в недвижимость. В зависимости от разработанной стратегии формируют различные типы портфелей недвижимости: · портфель, ориентированный на рост, - портфель, который формируется с расчетом на долгосрочное (краткосрочное в зависимости от макроситуации) повышение стоимости входящих в него активов; · портфель, ориентированный на доход, - портфель, активы которого подобраны таким образом, чтобы обеспечить получение текущих потоков доходов (дивидендов, процентов или арендной платы). Стоимость портфеля недвижимости не зависит от финансовой структуры инвестируемого капитала. Формирование портфеля недвижимости происходит в несколько этапов: · в соответствии с требованиями к приемлемой ставке доходности подбираются определенные типы недвижимости; · рассматриваются возможные варианты размещения типов недвижимости в различных регионах в зависимости от доминирующих категорий занятости; · анализируются возможные варианты размещения типов недвижимости в различных регионах в зависимости от зоны показателей занятости. Планирование доходности портфеля недвижимости основано на подборе соответствующих типов недвижимости и учете систематической ошибки. Планируемая доходность портфеля - функция от ставки доходности отдельных активов и структуры портфеля. Доходность портфеля определяется как средневзвешенная с учетом систематической ошибки. Базовая модель формирования портфеля активов, содержит три основных элемента, включающих определение: 1. возможностей инвестора или управляющего портфелем инвестиций; 2. целей и предпочтений инвестора; 3. приемлемого уровня риска. Возможности инвестора по вложению инвестиций в доходную недвижимость в значительной степени определяются величиной его собственного капитала, возможностью привлечения капитала на рынке капитала и стоимостью привлеченного капитала. Условием для оптимизации портфеля недвижимости являются внедрение системы качества отдельных типов доходной недвижимости по наиболее существенным ее признакам.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Стратегия управления портфелем недвижимости» з дисципліни «Управління портфелем нерухомості»
