Дохідний підхід полягає в перерахунку потоків майбутніх доходів у їх поточну вартість. Загальний алгоритм розрахунків у разі використання прибуткового підходу оцінки передбачає виконання п'яти операцій (рис, 29.1):
Рис. 29.1 Алгоритм розрахунків дохідного підходу
1. Визначення майбутнього валового доходу. Ґрунтуючись на даних річних балансових звітів та звітів про фінансові результати підприємства за останні З роки, оцінювач визначає валовий дохід. При цьому оцінюють: • потенційний валовий дохід, тобто дохід, який об'єкт може принести за рік у разі повного завантаження площ до вирахування операційних витрат. Таким чином, потенційний валовий дохід є очікуваною сумарною величиною від основного виду діяльності на оцінюваному об'єкті нерухомості; • дійсний валовий дохід, виходячи з потенційного валового доходу, з якого віднімаються втрати при зборі платежів і додається додатковий дохід від об'єкта нерухомості (наприклад,, від підприємницької діяльності на території об'єкта нерухомості або усередині нього). Наприклад, якщо оцінюється вартість готелю, то дохід власника складатиметься з вартості: номерів, послуг ресторанів, послуг з чищення та прання білизни, орендної плати за встановлені кіоски й магазини. Оцінювач повинен врахувати потенціал розвитку підприємця та відобразити його в своєму звіті. Покупець має знати, що він може збільшити доходи за рахунок кращого управління, організації фінансового контролю, залучення нових виробничих потужностей, а також інших чинників. Додаткові можливості отримання доходу, як правило, беруть до уваги зацікавлені сторони в процесі оцінки поточної вартості. 2. Вирахування операційних витрат. Оцінювач аналізує операційні витрати, які відображені в балансі підприємства. Такий вид витрат показує витрати:, необхідні для підтримки функціональної придатності об'єкта, яка забезпечує отримання валового доходу. Операційні витрати прийнято поділяти: на умовно-постійні, не залежні від ступеня експлуатації об'єкта нерухомості (податок на майно, страхові внески тощо); умовно-змінні, що змінюються залежно від ступеня використання та завантаження об'єкта (плата за комунальні послуги, прибирання, вивіз сміття); резерви заміщення - на заміну протягом економічного життя об'єкта нерухомості окремих його елементів (конструктивних, експлуатаційних й інтер'єрних), особливо тих, які найбільш схильні до зносу (наприклад, покрівля, сантехніка, ліфтове устаткування). У разі оцінки готелю операційні витрати містять витрати на вартість готельного номера, зарплату персоналу та адміністрації, втрати на рекламу, ремонт і податки. Всі витрати, за винятком амортизації й вартості кредиту, повинні вираховуватися з валового обороту для отримання чистого доходу. 3. Розрахунок й коректування чистого (операційного) доходу. Коректування чистого доходу залежить від підприємця. Припустимо, 70% доходу буде витрачено на орендну плату та інші виробничі витрати, тоді підприємець може отримати у вигляді винагороди до 30% від валового доходу. За високого рівня конкуренції дохід підприємця може скоротитися. Відзначимо; що в чистому доході не враховують суми на обслуговування кредитів і амортизаційні відрахування. 4. Оцінка й мультиплікатор гудвіл (Оксфордський словник англійської мови визначає гудвіл як «привілеї, передавані продавцем бізнесу покупцю; список клієнтів або покупців, що визнається як окремий елемент вартості бізнесу». Міжнародний комітет із стандартів бухгалтерського обліку вважає, що гудвіл –це «різниця між вартістю бізнесу як єдиного цілого й ринковою ціною його активів». Обидва визначення характеризують додаткову вартість, отриману в результаті індивідуальних особливостей ведення бізнесу та додану до вартості оцінюваної нерухомості). Щоб визначити вартість гудвілу потенційного власника, оцінювач має виконати низку операцій (рис. 29.2).
Рис. 29.2 Порядок визначення вартості гудвілу потенційного власника
5. Визначення остаточної вартості нерухомості. При цьому можуть використовуватися методи: капіталізації доходів (метод прямої капіталізації); дисконтованих грошових потоків і техніка залишку.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Економічний зміст дохідного підходу» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
