Модернізація та підтримка якісного водопостачання, каналізації, теплопостачання, електрики, ліфтового господарства, систем комунікацій і зв'язку, вентиляції, кондиціонування, пожежної безпеки, своєчасне прибирання приміщень та прилеглої території, вивіз сміття, забезпечення надійності охорони об'єкта, функціонування автостоянки, будь-які капітальні й косметичні ремонтні роботи на об'єкті, також планує і здійснює керівник. Мета управління технічним станом об'єкта нерухомості - забезпечення здорової та безпечної експлуатації на весь період його життєвого циклу, а також прибутковості. На думку користувача першочерговою умовою є достатня місткість приміщень та їх відповідність своєму призначенню. Власник об'єкта нерухомості повинен отримувати достатній прибуток від визискуваних приміщень, зберігаючи відносини поваги і співпраці з орендарями. Політика управління технічним станом об'єкта нерухомості повинна визначатися з урахуванням життєвого циклу будівель та споруд. Підтримка об'єктів в технічно справному стані вимагає регулярного їх обслуговування, більше за широкі й комплексні заходи щодо капітального ремонту і модернізації. Будучи підрядником у відношенні до замовника - власника, керівник укладає з відповідними організаціями договори субпідряду на виконання обслуговуючих робіт на об'єкті. При цьому можливі як продовження діючих контрактів, так й рекомендація власнику щодо їх розірвання та пропозиція обслуговуючих організацій більш вигідних у співвідношенні ціна - якість. Розмір орендної плати, що стягується з користувача, повинен забезпечувати фінансування робіт з технічного обслуговування об'єкта. Заходи щодо ремонту та обслуговування об'єкта нерухомості, звичайно, призводять до підвищення орендної плати, так що передумовою для встановлення їх розумних меж є підсумкове підвищення якості приміщень і призначеної для користувача цінності, що приноситься ними, як мінімум, рівною мірою щодо зроблених витрат. Часто після ремонту орендарі змінюються, оскільки колишні орендарі вже пристосувалися вести свій бізнес у приміщеннях, що зносяться, вносячи за них невелику орендну плату. Капітальний ремонт об'єкта нерухомості, як правило, веде до багатостороннього оновлення об'єкта, додаючи йому «нового життя». У країнах з розвиненою ринковою економікою одним із головних інструментів управління технічним станом об'єкта нерухомості є технічний паспорт об'єкта. Під цим слід розуміти інструкцію з експлуатації та обслуговування об'єкта нерухомості. Необхідно відмітити істотну різницю між двома цими поняттями. Експлуатує об'єкт користувач - орендар, підприємець. У цьому значенні експлуатація є синонімом використання. Для нормального змісту об'єкта необхідно мати чітке уявлення про умови експлуатації: граничні значення навантажень та їх характер, дозволені й заборонені дії користувача. Обслуговують же об'єкт спеціалізовані організації, що виконують ті або інші види робіт (санітарне прибирання, вивіз сміття та твердих побутових відходів, ремонт тощо). Технічний паспорт має відомості з експлуатації та обслуговування й виконує функції інформаційної системи. Всі документи, необхідні для догляду за нерухомістю та її обслуговуванням (креслення, технічна документація, інструкції з техобслуговування обладнання й будівельних деталей, отримані від виробників), входять до техпаспорта будівлі як додатки. У техпаспорті фіксується й історія ремонту об'єкта, що допоможе під час проектування капітального ремонту. Це створює необхідні умови для узгодження інтересів усіх сторін, задіяних у змісті об'єкта нерухомості. Одним із завдань застосування техпаспорта об'єкта нерухомості - передача даних про будівлі й машини, що належать до них і обладнання в зручній для користування формі власникам та орендарям будівель, організаціям з догляду за нерухомістю. Техпаспорт об'єкта нерухомості (рис. 24.6) складається так, щоб за його допомогою в приміщенні та на прилеглих до нього територіях, була можливість: після закінчення будівництва або капремонту будівлі почати в плановому порядку обслуговування та утримання в належному стані конструкцій, систем обладнання й дворових територій; постійно здійснювати функції з обслуговування та утримання в порядку об'єктів нерухомості таким чином, щоб за оптимальних витрат досягти зростання їх прибутковості; забезпечити заплановані періоди змісту та терміни експлуатації конструкцій і систем обладнання, а також енерготехнічного господарства; • забезпечити належне складання договорів про догляд за об'єктом нерухомості, а також здійснення заходів щодо відходу та обслуговування і контроль за їх виконанням. Особлива роль у роботі керівника нерухомістю відводиться ефективному використанню ввірених йому об'єктів нерухомості. Під час виконання капітального ремонту техпаспорт об'єкта нерухомості з додатками рекомендується складати, передавати і переглядати так само, як під час проекту нового будівництва, однак, з урахуванням особливостей капремонту. У процесі експлуатації об'єкта нерухомості в техпаспорт заносяться виконані роботи з ремонту, а за його допомогою відстежується та перевіряється витрата енергоносіїв і води. Комп'ютерні технології ведення експлуатаційних журналів (додатків до техпаспорта) полегшують оновлення інформації, що міститься в них. Створені інформаційні системи на базі Інтернету, через які користувач, власник і обслуговуюча організація мають змогу обмінюватися інформацією в режимі реального часу.
Рис. 24.6 Структура техпаспорта об'єкта нерухомості
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Управління технічним станом об'єктів нерухомості» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
