Основу управління складає особливий вид розумової діяльності, що застосовує різноманітні засоби і методи впливу на процес. Під управлінням прийнято розуміти дію з боку якогось активного начала стосовно певних об'єктів або з боку суб'єкта управління стосовно об'єкта управління. Управління за Файолем означає: передбачати - вивчати майбутнє і встановлювати програму дій; організовувати - будувати подвійний організм системи (матеріальний і соціальний); розпоряджатися - приводити в дію людські ресурси; погоджувати - зв'язувати і об'єднувати, поєднувати всі дії і зусилля; контролювати - спостерігати, щоб все відбувалося згідно з встановленими правилами і розпорядженнями. І.А.Бланк управління майном визначає як одну із найбільш значних функціональних напрямків системи фінансового менеджменту, тісно пов'язану з іншими системами управління; це система принципів і методів розробки і реалізації управлінських рішень, пов'язаних з формуванням, ефективним використанням майна в різних сферах підприємницької діяльності, а також організація операцій їх реалізації. Отже, можна вважати, що управління нерухомістю охоплює всі види діяльності й всі операції з нею: будівельні, інвестиційні, володіння та користування, заставні, бартерні, посередницькі (ріелторські) й інші. При цьому досвідчений ріелтор дає своїм клієнтам можливість добре зорієнтуватися на великому і різноманітному ринку об'єктів нерухомості. Він може дати швидку та достовірно об'єктивну оцінку тому чи іншому виставленому на продаж майну, визначити позитивні й негативні його сторони, рекомендувати його до покупки або порадити утриматись від неї. Суб'єктами такого управління є всі учасники відносин цієї нерухомості: власники, користувачі, орендатори, інвестори, професійні посередники (ріелтори), уповноважені державні органи, організації інфраструктури і т.п. Об'єктами управління нерухомістю виступають як окремі будови (офісні, складські, торгівельні), так і відповідні їх системи (наприклад, фонд держмайна). Управління нерухомістю як особливого виду підприємницької діяльності залежно від ситуації може означати або може виступати як: управління конкретним видом об'єкта в процесі його експлуатації для комерційного використання; прийняття рішень і оформлення документів по відношенню до майнових прав на об'єкти власності; процес реалізації функцій управління для отримання певних соціально- економічних результатів; самоуправління ринку нерухомості професійними його учасниками та їх об'єднаннями (наприклад, Всеукраїнське об'єднання власників нерухомості, Українське товариство оцінювачів, Асоціація ріелторів України); - система законодавчо-виконавчого регламентування та контролю поведінки всіх учасників відносин на ринку нерухомості, яка здійснюється державними органами для стабілізації й ефективного розвитку економіки, що називають регулюванням. Управління нерухомістю (рис. 24.1) - це діяльність, здійснювана за рахунок та в інтересах споживачів і пов'язана з певним циклом життя об'єкта нерухомості: • програма найкращого використання земельної ділянки (об'єкта нерухомості, території); проектування як самого об'єкта нерухомості, так і невіддільних поліпшень; інвестування; виготовлення (зведення, будівництво, монтаж) як самого об'єкта нерухомості, так і невіддільних його елементів; - оцінка об'єкта; маркетинг; обіг (купівля-продаж, оренда), лізинг, застава (іпотека), довірче управління, передача прав господарського ведення та оперативного управління, дарування тощо;
споживання (сервіс); технічне обслуговування, експлуатація й ремонт (поточний, непередбачуваний); капітальний ремонт, модернізація, реконструкція і реставрація; перепрофілювання за функціональним призначенням; утилізація (знос і поховання). Основним завданням цього виду підприємницької діяльності є досягнення максимального ефекту від використання об'єктів нерухомості в інтересах власника. Отже, управління нерухомістю — це діяльність, здійснювана на свій власний ризик, спрямована на отримання прибутку (від свого імені або за дорученням власника) від реалізації повноважень володіння, користування та розпорядження об'єктами нерухомості. Управління нерухомістю реалізується шляхом формування об'єкта управління, що представляє комплекс технологічно або функціонально пов'язаного майна, до якого належить земельна ділянка, будівлі, споруди та їх частини тощо. Управління нерухомістю може бути внутрішнім і зовнішнім. Внутрішнє управління нерухомістю - це діяльність суб'єкта ринку нерухомості, регламентована його власними нормативними документами (кодексом, статутом, положеннями, правилами, договорами, інструкціями і т.п), тобто те керівництво, що формується в самій керованій системі, усередині неї Орган управління, той, що реалізує управлінський вплив, утворює разом з управлінською системою єдиний господарський комплекс.
Рис. 24.1 Напрями процесу управління нерухомістю
Зовнішнє управління нерухомістю - це діяльність державних структур (або їх уповноважених) і саморегулюючих професійних об'єднань, спрямована на створення нормативної бази, а також контроль за дотриманням усіма суб'єктами ринку нерухомості встановлених норм і правил. Суб'єкти ринку здійснюють різні види впливу на об'єкт нерухомості (рис.24.2): 1. Державне регулювання нерухомості: - через пряме втручання (пряме адміністративне управління), що охоплює: створення законів, постанов, правил, інструкцій та положень, що врегульовують функціонування об'єктів нерухомості; введення механізму відповідальності за порушення нормативних вимог під час здійснення операцій з об'єктами нерухомості; контроль за дотриманням усіма суб'єктами ринку встановлених норм і правил; реєстрацію прав на об'єкти нерухомості й операцій з ними; ліцензування підприємницької діяльності у сфері нерухомості; - через непрямий вплив (економічні методи управління об'єктами нерухомості), охоплюючи: оподаткування об'єктів нерухомості й надання пільг; реалізацію державних цільових програм; установлення амортизаційних норм; реформування житлово-комунального господарства; випуск та обіг житлових сертифікатів; - комплексне розв'язання питань землекористування й приватизації, розвитку інженерної інфраструктури і т.д.
Рис. 24.2 Зовнішній вплив на об'єкт нерухомості
2. Суспільний вплив. Реакція широких верств суспільства, зокрема й професійних учасників ринку нерухомості, на ті чи інші операції з нерухомістю, яка слугує основою для нормативних актів, положень тощо. Управління окремими об'єктами нерухомості: операційною нерухомістю, яку власник використовує для ведення конкретної підприємницької діяльності, та інвестиційної, яку власник використовує для отримання максимального прибутку. Управління системами об'єктів нерухомості суб'єктів: муніципальною нерухомістю; земельними ресурсами; лісовим фондом; нерухомістю в житловій сфері; нежитловою нерухомістю. У дравовому аспекті передбачається створення державною владою суб'єктів системи законів й інших нормативно-правових актів, що регламентують прийняття адміністративних, організаційних і технічних рішень у сфері управління об'єктами нерухомості, що забезпечують ефективне їх використання в інтересах власника. В основу системи управління нерухомістю покладено принцип пооб'єктного управління, який полягає в пооб'єктному розмежуванні (формуванні) нерухомості; класифікації та єдиної реєстрації об'єктів; пооб'єктній реєстрації майнових прав і оцінці нерухомості; обліку особливостей управління об'єктами нерухомості за напрямами економічної діяльності. Під формуванням об'єкта нерухомості розуміється його технічний та економічний опис, юридичне обгрунтування, внаслідок якого об'єкт отримує технічні й економічні характеристики та юридичний статус, що дозволяє однозначно виділяти його з-поміж інших об'єктів. Формування об'єкта нерухомості складається з його інвентаризації, сервітутів і реєстрації. Професійні керівники здатні управляти будь-якими об'єктами: офісними та адміністративними будівлями, нежитловими приміщеннями, житловими будинками, об'єктами соціальної сфери, підприємствами, земельними ділянками. Керівна компанія, що приймає на себе відповідальність за об'єкт нерухомості, здійснює адміністративно-управлінські функції на основі результатів маркетингу. При цьому будь-яка робота з об'єктом розпочинається із з'ясування цілей власника. Професійний керівник спроможний не лише виконувати волю власника, але й виконувати роль консультанта, пропонувати різні варіанти використання об'єкта нерухомості. Виходячи з чітко сформульованих цілей, керівник розробляє бізнес-план для конкретного об'єкта. Рекомендації, що містяться в такому документі, можуть мати декілька варіантів розвитку, і повинні бути описані так, щоб при бажанні власник був здатен здійснити вибір варіанта самостійно. Наступний етап - укладання з власником договору управління й безпосередня робота з його реалізації відповідно до обраного власником варіанта використання, будівлі чи території. При цьому керівник об'єкта нерухомості спроможний планувати свою роботу як «з нуля», так й поширюючи вже існуючу практику. Керівники об'єктами нерухомості виконують низку функцій: реалізують рекламну компанію щодо об'єкта управління, здійснюючи розсилку пропозицій, використовуючи газети, журнали, що розповсюджуються серед потенційних клієнтів, особисті контакти; регулюють відносини власників з орендарями та державними структурами; ведуть фінансову звітність; здійснюють підбір професійного обслуговуючого персоналу; здійснюють страхування об'єкта нерухомості; проводять техніко-експлуатаційне обстеження й приймання; укладають будь-які необхідні за договором дії з управління технічним станом об'єктів, одночасно здійснюючи контроль за їх виконанням. За українських умов реалізація управління об'єктом нерухомості можлива за такою схемою: Керівна компанія публічно надає інформацію про себе: свідчення про державну реєстрацію; документи, що підтверджуть кваліфікацію (навчання й атестацію) співробітників; тарифи та розцінки на надання послуг; зразки типових договорів, протоколів, доручення; книгу скарг і пропозицій; процедуру оскарження дій посадових осіб керівної компанії. Між власником та керівною компанією укладається договір на управління об'єктами нерухомості. Договір укладається в письмовій формі з чіткими формулюваннями за обов'язками та зобов'язаннями сторін. У договорі повинні бути вказані: сторони договору і його предмет; обов'язки виконавця; обов'язки споживача; вартість послуг й порядок розрахунку; термін дії договору та умови його розірвання; відповідальність сторін; порядок вирішення суперечок; юридичні адреси й реквізити сторін. Керівна компанія є приватною підприємницькою організацією будь-якої організаційно-правової форми, штат якої укомплектований кваліфікованим персоналом, який пройшов навчання та атестований у порядку, встановленому керівним органом з сертифікації. Керівна компанія за послуги з управління об'єктами нерухомості отримує винагороду, розмір і форма якої визначені в договорі. Теоретично цей розмір може становити 15% обороту або чистого прибутку, але з досвіду, він коливається в межах 8-50% залежно від стану та прибутковості об'єкта. Керівна компанія надає власнику об'єкта нерухомості гарантійне забезпечення договору у формі застави, страхування або інших законних способів забезпечення зобов'язань. Відбір приватних компаній з управління об'єктами нерухомості здійснюється на основі особливого довір'я керівній компанії (її керівнику). Власник об'єкта нерухомості здійснює контроль за якістю управління об'єктом. Послуги з управління нерухомістю мають задовольняти такі основні вимоги: конфіденційність обслуговування; відповідність призначенню; етичність обслуговування; повнота і своєчасність виконання; відповідальність керівника. Надання інформації про споживача й надані йому послуги припускається лише у випадках офіційного запиту уповноважених органів державного управління або за рішенням суду; захисту керівником своїх прав та інтересів у судових інстанціях. Діяльність керівника об'єктами нерухомості передбачає ефективну взаємодію не тільки з власником і користувачем об'єкта (основними суб'єктами ринку нерухомості), але й з підрядними організаціями, які здійснюють прибирання та ремонт об'єктів, забезнечуюють належне постачання енергоносіїв, води і тепла. Керівник здійснює підбір штату залежно від цілей, які ставить власник, а також відповідно до розміру об'єкта нерухомості й масштабу обсягів робіт, що передбачаються з його експлуатації. Власник може обмежитися наймом професійного керівника, в обов'язки якого будуть входити загальне керівництво, визначення концепції, формування бізнес-плану об'єкта нерухомості, переговори, контроль за виконанням договорів третіми сторонами (орендарями, сервісними службами) і звіти власнику. За більш масштабних планів на ту або іншу будівлю чи комплекс будівель керівна компанія може виділяти групу фахівців, здатну виконати необхідний обсяг робіт. Переважними об'єктами нерухомості для управління вважаються великі (від 3000-5000 м2) офісно-адміністративні, складські, торгові, виробничі приміщення, незалежно від форми власності й міри зайнятості. Оптимальною для управління є наявність декількох будівель різної спрямованості (загальною площею до 100000 м2). Послугами професійної керівної компанії, як правило, користуються власники великих об'єктів нерухомості (що знаходяться як у власності, так й у довгостроковій оренді), які почувають явний дискомфорт від неефективного або недостатньо ефективного використання належних їм будівель і територій. Серед них можуть бути проектні, дослідницькі та комерційні організації, в розпорядженні яких є об'єкти нерухомості, отримані від державних муніципальних органів на умовах довгострокової оренди, або приватизовані, площі яких надмірні для сьогоднішніх потреб власника. Держава, як і раніше, є найбільшим власником нерухомості, однак, управління державною власністю залишається прерогативою державних унітарних підприємств (ДУП), хоч професійні керівники спроможні «витягнути» з цих об'єктів нерухомості додатковий прибуток із збільшенням їх капітальної вартості. У ринковій економіці альтернативи професійному управлінню державною (муніципальною) власністю немає. Відносини керівника з власником мають бути легітимні, прозорі та належним чином оформлені. Реалізовуючи контракт, керівник переслідує дві основних цілі: забезпечення поточної прибутковості об'єкта нерухомості та збільшення його капітальної вартості. З цією метою він визначає центри витрат і прибутку, виявляє й вилучає неефективні інформаційні та грошові потоки в процесі розвитку проекту управління об'єктом нерухомості, у міру виникнення зовнішніх і внутрішніх чинників (продаж часткою власності, борги власника) стратегія розвитку проекту управління об'єктом нерухомості буде корегуватися. Приступаючи до роботи, менеджер повинен залучити в процес управління об'єктом персонал, який на початковому етапі може бути не зацікавлений в його діях. При цьому використовують різні методи: від пояснення людям цілей та завдань управління об'єктом нерухомості до застосування систем грошової винагороди, а за необхідності - й звільнення (із згоди власника) працівників, що чинять опір змінам. Як правило, приступаючи до роботи, керівник стикається з низькою якістю фінансового аналізу, неефективним документообігом, порушеннями в бухгалтерському обліку, надлишками малоцінного майна тощо. Визначити шляхи реорганізації підприємства з конкретним виокремленням напрямів можливо лише після ґрунтовного аналізу. Як показує практика, на першому етапі комерційного використання об'єктів нерухомості увесь прибуток повинен інвестуватися в самі об'єкти, на, другому - прибутки можуть бути розподілені між власником та інвестиціями в об'єкт нерухомості, і лише на третьому етапі весь прибуток може надходити в розпорядження власника. Повноцінна експлуатація об'єктів нерухомості протягом усього нормативного терміну служби досягається за умов вмілого використання технічних норм і правил, методів дослідження й оцінки стану окремих конструктивних елементів. Особлива роль у роботі керівника нерухомістю відводиться ефективному використанню ввірених йому об'єктів нерухомості. У комплекс послуг з управління об'єктами нерухомості входить: конкретизація цілей споживача за умов володіння об'єктом нерухомості; консультування власника з питань стану та аналізу ринку нерухомості щодо встановлення прав на об'єкт, на предмет відповідності об'єкта потребам власника; приймання об'єкта нерухомості в управління; фізична, правова й економічна експертиза об'єкта; аналіз варіантів подальшого використання об'єкта і вибір найкращого використання об'єкта з урахуванням потреб споживача; розробка програми управління об'єктом та її реалізація з періодичним коректуванням; • представлення інтересів власника перед третіми особами з питань переданого в управління об'єкта; організація й здійснення процедури взаєморозрахунків між суб'єктами, що беруть участь у забезпеченні життєдіяльності об'єкта; подання періодичної звітності власникам про хід реалізації програми з управління. Послуга з управління об'єктом нерухомості може виявлятися одночасно з додатковими послугами (брокерської, з експлуатації, виконання функцій замовника, рекламними, транспортними тощо). Управління майном в Україні ще не набуло значного поширення, а правовідносини між власником майна та його управителем регулює Цивільний кодекс України (глава 70).
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Суб'єкти і об'єкти управління нерухомістю» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
