Фінансування за рахунок залучених засобів (пайова участь)
В даний час будівельні організації пропонують різноманітні схеми пайової участі (оплата у міру будівництва об'єкта, оплата із заліком наявного житла), що дозволяють зменшити одноразові витрати покупця. В загальному вигляді схема припускає наявність таких учасників: забудовники, в деяких випадках інвестори, підрядники, пайовики. Забудовником є особа, якій надана земельна ділянка для будівництва житлових будинків відповідно до розпорядження влади регіону. Ділянка звичайно надається за договором оренди. Забудовник може сполучати функції інвестора і підрядчика. Основними пайовиками є фізичні особи. Всі перераховані учасники мають право залучати позикові грошові кошти для здійснення будівництва й придбання квартир. Таку схему вважають економічно доцільною та широко застосовують у світовій практиці. Забудовник приймає на себе зобов'язання щодо фінансування житлового будівництва (на всіх етапах) або реконструкції за рахунок власних і залучених засобів (наприклад, комерційного банку), забезпечення завершення будівництва до певного терміну та передачі пайовикам квартир відповідно до договору протягом певного періоду часу з моменту підписання акту Державною приймальною комісією. Взаємостосунки учасників пайового будівництва регулюються не законом, а договором. Таким чином, договір пайової участі в будівництві є важливим і обов'язковим документом, який регламентує відносини між учасниками подібної схеми фінансування нерухомості. Без такого договору, який укладають у письмовій формі, згодом неможливо оформити право власності на квартиру, оскільки для цього разом з іншими документами повинні бути представлені документи, що підтверджують пайову участь. В договорі про пайову участь в будівництві містяться такі основні відомості: докладний опис квартири з вказівкою будівельної адреси, поверху, розташування в параметричних показниках, умовного номера; вартість квартири на момент укладення договору; графік платежів із зазначенням конкретних сум; термін завершення будівництва житлового будинку; термін передачі квартири за договором; варіанти розірвання договору у разі невиконання або неналежного виконання його умов обома сторонами; умова про виплату ринкової вартості квартири, якщо договір буде розірвано; заходи відповідальності за порушення пунктів договору. В загальних положеннях договору обов'язково має бути записано, що житловий будинок - об'єкт будівництва (реконструкції) - на момент підписання договору нікому не проданий, іншим способом не відчужений, не є предметом суперечки та під забороною не знаходиться. Також слід зазначати, на якій підставі організація, що залучає засоби пайовиків, володіє правомочністю щодо фінансування цього об'єкта. Існує декілька варіантів видів договорів пайової участі в будівництві: укладення договору із забудовником: укладення договору з підрядником; укладення договору з інвестором. 1. Укладення договору із забудовником. При цьому необхідно з'ясувати, який договір будівельного підряду укладений для будівництва житлового будинку, та ознайомитися з ним. За договором з будівельною організацією забудовники часто зобов'язані передати підрядчику в рахунок оплати виконаних будівельних робіт певну площу побудованого будинку після завершення будівництва. При цьому, важливо визначити, що квартира за договором з пайовиком не входить до числа передаваних підрядчику. 2.Укладення договору з підрядчиком. Підрядчику надано право залучати грошові кошти інвесторів для фінансування будівництва квартир. В такому випадку, слід визначити, що пропонована пайовику квартира входить до числа переданих підрядчику. 3. Укладення договору з інвестором. До участі в будівництві житлового будинку забудовник може залучати інших юридичних осіб. Як правило, такі інвестори залучають до участі в будівництві фізичних осіб за договорами пайової участі. В цьому варіанті також необхідно переконатися, що на підставі договору із забудовником організації інвестор має право залучати співінвесторів для фінансування будівництва. Переваги пайового будівництва (рис. 23.5): поетапна оплата (розстрочка платежів); індексація (із зростанням витрат на будівництво) лише залишкової вартості будівництва за договором; витрати на придбання квартири за пайової участі звичайно нижче ринкової вартості такої ж квартири на 10-20%.
Рис. 23.5 Переваги та недоліки пайового будівництва
До недоліків пайового будівництва відносять: можливість втрати грошових коштів, вкладених у будівництво житлового будинку, й не отримання квартири у зв'язку з банкрутством організації, що уклала з покупцем договір пайової участі; отримання після закінчення терміну договору квартири не тієї якості, яку очікували. На ринку нерухомості можна виділити два основні варіанти пайової участі в будівництві: 1 - з поетапною оплатою; 2 - із заліком наявного житла (рис. 23.6).
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Фінансування за рахунок залучених засобів (пайова участь)» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
