Під інвестуванням розуміємо вкладення грошових коштів, й інших капіталів у реалізацію різних проектів з метою отримання прибутку. Розрізняють приватні, державні, іноземні та спільні інвестиції. Приватні інвестиції - це вкладення засобів громадянами (частіше усього через придбання акцій, облігацій та інших цінних паперів), а також підприємствами й організаціями недержавної форми власності. Державні інвестиції здійснюють республіканські, регіональні та місцеві органи влади за рахунок засобів бюджетів, позабюджетних фондів і позикових засобів. Іноземні інвестиції здійснюють іноземні громадяни, юридичні особи та держави. Спільні інвестиції - це вкладення суб'єктів даної країни й іноземних держав. Нерухомість є одним з найважливіших об'єктів інвестицій. Дохід від прямих інвестицій в об'єкти нерухомості та цінні папери, забезпечені нерухомістю, у разі ефективного управління може перевищувати відсотки на позичковий капітал і дохід по інших цінних паперах. При цьому купівля об'єктів нерухомості, як засобів забезпечення зобов'язань, вельми приваблива для інвесторів, оскільки об'єкти нерухомості є реальним активом і мають більшу надійність, оскільки більш "прозорі" для оцінки ризиків і розрахунків прибутковості. Суб'єктами інвестиційної діяльності у сфері нерухомості є всі учасники реалізації інвестиційних проектів: інвестори, забудовники, виконавці робіт, користувачі об'єктів нерухомості, постачальники, банківські, страхові та посередницькі організації, фонди тощо. Інвестори - фізичні та юридичні особи, що здійснюють вкладення власних, позикових й залучених засобів у формі інвестицій в об'єкти нерухомості та забезпечують їх цільове використання. Як інвестори можуть виступати: уряди і суб'єкти країни в особі органів, уповноважених управляти державним майном або наділені майновими правами; органи місцевого самоврядування, муніципалітети в особі органів і служб, на те уповноважених у законодавчому порядку; підприємницькі об'єднання, організації та інші юридичні особи; спільні організації; зарубіжні організації й інші юридичні особи; вітчизняні та зарубіжні фізичні особи; іноземні держави в особі органів, уповноважених їх урядами; міжнародні організації. Щоб реалізувати інвестиційні проекти у сфері нерухомості, необхідні: розробка техніко-економічних обґрунтовувань, проведення інженерних досліджень, розробка проектної документації на будівництво та зведення будівель і споруд, проведення робіт з реконструкції, укладання договорів з підрядними будівельно-монтажними організаціями на здійснення будівельно-монтажних, пусконалагоджувальних робіт тощо. Інвестори можуть здійснювати функції замовника самостійно через відповідні служби або через посередників - юридичних або фізичних осіб, що наділені необхідними правами розпорядження інвестиціями в межах, визначених інвестором. Виконавцями робіт під час реалізації інвестиційних проектів у сфері нерухомості виступають дослідницькі, - проектно-будівельні, пусконалагоджувальні та інші організації, що виконують роботи з інженерних й інженерно-геологічних досліджень, проектування будівель і споруд, їх зведення , освоєння виробничих потужностей. До виконавців відносять й інжинірингові фірми, які не мають власних виробничих потужностей, але мають фахівців-менеджерів і виступають як генеральні підрядчики з реалізації інвестиційних проектів, залучаючи для виконання робіт будівельні, монтажні та інші організації на умовах субпідряду Фахівці-менеджери формують та реалізовують організаційний план здійснення всіх робіт у межах інвестиційного проекту, забезпечують ув'язку робіт всіх організацій, залучених до роботи. Здійснення інвестиційних проектів у сфері нерухомості зв'язано з використанням великого обсягу будівельних матеріалів, конструкцій, виробів технологічного устаткування, зокрема нестандартного, електровиробів , кабельної продукції, труб , прокату металів. Тому важливими учасниками інвестиційних проектів є постачальники зазначеної продукції та їх дилери. Велику групу суб'єктів інвестиційної діяльності у сфері нерухомості складають так звані інституційні інвестори, до яких належать: страхові та інвестиційні компанії, житлові кооперативи, пайові інвестиційні фонди, фонди індивідуального житлового будівництва тощо. Призначення вказаних організацій - залучення вільних засобів населення, господарюючих суб'єктів і спрямування їх для інвестування. Сукупність намірів і практичних дій для здійснення інвестиційних вкладень в об'єкти нерухомості та забезпечення заданих фінансово-економічних, виробничих й соціальних результатів є інвестиційним проектом. Інвестиції в нерухомість за видами активів, в які вони вкладаються, підрозділяють на реальні, фінансові та інвестиції в нематеріальні активи. У вітчизняній економіці переважають реальні інвестиції. В країнах з розвинутою ринковою економікою велику роль відіграють фінансові інвестиції, пов'язані з придбанням, формуванням портфеля цінних паперів та їх реалізацією, купівлею і реалізацією фінансових зобов'язань, а також з випуском й реалізацією цінних паперів. Фінансові інвестиції поділяють на прямі (акції, облігації, векселі та інші цінні папери) й непрямі (трастове пасивне інвестування тощо). Фінансове інвестування в житлові цінні папери, забезпечені об'єктами нерухомості або іпотечними кредитами (заставами), є опосередкованим інвестуванням. Житлові фінансові інвестиції в більшості своїй доповнюють реальні інвестиції, тобто більшість інвестицій зрештою стає реальною, пройшовши технологічне коло. До інвестицій в нематеріальні активи відносять вкладення на придбання майнових прав і прав володіння земельними ділянками, лісовими масивами та іншими об'єктами нерухомості. Залежно від напрямів вкладень інвестицій, мети їх реалізації інвестиційні проекти у сфері нерухомості класифікують як житлові, виробничі, комерційні, фінансові, екологічні й ін. До екологічних відносять проекти, результатом яких є створення природоохоронних об"єктів, поліпшення параметрів діючих підприємств і т.д. Інвестування нерухомості - це придбання конкретного об'єкта нерухомості або житлових інвестиційних інструментів з метою отримання прибутку. Будь-який об'єкт нерухомості в ринковій системі з розвинутою економікою й сформованим ринком - це не лише стабільний актив, але й нерухомість, що приносить дохід. Існує декілька теорій, згідно з якими придбання житла в особисту власність також розглядається як інвестиційне вкладення в нерухомість, що приносить дохід. Дійсно, в країнах з ринковою економікою, будь-який об'єкт нерухомості дає приріст вартості (капіталу) в часі та приносить постійний дохід власнику. Таким чином, конкретний об'єкт нерухомості є інвестиційним інструментом, аналогічним акціям, облігаціям й іншим цінним паперам. В Україні на фоні бурхливого розвитку ринку державних і корпоративних цінних паперів дотепер не сформувалися інвестиційні інститути, що забезпечують ліквідність та відкритість ринку, з одного боку, і залучення заощаджень громадян для інвестицій у нерухомість, з іншого. Тому державна політика на ринку нерухомості, спрямована на збільшення доходів від використання нерухомого майна, покликана забезпечити залучення колективних інвестицій в нерухомість за умови створення системи ефективного захисту прав вкладників, що дозволить підновити довір'я до інвестиційних інститутів. Основними інструментами такої політики повинні стати жорстке регулювання діяльності інститутів, що здійснюють інвестування в нерухомість, і обов'язкове, нормативно закріплене розкриття інформації про діяльність інвестиційних інститутів й інших професійних учасників ринку. Інвестиції в нерухомість можуть здійснюватися через пряме придбання об'єкта нерухомості або прав на нього з метою подальшого розвитку; купівлею будівель і споруд для їх експлуатації та отримання доходу. Інвестування в нерухомість здійснюється за допомогою різноманітних інвестиційних інструментів і технологій. Найбільш широко застосовуються: власний та позичковий капітал, іпотека, боргові зобов'язання, взаємно-пайові фонди. Про/те постійно йде пошук нових шляхів й форм у цій області. Наявні обсяги інвестицій у житлове будівництво незначні, недостатні для вирішення назрілої проблеми в розрізі усіх регіонів України (таблиця 21.1). За иайскромнішими підрахунками авторів для розв'язання житлової проблеми в Україні потрібно 107,1 млрд. грн. На нашу думку, одним зі шляхів її розв'язання може бути сприятлива державна житлова політика, спрямована на розширення житлового будівництва з використанням різних джерел фінансування.
Таблиця 21.1 Інвестиції в основний капітал у житлове будівництво за регіонами (у фактичних цінах, млн.грн.) Регіони країни 2000 р. 2001 р. 2002 р. 200 3 р. Україна 3404 4132 4729 6190 АРК 108 132 150 158 області
Нині в Україні основним джерелом фінансування будівництва житла є кошти населення та колективних підприємств, тобто приватні інвестиції (таблиця 21 .2).
Таблиця 2 1.2 Структура інвестицій в основний капітал у житлове будівництво за формами власності (відсотків)
Роки
Інвестиції в основний капітал
За формами власності
державна кому- нальна приватна колективна Міжнародних організацій та юридичних осіб інших держав
Як бачимо, основна проблема нарощування обсягів житлового будівництва забезпечення населення житлом пов'язана з неналежним фінансуванням визначених процесів. Розв'язання цієї проблеми може бути вирішене через розробку Програм сталого економічного розвитку регіонів, в межах яких встановлюватимуться фінансово-економічні механізми розв'язання житлової проблеми із врахуванням специфіки економічного розвитку кожного окремо взятого регіону України. Фінансово-економічні механізми розвитку житлового будівництва являють собою сукупність засобів й методів регіональної політики, котра реалізується через процес залучення грошових коштів із різних джерел фінансування для здійснення будівельної діяльності, завдяки яким відбувається розвиток житлового будівництва, що сприяє зростанню соціально-економічної стабільності в країні чи регіоні (рис. 21.1). Функція фінансування - переміщення фінансових ресурсів від джерел фінансування до кінцевих інвесторів реальних інвестицій - є однією з основних в системі інвестування у сфері нерухомості. В країнах з розвинутою ринковою економікою терміни "інвестування" та "фінансування" часто вживають в однаковому значенні. Відмінною рисою вкладення інвестицій в нерухомість на сучасному етапі є велика інтегрованість в загальний кредитно-інвестиційний сектор. Фінансування об'єктів нерухомості за допомогою лише власного капіталу (або непозичкових засобів): розрахунок покупця та продавця під час здійснення операції за рахунок тільки власних засобів - здійснюється досить рідко. Фінансування об'єктів нерухомості за рахунок виключно позичкового капіталу відноситься більшою мірою до спеціальних видів фінансування (будівельні кредити, різні види муніципального фінансування), які вимагають особливих технологій фінансування, кредитування й страхування. При цьому сама позичкова форма може мати складну структуру, що складається з ряду кредитів і позик. Фінансування придбання населенням житла за допомогою лише позичкових засобів також є досить рідкісним й вимагає додаткового страхування або іншого додаткового забезпечення. Основна форма вкладення інвестицій в об'єкти нерухомості - змішане фінансування. При цьому позичковий капітал також може складатися з кількох видів кредитів або позик. Власний капітал може бути внесений одноразово, наприклад у формі пайової участі, а може нагромаджуватися за рахунок різних систем заощаджень, житлових кооперативів, страхових полісів, різних рахунків, продажу наявного майна та інших зовнішніх джерел накопичень. Фінансово-кредитними механізмами житлового будівництва в період 2005-2008 років мають стати кредитування будівництва та придбання житла під заставу цього житла, фінансування житлового будівництва за рахунок будівельних заощаджень громадян та спеціалізованих недержавних фондів, надання цільових житлових позик.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Інвестування об'єктів нерухомості» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
