За кордоном ринок землі сформувався вже давно. Його виникнення тісно взаємопов'язане із загальними процесами формування ринкових економічних відносин, виникнення приватної власності на землю та майно, формування правових засад існування ринку нерухомості. Оскільки капіталістичні відносини у розвинених країнах Заходу почали виникати ще в ХУШ-ХІХ ст., то і оцінка та продаж земель нараховує не менший термін. Звичайно, найбільшу цінність для нас має досвід розвитку земельних відносин саме в цих країнах (США, Велика Британія, Німеччина, Франція тощо). Але не менший інтерес викликають питання становлення ринку земель та їх оцінки в країнах колишнього соціалістичного табору (насамперед у Польщі, Чехії, Словаччині, Угорщині) [26]. Період після другої світової війни в усіх розвинутих країнах характеризується посиленням втручання держави у сферу земельних відносин зміною законодавчих норм, спрямованих на задоволення інтересів орендарів. Держава, відстоюючи інтереси орендаря, сприяє ефективному землекористуванню, активно втручається в земельний ринок, ринок оренди, створює ефективну систему контролю У країнах Західної Європи в цілому по сільськогосподарському сектору кількість землі фіксована. Можливість для розширення сільськогосподарських угідь незначна або взагалі відсутня. Тільки у Нідерландах останнім часом було одержано невелику кількість землі для сільського господарства "відвоюванням" її у моря. На рівні окремої ферми кількість землі також фіксована, принаймні в короткостроковому періоді. Якщо який-небудь фермер відмовляється від сільськогосподарської діяльності або виходить на пенсію, інші можуть купити або взяти в оренду його землю. Але така можливість не виникає дуже часто, тому ферми, що розвиваються за умов Західної Європи, відчувають певну скованість через нестачу землі. Ринок землі в принципі можна вважати вільним у тому розумінні, що держава не обмежує право громадянина на купівлю та продаж землі й не впливає на її ціну (крім деяких випадків, наприклад у Франції, де є державний орган, який має переважне право на купівлю землі з метою поліпшення фермерської структури) Але у зв'язку з тим, що кількість операцій обмежена, ціни під час окремих продаж можуть коливатися в широких межах залежно від різних обставин [76]. Ціни на сільськогосподарські землі у країнах Європейського Союзу (ЄЄ) відображають не тільки велику різницю в якості землі й вигідності 11 розташування, а й попит на землі несільськогосподарського використання. Тому найвищі ціни в багатозаселених районах Північно-Західної Європи, наприклад, у 1996 р. близько 19,7 тис. дол. за 1 га ріллі в Німеччині та Нідерландах, тоді як І пі ріллі у Франції коштував лише 3200 екю. В Іспанії ціна землі у цей період становила 13,3 тис. дол., Бельгії- 14,2, у Великобританії- 11,4 тис. дол. Орендна плата також коливається в широких межах. Так, у Німеччині ти Нідерландах вона сягає більше 200 екю за 1 га ріллі, а в Уельсі й Шотландії тільки 90 екю. Такий розмір орендної плати становить 1-3% ціни землі. Це низький показник віддачі на капітал. У країнах ЄЄ в цілому на землі, які займають власники, припадає близько 2/1 сільськогосподарських угідь. Оренда відіграє важливу роль у Бельгії (68% земель) і Франції (53%). У Німеччині в повній власності виробників знаходиться до 22% сільськогосподарських угідь. А у СІЛА 54% фермерів володіють усіма землями своїх господарств, 37% фермерів мають у власності певну частину землі, решту орендують, а 9% фермерів орендують усі землі. Середній розмір господарств у Німеччині становить 17 га. Більш як у 54% господарств площа сільськогосподарських угідь менша 10 га і тільки 5,5% - більше 50 га. При цьому малі й середні господарства, як правило, розбиті на кілька ділянок. Тому федеральний уряд важливого значення надає заходам щодо усунення черезсмужжя, на що виділяють до 1/5 частини коштів, призначених на здійснення урядових аграрних програм. У Німеччині орендар може робити потрібні зміни, вести нове будівництво. Проте в судовому порядку потрібно підтвердити, що ці заходи доцільні для збереження або підвищення родючості грунтів, рівня рентабельності господарства і за умови, що їх зміг би здійснити сам господар, однак він цього не зробив. У Франції у 80-х роках прийнято закон, яким дозволено проводити на землі деякі види робіт проти волі власника за згодою спеціального суду. Сільськогосподарська освоєність землі у Франції становить 35,2%, Німеччині - 34,5, у США - 19,5%. Не так давно була здійснена земельна реформа в Італії. Мета її - вилучення у землевласників лишків землі (понад 300 га), поділ великих господарств на малі й передача землі селянам. Основні моменти, характерні для італійської земельної реформи, такі. По-перше, земля не роздавалася безплатно. Але розмір викупу був невеликий. Більше того, одержувачам землі надавалася 30-річна відстрочка сплати (зі сплатою 3,5% річних). Але сам факт, що земля мала ціну, викликав особливе ставлення до неї в одержувачів. Логіка проста. Якщо земля нічого не варта, то її хочуть брати всі, якщо землю потрібно купити, то її візьмуть тільки ті, хто буде на ній працювати. По друге, у великих власників залишки землі не були експропрійовані, а конфісковані з компенсацією у вигляді 5%-них Цінних паперів терміном на 25 років. Це дало можливість багатьом великим земельним власникам одержати кошти для інвестування створення великих рентабельних господарств. В основу оцінки лишків був покладений критерій ефективності використання земельного фонду. Так, якщо власник мав лишок землі, але господарство було ефективним, тобто дохід із володіння перевищував середні норми доходу по району, то залишки землі не відбиралися. По-третє, земля, одержана селянами у ході реформи, не зразу переходила в їхню власність. Протягом шести років майбутній власник землі залишався її користувачем, і тільки коли витримував випробувальний термін, ставав власником з оплатою решти її вартості або зразу, або у розстрочку. У процесі реформи стимулювалось створення кооперативів з переробки та реалізації сільськогосподарської продукції, й члени таких кооперативів одержували певні пільги і додаткове фінансування та технічну підтримку. Реформа пожвавила земельний ринок, сприяла концентрації земельного фонду і створенню ефективних господарств. Землю у ході реформи одержали й ті, хто не зміг її потім обробляти. Через це багато хто почав продавати землю, і через деякий час залишилися стійкі господарства, чиї наділи істотно зросли. 43% господарств, які одержали в процесі реформи землю, збільшили свої наділи за рахунок купівлі або оренди. Таким чином, І н 11 юрма сприяла концентрації земельного фонду і підвищенню його ефективності. А повним засобом подібного перерозподілу був земельний ринок [93]. Отже, зважаючи на вищесказане, можна зробити такі висновки: 1. В економічно розвинутих країнах посилюється вплив держави на ринок землі. 2. Державою ведеться цілеспрямована робота щодо концентрації земель. Вишукуються такі економічні важелі, які б впливали на розширення землеволодіння та землекористування одним сільськогосподарським утворенням. 3. Державна політика чітко націлена на те, щоб кожна сотка землі, у якій би власності вона не знаходилася, продуктивно працювала на суспільство. Формування ринку землі в країнах Східної Європи. Аграрні реформи в країнах Східної Європи як стратегічні цілі передбачають перехід від одержавлених, і колективно-громадських форм землеволодіння та землекористування до приватних (індивідуальних або колективно-пайових) форм. У більшості країн землі, які знаходилися в державній власності сільськогосподарських кооперативів, майже повністю приватизовані, у деяких із них цей процес знаходиться в завершальній стадії [26]. У цілому стратегія перетворення земельних відносин зорієнтована на ринкову концепцію, на перевірену світовою практикою модель із переважанням приватного землеволодіння, широкого кооперування в основному в невиробничих сферах (збут, постачання, сервіс та ін.). Регулювання земельних відносин в Угорщині. Угорщина пішла шляхом майнової колективізації села, модель кооперованого сільського господарства, яка тут склалась завдяки проведенню глибоких економічних реформ ринкового типу, істотно відрізнялася від такої більшості інших колишніх соціалістичних країн. Наділи селян, що вступили до кооперативів, залишались юридично в їхній власності, частина доходів кооперативу із самого початку розподілялася залежно від розміру земельних внесків. На початку 90-х років основними проблемами у розвитку продовольчого комплексу в Угорщині, як і в інших східноєвропейських країнах, стала приватизація та проведення земельної реформи з орієнтацією на поступовий перехід до фермерської моделі сільського господарства. У процесі розробки концепції земельної реформи існувало дві думки, але компромісним варіантом розв'язання проблеми було прийняття законів про компенсацію колишнім власникам їхніх збитків. Основна частина прохань про компенсацію стосувалася повернення раніше втрачених ділянок. Компенсації супроводжувалися видачею компенсаційних цінних паперів замість виділення натуральних земельних паїв, їх розподіляли відповідно до встановленої гнучкої шкали, і розмір наданої таким чином компенсації залежав від розміру заподіяного збитку. Компенсаційні чеки являють собою певної форми облігації, які їхній власник може використати для придбання акцій державних підприємств, що приватизуються, муніципальних квартир, ;і також продати чи обміняти на земельну ренту на все життя. Протягом перших трьох років після видачі компенсаційних чеків виплачують проценти. Ці чеки дозволялося використовувати як платіжний засіб під час купівлі на аукціонах землі в будь-якій частині країни. З цією метою на аукціони було виділено до 1 млн. га земельних наділів. Незважаючи на переваги введеної форми компенсації, досягнуті результати на цей час оцінюють як незадовільні, хоча це, головним чином, зумовлено складністю системи компенсацій. Так, судові позови і суперечки, а також інші розбіжності у майнових питаннях затримують задоволення вимог на випуск компенсаційних чеків і через це гальмується надання землі на основі аукціонів-Така затримка посилила невизначеність становища сільськогосподарських підприємств, негативно позначилася на аграрному виробництві. Для того щоб виправити це становище, була прийнята програма, згідно з якою перевагу в наданні ділянок мали власники чеків, що зобов'язували без затримки обробляти одержані землі[54]. Крім того, реалізацію аграрної реформи стримують проблеми визначення ціни на землю. Одні спеціалісти, орієнтуючись на світову практику, вважають, що вартість земельних угідь становить, як правило, 50% вартості основних та оборотних фондів сільського господарства. Тому й ціна землі середньої якості буде в межах 100 тис. фор. за 1 га. Інший підхід, якому, зрештою, віддано перевагу при практичному вирішенні цього питання, полягає у встановленні вартості землі залежно від її якості за впровадженою ще в другій половині XIX ст. шкалою кадастрових оцінок у так званих золотих кронах. Сподівалися, що така ціна може бути застосована на початковому етапі, а потім регулюватиметься співвідношенням попиту і пропозиції. Законом "Про землю", прийнятим у травні 1995 р., встановлено правила продажу землі сільськогосподарським товаровиробникам, згідно з якими земля, призначена для продажу, спочатку має надаватися сусідам, потім - фермерам того району, далі - муніципалітету, згодом - державі й нарешті переходить у вільний продаж. Продавати сільськогосподарські землі іноземним громадянам або ним підприємствам за їхньою участю взагалі заборонено. Проте, оскільки вільна купівля-продаж земель поширювалася тільки на громадян Угорщини, через відсутність вільних грошових ресурсів у більшості населення країни ціни на сільськогосподарські угіддя були дуже низькими - приблизно на 90% нижчі від вартості угідь у країнах Західної Європи. Поряд із набуттям права приватної власності на сільськогосподарські угіддя громадянами Угорщини за контрибуційними сертифікатами, результатами паювання суспільного майна сільськогосподарських підприємств та через купівлю-продаж деякі фізичні особи придбали значні за розміром ділянки земель у 1990-1994 рр., діяли підставні особи, особливо в західних регіонах країни, - "представники" громадян країн Західної Європи, хоча ці іноземці не мають юридичного права на землю, вони є фактичними власниками і здійснюють виробництво сільськогосподарської продукції на дешево придбаних угіддях. У цілому політика держави в галузі земельних відносин в Угорщині характеризується орієнтацією на приватне землекористування. У зв'язку з цим передбачається, що через певний період 30-40 тис. великих фермерів із наділом до 50 га, які будуть об'єднані вертикальними формами кооперації, можуть стати серйозними конкурентами виробничим кооперативам, що створюються на добровільній основі при "розкуркуленні" попередніх громіздких за розмірами СГВК. Земельні перетворення в Польщі. Сільське господарство Польщі виділялося серед посткомуністичних країн переважанням індивідуального приватного виробництва й слабким розвитком колективних засад землеволодіння. Основна частина сільськогосподарських угідь країни нині розділена між більш на 3 млн. приватних селянських господарств, при цьому площа кожного із них у середньому становить менше 7 га. Це в 10 разів менше від площі раціонального фермерського господарства у країнах ЄС. Площа сільськогосподарських угідь селянських господарств коливається по воєводствах від 2,5 га в південних передгірних регіонах до 16,9 га у північних і західних рівнинних регіонах [53]. Важливу роль у регулюванні перетворень в сільському господарстві відіграли закон Сейму "Про управління аграрним майном Державного казначейства" (від 09.11.1991), а також створення з 1 січня 1992 р. Агенції аграрного майна Державного казначейства (ААМДК). Це - інституція, якій Державне казначейство надало право власності та інші законні права щодо державного майна в і пінському господарстві. Вона виконує завдання на засадах самофінансування, а основним джерелом для фінансування її діяльності є доходи від продажу, оренди, найму і використання майна, що перебуває у складі ресурсів ААМДК. Реструктуризацію та приватизацію переданого майна здійснюють двома способами: перший полягає у формуванні з нерухомості компаній держгоспів організованих суб'єктів господарювання - казенних підприємств, здатних до самостійного функціонування за умов ринкової економіки, а другий пов'язаний із збільшенням площі існуючих земель або ж з утворенням на базі держгоспів приватних господарств. Крім того, можливою є безплатна передача низькоякісних і нерентабельних для сільськогосподарського виробництва земель держгоспів Державному лісовому фонду, а також нерухомість може передаватися членам для інвестування певних видів виробничої та невиробничої діяльності в сільській місцевості. Значно ефективнішим способом використання державних земель є оренда. До кінця 1996 р. було укладено 171 тис. угод на оренду 3433 тис. га землі (або 76,2% прийнятих площ), з яких 3139 тис. га - землі колишніх держгоспів. У структурі орендованих площ домінують ділянки до 1 га (48% угод), а також від 1 до 10 га (40% угод), проте частка останніх становить лише 7,3% загальної площі орендованих земель. В основному угоди на оренду земельних ділянок укладено з сімейними господарствами, а господарства розміром менш як 100 га орендували тільки 20% землі колишніх держгоспів. З решти 80% площі орендованих земель сформовані великі сільськогосподарські підприємства, з яких 17 748 мають середню площу 500 га і більше, а 483 - понад 1000 га. Середній строк оренди земель - близько 12 років. Орендарі ділянок площею понад 100 га зобов'язалися до викупу рухомого майна вносити за використання землі таку орендну плату за 1 га, що в середньому дорівнює вартості 1,6 ц пшениці. На основі тих із колишніх держгоспів, які мали сприятливі економічні умови для розвитку, міцну та неподільну матеріально-технічну базу, організовано також 143 одноосібних товариства. Реструктуризація і приватизація державного сектора у Польщі не сприяли радикальним змінам в аграрній сфері. Аграрна політика спрямована на підтримку великих землекористувачів та високотоварних селянських господарств. Останні у країні (з площею 4 га і більше) близько 25%, вони дають не менше половини товарної продукції галузі. Основний акцент робиться на створення умов для , розвитку землеобігу в ринкових формах. Ще у другій половині 1990 р. був прийнятий Закон "Про зміну Закону про земельне господарство і вилучення сільськогосподарської нерухомості", відповідно до якого земля стає для всіх громадян країни товаром, що підлягає вільній купівлі-продажу. За дотримання певних умов її можуть одержувати і продавати й іноземцям. Але при цьому державне регулювання ринку землі виключає спекуляцію останньою та інші зловживання в земельних відносинах. Реорганізація земельних відносин у Східній Німеччині. Після об'єднання Німеччина втратила значення завдання щодо забезпечення продовольством за рахунок нових федеральних земель, оскільки західнонімецькі товаровиробники, які є висококонкурентними, могли компенсувати скорочення виробництва на цих землях розширенням власного виробництва. Заходу невигідно, щоб Східна Німеччині займалась експортом своєї аграрної продукції й претендувала на роль ще одного конкурента на світовому ринку, а чітко дотримувалася встановлених для неї квот виробництва основних видів сільськогосподарської продукції в межах ЄС [21 ]. Усе це позначилося на ході та характері земельних перетворень у Східній Німеччині. Оскільки близько 70% сільськогосподарських земель колишньої НДР формально залишалися приватною власністю селян в сільськогосподарських підприємствах і кооперативах (СГПК), питання переходу до нових організаційних форм вирішувалося відносно просто, без серйозних конфліктів. Розпайована земля серед колишніх СГПК, перетворена на різні форми сільськогосподарських підприємств, на частку яких припадає 73,2% усіх земель, що обробляють. Члени цих кооперативних об'єднань, заснованих на колективно-діловій формі приватної власності, вільно розпоряджаються своїми земельними ділянками. Розмір останніх в індивідуальній приватній власності обмежений до 20 га. При здачі земель в оренду орендодавцю виплачують за 1 га 130 ДМ за рік. Мінімальна ціна 1 га під житлове будівництво і промислові об'єкти становить 3500 ДМ. Земельний ринок у цілому в Німеччині жорстко регулює держава, яка встановила дозволений порядок купівлі-продажу землі [93]. Приватні власники землі об'єднуються у виробничі кооперативи, орієнтуються на оптимальні розміри останніх. Як наслідок нові кооперативи, що створюються на дійсно кооперативних принципах із правом члена вільно виходити з об'єднання з своєю ділянкою, стали в 5-6 разів меншими від попередніх державних кооперативів. Нові сільськогосподарські кооперативи мають від 800 до 2000 га сільгоспугідь. Але решта земель СГПК, землі держгоспів, садово-городніх товариств характеризуються дуже складними відносинами власності, претензіями колишніх власників тощо. Формування ринку землі в Чехії, Словаччині, Югославії та Албанії. У Чехії перетворення аграрного сектора не супроводжувалися деколективізацією, колишні кооперативи трансформувалися в приватні юридичні особи. Згідно із законодавством 1991-1992 рр. кооперативи мали стати дійсними кооперативами приватних власників (у Чехії 2/3 сільськогосподарських угідь де-юре завжди були в приватній власності) або торговельними компаніями (акціонерне товариство чи товариство з обмеженою відповідальністю). Законодавство заохочувало також приватне господарювання. Як у Чехії, так і в Словаччині, підтримувалася організація менших колективних форм господарювання на базі кожного сільського населеного пункту. Так, у Чехії на основі колишніх кооперативів і господарств створено нові юридичні особи з середньою земельною площею 1100 га (в 1990 р. середня площа коопоративів становила 2460 га, державних господарств — 5990 га). Сімейні ферми і площею понад 1 га налічували 27 402 господарства, володіючи 23% усіх сільськогосподарських угідь. Середній розмір земельної площі ферми - 36 га. Як правило, фермерська сім'я використовує більше землі, ніж має у власності. Передбачається, що в Чехії 3/4 сільськогосподарської продукції вироблятимуть приватні юридичні особи й 1/4 - сімейні ферми. У Словаччині дозволено організовувати приватні господарства з максимумом землі 150 га. Законодавче закріплена реституція в Чехії передбачає повернення попереднім власникам землі та майна від держгоспів і сільськогосподарських кооперативів, які одержали їх з 25.02.1948 по 01.01.1990 р. Вона має широкомасштабний характер як за складом майна (земля, інвентар, тварини, будівлі тощо), так і за розширенням часових кордонів. Земельна і майнова реституція здійснюється безплатно і переважно в натурі. Вважається, що на повернення своїх земель можуть претендувати до 500 000 чоловік, але тільки 2-3% виявляють бажання перейти до самостійного господарювання. У країні створено так званий земельний фонд, на баланс якого переведені землі та інші активи, що передаються на період до їх приватизації різним користувачам в оренду. Лише після завершення певної реституції землі, земля, яка знаходиться у розпорядженні фонду, буде віддана до продажу через аукціон. Характерно, що земельна реституція, яка проводиться в Чехії (колишнім власникам повернуто понад 100 000 га землі, або 16% земельного фонду держави) не привела до істотного подрібнення земельних ділянок завдяки передачі землі, одержаної відновленими у правах власниками в оренду сільськогосподарським підприємствам і фермерам [64]. У Словаччині взято курс на збереження переважно колективної форми земельної власності й здачу землі в оренду. Але й тут на порядок денний поставлено питання про широкомасштабну приватизацію землі на основі принципів, які вже використовуються в Чехії. У Югославії земельні відносини не залежать від розмірів землеволодіння. В поправці до 50-ї статті Конституції зазначається, що система земельного максимуму відміняється і всі громадяни (не тільки зайняті в сільському господарстві) можуть вільно купувати землю й бути її спадкоємцями. Це відкриває шлях до створення великих приватних підприємств у сільському господарстві як більш ефективних і менш капіталомістких для держави. Одним із найважливіших напрямів в аграрній політиці країни є рішення про реприватизацію земель, які були експропрійовані або націоналізовані у 1945 і 1958 рр Нині задоволене 45 тис. заяв і колишнім власникам повернуто 220 тис. га землі Приватний сектор у країні у розпорядженні має 85% землі, що обробляється. В Албанії сільськогосподарські кооперативи, які до початку реформування. володіли 74% землі, були ліквідовані за короткий час - протягом весни і літа 1991 р. Приватизація землі здійснена у формі безплатної роздачі її колишнім членам кооперативів. Землю розподіляли серед працівників кооперативів згідно і чисельністю членів їхніх сімей. Відповідно до законодавства 1993 р. колишнім власникам певною мірою повертатиметься власність. У результаті деколективізації в Албанії утворилося 400 000 приватних ферм, де зосереджено 75% сільськогосподарських угідь і 70% робочої сили, зайнятої в сільському господарстві. Середній розмір ферми становить 1,4 га. Процес деколективізації сільського господарства в Албанії викликав різке скорочення аграрного виробництва, розрив каналів збуту і всієї інфраструктури, міграцію сільського населення до міських зон. У цей час в країні є необхідним одночасне існування як приватних одноосібних ферм, так і різних партнерств та великих кооперативних господарств. Це дає можливість краще використовувати землю за умов трансформації. В усіх східноєвропейських країнах позитивні результати аграрної політики досягаються лише за умови орієнтації на еволюційний характер соціально-економічних перетворень. Негативні наслідки спостерігаються під час використання методів "шокової" терапії. Звідси - проблема правильного вибору темпів реформ, ступеня їх радикалізму, форм і методів державного регулювання. У більшості країн Східної Європи діюче законодавство передбачає створення вільного ринку сільськогосподарських земель, але він поки що активно не функціонує (за винятком Польщі та Югославії). Існують значні обмеження на розпорядження одержаної у власність землі (обов'язкове використання землі під сільськогосподарське виробництво протягом низки років у Болгарії, Угорщині, Чехії та Словаччині, 3-5-річний мораторій на продаж її в Угорщині, Румунії тощо). Лімітовані, за винятком Югославії, розміри ділянок, які знаходяться у приватній власності. Як правило, не допускається купівля землі за приватизаційні чеки. У більшості країн заборонено продаж сільськогосподарських земель іноземцям. Нині ринок землі в Україні перебуває у невизначеності, що значною мірою спричинено інтересами політиків по відношенню до найціннішого ресурсу у державі.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Зарубіжний досвід розвитку ринку землі» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
