Ринок земельних ресурсів у системі ринку нерухомості
Ринок землі та іншого нерухомого майна - це фрагмент економічного простору, сфера дії економічних відносин, що складаються в процесі купівлі-продажу, оренди, застави, дарування і успадковування цих ресурсів [79]. В силу семантичних асоціацій ринок названих факторів виробництва звужується до акту їх купівлі-продажу. Тому методично важливо ринок землі та іншої нерухомо розглядати у взаємозв'язку всіх його форм. Ринок нерухомості — один із основних видів ринку, який у взаємодії з ринком товарів і послуг та ринком капіталів визначає особливості господарського механізму сучасної регульованої економіки. У країнах із розвинутою ринковою структурою ринок нерухомості, обслуговуючи купівлю-продаж об'єктів нерухомості, утворює простір, у якому розвивається решта видів економічної діяльності. Ринок нерухомості є складною й розгалуженою системою з власними суб'єктами, механізмами ціноутворення та ін. Однією з його основних складових є ринок землі. Однак, особливості землі як майнового фактору виробництва, які обумовлюють низку відмінностей земельного ринку і ринку нерухомості, мають місце навіть у тому випадку, коли мова йде про класичну ринкову економіку [79]. У сучасній літературі можна знайти кілька трактувань самого поняття „ринок землі". Ринок землі - це сфера товарного обміну, в якій земля виступає товаром. Він є регулятором перерозподілу земель і переходу прав власності від одного землевласника до іншого. Виходячи з конкретних економічних умов, що склалися в нашій країні, під ринком землі, насамперед, розуміють визначення її вартості та визнання капіталом нарівні з іншими засобами виробництва й обіговими коштами [13]. Ринок землі — це стабільність прав власності, можливість їх передачі від однієї особи до іншої, це - відповідність цін на землю. Ринок землі - це засіб перерозподілу земель між їхніми власниками економічними методами на основі конкурентного попиту і пропозиції, що забезпечує купівлю-продаж земельних ділянок або прав на них, визначення вартості землі та визнання її капіталом і товаром, встановлення рівноваги цін на неї в різних регіонах країни, розподіл між конкуруючими варіантами використання земель та суб'єктів ринку[93]. На нашу думку, найбільш повним і адекватним з вищенаведених формулювань є останнє. Воно охоплює усі аспекти функціонування механізму формування земельного ринку. Поняття „ринок землі" не повинно методично зводитись тільки до купівлі-продажу земельних ресурсів. Адже світова практика свідчить, що найважливішими складовими такого ринку є іпотечні та орендні відносини. Тому й в Україні слід очікувати широкого розвитку орендних відносин і застави землі на початку ринкових земельних відносин, а не її масової купівлі-продажу. Без ринку землі не може бути ринкової економіки у державі. Без такого ринку навряд чи можна вважати цілісним і логічно завершеним перетворення земельних відносин на зразок європейських країн. В усьому світі (крім окремих пострадянських країн) переважна частина землі, передусім оброблюваної, знаходиться у недержавній власності, що є основою (ринку землі та інших природних ресурсів, для якого характерні рухливість, різноманітність функціонування. Земля як засіб виробництва і просторовий базис розміщення виробничих сил і соціальних об’єктів є природно обмеженим ресурсом. Вона диференціюється за якістю і розташуванням. Ці якості землі по-різному виявляються у землях різних категорій, перед усім у сільськогосподарських та землях населених пунктів, у тому випадку, коли вони стають об'єктом відчуження на земельному ринку. Пропозиція землі є, практично, величина стала. Це обумовлює нееластичність пропозиції землі по підношенню до попиту на неї. Ринок забезпечує зміну структури земельного йду під впливом попиту на продукти, що виробляються з використанням тої чи іншої категорії земель. Названі фактори в цілому взаємодіють таким чином, що кінцевим результатом є тенденція росту ціни землі. Це пояснюється тим фактом, що палення у землю та інші елементи нерухомості в ринковій економіці є одними із надійних об'єктів вкладення капіталу. Беручи на себе частину фінансових і матеріальних ресурсів, земельний ринок суттєво впливає на всі макроекономічні параметри.[79, с. 42] В Україні в 90-х XX - на початку XXI ст. відбувається формування ринку землі, в процесі якого доводиться долати певні труднощі: економічні (вкрай низька платоспроможність переважної більшості населення, відсутність у минулому практичного функціонування ринку землі, обліку витрат на землю і природні багатства, механізму ціноутворення тощо); правові (необхідність розробки і прийняття законодавчих основ про ринок землі та його регулювання); ідеологічні (опір частини членів суспільства радикальній економічній реформі, побоювання, що іноземний капітал скупить землі та інші природні ресурси; політичні (заперечення окремими партіями необхідності приватної власності на землю і ринку землі); наукові (недостатньо глибоке дослідження проблем ринку землі); соціальні (зіткнення інтересів різних прошарків суспільства). Масштаби і темпи формування повного ринку земельних ділянок в Україні великою мірою були зумовлені державною політикою з приватизації землі. її основою став Закон України "Про форми власності на землю" від ЗО січня 1992 року, що ліквідував монополію державної власності на землю й започаткував формування приватного та колективного власника, яким безплатно передавалися земельні ділянки для особистих потреб і сільськогосподарського виробництва. За цей час роздержавлена майже половина земельних ресурсів України, проте цей показник не свідчить про задовільний стан земельного ринку. Земельний ринок в Україні розвивається у двох основних напрямках: ринок сільськогосподарських земель і ринок земель несільськогосподарського призначення.[11, с.43-44] 3 приводу легалізації та лібералізації цього ринку ведуться дискусії. Серед можливих небезпек, зокрема, вказують на: зміну цільового призначення сільськогосподарських угідь; неконтрольоване зростання ціни землі, або навпаки - штучне її заниження; відчуження земельних ділянок селянами через земельний ринок за низькими цінами; купівля землі олігархами й спекуляція нею; перетворення банків великих власників у разі переходу закладеної землі у власність заставоутримувача[45, сі51]. Щоб визначитися у виборі найбільш оптимальної стратегії економічної поведінки, потрібно правильно діагностувати сегмент дії об'єктів та суб’єктів ринку. Сегментація земельного ринку має множинний характер (рис. 1.1). Залежно від попередньої участі в земельному обігу, як уже було сказано, ринок земельних ділянок поділяють на первинний та вторинний. За метою використання землі формуються ринки земельних ділянок для особистих потреб, для підприємництва, для державних та громадських потреб. Стосовно до цільового призначення земель ринок може поділятися на ринок сільськогосподарських, забудованих (до яких, зокрема, відносяться землі міських поселень), лісових та інших категорій земель, кожний з яких також може буї і структурований залежно від функціонального використання земельних ділянок. Здебільшого ці сегменти ринку працюють автономно, що пов'язано з існуючим системою регламентації функціонального призначення земель. Тому кожний з них майже завжди аналізують окремо. Цілком коректним буде сегментація земельного ринку за рівнем облаштування земельних ділянок (неосвоєні; освоєні, але не забудовані; забудовані) чи за обсягом прав, що відчужуються (повного або часткового, як то права оренди, забудови, застави). Зважаючи, що земельний ринок за своїм характером є локальним, можна казати про ринок землі не тільки в певній адміністративно-територіальній одиниці, а й в межах її конкретної частини.[23] Внаслідок політичної та економічної ситуації, яка склалась у нашій державі, з юридичного погляду можуть існувати два ринки землі: легальний і нелегальний (чорний). Щоб можна було уявити й проаналізувати можливі варіанти розвитку подій у зв'язку зі становленням ринку землі, необхідно вивчити його елементи та фактори, що зумовлюють розвиток цього ринку. Основними елементами повноцінного функціонування земельного ринку є: наявність землі як об'єкта купівлі-продажу; соціально-економічна мотивація виходу на земельний ринок продавців земельних ділянок; наявність платоспроможних покупців земельних ділянок; створення необхідної інфраструктури земельного ринку; встановлення параметрів рівноважного ціноутворення на різні категорії земель, їх диференціація; організаційно-правовий механізм оформлення угод і цивільного функціонування земельного ринку; державне регулювання земельного ринку на національному, регіональному та місцевому рівнях.[93, с. 92]
Рисі 11.1 Сегментація земельного ринку
Новий Земельний кодекс від 25.10.01. регулює питання функціонування ринку землі в Україні. Зокрема, за кодексом, з 2005 до 2010 р. дозволяють продаж не більше 100 га сільськогосподарських земель на одну особу, а також передбачає двадцятирічний мораторій на продаж землі іноземцям. Загалом розвиток земельного ринку України залежить від розвитку сукупності регіональних ринків, між якими повинні існувати тісні інтеграційні зв'язки та від динамічності сфери обігу землі. Згідно з розрахунками професора Є.І.Ходаківського залучення навіть на рівні 20% землі в товарообіг (рух сертифікатів від приватно-орендної форми, тобто за межі господарств, до іпотечних банків у заставу землі) загальна монетарна маса за рахунок агрегату МЗ відповідно до закону обігу грошей збільшиться на 20 млр; грн, або майже у два рази. А це відповідно пришвидшить інвестиційні процеси економіці України [93, с.95]. На різних рівнях товарообіг землі матиме такі форми і результати на мікро-макрорівнях (див. таблицю 1.1). Таблиця 11.1 Стратегія формування ринку землі [75] Рівень ринку Форма товарообігу землі Організаційні форми господарювання Ситуація на макрорівні Ситуація на мікрорівні Місцевий Пайово-сєртифікатна Приватно-орендна Наповнення макросегментів товарного ринку, еквівалентне збільшення фінансових засобів Активізація на основі здешевлення кредитів і надання їх під заставу землі
Як показує досвід країн з розвинутою ринковою економікою, раціональним варіантом комплексного розв'язку задачі розширення земельного ринку буде створення регіональних бірж нерухомості. Проведення операцій з нерухомістю через спеціалізовані біржі крім покращання інформаційного обслуговування споживачів забезпечить більш безпечні умови для грошових розрахунків покупців з продавцями, спростить процедуру оформлення угод, дозволить сформувати реальні бази даних про стан і тенденції розвитку регіонального земельного ринку [25]. Земельний кодекс створив правове поле для функціонування біржового ринку земельних ресурсів. Зокрема, статтею 135 Кодексу передбачено створення земельних аукціонів, завданням яких є посередництво у торгівлі земельними ділянками державної та комунальної власності між державою та суб'єктами підприємницької діяльності [35]. Водночас, операції, пов'язані з купівлею-продажем земель, які перебувають у приватній власності, фактично, опинилися поза межами організованого земельного ринку, а отже - і державного регулювання. Це, звичайно, мало сприяє захисту прав селян-продавців землі та збільшенню обсягів операцій із земельними ресурсами сільськогосподарського призначення. З огляду на це, виникає необхідність у законодавчому розширенні переліку об'єктів, що можуть бути предметом торгів на земельних аукціонах.[41, с.63] Побоювання щодо можливого масового скуповування земельних ділянок для дальшого спекулятивного перепродажу не мають достатніх підстав, адже земля - не ліквідний товар. Встановлення в Україні режиму купівлі-продажу земельних ділянок і земельних паїв на відкритих аукціонах сприятиме формуванню прозорого ринку землі. Концентрація орендованих земель у економічно активної частини населення з подальшим переходом їх у приватну власність вітчизняного бізнесу - неминучий процес. Держава має створити правові норми та економічні умови для спрямування цього процесу в цивілізоване русло. Прийняття нового Земельного кодексу та запровадження Законів "Про іпотеку", "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно", "Про іпотечні (земельні) банки", "Про особисте селянське господарство" тощо, сприятимуть прискоренню ринкових реформ в аграрному секторі. Перехід до економічних механізмів регулювання земельних відносин і запровадження ефективних законодавчих гарантій прав приватних власників на землю забезпечать необхідні умови для підвищення ефективності сільськогосподарського виробництва та зростання добробуту населення [46].
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Ринок земельних ресурсів у системі ринку нерухомості» з дисципліни «Нерухомість в Україні»
