Отже, нерухомість, що розвивається, оцінюється за тими самими методами, що й розвинена нерухомість: МВД, МПВ та МВВ. Проте застосування цих методів має в даному разі певні особливості. Так, застосовуючи при оцінці нерухомості, що розвивається, МВД, слід враховувати додаткові ризики, зумовлені тим, що очікуваний дохід визначається не за функціонуючим об’єктом, а за таким, що існує лише частково або зовсім ще не існує. При оцінці нерухомості, що розвивається, за МПВ потрібно застосовувати, крім іншого, специфічні поправки, зумовлені порівнянням вартості незавершеного об’єкта з вартістю аналогічних завершених об’єктів. Через таку специфіку застосування МВД та МПВ при оцінці нерухомості, що розвивається, найбільшого поширення набув МВВ. Застосування МВД в зазначеній ситуації проілюструємо на прикладі оцінки сироварного заводу, що реконструюється. Основою такої оцінки, як і в разі оцінки діючого підприємства, є капіталізований очікуваний прибуток, але з урахуванням додаткових ризиків. Окрім того, при такій оцінці застосовуються поправки на майбутню забезпеченість заводу основними засобами та іншими позаоборотними активами з урахуванням їхнього зносу, на майбутню забезпеченість оборотними засобами, а також на сподівану коротко-, середньо- і довгострокову заборгованість підприємства.
116 116
Оцінка інвестиційних проектів
Приклад Норматив короткострокової заборгованості сироварного заводу наприкінці кожного року становитиме 5 % від річної виручки; норматив середньо- і довгострокової заборгованості — 1/2 чистого річного грошового потоку, тобто прибутку після оподаткування й амортизації (для діючих підприємств цей норматив може бути значно вищим). Інша інформація, потрібна для оцінки заводу, наведена в табл. 2.3.10. Таблиця 2.3.10. Інформація для оцінки реконструйованого сироварного заводу, тис. грн № пор. Показник Рік 2001 2002
Прибуток після оподаткування Імовірність отримання прибутку, передбаченого бізнес-проектом, коефіцієнт* Вартість земельної ділянки Первісна вартість основних засобів: на початку року наприкінці року середньорічна Залишкова вартість основних засобів: на початку року наприкінці року середньорічна Вартість інших позаоборотних активів з урахуванням зносу на початку року наприкінці року середньорічна Вартість оборотних засобів: на початку року наприкінці року середньорічна Заборгованість короткострокова: на початку року наприкінці року середньорічна Заборгованість середньо- та довгострокова: на початку року наприкінці року середньорічна Виручка Чистий грошовий потік
* Імовірність майбутнього прибутку визначена як добуток імовірностей: своєчасних поставок обладнання (Р = 0,75), своєчасного монтажу обладнання (Р = 0,95), проектних обсягів виробництва (Р = 0,94), очікуваного прибутку від реалізації (Р = 0,93) та стабільності макроекономічного середовища (Р = 0,67).
117 117
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів Оцінка заводу за МВД здійснюється за формулою (1)
де Ц — грошова оцінка заводу, що реконструюється, тис. грн; ПрПО — прибуток після оподаткування, тис. грн, за певний період (в даному разі за рік); Р — імовірність отримання прибутку, коефіцієнт (врахування додаткового ризику); ДС — дисконтна ставка, % (в даному разі ДС = 14 % річних); ПОСЗ — поправка на забезпеченість основними засобами з урахуванням їхнього зносу, тис. грн; ПІПА — поправка на забезпеченість іншими позаоборотними активами, тис. грн; ПОБЗ — поправка на забезпеченість оборотними засобами, тис. грн; ПЗАБК — поправка на короткострокову заборгованість, тис. грн; ПЗАБСД — поправка на середньо- та довгострокову заборгованість, тис. грн. (2) ПОСЗ = ЗВОСЗд − 0,5ПВОСЗ,
де ЗВОСЗд — залишкова вартість основних засобів на дату оцінки, тис. грн; ПВОСЗ — середня за певний період первісна вартість основних засобів, тис. грн. ПІПА = ІПАд − ІПА , (3) де ІПАд — вартість інших позаоборотних активів на дату оцінки, тис. грн; ІПА — середня за певний період вартість інших позаоборотних активів, тис. грн. ПОБЗ = ВОБЗд − ВОБЗ , (4) де ВОБЗд — вартість оборотних засобів на дату оцінки, тис. грн; ВОБЗ — середня за певний період вартість оборотних засобів, тис. грн.
(5)
ПЗАБК = αВ − ЗАБКд ,
де α — коефіцієнт відповідності (в даному разі α = 0,05); В — виручка за період, тис. грн; ЗАБКд — короткострокова заборгованість на дату оцінки, тис. грн. (6) ПЗАБСД = γГПч − ЗАБСДд ,
де γ γ — коефіцієнт відповідності (в даному разі γγ = 0,5); ГПч — чистий грошовий потік за період, тис. грн; ЗАБСДд — середньо- і довгострокова заборгованість на дату оцінки, тис. грн.
