В АКБ «Славутич-Інвест» звернулося ЗАТ «Елеватори Придніпров’я» з клопотанням про надання іпотечного кредиту в сумі 14 400 тис. грн терміном на чотири роки під будівництво заводу протеїнових кормових добавок. В цей же банк звернулося ВАТ «Біолакт» з клопотанням про надання іпотечного кредиту в сумі 13 200 тис. грн терміном на три роки під реконструкцію сироварного заводу. 103 103
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів
Обидва потенційні позичальники мають добру кредитну історію. Фінансовий стан кожного з них благополучний. В їхній власності перебуває ліквідне нерухоме майно, достатнє для застави. ЗАТ «Елеватори Придніпров’я» та ВАТ «Біолакт» подали до банку бізнес-проекти: проект будівництва заводу протеїнових кормових добавок та проект реконструкції сироварного заводу. Банк «Славутич-Інвест» має можливість прокредитувати лише один проект, а тому після порівняльного аналізу поданих бізнес-проектів має прийняти рішення про наступне: відмовити в кредитуванні проектів, якщо жоден з них не відповідає належним вимогам; відібрати для кредитування кращий з поданих проектів, якщо вони (або, принаймні, один із них) відповідають належним вимогам. Обсяги інвестицій у виробництво протеїнових кормових добавок та твердих сирів показані в таблицях 2.3.1 та 2.3.2. Вони перевірені експертами банку на достовірність. Майбутній завод кормових добавок проектною потужністю 10 000 т на рік вироблятиме протеїнові кормові добавки — порошкоподібну абсолютно суху речовину з вмістом перетравних протеїнів 45 – 55 %. Передбачається реалізація продукції населенню, комбікормовим заводам, відгодівельним підприємствам та птахофабрикам. Таблиця 2.3.1. Інвестиції у виробництво протеїнових кормових добавок (будівництво заводу кормових добавок потужністю 10 000 т на рік) Показник Рік 2000 2001 Разом
Основний капітал в т.ч. земля будівлі і споруди обладнання Оборотний капітал в т.ч. запаси сировини і матеріалів Всього
10 000 400 5100 3500 2867 400 12 867
— — — — 950 200 950
10 000 400 5100 3500 3817 600 13 817
Таблиця 2.3.2. Інвестиції у виробництво твердих сирів (реконструкція сироварного заводу потужністю 3000 т на рік) Показник Рік 2000 2001 Разом
Основний капітал в т.ч. будівлі і споруди обладнання Оборотний капітал в т.ч. запаси сировини і матеріалів Всього 104 104
13500 2200 6300 2728 128 16 228
1500 — 1000 500 200 2000
15 000 2200 7300 3228 328 18 228
Оцінка інвестиційних проектів
Сироварний завод потужністю 5000 т твердих сирів на рік було зупинено 31.03.1988 р. в зв’язку з нерентабельністю. Вартість заводу станом на 01.01.2000 р. становила: за балансом — 14,7 млн грн при заборгованості 4,3 млн грн, експертна оцінка можливої ціни продажу — 2,2 млн грн. В січні 2000 р. акції заводу придбало ВАТ «Біолакт». В даний час завод є структурним підрозділом ВАТ «Біолакт», яке розробило проект його реконструкції. Проектна потужність сироварного заводу становить 3000 т твердих сирів на рік. Основні показники майбутньої діяльності заводу протеїнових кормових добавок наведено в табл. 2.3.3, а сироварного заводу — в табл. 2.3.4. Таблиця 2.3.3. Основні показники діяльності заводу протеїнових кормових добавок, тис. грн Показник 2001 Рік 2002 2003
Обсяг реалізації, т Виручка Поточні витрати Амортизація Прибуток до оподаткування Податок на прибуток Прибуток після оподаткування Чистий грошовий потік
Таблиця 2.3.4. Основні показники діяльності сироварного заводу, тис. грн Показник 2001 2003
Обсяг реалізації, т Виручка Поточні витрати Амортизація Прибуток до оподаткування Податок на прибуток Прибуток після оподаткування Чистий грошовий потік
2900 29 000 17 057 1400 10 543 3163 7380 8780
3000 30 000 17 600 1 800 10 600 3180 7420 9220
3000 30 000 17 600 1600 10 800 3240 7560 9160
Порівняльний аналіз таблиць 2.3.3 та 2.3.4 свідчить про те, що чистий грошовий потік від реалізації проекту реконструкції сироварного заводу значно перевищуватиме чистий грошовий потік від будівництва заводу протеїнових кормових добавок (27 160 тис. грн порівняно з 20 212 тис. грн за 2001 – 2003 рр.). Експертами банку проведено аналіз очікуваної прибутковості кожного з проектів. На рисунках 2.3.1 та 2.3.2 зображені графіки беззбитковості виробництва протеїнових кормових добавок та твердих сирів. 105 105
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів Виручка і витрати, млн 20 19 18 17 16 15 14 13
Прибуток до оподаткування при повному освоєнні потужності (9145 тис. грн)
1 11 10 9 8 7 6
К Ч У Р И В
А
А
В
И
Т
Р
А
Т
И
Змінні витрати при повному освоєнні потужності (7000 тис. грн)
5,9308
5 4 3 2 1 0 1 2 3
Збитки Постійні витрати (3855 тис. грн) 2965,4 4 5 6 7 8 9 10 Обсяг виробництва і продажу, тис.
Рис. 2.3.1. Графік беззбитковості виробництва протеїнових кормових добавок при повному освоєнні потужностей (2003 р.) 106 106
Оцінка інвестиційних проектів 30 Виручка і витрати,
25
Прибуток до оподаткування при повному освоєнні потужностей (10 800 тис. грн)
20 К Ч У Р И В
А
И Т А Р Т Змінні витрати при повному освоєнні потужностей (16 000 тис.грн)
1 5
И 1 0 6,857 5 3, ЗБИТКИ
В
А
685,7 0 1 2 3 Обсяг виробництва і продажу,
Постійні витрати (3200 тис. грн)
Рис. 2.3.2. Графік беззбитковості виробництва твердих сирів при повному освоєнні потужностей (2003 р.) 107 107
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів
Аналіз беззбитковості полягає у поділі загальних витрат на постійні та змінні. При повному освоєнні проектної потужності заводу протеїнових кормових добавок його постійні витрати становитимуть 3855 тис. грн, а змінні — 700 грн/т продукції. Якщо реалізаційна ціна дорівнюватиме 2000 грн/т, беззбитковість (точка А на рисунку) буде досягнута при обсязі виробництва, рівному 2965,4 т на рік: виручка — 5931 тис. грн (2965,4 т · 2 тис. грн); витрати — 5931 тис. грн (2965,4 т · 0,7 тис. грн + + 3855 тис. грн). Нижчий рівень виробництва буде збитковим, вищий — прибутковим. При повному освоєнні проектної потужності сироварного заводу його постійні витрати становитимуть 3200 тис. грн, а змінні — 5333 грн/т продукції. Якщо реалізаційна ціна дорівнюватиме 10 000 грн/т, беззбитковість буде досягнута при обсязі виробництва, рівному 685,7 т на рік. Виручка — 6857 тис. грн (685,7 т на 10 тис. грн); витрати — 6857 тис. грн (685,7 т на 5,333 тис. грн + 3200 тис. грн). Аналіз беззбитковості виявив певну перевагу проекту реконструкції сироварного заводу: беззбитковість виробництва твердих сирів досягається при обсязі 685,7 т на рік (22,9 % від проектної потужності), тоді як беззбитковість заводу кормових добавок досягається при обсязі виробництва 2965,4 т на рік (29,7 % від проектної потужності). В доповнення і розвиток аналізу беззбитковості експертами проведено порівняльний аналіз фінансових результатів виробництва протеїнових кормових добавок та твердих сирів (таблиці 2.3.5 і 2.3.6). За дуже сприятливого стану економіки обидва підприємства працюватимуть на повну потужність. Ціни на кормові добавки зростуть на 40 % порівняно з їхнім звичайним рівнем, а ціни на тверді сири зростуть лише на 15 %. Очікувані прибутки при цьому становитимуть: на виробництві протеїнових кормових добавок — 17 145 тис. грн на рік; на виробництві твердих сирів — 15 300 тис. грн на рік. За дуже несприятливих умов виробництво протеїнових кормових добавок припиниться зовсім і збитки досягнуть 3855 тис. грн на рік; виробництво твердих сирів у такій ситуації скоротиться навпіл при зниженні прибутків до 1600 тис. грн на рік. Найбільш імовірне середнє значення прибутку (з урахуванням усіх можливих варіантів стану економіки) є таким: на виробництві протеїнових кормових добавок — 7645 тис. грн за рік, на виробництві твердих сирів — 10 043 тис. грн за рік. 108 108
Оцінка інвестиційних проектів Таблиця 2.3.5. Фінансові результати виробництва протеїнових кормових добавок залежно від стану економіки Прибуток до оподаткування (+), збитки (–), млн грн, Х Імовірність, Р Обсяг збуту, тис. т Виручка, млн грн Витрати, млн грн
Стан економіки
РХ
x−x
( x−x)2 (x−x)2 P
Дуже сприятливий Сприятливий Вищий за середній Середній Нижчий за середній Несприятливий
σ2 = 18 465 000; σ = 18465000 = 4297, або 56,2 %. При P = 0,68 x = 7645± 4297 3348 119420 ( ... ); при P = 0,95 x = 7645± 8594(−949...16239 ); при P = 0,99 x = 7645± 12891 −5246 20 536 ( ... ). Таблиця 2.3.6. Фінансові результати виробництва твердих сирів залежно від стану економіки Прибуток до оподаткування +), збитки (–), млн грн, Х Імовірність, Р Обсяг збуту, тис. т Виручка, млн грн Витрати, млн грн
Стан економіки
РХ
x−x
( x−x)2 (x−x)2 P
Дуже сприятливий Сприятливий Вищий за середній Середній Нижчий за середній Несприятливий
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів
σ2 = 10105000; σ = 10105000 = 3179 або 31,6 %. , При P = 0,68 x = 10043± 31796864...13222); ( при P = 0,95 x = 10043± 6358 3685 16401 ( ... ); при P = 0,99 x = 10043± 9537506...19580 ( ). Середньоквадратичне відхилення прибутку на виробництві протеїнових кормових добавок складало 56,2 %, а середньоквадратичне відхилення прибутку на виробництві твердих сирів — лише 31,6 %. З імовірністю Р = 0,95 фінансові результати виробництва протеїнових кормових добавок знаходитимуться в інтервалі від 949 тис. грн збитків до 16 239 тис. грн прибутку, а фінансові результати виробництва твердих сирів — у інтервалі від 3685 до 16 401 тис. грн прибутку. Збитковість виробництва твердих сирів малоймовірна (Р < 0,01). Отже, аналіз можливих фінансових результатів виробництва протеїнових кормових добавок і твердих сирів виявив перевагу проекту реконструкції сироварного заводу. Зроблені висновки підтверджуються побудовою безперервних кривих розподілу імовірностей прибутку (рисунки 2.3.3 і 2.3.4). Розподіл імовірностей прибутку від реалізації твердих сирів щільніший порівняно з розподілом імовірностей прибутку від реалізації протеїнових кормових добавок. Подальша порівняльна оцінка інвестиційних проектів передбачає визначення строків їх окупності, чистої теперішньої вартості очікуваних грошових потоків від інвестицій та внутрішньої ставки доходу для кожного з проектів. Інформація, потрібна для розрахунку строків окупності проектів та визначення чистої теперішньої вартості, міститься в табл. 2.3.7. Строк окупності визначається як кількість років, потрібних для відновлення початкових інвестицій за рахунок вільних коштів, отриманих від реалізації проекту. Проект будівництва заводу протеїнових кормових добавок окупиться в 2003 р. Станом на 01.01.2003 р. неокуплені витрати становитимуть 1507 тис. грн (13 817 тис. грн – 5745 тис. грн. – 6565 тис. грн). Чистий грошовий потік в 2003 р. дорівнюватиме 7902 тис. грн. Отже, строк окупності даного проекту складатиме 3,19 року. Проект реконструкції сироварного заводу також окупиться в 2003 р. Станом на 01.01.2003 р. неокуплені витрати становитимуть 288 тис. грн (18 228 тис. грн – 8780 тис. грн – 9220 тис. грн), чистий грошовий потік в 2003 р. дорівнюватиме 9160 тис. грн. Отже, строк окупності даного проекту складатиме 3,02 року. 110 110
Оцінка інвестиційних проектів
Імовірність –5
0,4
0,3
0,2
0,1
0
Прибуток, млн грн Рис. 2.3.3. Розподіл імовірностей прибутку від реалізації протеїнових кормових добавок
5 x =7,,645 10 x 7645
15
20
25
Імовірність –5
0,4
0,3
0,2
0,1
0
5
10 x = 10,043 15 , x 10043
Прибуток, млн грн
20
25
Рис. 2.3.4. Розподіл імовірностей прибутку від реалізації твердих сирів 111 111
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів Таблиця 2.3.7. Інвестиції та чисті грошові потоки від реалізації бізнеспроектів Проект Рік Інвестиції, Чистий грошовий Коефітис.грн. потік, тис.грн. цієнт теперішньої номіна- тепері- номіна- теперільна шня льна шня вартосвартість вартість вартість вартість ті*
Будівництво заводу протеїнових кормових добавок
Реконструкція сироварного заводу
2000 2001 2002 2003 Разом 2000 2001 2002 2003 Разом
* За дисконтну ставку при визначенні теперішньої вартості грошових потоків приймалась необхідна ставка доходу (для проекту будівництва заводу протеїнових кормових добавок ДС = 20 % річних, для проекту реконструкції сироварного заводу ДС = 14 % річних).
І в цьому відношенні перевагу має проект реконструкції сироварного заводу. Визначення строку окупності як показника доцільності інвестицій має свої особливості. Позитивна з них — простота розрахунку. Негативна — зазначений показник не враховує: впливу часу на зміну вартості грошей; прибутку за межами строку окупності. Перший з недоліків усувається обчисленням інвестицій та чистих грошових потоків не у номінальній, а у теперішній вартості. В такому разі строк окупності будівництва заводу протеїнових кормових добавок становитиме 3,94 року, а реконструкції сироварного заводу — 3,52 року. Другий недолік усувається застосуванням інших показників доцільності інвестицій, а саме чистої теперішньої вартості очікуваних грошових потоків від інвестицій та внутрішньої ставки доходу проектів. Чиста теперішня вартість визначається як різниця між величинами продисконтованих чистих грошових потоків від інвестицій та величиною інвестицій. Чиста теперішня вартість становить: 112 112
Оцінка інвестиційних проектів проекту будівництва заводу протеїнових кормових добавок проекту реконструкції сироварного заводу — 2629 тис.
— 220 тис. грн (11 597 тис. грн – 11 377 тис. грн);
грн (18 399 тис. грн – 15 770 тис. грн). В обох випадках чиста теперішня вартість є додатною, але проект реконструкції сироварного заводу в даному відношенні має значні переваги порівняно з проектом будівництва заводу протеїнових кормових добавок. Внутрішня ставка доходу від інвестиційного проекту є ще одним показником доцільності інвестицій. Внутрішня ставка доходу (ВСД) — це дисконтна ставка, за якої чиста теперішня вартість дорівнює нулю. Звідси, чим прибутковіший проект, тим вищою буде внутрішня ставка доходу. В таблицях 2.3.8 і 2.3.9 показано визначення внутрішньої ставки доходу відносно порівнюваних проектів. Таблиця 2.3.8. Визначення ВСД проекту будівництва заводу протеїнових кормових добавок (ВСД = 21,2% річних) Рік 2000 2001 2002 2003 Разом Коефіцієнт теперішньої вартості 0,825 0,681 0,562 0,463 Ч Інвестиції, тис. грн номінальна вартість 12 867 950 — — 13 817 теперішня вартість 10 615 647 — — 11 262 Чистий грошовий потік, тис. грн номінальна теперішня вартість вартість — — 5745 3912 6565 3690 7902 3659 20 212 11 261
11 262 ≈ 11 261, отже ВСД = 21,2% річних. Таблиця 2.3.9. Визначення ВСД проекту реконструкції сироварного заводу (ВСД = 24,1%) Рік 2000 2001 2002 2003 Разом Коефіцієнт теперішньої вартості 0,803 0,649 0,523 0,422 Ч Інвестиції, тис. грн номінальна вартість 16 228 2000 — — 18 228 теперішня вартість 13 080 1298 — — 14 378 Чистий грошовий потік, тис. грн номінальна теперішня вартість вартість — — 8780 5698 9220 4882 9160 3886 27 160 14 386
14 378 ≈ 14 386, отже ВСД = 24,1 %.
113 113
Модуль 2. Оцінка нерухомості та інвестиційних проектів
Очікувана ВСД від реалізації першого проекту становитиме 21,2 % річних при необхідній її величині 20,0 %. Очікувана ВСД від реалізації другого проекту становитиме 24,1 % річних при необхідній 14,0 %. Отже, в обох випадках ВСД перевищує необхідну, що є позитивним фактом. Проте й за цим показником проект реконструкції сироварного заводу має переваги порівняно з проектом будівництва заводу протеїнових кормових добавок. На завершення порівняльного аналізу обох інвестиційних проектів зазначимо наступне: обидва проекти прийнятні для кредитування (це не вирішує автоматично питання про обсяги такого кредитування, тобто про прийнятність для банку запрошуваних сум кредиту в 14 400 та 13 200 тис. грн); кращим в усіх відношеннях є проект реконструкції сироварного заводу (ситуація не завжди буває такою однозначною; нерідко одні проекти є кращими за одними показниками, другі — за іншими, і тоді потрібно визначатися, які показники в цьому разі є вагомішими). Ретельна оцінка банком запропонованих йому для кредитування бізнес-проектів є обов’язковою складовою оцінки кредитоспроможності потенційного позичальника. Така оцінка – важливий фактор забезпечення ліквідності банку. При оцінці обґрунтованості бізнес-проекту чи бізнес-плану особливу увагу слід звернути на такі аспекти як опис товарів, що будуть вироблятися, і (або) послуг, що будуть надаватися; характеристику споживачів і можливості збуту; умови постачання; ціни і собівартість продукції; податки; фінансові результати. Один з варіантів класичного бізнес-плану складається з таких десяти розділів: досвід роботи власників (керівників) підприємства; цілі бізнесу (включаючи опис товарів, що будуть вироблятись і (або) послуг, що будуть надаватися); постачальники; споживачі; конкуренти; реклама; ціни та собівартість; структура організації; організаційні потреби; фінанси. В процесі ретельного вивчення і аналізу змісту бізнесплану оцінювачем (оцінювачами) дається оцінка кожного розділу плану за 10-бальною шкалою з письмовою аргументацією присвоєння такої оцінки в стислій формі. 114 114
Оцінка інвестиційних проектів
Отже, максимально можлива оцінка бізнес-плану становить 100 балів. Мінімальна допустима оцінка кожного розділу дорівнює 6 балам, а бізнес-плану в цілому — 70 балам. Якщо хоча б один із розділів має оцінку, нижчу за 6 балів, або бізнес-план у цілому — нижчу за 70 балів, такий план відхиляється або надсилається на доопрацювання. При сукупній оцінці бізнес-плану до 80 балів включно його рівень вважається задовільним, від 81 до 90 балів включно — високим і понад 90 балів — найвищим.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Визначення доцільності інвестиційних проектів» з дисципліни «Іпотечне кредитування»
