Правила продажи жилья работникам предприятий Московской железной дороги с применением механизма ипотеки
1. Общие положения 1.1. Настоящие Правила (далее по тексту Правила) разработаны в соответствии с жилищным законодательством, Указанием Министерства путей сообщения Российской Федерации №85у от 04.06.2002г., приложением к нему №1 «О Концепции жилищной политики на федеральном железнодорожном транспорте на 2001-2005г.» и «Положением о порядке строительства и условиях предоставления платной жилой площади» утвержденным начальником Московской железной дорогой 22.07.2002г. 1.2. Правила продажи жилья определяют взаимоотношения работников, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий на предприятиях, далее именуемых «Претенденты», НО «Фонда Жилсоципотека», далее «Фонд» и предприятий, филиалов и структурных подразделений ФГУП «Московская железная дорога», далее «Предприятие», по вопросам приобретения (продажи) через Фонд жилья с применением механизма ипотеки. 1.3. Правила определяют: порядок формирования списков Претендентов и распределения жилой площади; порядок и условия приобретения жилой площади; возможность реализации находящейся у Претендента в собственности жилой площади с целью уменьшения суммы долга за приобретаемую квартиру; -условия предоставления рассрочки платежа при приобретении жилой площади по договорам купли-продажи, долевого участия в строительстве, цессии (уступки права требования), или другим договорам; порядок расчета стоимости реализуемого жилья. 2. Порядок формирования списков претендентов и распределение жилой площади 2.1. Предприятия и профкомы формируют списки очередников в соответствии с жилищным законодательством и утверждают их в вышестоящих организациях. Списки ежегодно корректируются в 1 квартале года и вывешиваются в установленном месте. 2.2. Очередники, желающие принять участие в ипотечной дорожной программе строительства определенного дома заполняют установленной формы анкету (далее по тексту анкета) на предприятиях по месту работы. 2.3. Анкеты Претендентов проверяются Предприятием на правильность заполнения, платежеспособность и за подписями руководителей Предприятий и председателей профкомов, заверенные печатями направляются в Фонд до конца года предшествующего году ввода объекта строительства на который они составлены. 2.4. Анкеты регистрируются Фондом установленным порядком. Из анкет Претендентов, признанных Фондом платежеспособными формируются списки Претендентов, которые до 1 февраля вводного года передаются соответствующим по месту расположения домов отделениям дороги (а по г. Москве службе гражданских сооружений, водоснабжения и водоотведения). Анкеты Претендентов, признанных неплатежеспособными возвращаются Фондом на Предприятия для доработки. 2.5. 0тделения дороги на основании списков Претендентов формируют предложения по распределению жилой площади строго в соответствии с годами постановки на учет Претендентов и, заверив их у руководства отделений и райпрофсожей (теркомов), направляют руководству дороги для согласования в срок до 1 марта года ввода объектов. 2.6. Согласованные дорогой распределения жилой площади передаются в Фонд для ее оформления. 3. Порядок и условия приобретения жилой площади 3.1. После получения от жилищного отдела службы гражданских сооружений, водоснабжения и водоотведения утвержденного руководством дороги пофамильного списка распределения жилой площади Фонд заключает с Претендентами исходя из условий максимальной рациональности один из следующих договоров: а) купли-продажи в кредит с условием рассрочки платежа; б) купли-продажи с условием полной оплаты стоимости квартиры; в) долевого участия в строительстве; г) договор цессии (уступки права требования); 3.2. Условия приобретения работниками дороги жилых помещений определены «Положением о порядке строительства и условиях предоставления платной жилой площади на дороге», в соответствии с которым: 3.2.1.Очередникам, получающим жилую площадь не выше установленной нормы на состав семьи с учетом ранее занимаемой жилой площади (18 кв.м. на человека) в соответствии с очередностью, она предоставляется с оплатой первоначального взноса в размере не менее 15% от стоимости приобретаемого жилья и последующей рассрочкой оплаты оставшейся части стоимости квартиры сроком до 15 лет (срок рассрочки определяется исходя из заявления Претендента и его совокупного семейного дохода). При наличии излишек в предоставленной жилой площади категориям работников, указанных в настоящем разделе, они оплачиваются единовременно с первоначальным взносом. Срок оплаты первоначального взноса определяется договором. Размер ранее занимаемой жилплощади не учитывается, если Претендент проживает: -в ветхом и неблагоустроенном жилом фонде с износом 65% и более; в общежитии; в коммунальной квартире, при условии что на одного члена семьи приходится менее 15 кв.м. общей площади; 3.2.2. Молодым специалистам ( признанным таковыми в соответствии с Приложением №9 к приказу начальника дороги от 03.02.2000г.№19/Н), направляемым по производственной необходимости на определенный участок работы и нуждающимся в улучшении жилищных условий, по ходатайствам предприятий, филиалов и структурных единиц и решению руководства дороги, жилая площадь предоставляется вне очереди с оплатой первоначального взноса не менее 5% и рассрочкой оплаты оставшейся стоимости квартиры до 15 лет. 3.2.3. Специалистам, переводимым по производственной необходимости в другую местность, отдаленную от их местожительства, платная жилплощадь предоставляется вне очереди, на тех же условиях что и для очередников. При этом по отдельному решению руководства дороги и Дорпрофсожа за ними сохраняется ранее занимая жилплощадь, либо предоставляется дополнительная льгота по оплате приобретаемой жилой площади. 3.2.4. Специалистам, по роду деятельности которых требуется приближение их места жительства к месту работы в рамках одной местности, жилая площадь по решению администрации и соответствующего профсоюзного органа предоставляется вне очереди с единовременной 100% оплатой ее стоимости, при этом за ними сохраняется ранее занимаемая площадь. 3.2.5. До 20% жилья, строящегося с участием Фонда, может быть предоставлено очередникам вне очереди, при условии выплаты ими первоначального взноса в размере не менее 50% стоимости приобретаемой квартиры или погашения оставшейся стоимости в срок до 5 лет. При этом предпочтение оказывается оплатившим наибольший первоначальный взнос, вплоть до 100% стоимости квартиры. При отсутствии на эту площадь желающих очередников, на таких же условиях оплаты первоначального взноса, но с рассрочкой платежа под 10% годовых, жилая площадь может предоставляться работникам дороги или предприятий системы Министерства путей сообщения России, не состоящим на учете по улучшению жилищных условий, которым также по отдельному решению руководства дороги и Дорпрофсожа квартиры могут предоставляться по рыночной стоимости. З.З. После подписания одного из договоров, указанных в пункте 3.1. Претендент оплачивает сумму обязательного взноса, исходя из условий, определенных в соответствии с п.3.2., с предоставлением Фонду документа, подтверждающего произведенную оплату. Оставшаяся часть стоимости квартиры оплачивается Претендентом в соответствии с заключенным договором, ежемесячно равными частями в срок до 25 числа каждого месяца, начиная со следующего месяца после заключения договора. Размер ежемесячного платежа не должен превышать 35% совокупного ежемесячного дохода семьи Претендента, при этом оставшиеся в распоряжении семьи средства не должны быть ниже прожиточного минимума на каждого члена семьи для конкретного региона. 3.4. В случае предоставления Претенденту рассрочки последний обязан ежегодно с 01.01.2004г. предоставлять Фонду справки о совокупном семейном доходе членов семьи, указанных в анкете (далее по тексту -справка). Исходя из анализа предоставляемых ежегодно справок о совокупном семейном доходе Претендента и указанных в анкете членов его семьи, Фонд вправе сократить срок рассрочки и изменить размер ежемесячных платежей без пересчета стоимости квартиры, о чем в письменной форме в течение месяца Фонд уведомляет Претендента. 3.5. В случае расторжения трудового договора с предприятием-Поручителем по нижеприведенным основаниям Претендент обязан: -по п.6,7,8,9 ст.77; п.6 (п.п. в, д), 7,8,9,10,11 ст.81 Трудового кодекса Российской Федерации до момента увольнения внести единовременно оставшуюся сумму стоимости жилой площади; -по ст.80 (кроме ухода на пенсию); п.5,6 (п.п. а, б, г) ст.81 Трудового кодекса Российской Федерации оплатить на момент увольнения оставшуюся стоимость квартиры, пересчитанную по ставке рефинансирования Банка России, действующей на момент увольнения. 3.6. В качестве способа обеспечения оплаты приобретаемой жилой площади Претендент обязан предоставить поручительство физического лица (лиц), совокупный ежемесячный доход которого (-ых) в 2,86 раза превышает сумму ежемесячного платежа, указанную в заключенном с ним договоре, а также поручительство юридического лица. Соответствующие договора поручительства должны быть заключены в течение 10 дней с момента заключения с Претендентом договора на приобретение жилой площади. 3.7.В случае не внесения Претендентом долга по предоставленной рассрочке Фонд уведомляет в течение 3-х дней предприятие-Поручителя, которое в течение 7-дней обязано произвести выплату неуплаченной Претендентом суммы. Фонд также вправе обратиться с аналогичным уведомлением к поручителю -физическому лицу. 3.8. Оформление и регистрация договоров на приобретение жилой площади по настоящим Правилам осуществляется в соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства. Фонд при необходимости на платной основе оказывает содействие в подготовке документации для подачи в учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 3.9. При приобретении жилья по договорам, указанным в подпунктах в, г пункта 3.1. настоящих Правил Претендент обязан в течение 3-х дней после оформления квартиры в собственность заключить в качестве обеспечения обязательств перед Фондом договор ипотеки (залога недвижимого имущества), который в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в учреждении юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 3.10. После государственной регистрации права собственности на приобретаемую квартиру Претендент обязан осуществить ее страхование от рисков утраты и повреждения, а также осуществить личное страхование на сумму предоставленной рассрочки, с определением Фонда в качестве выгодоприобретателя. 3.11. Право собственности на приобретаемую жилую площадь возникает у Претендента с момента государственной регистрации права собственности, с ограничением права распоряжаться ею до окончательного расчета с Фондом. 3.12. Оплата Претендентом приобретаемого жилья может осуществляться посредством жилищного сертификата или безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья, в порядке установленном действующим законодательством. 4. Расчет стоимости реализуемого жилья 4.1. Стоимость квартиры приобретаемой Претендентом в соответствии с условиями обозначенными в п.3.2. настоящих Правил складывается из первоначального взноса, оплаты излишек жилплощади и величины долга с учетом наценки за рассрочку (до 15 лет под 2% годовых), которые рассчитываются по сметной стоимости 1 кв.м. жилой площади, утвержденной дорогой. При этом Фондом устанавливаются следующие наценки: - на покрытие его текущих расходов (в соответствие с утвержденной Распорядительным советом сметой расходов и налогом на добавленную стоимость); - на покрытие дополнительных расходов Фонда (плата за государственную регистрацию, государственная пошлина за совершение нотариальных действий, оплата услуг БТИ и др.). 5. Возможность реализации находящейся у Претендента в собственности жилой площади с целью уменьшения долга за предоставленную квартиру 5.1.С целью уменьшения суммы долга рассрочки, предоставленной Претенденту по одному из договоров, указанных в пункте 3.1. настоящих Правил, последний может при согласии Фонда воспользоваться его услугами по реализации имеющейся у Претендента в собственности жилой площади. 5.2.Реализация жилой площади осуществляется на рыночных условиях, существующих в конкретном регионе, но не дороже стоимости приобретаемого жилья.
ПРИМЕР РАСЧЕТА Железнодорожник с семьей из 5 человек нуждается в улучшении жилищных условий и является очередником на предприятии. Они роживают в квартире общей площадью 50 кв.м., которую оставляют за семьей для проживания или продажи. Семья претендует на 3-х комнатную квартиру с общей площадью 70 кв.м. и сметной стоимостью 448000 руб. (6400 руб. за кв.м.). Социальная норма предоставления жилой площади на одного человека 18 кв.м., а на семью, в данном случае, положено выделить 18x5=90 кв.м. Семья будет иметь в этом случае 50 кв. м + 70 кв.м. = 120 кв.м. Излишек площади будет 120 кв.м.- 90 кв. м = 30 кв.м. Расчет для внесения первоначального взноса будет осуществляться исходя из первоочередной оплаты за излишнюю площадь. Стоимость излишней площади - 30 кв. м х 6400 руб. = 192000 руб. При этом гражданин также должен сразу вносить единовременно первоначальный взнос - 15% от части стоимости квартиры, оставшейся после оплаты за излишки (448000 - 192000) х 0,15 = 38400 руб. ИТОГО первоначальные платежи составят: 192000 + 38400 = 230400 руб. Долг гражданина будет 448000 - 230400 = 217600 руб. С учетом 2% годовых долг с рассрочкой его оплаты на 15 лет составит 217600 х 1,15 = 250240 руб. Ежемесячная оплата составит 250240 : (15x12) = 1390 руб. Семья будет платежеспособной если: ежемесячные выплаты не превышают 35% совокупного семейного дохода; оставшиеся в распоряжении семьи средства не должны быть ниже суммарного прожиточного минимума на всех членов семьи. По Московской области прожиточный минимум 1916 руб. (во2-м. кв.) х 5 + 1390руб. = 10970 руб. Если совокупный доход семьи будет превышать указанную сумму (10970 руб.), то Фонд по желанию очередника вправе в соответствии с п.3.1. абз.2 Положения сократить срок рассрочки. 12. Долг гражданина можно снизить за счет: а) собственных сбережений, внося единовременно с первоначальным взносом или увеличивая сумму ежемесячных платежей; б) передачи «старого» жилья по оценочной стоимости (не дороже стоимости нового жилья) в счет погашения общего долга по рассрочке. Если в вышеприведенном расчете гражданин (очередник) примет решение о передаче «старого» жилья по оценочной стоимости, например в 200000 руб., то он внесет первоначальный взнос 38400 руб., а стоимость сдаваемой квартиры пойдет на погашение излишка (192000 руб.) и 8000 руб. останется на снижение долга по рассрочке.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Правила продажи жилья работникам предприятий Московской железной дороги с применением механизма ипотеки» з дисципліни «Іпотека. Організація іпотечного кредитування»
