Признание выручки при продаже объектов недвижимости
Одним из условий признания выручки (поступления от продажи) в бухучете является переход права собственности на товар от продавца к покупателю (пп. "г" п. 12 ПБУ 9/99 "Доходы организации"). Поскольку при продаже недвижимости дата перехода права собственности определяется датой государственной регистрации, то продавец может признать выручку от продажи недвижимости (отразить по кредиту счета 91) только на дату государственной регистрации прав на имущество. При этом проданный объект выводится продавцом из состава основных средств в момент его фактической передачи покупателю по акту приема-передачи и до момента госрегистрации перехода права собственности учитывается на счете 45 "Товары отгруженные" <1>. -------------------------------- <1> Такой порядок отражения операций по продаже объектов недвижимости применяется с 1 января 2011 г. (см. подробнее с. 183).
В отличие от бухгалтерского учета порядок признания выручки от реализации недвижимости в целях налогообложения прибыли не так однозначен. Согласно п. 3 ст. 271 НК при методе начисления датой получения доходов от реализации (выручки) признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату. Дата реализации товаров определяется в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, согласно которому реализация - это передача права собственности. Переход права собственности на недвижимость происходит на дату госрегистрации. Таким образом, при продаже недвижимости в соответствии с п. 3 ст. 271 НК РФ выручка должна признаваться в налоговом учете продавца на дату госрегистрации права собственности. Казалось бы, приведенные нормы НК РФ, регулирующие порядок признания доходов от реализации для целей налогообложения прибыли, предельно однозначны. Однако Минфин России на протяжении ряда лет издавал по этому вопросу противоречивые разъяснения. Есть несколько писем, в которых указано, что обязанность по уплате налога на прибыль возникает у продавца недвижимого имущества с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на госрегистрацию - вне зависимости от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая позиция высказана, в частности, в Письмах от 08.11.2006 N 03-03-04/1/733, от 03.07.2006 N 03-03-04/1/554. В то же время есть разъяснения финансового ведомства, в которых высказана и другая точка зрения. Например, в Письме Минфина России от 28.09.2006 N 07-05-06/241 указано, что доходы от продажи квартир (а квартиры - это объекты недвижимости) признаются для целей налогообложения прибыли на дату перехода прав собственности на объект, т.е. на дату государственной регистрации прав собственности покупателя на квартиру. Аналогичная точка зрения нашла свое отражение в Письме Минфина России от 26.10.2004 N 03-03-01-04/1/85. В итоге как в письмах Минфина (см., например, Письмо Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78), так и в практике работы налоговых органов последних лет возобладал первый подход.
Примечание. В настоящее время налоговые органы считают, что у организации-продавца недвижимого имущества обязанность по уплате налога на прибыль возникает с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В обоснование этой позиции приводятся следующие аргументы (см. Письмо Минфина России от 28.04.2010 N 03-03-06/1/301). Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. В силу ст. 551 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, однако отсутствие таковой не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. Заметим, что, на наш взгляд, утверждение о необходимости признания выручки от реализации на дату подписания акта приемки-передачи является необоснованным. Налоговый кодекс однозначно указывает на то, что выручка должна признаваться в составе доходов только в момент передачи права собственности, т.е. только после государственной регистрации прав на недвижимость. Но, к сожалению, следование Налоговому кодексу может привести в данном случае к спору с налоговым органом, который придется разрешать в суде. При этом арбитражная практика разрешения подобных споров невелика. К тому же она противоречива. И в последние годы чаша весов склоняется в пользу того, что моментом реализации недвижимого имущества является момент его передачи покупателю. Так, например, ФАС Западно-Сибирского округа поддержал позицию налогоплательщика о том, что доход от продажи объектов недвижимости при методе начисления признается таковым на дату государственной регистрации права собственности покупателя на это имущество, в связи с чем и выручка от реализации недвижимости облагается налогом на прибыль только после осуществления государственной регистрации данного объекта. Отклоняя довод налоговой инспекции о возникновении обязанности по уплате налога на прибыль с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи основных средств, суд указал, что фактически на момент подписания такого акта продавец передает покупателю лишь права владения и пользования имуществом, в то время как содержание права собственности, согласно ст. 209 ГК РФ, составляет три полномочия - владение, пользование, распоряжение (Постановление от 05.09.2007 N Ф04-5962/2007(37734-А45-40)). В то же время судьи ФАС Поволжского округа, исследовав договоры на реализацию квартир, согласились с налоговым органом, который настаивал на признании выручки от продажи квартир в том периоде, когда были оформлены акты приема-передачи. При этом суд учел противоречивые разъяснения Минфина России и счел возможным применить положения п. 7 ст. 3 <1> и пп. 3 п. 1 ст. 111 <2> НК РФ (Постановление от 09.12.2008 по делу N А06-2176/2008, оставленное в силе Определением ВАС РФ от 10.04.2009 N 3361/09). -------------------------------- <1> Согласно п. 7 ст. 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (плательщика сборов). <2> Согласно пп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ одним из обстоятельств, исключающих вину налогоплательщика или налогового агента, является выполнение налогоплательщиком (плательщиком сбора, налоговым агентом) письменных разъяснений о порядке исчисления, уплаты налога (сбора) или по иным вопросам применения законодательства о налогах и сборах, данных ему либо неопределенному кругу лиц финансовым, налоговым или другим уполномоченным органом государственной власти (уполномоченным должностным лицом этого органа) в пределах его компетенции (указанные обстоятельства устанавливаются при наличии соответствующего документа этого органа, по смыслу и содержанию относящегося к налоговым периодам, в которых совершено налоговое правонарушение, независимо от даты издания такого документа).
Позднее тот же ФАС Поволжского округа снова признал правомерной позицию налогового органа, настаивавшего на том, что выручка от продажи объекта недвижимости должна включаться в состав доходов, признаваемых в целях налогообложения прибыли, в том периоде, когда объект был фактически передан покупателю (Постановление от 22.09.2009 по делу N А65-20719/2008, оставленное в силе Определением ВАС РФ от 22.01.2010 N ВАС-18173/09). ФАС Северо-Западного округа, рассматривая вопрос о том, в каком периоде следует признать доход от продажи земельного участка, также пришел к выводу, что в целях исчисления и уплаты налога на прибыль моментом реализации недвижимого имущества является его фактическая передача покупателю, а не момент возникновения у покупателя права собственности на это имущество (Постановление от 27.01.2011 по делу N А56-24770/2010).
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Признание выручки при продаже объектов недвижимости» з дисципліни «Річний звіт 2011»
