Ссуды, вы- плата основной суммы и процентов по к-рым обеспечивается городской или сельской недвижимостью в виде жилых или произ- водственно-служебных строений. Ипотечные ссуды коммерческих банков. В течение ряда лет в области законодательства и регулирования наблюдается тенденция к ослаблению сравнительно строгих ограничений, к-рые существо- вали в отношении выдачи нац. банками ссуд под залог недвижи- мой собственности. Был изменен ряд правил, в результате чего коммерческие банки и сберегательные учреждения приобрели пра- во предлагать различные виды ипотечных облигаций с плавающей процентной ставкой, а вслед за этим на федеральном уровне было принято решение отменить действовавшие в штатах лимиты про- центных ставок по ипотечным облигациям, что сняло важное пре- пятствие к распространению ипотеки с плавающей ставкой. В мар- те 1981 г. вступило в силу новое правило, регулирующее предо- ставление ссуд с плавающей процентной ставкой нац. банками, и вскоре были пересмотрены правила, касающиеся ссудосберегатель- ных банков, созданных с согласия федеральных властей и феде- ральных взаимосберегательных банков. В суммированном виде основные черты новых федеральных правил, касающихся предоставления нац. банками К.и. с плаваю- щей процентной ставкой под залог недвижимости, изложены в прилагаемой таблице. Кодекс законов США, 12 U.S.С. 371. Основной юр. документ, регулирующий вопросы предоставления нац. банками К.и. Такое право имеют все нац. банки при условии, что в качестве обеспече- ния выступают качественная недвижимость, т. е. благоустроенные жилые и производственные помещения или улучшенные земель- ные участки с.-х. назначения. Для того чтобы недвижимая соб- ственность могла стать обеспечением ссуды в том значении, как это рассматривается в указанном законе, она должна быть улуч-КРЕДИТЫ ИПОТЕЧНЫЕ шенной, т. е. обладать стоимостью, значительно увеличенной в результате существенных и систематических работ. Кроме того, эта недвижимость должна принадлежать ее владельцу на основе абсо- лютного права собственности. Вместе с тем закон предусматривает, что Контролер ден. обращения США может предписать дополни- тельные правила и нормы, разрешающие принимать в качестве обеспечения арендованную собственность, при условии, что она ранее не была заложена и срок аренды истекает не ранее чем через десять лет после погашения ссуды. В отдельном разъяснении Контролера ден. обращения конкретизируются требования, предъ- являемые ко всем ссудам, обеспечением к-рых является арен- дованная недвижимость: 1) эта недвижимость должна быть улуч- шенной; 2) обеспечение должно быть связано с преимуществен- ным правом удержания собственности; 3) в качестве инструмента обеспечения должны выступать ипотека, доверенность и т. п.; 4) срок погашения ссуды должен наступать по меньшей мере за десять лет до истечения срока аренды (это требование можно обойти, продлив аренду на десять лет сверх срока ипотеки); 5) ссуда должна погашаться также, как ссуды, обеспеченные не- движимостью, принадлежащей владельцу на основе абсолютного права собственности при преимущественном праве удержания залога. Любой нац. банк имеет право приобрести обеспеченное таким правом обязательство полностью или частично и в любое время до истечения срока его погашения. Инструкция № 7.2040 Контролера ден. обращения по праву пре- имущественного удержания определяет, в частности, что вторич- ное право удержания может рассматриваться в качестве первично- го в контексте Закона 12-371 при следующих условиях: во-первых, банк имеет право выкупить все предыдущие права удержания и стать держателем первичного права, и, во-вторых, средства или имущество, представленные заемщиком или от его имени в каче- стве обеспечения, действительно составляют ту сумму, к-рая не- обходима для удовлетворения всех предыдущих прав удержания. Др. возможность здесь заключается в том, что заемщиком внесено обеспечение по ссудам банка, включая средства, предоставленные ему для закрепления за банком преимущественного права удержа- ния, причем банк, не нарушая ни одного из действующих правил или законов, может считать сумму залога достаточной для того, чтобы при необходимости погасить ссуду и оставшиеся непогашен- ными суммы от прежних залогов собственности, выступающей в качестве обеспечения. Более того, если нац. банк является кредитором по первому и последнему залогу имущества при отсутствии промежуточных зало- гов, комбинированный залог может, с точки зрения Закона 12-371, рассматриваться как дающий преимущественное право удержания, а задолженность по обоим залогам как единое целое. В целом (см. Инструкцию № 7.2155 Контролера ден. обращения) общий непогашенный остаток К.и., предоставленных или получен- ных, не может превышать в момент предоставления очередной такой ссуды сумму "незатронутого" капитала плюс сумму "незатро- нутого" избыточного капитала нац. банка или 100% срочных и сбе- регательных депозитов этого банка (в зависимости от того, какая из этих сумм больше). Но пока К.и. в целом не превышают 10% лимита их разрешенного объема, на них не распространяются огра- ничения на предоставление индивидуальных кредитов, содержа- щиеся в Законе 12-371. Сумма кредита не может превышать 50% оценочной стоимости недвижимости, предлагаемой в качестве за- лога, а срок ее не может превышать пять лет, за исключением сле- дующих случаев: 1. Сумма кредита может составлять не более 66 2 /з% оценочной стоимости залога и предоставляться на срок не более десяти лет, если в качестве обеспечения используются амортизируе- мый залог, трастовое соглашение или иной подобный инстру- мент, по условиям к-рого периодические поступления окажут- ся достаточными для погашения не менее 40% основной сум- мы долга в течение не более десяти лет. 2. Сумма ссуды может составлять не более 66 2 /з% оценочной стоимости залога и предоставляться на срок не более 20 лет, если в качестве обеспечения используются амортизируемый залог, трастовое соглашение или иной подобный инструмент, по условиям к-рого периодические поступления окажутся до- статочными для погашения всей суммы основного долга в течение не более 20 лет. 3. Сумма ссуды может составлять не более 90% оценочной стои- мости залога и предоставляться на срок не более 30 лет, если в качестве обеспечения используются амортизируемый залог, трастовое соглашение или иной подобный инструмент, по условиям к-рого периодические поступления окажутся доста- точными для погашения всей суммы основного долга в тече- ние периода, оканчивающегося датой истечения срока. Перечисленные выше ограничения не действуют в следующих случаях: 1. В отношении ссуд под залог недвижимости, страхуемых в со- ответствии с положениями Закона о жилищном строитель- стве - частью II, частью VI, частью VIII, разделом 8 части I или с частью IX этого закона. Указанные положения касают- ся ипотеки, застрахованной Федеральным управлением жи- лищного строительства. 2. В отношении ссуд под залог недвижимости, страхуемых ми- нистром с. х. в соответствии с частью I Закона Бэнкхеда- Джоунса о фермерской аренде (the Bankhead-Jones Farm Tenant Act), а также с принятым 28 августа 1937 г. "Законом о мерах по охране природы в засушливых и полузасушливых районах Соединенных Штатов и о содействии в этих целях созданию условий для сохранения и надлежащего использования вод- ных ресурсов" с последующими поправками. 3. В отношении ссуд под залог недвижимости, полностью гаран- тированных или застрахованных штатом или властями штата, гарантирующими погашение этих ссуд, если в соответствии с условиями гарантии или поручительства нац. банк имеет основания рассчитывать на погашение ссуды в установленные сроки. Несмотря на указанные ограничения, нац. банки имеют право предоставлять ссуды и приобретать обязательства в связи с улуч- шением земель, обеспеченные ипотекой, застрахованной в соот- ветствии с разделом 10 Закона о жилищном строительстве или гаран- тированной в соответствии с частью 4 Закона о жилищном строи- тельстве и развитии городов 1968 г. К числу др. К.и., к-рые могут предоставлять нац. банки, отно- сятся: 1. Ссуды, обеспеченные первым залогом участков леса, к-рые "во всех отношениях содержатся в надлежащем порядке". Такие ссуды оформляются в виде обязательства или обязательств, обеспеченных ипотекой, доверенностью или др. подобным ин- струментом. Любой нац. банк имеет право приобрести обес- печенное т. о. обязательство в том случае, если банк приобре- тает это обязательство в его полном объеме. В отношении таких ссуд действуют следующие ограничения: а) сумма ссуды не должна превышать 60% оценочной рыноч- ной стоимости растущего леса, земли и произведенных усо- вершенствований участка, предлагаемого в качестве зало- га; условия ссуды составляются т. о., чтобы ее остаток ни в какое время не превышал 60% полной первоначальной оценочной стоимости залога; б) ссуда не может предоставляться на срок более трех лет; пре- доставление на срок не более 15 лет допускается при обес- печении ссуды амортизируемой ипотекой, трастовым согла- шением или иным подобным инструментом, по условиям к-рого периодические поступления являются достаточны- ми для погашения основной суммы ссуды в течение перио- 704КРЕДИТЫ ИПОТЕЧНЫЕ да, не превышающего 15 лет при процентной ставке не менее 6 2 /з% в год; в) все ссуды, обеспечиваемые первым залогом, на лесные участки должны включаться в предусмотренный законом реестр ссуд под залог недвижимости, но при этом общая сумма ссуд под залог участков леса, предоставленных нац. банком, не может превышать 50 процентов оплаченной части "затронутого" избыточного капитала банка плюс 50% его "незатронутого" актива. 2. Ссуды, предоставляемые для кредитования строительства про- изводственных или коммерческих зданий, со сроками пога- шения не более 60 мес, при наличии надлежащим образом со- ставленного соглашения заемщика с надежным в фин. отно- шении кредитором о готовности предоставить полную сумму банковской ссуды по завершении строительства, а также ссу- да на кредитование строительства жилых зданий или постро- ек с.-х. назначения со сроками погашения не более 60 мес. Эти кредиты должны рассматриваться не как обеспечиваемые не- движимостью в значении, предусмотренном законом, "а как обычные коммерческие ссуды, обеспеченные или не обеспе- ченные ипотекой или аналогичным обязательством в отноше- нии земельного участка, на к-ром воздвигаются строение или строения". Вместе с тем нац. банки не могут вкладывать средства или при- нимать на себя ответственность по таким ссудам, если их общая сумма превышает 100% оплаченной части "незатронутого" капи- тала банка плюс 100% "незатронутого" избыточного капитала. Вы- пускаемые в этой связи долговые обязательства, предназначенные для кредитования жилых зданий или с.-х. сооружений и имеющие срок погашения не более 9 мес, должны учитываться как коммер- ческие бумаги в соответствии с разделом 13 Закона о ФРС, если имеется надлежащим образом составленное и приемлемое для по- купающего эти бумаги банка соглашение, в к-ром участвуют фи- зическое лицо, товарищество, ассоциация или корпорация, пре- дусматривающие предоставление полной суммы кредита по завер- шении строительства. Кредиты промышленного назначения не подпадают под ограни- чения, относящиеся к ссудам под залог недвижимости. (К займам этого вида относятся ссуды, предоставляемые уже существующим промышленным или торговым предприятиям в соответствии с положениями разделов 102 и 102а Закона о жилищном строитель- стве 1948 г. с последующими изменениями; действовавший ранее раздел 13Ь Закона о ФРС, дававший право банкам - членам ФРС предоставлять ссуды и выдавать обязательства в связи со строитель- ством промышленных и торговых предприятий, был отменен с при- нятием в 1958 г. Закона об инвестициях в малое предприниматель- ство.) На ссуды, в к-рых участвует Администрация по развитию мало- го предпринимательства, в соответствии с Законом о малом пред- принимательстве, не распространяются ограничения, установлен-' ные этим разделом для ссуд под залог недвижимости. Ссуды, выдаваемые для усовершенствования жилищ в значитель- ной зависимости от платежеспособности заемщика, страхования, обеспечения или некоего сочетания этих факторов, не являются ссудами под залог недвижимости (часть 7.2000 Инструкции Конт- ролера ден. обращения), и потому дополнительные обеспечения в форме младшей закладной, оформленной в порядке обычной бан- ковской процедуры, не обязательно должны соответствовать тре- бованиям Закона 12-371. Такие ссуды, застрахованные Федераль- ным управлением жилищного строительства (раздел 203(к) или 220(h) Закона о жилищном строительстве), могут выдаваться без учета требований Закона 12-371 о том, что заложенная недвижи- мость должна быть свободна от предыдущих обязательств. Не считаются также К.и. в смысле, предусмотренном этим раз- делом закона, ссуды промышленным предприятиям, когда банк Стоимость ипотеки жилых строений Год 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 Средняя стоимость существующего дома (дол.) 66400 67800 70300 72400 75500 80300 85600 90600 93100 97500 99700 Средняя ставка процента по закладной 15,12 15,38 12,85 12,49 11,74 10,25 9,28 9,31 10,11 10,04 9,51 Ежемесячные платежи основной суммы и процентов (дол.) 677 702 616 618 609 563 565 591 660 673 671 Платежи в % к среднему доходу 36,3 35,9 30,1 28,2 26,2 23,0 21,9 22,0 23,1 22,7 22,3 Примечание: Средняя ставка процента по закладным вычисляется на основе фактической ставки процента по ссудам, предоставленным под существующие дома, в соответствии с дан- ными Федерального совета банков жилищного кредита. Данные 1991 г. относятся к маю. Источник: National Association of Realtors. предполагает, что платежи будут производиться за счет доходов заем- щика (полагаясь прежде всего на его общую кредитоспособность, прогнозируемое состояние дел и при этом не обязательно требуя обеспечения), но при этом предпочитает получить в залог недви- жимость заемщика на случай непредвиденных изменений. Такого рода ссуды классифицируются как обычные коммерческие кре- диты. В прилагаемой таблице приведены статистические данные, по- казывающие стоимость ипотеки жилых строений. Количественные ограничения в отношении ссуд под залог недви- жимости. Нац. банкам не разрешается предоставлять такие ссуды (кроме ссуд под залог участков леса) в общей сложности более чем на сумму "незатронутого" оплаченного акционерного капитала бан- ка плюс сумму "незатронутого" превышения активов над пассива- ми банка или более чем на сумму, равную 100% срочных и сбере- гательных вкладов (в зависимости от того, какая из них больше). Вместе с тем до 10% всех разрешенных т. о. ссуд под залог не- движимости не обязательно должны соответствовать требованиям Закона 12-371. Ссуды, к-рые обеспечиваются закладной, застрахованной Феде- ральным управлением жилищного строительства в соответствии с Законом о жилищном строительстве, не принимаются в расчет при определении суммы ссуд под залог недвижимости, подлежащих вы- даче банком, исходя из объема оплаченного капитала, прибыли сальдо или срочных и сберегательных вкладов. Кроме того, любая ссуда, по крайней мере 20% к-рой гаранти- руется Администрацией по делам ветеранов в соответствии с За- коном 38-37, может быть предоставлена нац. банком без учета ограничений, содержащихся в др. законах и касающихся: 1) отно- шения суммы ссуды к стоимости залога; 2) срока погашения ссу- ды; 3) требований относительно др. видов обеспечения; 4) харак- тера залога; 5) процента от общей суммы активов, к-рый может быть использован для ссуд под залог недвижимости. Все ссуды под залог недвижимости, обеспеченные первым зало- гом участков леса, должны учитываться при вычислении предель- ной общей суммы ссуд, но при этом нац. банки не могут выдавать ссуды под залог участков леса, если в общей сумме, превышающей 50% "незатронутого" оплаченного капитала плюс 50% суммы "не- затронутого" превышения актива над пассивами. Термин "обычная ссуда под залог недвижимости" относится к ссудам, не страхуемым Федеральным управлением жилищного 705КРЕДИТЫ ПРОМЕЖУТОЧНЫЕ строительства и не гарантируемым Администрацией по делам ве- теранов. Ограничения процентных ставок по срочным и сберегательным депозитам. Поскольку общая сумма обычных ссуд под залог недви- жимости обычно не может превышать 70% суммы срочных и сбе- регательных вкладов данного банка, у последнего, если он заинте- ресован в ипотечных операциях, может возникнуть побуждение привлечь как можно больше вкладчиков и с этой целью предло- жить им высокие процентные ставки по депозитам. Однако размер процента, к-рый нац. банк может выплачивать по срочным, сберегательным и др. депозитам, не должен превы- шать лимита, установленного законом для соответствующих вкла- дов в банках штатов или трастовых компаниях, созданных в соот- ветствии с законами штата, где находится данный банк. Кроме этого, в соответствии с разделом 19 Закона о ФРС, на Совет управ- ляющих ФРС возлагается обязанность регулировать и ограничивать ставку процента, к-рую банки - члены ФРС имеют право выпла- чивать по срочным и сберегательным вкладам. Практика предоставления ипотечного кредита. Следующие до- кументы должны быть оформлены при предоставлении обычной ипотечной ссуды: 1) вексель или долговое обязательство; 2) соот- ветствующим образом оформленная ипотека как обеспечение ссуды; 3) документ, удостоверяющий стоимость недвижимости, с указа- нием превышения этой стоимости над суммой ссуды; 4) документ, удостоверяющий право собственности, или полис страхования пра- ва собственности с указанием, что она не находилась до этого в за- логе; 5) страховые документы, гарантирующие кредитора от ущер- ба в случае пожара. Обращаясь с заявкой о предоставлении обычной ссуды под за- лог городской недвижимости, заемщик должен предоставить кре- дитному учреждению следующую информацию: 1. Сумму, к-рую он хочет получить. 2. Местонахождение собственности. 3. Размеры земельного участка. 4. Размеры строений. 5. Материалы, из к-рых сооружены строения. 6. Предназначение строений. 7. Стоимость земли. 8. Стоимость строений. 9. Размеры ежегодной арендной платы. 10. Сумма страховки. Заявка подписывается поручителем или заемщиком. Для получения более подробной информации о ссудах, страхуе- мых Федеральным управлением жилищного строительства или га- рантируемых Администрацией по делам ветеранов, см. ССУДЫ ДЛЯ ВОЕННОСЛУЖАЩИХ; ФЕДЕРАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬ- СТВА. Обеспеченность ссуды под залог недвижимости определяется следующими факторами: 1) размерами маржи безопасности, т. е. суммой, на к-рую оценочная стоимость залога превышает все обя- зательства по нему; 2) вероятностью падения стоимости залога; 3) доходностью заложенной собственности, выраженной в аренд- ной плате, и ее превышением суммы налогов, страховых платежей, расходов по ремонтным работам и пр.; 4) возможностью приспо- собления строений для др. нужд; 5) месторасположением недви- жимости применительно к ее функциям.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «КРЕДИТЫ ИПОТЕЧНЫЕ» з дисципліни «Енциклопедія банківської справи, фінансів»
