И.н. включает в себя землю, постройки и сооружения, постоянно находящиеся на ней. И.н. - неюридический термин понятия "недвижимая собствен- ность" (real property), включающего землю, здания и связанные с их использованием постройки и сооружения. Компании по опе- рациям с закладными, брокеры по недвижимости, агенты и тор- говцы недвижимостью обычно подразделяют землю на сельскую, фермерскую и городскую собственность, к последней категории от- носится и земля пригородных районов. Недвижимость в городах далее классифицируется на "существенную" и "несущественную". Недвижимость в жилых и промышленных зонах (магазины, кон- торы, заводская территория) является "существенной", а театры, музеи, здания клубов, церкви и др. постройки аналогичного харак- тера, как и отдаленные незастроенные участки, являются "несуще- ственными". Подразделение на недвижимость общего и специаль- ного назначения, вероятно, точнее, в отличие от деления на "су- щественную" и "несущественную", хотя последние два понятия и не подразумевают умаления назначения недвижимости. Жилищная собственность подразделяется, в свою очередь, на односемейные и многосемейные (многоквартирные) дома. Соб- ственность предпринимательского назначения подразделяется на недвижимость в сфере розничной торговли, оптовой торговли, про- изводственной деятельности и конторские помещения. В этой группе здания, занятые под розничные магазины, обычно рассмат- риваются как лучший вид обеспечения. Глоссарий терминов, связанных с недвижимым имуществом и встречающихся в различных статьях данной энциклопедии Абсолютное право (Fee simple absolute). Абсолютная собственность, ограниченная полномочиями полиции, правом гос-ва на отчуж- дение частной собственности, передачей гос-ву выморочного имущества и частными оговорками, внесенными при регистра- ции. Агент (Agent). Лицо, представляющее др. лицо (принципала) в процессе осуществления деловых операций перед третьими ли- цами. Брокер по недвижимости является агентом физического лица, к-рое поручает брокеру покупать, продавать, сдавать в арен- ду или иным образом представлять его или ее в сделках с недви- жимостью. АДВ Администрация по делам ветеранов (VA). Акт (Deed). Письменный документ о передаче правового титула на недвижимость. Акт передачи (Deed of conveyance). Документ, переданный дове- ренным лицом бенефициару, в к-ром указывается на прекраще- ние доверительных отношений, установившихся в соответствии с трастовым договором. Аллодиальная система (Allodial system). Система индивидуального землевладения с неограниченным правом собственности. Амортизация (Amortization). Процесс погашения долга или возме- щения капитальных вложений путем систематических платежей в погашение основной суммы долга. Анализ экон. целесообразности (Feasibility study). Исследование фин., экон. и др. факторов, дающее информацию относительно использования имущества и ожидаемой прибыли от реализации проекта. Аренда (Lease). Контракт о передаче арендодателем права владе- ния в течение определенного периода при условии уплаты арен- датором арендной платы. Аренда без согласия собственника (Estate at Sufferance). После ис- течения срока аренды права прекращаются, а арендатор не по- лучает явного (офиц.) разрешения на продление со стороны арендодателя. Аренда с продлением (Estate from period to period). Право арендато- ра, приостанавливаемое время от времени. Банкир по операциям с закладными (Mortgage banker). He являю- щийся депозитным учреждением кредитор, выдающий ссуды под недвижимость и затем продающий их (пакетами) институцио- нальным кредиторам и др. инвесторам. Банкиры по операциям с закладными часто занимаются обслуживанием этих закладных. Безупречный правовой титул (Good title). Необремененный право- вой титул на имущество, обеспечивающий его передачу в про- цессе гражданского оборота. Безусловное право (Fee or fee simple). Правовой титул на имущество, к-рый является абсолютным, безупречным и пригодным к про- даже без каких-либо ограничений. Бессрочная аренда (Estate at will). Право арендатора, автоматиче- ски возобновляемое на период, оговоренный в первоначальном договоре аренды, до момента прекращения его арендодателем или арендатором. Брокер (Broker). Лицо, выступающее в качестве агента при покуп- ке, продаже, сдаче в аренду или управлении имуществом за ко- миссионные. 533ИМУЩЕСТВО НЕДВИЖИМОЕ Брокерская лицензия (Brokerage license). Предоставленные штатом привилегия или право на осуществление предпринимательской деятельности в качестве брокера по недвижимости. Кандидаты на получение лицензии обычно должны сдать письменный эк- замен и соответствовать некоторым др. требованиям. Брокер по закладным (Mortgage broker). Фирма, обеспечивающая заемщику поступление средств от кредитора на долговременной основе за комиссионные. Брокер по листингу (Listing broker). Брокер, заключивший договор с продавцом на продажу или аренду недвижимости. Вещное право арендатора (Leasehold estate). Имущественный ин- терес временного владельца, имеющий форму аренды. Взаимодополняющее использование земли (Complementary land use). Взаимосвязь между занятыми имуществом участками, осуществ- ляющими взаимную поддержку. Владение вопреки притязаниям др. лица (Adverse possession). Спо- соб получения правового титула на собственность со ссылкой на наличие права собственности в течение определенного числа лет, как это определено в законе штата. Возмещение (Consideration). Нечто имеющее ценность и являюще- еся движущим мотивом при заключении и исполнении конт- ракта. Возвратный лизинг (Sale-leaseback). Разновидность сделок с недви- жимостью, при к-рой инвестор покупает имущество и одновре- менно сдает его в аренду продавцу. Прежний владелец или разработчик получают деньги за имущество, сохраняя право пользования им. Восстановительная стоимость (Replacement cost). Стоимость по- стройки здания или проведения необходимой для выполнения им аналогичных функций реконструкции, рассчитанная на основе текущих затрат. Встречное предложение (Counter offer). В соответствии с договор- ным правом - альтернативное предложение, сделанное стороне, выдвинувшей прежнее предложение, стороной, к-рой оно было предложено. Вторая ипотека (закладная) (Secondmortgage). "Младшая" заклад- ная. Вторичный рынок закладных (Secondary mortgage market). Термин, используемый для обозначения рынка, на к-ром различные кре- дитно-фин. институты и инвесторы покупают с целью инвести- рования своих средств закладные, полученные в обеспечение ссуд, выданных первоначальными кредиторами, т. о. предостав- ляя им дополнительный капитал для выдачи новых ссуд под за- кладные. Выкупной фонд (Sinking fund). Соглашение, по к-рому часть вы- пуска облигаций или привилегированных акций подлежит пе- риодическому выкупу. Для осуществления платежей обычно про- изводится резервирование определенных активов. Выморочное имущество (Escheat). Переход имущества в собствен- ность гос-ва, если умерший не оставил завещания, а его наслед- ники неизвестны. Выравнивание (Equalization). Процесс корректировки оценки иму- щества для целей налогообложения в соответствующем округе для достижения единых пропорций между оценочной и факти- ческой рыночной стоимостью имущества, чтобы гарантировать собственникам имущества равный подход при расчете размера налога. Гарантийный документ (Warranty deed). Документ, по к-рому осу- ществляется передача собственности на недвижимость и в к-ром лицо, передающее право собственности, гарантирует, что право- вой титул свободен от всех ограничений. Гигантский супермаркет (Hypermarkets). Торговый ряд, построен- ный т. о., чтобы дать возможность покупателям совершить все свои покупки в течение одного его посещения. Годовая процентная ставка (Annual percentage rate). Процентная величина платежей, уплачиваемых за пользование ссудой и рас- считываемых исходя из суммы ссуды. Городской район (Neighborhood). Часть города, имеющая сходные черты, отличающие ее от соседних зон. Дилер (Dealer). Лицо, осуществляющее покупку и продажу имуще- ства в процессе своей обычной предпринимательской деятель- ности. Дисконтированная текущая стоимость (Discountedpresent value). Стоимость имущества, исчисленная путем дисконтирования ожидаемых потоков наличности за определенный период вре- мени. Дискриминация в жилищной сфере (Discriminating in housing). Отделение, разделение, исключение или нарушение единой нор- мы по отношению к любому лицу из-за его расового происхож- дения, исповедуемой религии, национальности, происхождения или пола при предоставлении жилья, а также домашней утвари и услуг, связанных с получением жилья. Доверие (Fiduciary). Связь между лицом, имеющим обязательства по трасту действовать от имени и по поручению др. лица, и ли- цом, к-рому оказываются данные услуги; сюда относятся опе- куны, доверенные лица, душеприказчики и директора. Документ об общей гарантии (General warranty deed). Документ с печатью, свидетельствующий об ответственности выдавшего его лица за недостатки правового титула, возникшие в период его владения имуществом, а также в период владения им всеми пред- шествующими владельцами. Документ об освобождении от обязательств (Quit-claim deed). Документ, по к-рому лицо, передающее право собственности, не дает никаких гарантий лицу, к-рому передается это право соб- ственности. Документ об особой гарантии (Speciale warranty deed). Документ, по к-рому лицо, передающее право собственности, несет от- ветственность лишь в том случае, если затруднения возникают только в связи с действиями этого лица или в течение периода его владения имуществом. Документ о доверительной собственности (Deed of trust). Письмен- ный трехсторонний (заемщик, кредитор, доверительный соб- ственник) документ, используемый вместо закладной в качестве обеспечения возврата долга. Доходность (Yield). В операциях с недвижимостью под доходно- стью понимается итоговая сумма годового дохода от инвестиций, выраженная в процентах от их величины. Единичный сравнительный метод (Comparative unit method). Метод, применяемый для оценки издержек на воспроизводство или за- мену путем использования фактической стоимости аналогичного имущества, деленной на занимаемую им площадь в футах, и опре- деления т. о. стоимости условной единицы оборудования на один фут. Задаток (Earnest money). Сумма, уплачиваемая потенциальным покупателем недвижимого имущества в качестве подтверждения его добросовестности. Залог (Collateral). Активы, такие как недвижимое имущество или ценные бумаги, к-рые заемщик закладывает как обеспечение. Закладная как типичный пример дает кредитору право завладеть залогом в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. Закладная (ипотека) (Mortgage). Документ, используемый при пе- редаче в обеспечение долга недвижимого имущества. В некото- рых штатах закладная представляет собой передачу правового титула на имущество кредитору до момента полной оплаты за- долженности по ней. Вексель, обеспеченный закладной, обыч- но свидетельствует о наличии соглашения. Ипотеки имеют много форм: первая, младшая, краткосрочная, долгосрочная, вторая, строительная, развития и т. д. 534ИМУЩЕСТВО НЕДВИЖИМОЕ Закладная с "воздушным шаром"(Balloon mortgage). Ссуда под за- кладную, требующая периодических платежей, но оставляющая к истечению срока непогашенную задолженность, что требует значительного последнего платежа, называемого "воздушным шаром". Закладная с выкупленными процентами (Buydown mortgage). Любая закладная, по к-рой продавцом уплачена некоторая сумма денег кредитору с целью временного или постоянного выкупа процент- ных и/или ежемесячных платежей покупателя-заемщика. Часто используется проектными организациями при продаже новых жилых помещений. Закладная с переменной ставкой (Adjustable rate mortgage). Ссуда под закладную, условия платежей по к-рой позволяют кредито- ру периодически пересматривать процентную ставку в зависи- мости от изменения определенных факторов или индексов, к-рые обычно отражают тенденции изменения общих рыночных процентных ставок. Закладная с изменяющейся процентной ставкой. Закладная с участием (Participation mortgage). Ссуда под единую закладную, выдаваемая более чем одним кредитором. Закон об исковой давности (Statute of Limitations). Закон, провоз- глашающий, что не может быть принят ни один иск по установ- ленным для него основаниям, если он не подан в течение опре- деленного периода времени с момента его возникновения. Закон об обмане по правовой презумпции (Statute of Frauds). Закон штата, предусматривающий оформление в письменной форме ряда контрактов, включая и контракты о продаже недвижимо- сти, с целью их принудительного исполнения в силу закона. Закон о равных возможностях при получении кредита (Equal Credit Opportunity Act). Федеральный закон, запрещающий кредиторам дискриминацию при предоставлении ссуд по причинам, связан- ным с возрастом, расовым происхождением, исповедуемой ре- лигией, национальностью, полом или семейным положением. Закон о справедливых жилищных нормах 1968 г. (Fair Housing Act of 1968). Федеральный закон, запрещающий дискриминацию в связи с расовым или нац. происхождением, вероисповеданием, полом в отношении всех существенных аспектов продажи или аренды жилья, кредитования жилищного строительства и смеж- ных областей деятельности. Закрытие (Closing). Завершение сделки, предполагающее прода- жу или обмен недвижимого имущества. Может быть достигнуто либо в результате заключительной встречи сторон или их аген- тов, либо с помощью условно врученного документа за печатью. Запечатанное предложение (Sealed bid). Техника осуществления продаж, при к-рой все потенциальные покупатели предостав- ляют предложения в запечатанных конвертах. Имущество про- дается тому, кто предложит наивысшую цену. Заявка (Draw). Запрос со стороны заемщика о получении частич- ного платежа от кредитора в соответствии с кредитным согла- шением. Зональное повышение разряда (Upzoning). Отнесение имущества к более высокой классификационной группе. Зонирование (Zoning). Постановление местной администрации, используемое при налогообложении землепользователей, а так- же для ограничения размеров земельных участков, высоты по- строек и применения др. мер по контролю за использованием земли. Издержки поддержки (Carrying costs). Наличные расходы для под- держки инвестиций, напр, выплаты процентов. Изучение рынка (Market study). Исследование, анализирующее общий спрос на имущество, изделие или услугу. Инспектирование границ (Metes and bounds survey). Проведение проверки с целью описания земельных участков путем опреде- ления их границ как конечных пределов с указанием широты и долготы. Инфраструктура (Infrastructure). Дороги, магистрали, системы во- доснабжения и канализации, пожаробезопасности и охраны по- рядка, парки и места отдыха, школы и аналогичные объекты и мощности, создаваемые и поддерживаемые в рабочем состоянии федеральным правительством, штатом и муниципалитетом. Исследование участка (Site analysis). Изучение природных, экон. и юр. характеристик и качеств участка земли. Капитализация (Capitalization). Математическая оценка ценности чего-либо по приносимому им чистому операционному доходу, принимая за основу исчисления соответствующую ставку. Карта (Map). План. Съемка участка земли, проведенная инспек- тором, или изображение, показывающее границы земельных уча- стков, дороги, магистрали и др. объекты. Комиссионные (Commission). Компенсация, полученная брокером за выполнение определенных действий в связи с продажей или арендой имущества. Комиссионные за организацию кредита (Origination fee). Комисси- онные, взыскиваемые кредиторами при предоставлении ссуды для покрытия административных издержек. Коммандитное товарищество (Limitedpartnership). Товарищество, в к-ром ответственность партнера или партнеров (обычно это ин- весторы) ограничена суммой их инвестиций. В коммандитном товариществе хотя бы один из партнеров является главным, то есть несет неограниченную ответственность по обязательствам товарищества. Компании по операциям с закладными (Mortgage companies). Бан- киры по операциям с закладными; компании, принимающие кредитные заявки, выдающие ссуды, обслуживающие их и про- дающие эти ссуды инвесторам. Компания по правовым титулам (Title company). Компания, про- водящая проверку правовых титулов с целью выявления их до- стоверности и наличия ограничений на владение имуществом. Компания по правовым титулам гарантирует владельцу или кре- дитору юр. силу титула. Конверсия (Conversion). Изменение характера использования иму- щества. Кондоминиум (Condominium). Форма абсолютного права собствен- ности на полные комплекты отдельных помещений или их части в соответствующих зданиях, что делает возможным офиц. реги- страцию и финансирование отдельных частей недвижимости, таких, как квартиры, конторские помещения и постройки спе- циального назначения. Контракт на покупку (Purchase contract). Предложение покупки, к-рое было принято продавцом и стало иметь силу контрактных обязательств. Контрактная рента (Contract rent). Согласованная рента. Кооператив (Cooperative). Форма собственника на имущество, при к-рой здания и сооружения принадлежат корпорации, а ее ак- ционеры могут арендовать отдельные помещения. Имуществом владеют корпорация или траст, принадлежащие отдельным соб- ственникам, обладающим акциями или получающим доход от траста. Краткосрочная закладная (Short-term mortgage). Ссуда под недви- жимость сроком на три года и менее. Кредитная линия (Line of credit). Соглашение между банком и заемщиком, по к-рому банк на определенных условиях предо- ставляет заемщику кредит. Кривая предложения арендной платы (Bid rent curve). Графическое описание, отражающее зависимость арендной платы в той или иной местности от удаленности от центра деловой активности. Коэффициент безубыточности (Breakeven ratio). Показатель взаимо- связи между операционными расходами и расходами на обслу- живание долга, с одной стороны, и валовым доходом - с другой; уровень занятости системы обслуживания, при к-ром фирма не несет убытков, но и не получает прибыли. 535ИМУЩЕСТВО НЕДВИЖИМОЕ Коэффициент покрытия долга (Debt coverage ratio). Соотношение между чистым операционным доходом и расходами на обслужи- вание ссуды. Чем выше этот коэффициент, тем ниже риск со стороны кредитора. Левередж (Leverage). Использование заемных средств для креди- тования приобретения имущества или реализации проекта с предполагаемым получением прибыли сверх затрат по обслужи- ванию долга. Лишение права выкупа заложенного имущества (Foreclosure). Судебный приказ о принудительной продаже заложенного иму- щества для получения средств, необходимых для погашения ссу- ды при неплатеже заемщика. При судебной распродаже долг может быть и не погашен полностью. В таком случае может быть получено решение суда о взыскании остатка долга по реализа- ции обеспечения, к-рое ставит кредитора в положение, анало- гичное положению любого др. кредитора. Лишение права выкупа заложенного имущества по иску и с распро- дажей (Foreclosure by action and sale). Лишение права выкупа за- ложенного имущества, требующее от кредитора подачи исково- го заявления в суд до распродажи имущества, удерживаемого в качестве залога по ссуде. Лишение права выкупа заложенного имущества путем распрода- жи (Foreclosure by power of sale). Лишение права выкупа зало- женного имущества, вытекающее из документа об учреждении доверительной собственности, когда доверительный собствен- ник может распоряжаться имуществом без подачи иска в суд. "Лягушачьи прыжки" (Leap-frogging). Программы, предусматри- вающие развитие более отдаленных территорий. Местоположение (Location). Один из основных факторов, влияю- щих на стоимость имущества. Метод подрядчика (Builder's method). Метод оценки стоимости воспроизводства объекта путем суммирования прямых мате- риальных затрат и затрат на оплату труда и косвенных расходов, необходимых на сооружение нового объекта или проведение его реконструкции. Министерство жилищного строительства и городского развития (Department of Housing and Urban Development - HUD). Многостороннее обслуживание по листингу (Multiple listing service). Техника продаж, используемая брокерами, при к-рой листинго- вое соглашение с одним брокером автоматически распростра- няется на всех брокеров, участвующих в обслуживании. После продажи комиссионные делятся между ними. Мораторий (Moratorium). Приостановка погашения долгов или иного удовлетворения правовых обязательств на определенный период времени. "Наилучшее использование" (Highest and best use). Использование имущества, позволяющее в данный период получить максималь- ную чистую прибыль. Налог на имущество (Assessment). Налог или сбор, взимаемый обычно городом или округом с владельцев имущества. "Налоговоеубежище"(Taxshelter). Инвестиции, предусматриваю- щие льготы по обложению подоходными налогами или возмож- ность требовать сокращения суммы облагаемых налогом дохо- дов. "Налоговые убежища" постоянно и тщательно проверяются налоговым управлением. Нац. ассоциация торговцев недвижимостью (риэлтеров) (National Association of Realtors). Профессиональная ассоциация по торговле недвижимостью, являющаяся самой крупной и влия- тельной в данной сфере деятельности. Ее члены называются тор- говцами недвижимости (риэлтерами) или "ассоциированными торговцами недвижимостью". Недвижимая собственность (Realproperty). Земля, жилища и др. недвижимость. Недвижимое имущество коммерческого характера (Commercial real estate). Имущество, используемое для получения прибыли. Недостаток правового титула (Cloud on title). Выставленный иск или претензия, к-рые в случае их удовлетворения повлияют на правовой титул собственника или лишат его силы. Неисполнение (Default). Нарушение принятого на себя долгового обязательства. Необеспеченное долгосрочное долговое обязательство (Debenture). Обязательство в форме облигации, обеспеченное лишь репута- цией фирмы. Номинальная стоимость (Face value). Сумма или стоимость, ука- занная на лицевой стороне документа, напр, облигации, вексе- ля или акции. Обременение (Encumbrance). Какое-либо право на землю или долю в ней, уменьшающее стоимость недвижимости, хотя и не пре- пятствующее ее передаче собственником. Обслуживание долга (Debt service). Периодические платежи в по- гашение основной суммы ссуды и начисленных процентов. Общая закладная (Blanket mortgage). Закладная, охватывающая более одного вида имущества. Общее владение (Tenancy in common). Форма одновременного об- ладания недвижимостью двумя и более лицами. Каждое из них владеет отдельной неделимой долей во всем имуществе. Объединяющая закладная (Package mortgage). Ссуда под закладную, в к-рой объединяются две обычно предоставляемые ссуды, та- кие, как ссуда на строительство и долговременная ссуда. Обычная закладная (Conventional mortgage). Закладная по ссуде, к-рая не застрахована или не гарантирована в соответствии с гос. программой. Обязательство (Commitment). Обещание осуществить инвестиции или выдать ссуду в определенное время в будущем при условии выполнения соответствующих требований. Обязательство "с вы- дачей" предполагается со стороны кредитора, выдающего дол- госрочные ссуды. Промежуточное обязательство предполагает- ся со стороны кредитора, выдающего краткосрочные ссуды, потому что краткосрочная ссуда будет необходима для обеспе- чения деятельности до конечной "выдачи" долгосрочной ссуды, т. к. "выдающий" кредитор не сделает это до выполнения заем- щиком определенных условий. Сумма, превышающая основную сумму, и составляет промежуток. Резервное обязательство имеет место, когда кредитор и заемщик предоставляют гарантию кре- дитору, осуществляющему краткосрочное кредитование строи- тельства, в том, что, если после завершения постройки заемщик не найдет соответствующих долгосрочных источников финанси- рования, краткосрочная ссуда будет погашена. Обязательство по рефинансированию (Takeout commitment). Обя- зательство по предоставлению долгосрочной ссуды, увязанное с осуществляемым строительным проектом. Оговорка о предварительном платеже (Prepayment clause). Усло- вие в кредитном договоре, позволяющее заемщику погасить ссу- ду до наступления ее срока. Ограниченное право на недвижимость (Fee simple determinable). Безусловное право собственности, оканчивающееся при наступ- лении заранее оговоренных обстоятельств. Ограничительное условие (Restrictive covenant). Оговорка в докумен- те, определяющая границы использования имущества. Оправдательная оговорка (Exculpatory clause). Оговорка в контрак- те, к-рая освобождает одну из сторон от ответственности перед др. стороной за нанесенный ущерб. Опцион (Option). Право, данное владельцем др. лицу, на приобре- тение или аренду имущества за определенную сумму денег в те- чение определенного периода времени. Если опцион не исполь- зован, то его владелец теряет уплаченную за него комиссию. Организация кредита (Origination). Процесс, в результате к-рого выдается ссуда, включает определение возможности ее предо- 536ИМУЩЕСТВО НЕДВИЖИМОЕ ставления, анализ и структурирование кредитования за счет за- емных средств, а также порядок проведения наблюдения и на- хождения приемлемых условий, в результате чего в конечном итоге и заключается соглашение. Осевая теория (Axial theory). Теория создания недвижимости, со- гласно к-рой городские зоны растут в результате развития тер- риторий, прилегающих к основным транспортным магистралям, идущим из делового центра города. Отдаленное место назначения (Stand-alone destination). Магазин, к-рый может привлекать покупателей, находящихся в значитель- ном удалении от него. В таком магазине обычно представлены только фирменные товары. Отклонение (Variance). Допустимое расхождение с принятым стан- дартом или кодексом. Открытая закладная (Open-end mortgage). Закладная, позволяю- щая кредитору выдавать дополнительные ссуды в будущем. Открытый листинг (Open listing). Предложение имущества с це- лью продажи или сдачи в аренду через брокера, при к-ром бро- кер не имеет исключительного агентского права продажи. Отрегулированный титул (Quiet title). Судебный иск, поданный с целью установления бесспорности правового титула и устране- ния его порока. Отчуждаемость (Alienability). Право на передачу прав на недви- жимость. Оценка (Appraisal). Определение величины стоимости имущества или мнение о ней, выполненное или высказанное экспертами ис- ходя из анализа соответствующих данных. Оценка обычно про- изводится с точки зрения издержек (на воспроизводство имуще- ства), рынка (сопоставление с аналогичными объектами) и до- ходности (капитализация фактической или предполагаемой ве- личины доходов). Оценочная стоимость (Assessed value). Стоимость имущества, определенная налоговыми органами в целях налогообложения этого имущества; обычно оценочная стоимость имеет жесткую связь с рыночной стоимостью, устанавливаемой налоговыми органами. Пассивность (Passivity). Состояние, когда не осуществляется ак- тивное распоряжение инвестициями или имуществом. Первая закладная (First mortgage). Закладная, имеющая приоритет- ное право требования по сравнению с др. правами удержания по отношению к недвижимому имуществу. Многие юрисдикции, тем не менее, признают более приоритетными по сравнению с первой ипотекой взыскание судебных издержек и ряд др. видов принудительного удержания имущества. Первичный рынок закладных (Primery mortgage market). Рынок, на к-ром происходит выдача ссуд под закладные. Этот рынок со- стоит из кредиторов, к-рые предоставляют такие ссуды непо- средственно заемщикам. Переуступка (Assignment). Метод или способ, с помощью к-рого от одного лица к др. передаются право, ценные бумаги или контракт, как это бывает, напр., при переуступке аренды. Перечисление по ссуде на строительство (Construction loan draw). Один из серии платежей, производимых кредитором, выдающим строительную ссуду. Плавающая ставка (Floating rate). Изменяющаяся процентная ставка, устанавливаемая при использовании заемных денег. Став- ка обычно представляет собой определенный процент свыше ко- леблющейся базовой ставки, обычно ставки "прайм-рейт", од- ного из основных коммерческих банков или ставки, связанной с гос. долговыми обязательствами. План (Plan). Карта, показывающая деление земли на отдельные участки. Книга планов является документом публичного харак- тера и находится в конторе реестра документов, в ней приводят- ся зарегистрированные чертежи прохождения границ участков на отдельных территориях. Плата за досрочное погашение (Prepayment penalty). Сумма, упла- чиваемая заемщиком за право досрочного погашения ссуды. Плата за резервирование (Standby fee). Плата, вносимая с целью побудить кредитора охотно предоставлять ссуду по желанию заемщика на заранее оговоренных условиях в течение определен- ного периода времени. Плотность (Density). Количество людей и помещений, приходя- щееся на единицу земельной площади. Повышение стоимости (Appreciation). Завышение стоимости иму- щества или средства обмена при переводе имущества в др. вид активов по причинам экон. характера; оно может иметь как вре- менный, так и постоянный характер; рост стоимости имущества. Пожизненное право на недвижимость (Life estate). Имуществен- ный интерес, дающий возможность осуществлять управление имуществом и использовать его в течение жизни владельца. Пожизненный владелец (Life tenant). Тот, кто имеет пожизненное право на недвижимое имущество. "Покупная "закладная (Purchase money mortgage). Закладная, к-рая получена продавцом от покупателя вместо денег. Ссуда предо- ставляется продавцом или на полную сумму покупки, или на ее часть. "По стоимости" (Ad valorem). Определение величины налога на имущество исходя из его стоимости. Постоянная величина (Constant). Согласованные периодические платежи, необходимые для выплат по номинальной процентной ставке и определенной остаточной суммы, предназначенной для погашения самой ссуды. Постоянная выплата по закладной (Mortgage constant). Суммарная годовая выплата части основного долга и процентов (ежегодное обслуживание долга) по закладной исходя из схемы погашения равными по сумме платежами, выраженными как процентная доля первоначальной суммы ссуды. Поток наличных (Cash flow). Часть выручки, остающаяся после оплаты всех наличных расходов; расходы, не осуществляемые в наличной форме, напр, амортизационные отчисления, в расчет не включаются. Право вдовца (Curtesy). Пожизненное право на имущество, к-рое было предоставлено в соответствии с обычным правом мужу на земли и недвижимость, в права владения к-рыми его умершая жена вступила во время их совместной супружеской жизни. Право владельца прибрежного участка (Riparian rights). Право вла- дельца участка, граничащего с водоемом, пользоваться водой в пределах установленных лимитов. Правовой титул (Legal title). Имущественный интерес в недвижи- мости, к-рый имеют доверенное лицо по документу о довери- тельной собственности, продавец по юридически действитель- ному промежуточному контракту продажи недвижимости и про- давец по договору об оплате земли в рассрочку. Правовой титул (Title). Свидетельство о собственности на имуще- ство, относящееся к праву владения, использования или распо- ряжения им. Право гос-ва на отчуждение частной собственности (Eminent domain). Преимущественное право в отношении имущества, су- ществующее в любом суверенном гос-ве и позволяющее изымать частную собственность для использования в общественных ин- тересах с выплатой компенсации. Право на недвижимость, зависимое от определенного условия (Defeasiblefee). Неограниченное право собственности на землю, к-рое может быть утрачено при наступлении определенного со- бытия. Право первого выбора (Right of first refusae). По этому соглашению собственник имущества не связывает себя обязательством прода- жи; тем не менее он обещает др. лицу, что если он решит продать его в будущем, то указанное лицо получит первым возможность купить это имущество или же выступить на равных с третьими лицами при его покупке. 537ИМУЩЕСТВО НЕДВИЖИМОЕ Право удержания (Lien). Право удерживать имущество, являю- щееся обеспечением возвратности ссуды, до погашения суммы долга. Право удержания имущества по федеральному налогу (Federal tax lien). Право удержания имущества налогоплательщика, уклоня- ющегося от уплаты федеральных налогов на доходы. Право удержания имущества производителем (Mechanic's lien). Право требования, предъявляемое к имуществу, предусматри- вающее защиту интересов лиц, связанных с этим имуществом, в процессе трудовой или производственной деятельности, а так- же по поставкам строительных материалов. Практика "красной черты"(Redlining). Определенная географиче- ская зона, выделенная с целью предоставления ссуд или установ- ления условий кредитования, отличающихся от обычных; часто обозначает дискриминационную практику кредитования. Предварительное соглашение (Binder). Заключается покупателем и/или продавцом, обычно в связи с внесением депозита или пе- редачей задатка в счет покупки недвижимости; этим соглаше- нием стороны связаны до офиц. подписания контракта. Предложение (Offer). Обещание выполнить что-либо взамен обе- щания что-либо сделать. Представительство с исключительными правами (Exclusive agency). Соглашение, дающее брокеру по недвижимости исклю- чительное право представительства при продаже или сдаче в аренду имущества владельца. Собственник может и непосред- ственно продавать или сдавать свое имущество в аренду, не бу- дучи обязанным выплачивать комиссионные брокеру. Собствен- ник должен уплатить комиссионные представительству с исклю- чительным правом по продаже в случае, если он продает или сдает имущество в аренду. Преимущественное право удержания (Prior lien). Право удержания, имеющее приоритет по сравнению с др. правами удержания. Прекращение действия титула (Title closing). Фактическая пере- дача правового титула на имущество. Прибрежное право (Littoralrights). Право владельцев участков, гра- ничащих с озерами, реками или океанами, использовать воду без каких-либо ограничений. Прибыль на собственный капитал (Return on equity). Отношение чистого дохода за данный период к собственному капиталу, ча- сто выражается в процентах. Принудительное отчуждение (Condemnation). Изъятие частной собственности в интересах гос-ва с выплатой компенсации соб- ственнику, проводимое штатом, др. политическим органом или корпорацией общественного обслуживания, уполномоченными использовать право гос-ва на принудительное отчуждение част- ной собственности. Принципал (Principal). Покупатель или продавец по сделкам с не- движимым имуществом; сумма кредита - сумма полученных в ссуду денег. Принятие обязательства по закладной (Assumption of mortgage). Принятие вторым покупателем ответственности за оплату суще- ствующей задолженности, обеспеченной имуществом, обычно с целью оказания помощи первому покупателю первоначального обязательства. Принятие ответственности по закладной (Mortgage assumption). Согласие покупателя принять обязательства по закладной и про- стому векселю, принадлежащим продавцу. Если новый кредитор не согласен освободить первоначального держателя ссуды от всех обязательств, продавец будет нести ответственность за платежи по векселю и закладной. Присоединение (Annexation). Включение в состав недвижимости какого-либо нового объекта, относящегося к движимому или недвижимому имуществу; включение недвижимости в городские границы по решению городских властей. Приспособление ко вторичному использованию (Adaptive reuse). Про- цесс переработки и приспособления старых сооружений для использования в различных целях. Прогрессия (Progression). Концепция, согласно к-рой стоимость менее ценного имущества увеличивается в результате соедине- ния с более ценным имуществом. Промежуточная ссуда (Interim loan). Ссуда, к-рая должна быть по- гашена за счет др. ссуды. Такая ссуда обычно не является само- ликвидирующейся, т. е. автоматически не погашается. Промежуточное кредитование (Gap financing). Кредитование, осу- ществляемое за счет второго кредитора в случае, если кредито- вание, обеспечиваемое первым кредитором, оказывается недо- статочным. Промышленный парк (Industrial park). Большая территория, под- готовленная для использования в процессе промышленного про- изводства, где отдельные участки выкуплены или арендованы пользователями. Пропорциональное распределение (Proration). Разделение налогов, процентов, страховых платежей и аналогичных издержек так, что продавец или покупатель оплачивают доли, к-рые отражают период его владения. Процентная ставка "прайм-рейт"(Prime lending rate). Ставка, по к-рой коммерческие банки предоставляют ссуды наиболее кре- дитоспособным заемщикам. Эта ставка используется как базо- вая для большинства ссуд, выдаваемых фин. посредникам и др. заемщикам. Пункты (Points). Пункт представляет собой 1% от ссуды, обычно взыскиваемый кредитором при выдаче ссуды с целью увеличе- ния ее доходности. Пункт представляет собой дополнительную компенсацию для кредитора и издержки для заемщика. Пункты учетной ставки/"Учетные пункты" (Discount points). Комиссионные, обычно уплачиваемые покупателем кредитору при приобретении закладной, приносящей определенные про- центные доходы. Пустошь (Dead land). Земля, не используемая из-за своего место- положения. Разграничение владения по времени (Time sharing). Разделение соб- ственности или использование жилища по месту отдыха или постоянного жительства по периодам времени пользования. Расовое разделение (Racial steering). Признанная Федеральным за- коном о беспристрастном решении жилищных вопросов 1968 г. незаконной практика, в соответствии с к-рой сохранялось и по- ощрялось обособление по расовому признаку посредством на- правления представителей отдельных расовых и этнических групп в жилые здания, занятые преимущественно др. предста- вителями тех же групп. Регистрация (Recording). Помещение копий документов, влияю- щих на правовой титул на недвижимость, в соответствующие подшивки в Реестре документов с целью превращения их в до- кументы публичного характера. Ремонт и реконструкция (Capital improvement). Расходы, ведущие к удлинению срока службы или совершенствованию зданий и со- оружений. Рефинансирование (Refinancing). Процесс, в результате к-рого вы- данная под закладную ссуда погашается при получении домо- владельцем новой ссуды. Целью такой операции обычно явля- ется снижение процентной ставки, ежемесячных платежей в по- гашение ссуды, получение дополнительного капитала или более благоприятных условий, нежели по ранее полученной ссуде. Решение суда об остаточном взыскании (Deficiency judgment). Решение суда в отношении должника по закладной в случае, когда выручка от распродажи заложенного имущества меньше, чем сумма, причитающаяся по закладной или документу о дове- рительной собственности. Ростовщичество (Usury). Предоставление денег в ссуду или кре- дитование под процентную ставку, превышающую официально установленный максимальный уровень. 538ИМУЩЕСТВО НЕДВИЖИМОЕ Рынок покупателя (Buyer's market). Рынок, на к-ром представлено в данном регионе на продажу больше имущества, чем есть на него реальных покупателей. Покупатели обычно имеют возможность требовать от продавцов предоставления лучших условий при покупке имущества. Рыночная стоимость (Market value). Вероятная цена, к-рую мож- но получить за имущество при продаже его на открытом рынке, исходя из информации о реально проводимых коммерческих сделках. "Рэпэраунд" (Wraparound). Форма вторичного кредитования, при к-рой сумма второй ссуды равна непогашенной задолженности по первой ссуде и сумме дополнительно предоставляемых фин. ресурсов. "Санбелт"(Sunbelt). Районы, расположенные в южной и юго-за- падной части Соединенных Штатов. Самопогашающаяся ссуда (Self-liquidating loan). Ссуда, к-рая бу- дет погашена в установленный срок в результате периодических платежей. Самостоятельное владение (Tenancy in severally). Собственность на имущество, принадлежащее отдельному лицу. Сбытовой центр для производителей (Manufacturers'outlet center). Торговая площадка, служащая местом доставки продукции или привлекающая покупателей и состоящая из магазинов, торгую- щих напрямую от производителей, и ресторанов, где розничная торговля ведется по сниженным ценам. Свидетельство о заселении (Certificate of occupancy). Свидетельство, выдаваемое зональным советом строительной комиссии о том, что постройка выполнена с соблюдением требований строитель- ного кодекса и заселена или занята на законных основаниях. Свидетельство правового титула (Certificate of title). Отчет или зак- лючение юриста (доверенного) о правовом титуле, основанные на проверке документов публичного характера. Сервитут (Easement). Доля в земельной собственности, дающая ее обладателю право проезда или для использования земли в определенных целях. Синдикат (Syndicate). Группа инвесторов, объединившихся для осуществления деловой активности в течение определенного пе- риода и для достижения определенной цели. Синдикат является формой краткосрочного товарищества. Система федеральных банков жилищного кредита (Federal Home Loan Bank System). Федеральное ведомство, регулирующее раз- ные стороны деятельности ссудосберегательных ассоциаций, имеющих федеральную лицензию. Складские союзы (Warehouse clubs). Розничные торговцы, к-рые уплачивают членские взносы или применяют какие-либо огра- ничения и предлагают свои товары по низким ценам по упро- щенному варианту по сравнению с традиционной формой веде- ния розничной торговли. Смешивание (Commingling). Незаконная практика брокеров по недвижимости, заключающаяся в помещении на один и тот же счет ден. средств юр. и физических лиц вместе со средствами, переданными в доверительное управление. Собственность (Property). Право или имущественный интерес, к-рые данное лицо имеет к земле, движимому имуществу и др. объектам. Собственный капитал (Equity). Доля собственника или акционера в имуществе компании. Под собственным капиталом понимает- ся: 1) разница между текущей рыночной стоимостью имущества и суммой по закладной, к-рая представляет величину задолжен- ности; 2) сумма наличных, представляющая собой разницу между долгом по закладной и ценой продажи или строительства. Совладение (Coownership). Долевая собственность в имуществе, принадлежащем более чем одному лицу. Совладение имуществом (Joint tenancy). Собственность на имуще- ство, принадлежащее двум или более лицам совместно с правом последующего наследования после смерти сонаследников. Совместное имущество супругов (Tenancy by the entirety). Форма совладения, при к-рой муж и жена в отдельности имеют равные, неделимые доли во всем имуществе. Соглашение о листинге (Listing agreement). Договор между продав- цом и брокером по недвижимости. Соглашение о продаже (Agreement of sale). Контракт, указывающий имущество, покупную цену и др. условия продажи. Создание помех (Nuisance). Использование или состояние имуще- ства, ведущие к неоправданному препятствованию использова- ния своих прав др. лицами. Сомнительность правового титула (Color of title). Правовой титул, к-рый по внешнему виду безупречен, но фактически дефектен. Соответствие (Conformity). Мнение, что имущество достигает наивысшей стоимости, когда соответствует как своеобразию дан- ного района, так и рациональному использованию земли и не вы- падает из архитектурной целостности. Сопоставимое имущество (Comparable properties). Др. имущество, к-рое может быть использовано для сравнения с целью опреде- ления рыночной стоимости. Сопутствующий сервитут (Easement appurtenant). Сервитут, пе- реходящий вместе с землей при передаче ее последующему вла- дельцу. Справка о правовом титуле (Abstract of title). Сжатое, хронологи- ческое описание правового титула на отдельную часть недвижи- мости, состоящее из заключений различных документов, про- шедших гос. регистрацию и представляющих отдельные звенья в цепочке передачи правового титула. Среднесрочная ссуда (Intermediate-term loan). Ссуда на срок от 3 до 10 лет, обычно не погашаемая полностью к моменту окончания срока, часто используется при проведении проектно-изыскатель- ских работ. Ссуда на строительство (Construction loan). Ссуда, используемая на создание имущества, обычно на срок от шести месяцев до двух лет. Строительная ссуда обычно выдается по частям по анало- гии с поступлением выручки от строительных работ; погашение ее, как правило, производится за счет сумм, полученных при выдаче долговременной ссуды. Ссуда под "младшую ипотеку"(Junior mortgage loan). Ссуда под за- кладную, при к-рой право удержания имущества и право на по- лучение возмещения в погашение долга вторично по отношению к ссуде (ссудам) под др. закладную (закладные). Ссуда ФУЖС под закладные (FHA mortgage loan). Ссуда под за- кладную, застрахованная Федеральным управлением жилищно- го строительства (ФУЖС). Ставка капитализации (Capitalization rate). Ставка дохода, исполь- зуемая для оценки данного потока наличных или регулярного поступления прибылей. "Старшая"ипотека (закладная) (Seniormortgage). Закладная, имею- щая приоритет по сравнению со всеми остальными закладными. Стоимость воспроизводства (Reproduction cost new). Стоимость строительства нового здания или проведения необходимой ре- конструкции для замены существующей постройки, рассчитан- ная на основе текущих цен. Страхование закладной (Mortgage insurance). Страхование, преду- сматривающее возмещение ущерба кредитору по закладной в случае неплатежа заемщика. Строительная закладная (Construction mortgage). Документ дове- рительной собственности в форме закладной, обеспечивающей промежуточное кредитование в течение периода строительства. Страхование правового титула (Title insurance). Страхование, про- водимое компанией по правовым титулам с целью обеспечения гарантии юр. силы правового титула на имущество. Строительный кодекс (Building code). Нормативный акт штата или муниципалитета, регулирующий строительные стандарты с точ- ки зрения безопасности, комфортности и безвредности для здо- ровья человека. 539ИМУЩЕСТВО НЕДВИЖИМОЕ I Субординированный долг (Sybordinated debt). "Младший" долг, под- чиненный обеспеченным и необеспеченным "старшим" долгам. "С учетом риска" (At-risk). Метод налогообложения, ограничиваю- щий вычет убытков налогоплательщика размером его инвести- ций. СФБЖК (FHLBB). Совет федерального банка жилищного кредита. СФБЖС (FHLBS). Система Федеральных банков жилищного кре- дита. Темп сокращения ссудного портфеля (Loan run-off). Норма, по к-рой будет уменьшаться до нуля существующий портфель закладных, если к нему не будут добавлены новые ссуды. Теория концентрических кругов (Concentric circle theory). Теория, описывающая рост городов как концентрическое движение от центрального района деловой активности. "Толкач" (Equity kicker). Гарантия по ссуде, дающая право креди- тору получать часть прироста стоимости имущества за опреде- ленный период времени и/или определенный процент от при- носимых имуществом доходов. Траст инвестиций в недвижимость (Real estate investment trust - REIT). Траст, созданный в интересах группы инвесторов и управ- ляемый доверенным лицом или лицами, являющимися облада- телями правового титула на активы, переданные в траст, к-рые контролируют приобретение и инвестирование этих активов, по меньшей мере на 75% состоящих из вложений в недвижимость. При выполнении определенных условий траст не облагается фе- деральными налогами. Топография (Topography). Очертания поверхности участка земли. Торговец недвижимостью (риэлтер) (Realtor). Право именовать кого-либо торговцем недвижимостью (риэлтером) принадлежит Нац. ассоциации торговцев недвижимостью (риэлтеров), к-рая т. о. персонифицирует членов этого профессионального торго- вого объединения. Улучшение арендованной собственности (Leasehold improvements). Затраты на улучшение арендованного на определенное число лет имущества, обычно производимые арендатором. Улучшения, как правило, переходят в собственность арендодателя/собственни- ка по истечении срока аренды. Уполномоченный по недвижимости (Real estate Commissioner). Ведомство штата, на к-рое возложена обязанность осуществле- ния требований закона о лицензировании операций с недвижи- мостью. Условие ускоренного платежа (Acceleration clause). Условие в кре- дитном договоре или ипотечном обязательстве, позволяющее кредитору требовать немедленного погашения оставшейся задол- женности в случае нарушения контракта заемщиком. Условное депонирование (Escrow). Соглашение, предусматривающее обязательство кредитора удерживать налоги на имущество и стра- ховые платежи по закладной на имущество до наступления сро- ка ее погашения. Участие в собственности (Equity participation). Право инвестора на участие в определенной доле в приросте стоимости имуще- ства, проекта или дохода от имущества или проекта. Учетная (дисконтная) ставка (Discount rate). Процентная ставка, используемая для определения разницы между суммой будущих платежей и поступлений и текущей стоимостью (обязательства). Федеральное управление жилищного строительства (Federal Housing Administration). Федеральное правительственное ведом- ство, подчиняющееся Министерству жилищного строительства и городского развития, к-рое страхует ссуды под закладные, вы- даваемые кредиторами определенным группам заемщиков. ФКЖИК(FHLMC). Федеральная корпорация жилищного ипотеч- ного кредита ("Фредди Мак"). ФКСССА (FSLIC). Федеральная корпорация по страхованию сче- тов в ссудосберегательных ассоциациях. "Фэнни Мэй" (FNMA). Федеральная нац. ассоциация ипотечного кредита (ФНИА). "Центр притяжения" (Power center). Торговая площадка, не пред- назначенная для создания крупных "якорных стоянок", но имею- щая пять или более повсеместно известных магазинов, к-рые способны привлекать покупателей и в отдельности, но собран- ные вместе на одной территории обладают большей притягатель- ной силой. Центр торговли со скидкой (Discount center). Торговый центр, ха- рактеризуемый большим количеством "якорных стоянок", окру- женных магазинами сопутствующих товаров, булочными и др. торговыми точками. Центры городских районов (Neighborhood centers). Центры сосре- доточения уличной торговли или мелких магазинов. Центры особого товарного ассортимента (Specialty centers). Тор- говые центры, не имеющие "якорных стоянок" и состоящие из обычно возрастающего числа розничных торговцев, продающих товары определенного ассортимента по установившимся ценам. Центры особых интересов (Special interest centers). Высокоспециа- лизированные торговые центры, нацеленные на отдельные и до- вольно ограниченные ниши потребительского спроса, примером их являются автомобильные торговые центры и нац. торговые центры. Чистый правовой титул (Clear title). Правовой титул на имуще- ство, к-рый не содержит никаких претензий и дефектов. Эксперт по правовым титулам (Title examiner). Лицо или фирма, обладающие необходимым опытом в проведении проверок на основании записей в поземельной книге с целью определения безупречности правового титула лица, являющегося собственни- ком имущества на настоящий момент. Эскалационная оговорка (Escalation clause). Арендное соглашение, позволяющее арендодателю перекладывать на арендатора увели- чение некоторых расходов, таких, как рост налогов и эксплуата- ционных расходов. "Якорная стоянка"(Anchortenant). Основное звено торгового цент- ра, на к-рое, по общему мнению, приходится наибольший по- ток покупателей, напр, универмаг или аптекарский магазин. Ярмарка (Festival). Торговая улица с большим количеством торго- вых точек без "якорных стоянок", характеризующаяся празднич- ной атмосферой и привлекающая местное население и туристов.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «ИМУЩЕСТВО НЕДВИЖИМОЕ» з дисципліни «Енциклопедія банківської справи, фінансів»
