Права та обов'язки сторін за договором купівлі-продажу житла
Перехід права власності на житло за договором купівлі-продажу Права та обов'язки взагалі, і за договором купівлі-продажу зокрема, являють собою у загальному вигляді реальний зміст цивільної правоздатності1. Права та обов'язки сторін є невід'ємною складовою договору. Ще в стародавньому римському праві відмічалася протилежність або асиметричність обов'язків сторін у договорі купівлі-продажу. Так, основним обов'язком покупця вважалося сплатити ціну (dаге), а продавця, відповідно, забезпечити покупцеві можливість володіти річчю (habеre liсere)2. Звідси виникає обов'язок продавця передати річ покупцеві. Це положення збереглося в сучасному праві, а вказані обов'язки сторін є основними за договором купівлі-продажу житла. Інші права та обов'язки сторін можна назвати додатковими. До обов'язків продавця відноситься також необхідність попередити покупця про права третіх осіб на житло, що продається (ст. 229 ЦК УРСР). Відповідно до цього безпосередньо із закону випливає, що покупець має бути попереджений продавцем про наявність існуючих обтяжень житла у вигляді договорів позики, найму чи застави на це житло, існуючих сервітутних прав або про права одного з подружжя чи іншого співвласника на житло. На жаль, у законодавстві не передбачено дійових механізмів проти продавця, який цей свій обов'язок не виконує. У той же час встановлення обтяжень житла іншим шляхом (не із попередження продавця) іноді буває ускладненим. Наприклад, застави житла враховуються в окремих реєстрах. Договори найму житла системно ніде не обліковуються. З прийняттям нового цивільного кодексу актуальним буде питання реєстрації обмежених ре-чових прав на житло. Тому було б доцільним введення Єдиного реєстру прав на житло з відображенням у ньому всіх існуючих обтяжень житла: договорів застави, речових прав, договорів найму житла тощо. Це сприятиме закріпленню прав на житло та інформуванню набувачів житла про всі його обтяження. Крім того, на продавця покладено обов'язок зберігати продане житло, якщо право власності переходить до покупця раніше його передачі (ст. 230 ЦК УРСР); а також обов'язок попередити про недоліки речі, що продається (ст. 234 ЦК УРСР). Останній обов'язок продавця передбачає те, що безпосередньо в договорі необхідно перелічити всі недоліки майна, про які сторони домовилися як про припустимі. У іншому випадку покупець може наполягати на тому, що недоліки житла виявлені ним вже після укладення договору. Тоді він має право вимагати відповідного зниження договірної ціни житла чи розірвання договору, а також компенсації понесених ним збитків. До речі, у дореволюційному російському праві діяла аналогічна норма, яка свідчила, що продавець в силу закону відповідає перед покупцем за всі недоліки речі, котрі не були обумовлені ним під час продажу. Основними обов'язками покупця є сплата встановленої договором ціни та обов'язок прийняти житло. Необхідно зазначити, що сплата грошових коштів покупцем продавцеві повинна здійснюватися відповідно до ст. 169 ЦК УРСР у національній валюті України. Цікавим є той факт, що деякі правові системи передбачають специфічне оформлення факту передачі житла за договором на його відчуження. Так, наприклад, обов'язок прийняти куплену річ покупцем має свою специфіку в цивільному праві Російської Федерації. У ст. 556 ЦК РФ закріплений обов'язок сторін передавати нерухомість по передавальному акту або іншому акту про передачу, який підписується сторонами. Це служить документальним підтвердженням юридичного факту передання житла та вважається виконанням відповідного обов'язку продавця. Ухилення однієї зі сторін від підписання акту вважається відмовою передати або прийняти майно. Незважаючи на те, що в українському праві аналогічної норми не міститься, сторони можуть факультативно домовитися про таку умову, що буде обов'язковою для них у договорі купівлі-продажу житла. Перехід права власності на житло до набувача є можливим лише тоді, коли продавець сам є власником майна (зокрема житла) або особа діє за належним повноваженням, що видане йому власником на відчуження такого майна. У той же час є і деякі виключення з цього правила. Наприклад, продаж житла державним виконавцем чи комісіонером також зустрічається у ряді випадків і є законною підставою для відчуження. Детально не зупиняючись на праві власності як такому, доцільним буде розглянути саме момент переходу цього права. Ще римські юристи говорили, що ніхто не може вважатися таким, що продав річ у власність, про яку було домовлено, щоб вона не перейшла до покупця1. Ст. 128 ЦК УРСР встановлює, що перехід права власності до набувача майна відбувається з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Будь-яких спеціальних норм відносно виникнення права власності на житло чи інше нерухоме майно законодавством не передбачено. Тому, виходячи з диспозитивної норми закону, сторони можуть вказати у договорі, що право власності на житло у набувача виникає, наприклад, з моменту державної реєстрації або з моменту нотаріального посвідчення договору. Для порівняння слід навести приклад з іноземного законодавства. У ст. 223 ЦК РФ це питання регламентоване більш конкретно. Тут прямо передбачено, що майно, яке підлягає державній реєстрації, переходить у власність набувача з моменту цієї реєстрації, якщо інше не передбачене законом. У науці при вирішенні цього питання існує декілька підходів. Так, деякі вчені висловлюють думку, що право власності у набувача житлового будинку (квартири) виникає з моменту нотаріального посвідчення договору, тому що саме з цією умовою пов'язані підстави визнання договору недійсним, а реєстрація договору у виконкомі має значення лише для обліку будівель та майнових прав на них1. Як доповнення, О.А. Романов відмічає, що до реєстрації прав нового власника договір має повну юридичну силу, а права, що виникають з нього як з консенсуального правочину, забезпечуються судовим захистом2. Є.О. Суханов, виходячи із норм російського законодавства, вважає вдалим, що момент виникнення права власності на нерухомість пов'язано саме з моментом державної реєстрації. При цьому здійснюється державна реєстрація прав на майно, яку не можна змішувати з спеціальною реєстрацією чи обліком деяких видів майна (автотранспорту тощо). Незважаючи на те, що сьогодні ст. 128 ЦК УРСР як загальне правило пов'язує перехід права власності на житло не з нотаріальним посвідченням договору чи державною реєстрацією, а саме з передачею його продавцем покупцеві необхідно підтримати Є.О. Суханова та його позицію у цьому питанні і саме так розглядати законодавчу перспективу цього питання. Бо якщо вважати моментом переходу права власності на житло нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, то складається ситуація, коли недобросовісний відчужувач може ще раз продати це житло за дублікатами правовстановлюючих документів, на що звертає увагу М.М. Бородін та С. Семідочний. Адже саме при державній реєстрації вносяться відповідні зміни у реєстр власників житла. Саме за цим реєстром нотаріус перевіряє належність житла відповідному власнику. Але до моменту державної реєстрації договору у цьому реєстрі відображені дані лише про попереднього власника, тобто новий власник відображується у реєстрі лише після державної реєстрації права власності. Тому ідеальним варіантом було б здійснення державної реєстрації безпосередньо після нотаріального посвідчення договору на відчуження житла. У підсумку, щоб уникнути вказаних негараздів при відчуженні житла, у договорі на його відчуження слід вказувати, що моментом переходу права власності на житло є момент державної реєстрації.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Права та обов'язки сторін за договором купівлі-продажу житла» з дисципліни «Житлове право України»
