Істотні умови договору кредитування індивідуального житлового будівництва
При вирішенні питання стосовно змісту того чи іншого договору слід звернути увагу на перелік істотних умов. Виділення законодавством істотних умов договору має за мету встановлення визначеного кола необхідних умов, з моменту узгодження яких сторонами договір вважається укладеним. Звідси можна зробити висновок, що при відсутності в договорі хоча б однієї з істотних умов або не досягненні сторонами консенсусу хоча б з однієї з істотних умов договору, він не може бути визнаний укладеним через не досягнення взаємопогоджуваного волевиявлення сторін. Надалі при розгляді змісту договору будуть використані поняття «пункти» і «розділи» договору. Житлове кредитування здійснюється при дотриманні загальних принципів надання кредиту: цільового використання, забезпечення терміновості, платності, зворотності. В даному випадку слід звернути увагу на той факт, що деякі російські вчені-цивілісти (А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой) вважають можливим у нинішніх умовах надання кредиту без будь-яких вказівок на визначені цілі, просто для комерційної або іншої діяльності. Також допускається надання кредитів без забезпечення, вважаючи, що кредит може, але зовсім не повинен мати забезпечення, так званий бланковий кредит, тобто кредит під «добре ім'я» або «чесне слово». Але наприкінці все-таки робиться вказівка на те, що нецільові та незабезпечені кредити є високоризиковими, погіршують нормативи діяльності організацій і їм притаманний виключний характер. Це, зрозуміло, не може і не повинно торкатися договору кредитування індивідуального житлового будівництва (хоча б у теперішній час), в якому вже в самій назві вказується безпосередньо на його цільовий характер. Що ж стосується згаданого бланкового кредиту, тобто кредиту без забезпечення його товарно-матеріальними цінностями, то ним в основному користуються клієнти, які вже мають тривалі ділові стосунки з банком і володіють високою платоспроможністю. Як правило, більша частина бажаючих отримати кредит на індивідуальне житлове будівництво або кредит взагалі такими вимогами не володіють. Що стосується отримання кредиту речами визначеними родовими ознаками (будівельними матеріалами) для подальшої забудови наданої на ці цілі земельної ділянки, то в цьому випадку і зовсім не може йти мова про можливість надання так званого бланкового кредиту, тому що кредитоодержувач-забудовник користується послугами кредитодавця-підприємства, як правило, тільки один раз. Також звертаючи увагу на деякі законодавчі акти, які тим чи іншим чином стосуються кредитування житлового будівництва (наприклад: Ч. І Положення НБУ «Про кредитування», затвердженого Постановою Правління НБУ № 246 від 28.09.1995р.; ч.1 п.8 Положення про житлові кредити, затвердженого Указом Президента РФ від 10.10.1994 р.), можна побачити безпосередню вказівку на необхідність дотримання основних принципів кредитування: забезпеченості, цільового використання, строковості, платності та повернення. Невиконання цих принципів тягне за собою визначені негативні наслідки. Наприклад, пунктом 21 Положення про житлові кредити передбачено дострокове стягнення наданої позики в разі виявлення нецільового її використання. Як вже було вказано, кожному конкретному договору притаманні свої істотні умови за винятком передбачених у законі. У даний час в Україні не існує якого-небудь нормативного акту, який би міг конкретно визначити істотні умови договору кредитування індивідуального житлового будівництва. У даному договорі істотними варто вважати ті умови, що виражають природу цього договору. Тому що договір кредитування індивідуального житлового будівництва передбачає перераховані вище ознаки кредитування, а відображення цих ознак є необхідним у договорі, як істотних умов. Погоджуємось із думкою з цього питання Є.Ф. Жукова, що: «Усі питання, пов'язані з кредитуванням, вирішуються позичальником з банком на підставі кредитних договорів, у яких визначаються: предмет договору; об'єкт кредитування; термін і розміри кредиту; порядок видачі і погашення кредиту; процентна ставка, умови і періодичність її зміни; взаємні зобов'язання, відповідальність за неналежне виконання умов договору; зобов'язання позичальника, що забезпечують гарантії своєчасного повернення кредиту, сплату відсотків по кредиту, інші форми відповідальності по боргах; порядок розгляду суперечок за договором; інші умови угоди сторін». Перш за все при розгляді істотних умов договору кредитування індивідуального житлового будівництва треба визначитися з предметом цього договору. Як вказував С. Лепех, вичерпне та повне дослідження предмету кредитного договору впливає на правильне окреслення сфери застосування цього правочину і є необхідною передумовою його достатнього об'єктивного аналізу. Предметом кредитного договору на індивідуальне житлове будівництво можуть бути гроші як готівкою, так і гроші в безготівковій формі. Грошові платежі здійснюються в національній валюті (гривні), яка є законним платіжним засобом на території України (на що вказує ціла низка нормативних актів України). Однак не виключається можливість при дотриманні визначених валютним законодавством вимог здійснювати кредитування і в іноземній валюті. Про це свою думку висловлюють А.М. Жуков у співавторстві із іншими вченими, де говориться, що:«Кредитний договір має особливий предмет, яким завжди виступають кошти (національна або іноземна валюта)». Здається, в цьому випадку не може бути виключенням і договір кредитування індивідуального житлового будівництва. Отже, що стосується предмету договору кредитування індивідуального житлового будівництва, то можна зробити такі висновки. По-перше, відповідно до норм чинного законодавства предметом цього договору можуть бути лише гроші в національній або іноземній валюті (що стосується надання кредиту будівельними матеріалами (товарного кредиту), то, як вже вказувалося вище, в даному випадку кредитується не сама річ, визначена родовими ознаками, а її вартість, тобто її оцінка в грошовому виразі. Це перш за все дає змогу для визначення процентів сплати за наданий кредит). У даному випадку слід привести думку, виказану Н.Н. Захаровою: «Предметом кредитного договора могут быть только денежные суммы. В случае предоставления вещи, определенной родовыми признаками, на условиях кредитного договора, этот договор подлежит исполнению в соответствии с правилами о договоре купли-продажи товаров. Такой кредит носит название товарный»1. По-друге, кредит на індивідуальне будівництво житла може бути наданий як готівкою, так і у безготівковій формі (як показує банківська практика, остання більш розповсюджена при наданні кредитів такого виду). І останнє, не виключається можливість для надання кредитів у вигляді майна та погашення їх грошима. Підтвердженням цільового використання кредиту є надання позичальником документів про використання отриманої позички на будівництво житла на придбання й облаштованість землі під майбутнє житлове будівництво. Звичайний опис мети кредиту, а також найменування договірних сторін (суб'єктів договору) міститься в преамбулі кредитного договору. Що стосується іншої істотної умови договору - терміну дії договору, який необхідно вказати в договорі, то він установлюється з дня його укладання і до повного повернення кредиту, а також одержання всіх належних банку відсотків і, у визначених випадках, виплата штрафів. У договорі вказується дата остаточного погашення кредиту позичальником. У проекті ЦК передбачена стаття, яка безпосередньо закріплює обов'язок позичальника повернути суму позики у визначений термін. Так, у п. 1 ст. 1110 проекту ЦК сказано, що позичальник зобов'язаний повернути позикодавцеві отриману суму позики в термін і в порядку, передбаченому договором. Зі сказаного випливає, що погашення кредиту здійснюється після настання строку в порядку календарної черговості платежів, у формі, визначеній в кредитному договорі. Договором кредитування житлового будівництва повинен бути передбачений порядок видачі і погашення кредиту. Що стосується відображення в договорі механізму порядку видачі кредиту, то в даному пункті необхідно вказати номер рахунку, відкритого для надання кредиту; в якому вигляді буде надаватися кредит: наявними коштами, рахунковим чеком, перерахунком на рахунок та ін., а також одноразово або частинами за оплату робіт чи придбання цінностей. Що стосується надання кредиту на індивідуальне житлове будівництво, то в даному випадку найбільш прийнятним є варіант, який передбачає перерахунок на рахунок підрядника, що виконує роботи з будівництва будинку, коштів частинами як оплату за вже виконані роботи. При укладенні кредитного договору ці умови повинні бути передбачені у відповідних розділах договору. Порядок погашення кредиту повинен бути передбачений у договорі кредитування індивідуального житлового будівництва. Так, у розділі договору, що стосується порядку погашення кредиту, необхідно вказати те, що позичальник зобов'язаний погашати отриманий кредит у терміни згідно з прийнятим терміновим зобов'язанням (яке повинно бути невід'ємною частиною кредитного договору), визначені, передбаченою угодою сторін шляхом, наприклад, списання суми внеску з рахунку по вкладу, утримання з заробітної плати, пенсії, наявними коштами та ін. «Правилами...» передбачено, що погашати отриманий кредит, наданий кредитоодержувачу (фізичній особі) у терміни згідно з прийнятим терміновим зобов'язанням, можна одним з передбачених шляхів: списання суми внеску з рахунку по вкладу, утримання з заробітної плати, пенсії, переказами через підприємства зв'язку чи розрахунком готівкою. Також в п. 6.3 передбачені визначені заходи впливу на позичальника за несвоєчасне погашення кредиту. Так, за не-надходження в термін чергових платежів від одержувача кредиту кредитний працівник має право застосувати заходи впливу до неплатника шляхом нагадування поштою чи по телефону, звернення за сприянням до адміністрації за місцем одержання заробітку (пенсії), а також до підрозділу безпеки відділення чи регіонального управління Ощадбанку. Також у договорі необхідною є умова, яка передбачає забезпечення виконання зобов'язання за договором під визначений вид забезпечення (застава, заклад, порука, гарантія). Як правило, кредит на будівництво житла надається під заставу цього житла (іпотека). Якщо кредит надається під визначений вид забезпечення, то даний пункт кредитного договору повинен містити докладний опис застави і вказувати порядок поводження з нею. Відповідно до діючого законодавства України, укладаючи кредитний договір, сторони не позбавлені права передбачити умови про забезпечення зобов'язання боржника заставою. Але при цьому необхідно мати на увазі, що у випадках коли предметом застави є нерухоме майно, транспортні засоби, космічні об'єкти, товари в обороті або в переробці. договір застави повинен бути нотаріально засвідчений. Недотримання вимог про форму договору застави і його нотаріального посвідчення спричиняє недійсність договору, передбачену законодавством (ст.ст. 13,14 ЗУ «Про заставу»; ст. 48 ЦК України). На практиці, як правило, договір застави складається як окремий нотаріально засвідчений документ, що є невід'ємною частиною самого кредитного договору. Можливим є забезпечення кредиту і порукою. Немаловажне значення має розділ, присвячений способам і формам перевірки забезпеченості і цільового використання кредиту. У процесі будівництва банк здійснює інспекцію проведення етапів робіт, контроль за цільовою витратою коштів, дотриманням вартості і графіка будівництва. Усе це повинно бути відбите в кредитному договорі, тому що для кредитування індивідуального житлового будівництва ці умови носять істотний характер. Вважається природним, що значну роль у договорі кредитування індивідуального будівництва житла повинні зіграти в розділі «Взаємні зобов'язання...» так звані «Забороняючі умови», у яких має бути перелік дій, які кредито-одержувач зобов'язується не починати протягом усього терміну користування кредитом без попереднього узгодження з банком чи підприємством-кредитодавцем. Дані умови ставлять собі за мету збереження капіталу позичальника і не допущення його фінансового ослаблення, що може надалі негативно позначитися на погашенні позички. Типовими умовами, що забороняють ті чи інші дії кредито-рдержувача, для договору кредитування індивідуального житлового будівництва повинна бути заборона: відчуження предмета договору (зокрема, житлового будинку, квартири) третій особі без попереднього узгодження з банком; виступати в якості гаранта чи поручителя; самостійно надавати позики. Також в обов'язковому порядку в договорі повинні бути зазначені розмір і порядок сплати штрафу і (чи) пені, що з всією імовірності повинні бути прив'язані до обсягу і терміну кредиту. Ці умови у рамках сумарної величини штрафу чи пені мають бути передбачені угодою сторін. Обов'язковою умовою договору кредитування індивідуального житлового будівництва є розділ, який передбачає порядок розірвання договору, підстави його розірвання і можливі причини.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Істотні умови договору кредитування індивідуального житлового будівництва» з дисципліни «Житлове право України»
