Посвідчення правочинів щодо відчуження земельних ДІЛЯНОК
Основними нормативними актами, які регулюють земельні відносини в Україні, є Конституція України, Земельний кодекс Укісний від 1 січня 2002 року, Цивільний кодекс України від 16 січня 1.03 року, закони України «Про особисте селянське господарство» ЕІЛ 15 травня 2003 року, «Про фермерське господарство» від 19 червня 2003 року, «Проіпотеку» від 5 червня 2003 року», «Про порядок знділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» від 5 червня 2003 року, укази президента України, зокрема «Про порядок паювання земель, що передані в колективну власність сільськогосподарським підприємствам та :рганізаціям» від 8 серпня 1995 року тощо. У п. 1 ст. 373 Цивільного кодексу зазначено, що земля є основним національним багатством, яке перебуває під особливою охороною держави. Конституція України закріплює право власності ;.нфаїнського народу на землю та інші природні ресурси. Право власності на землю — це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на земельну ділянку (землю) набувається і здійснюється відповідно до закону. Земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами. За Цивільним кодексом, право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться. Право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд. Суб'єктами права власності на землю в Україні є: фізичні особи, юридичні особи (на землі приватної власності), держава (через відповідні органи державної влади — на землі державної власності,) територіальні громади (безпосередньо або через органи місцевого самоврядування — на землі комунальної власності). Іноземці та особи без громадянства можуть набувати право власності на землю (земельні ділянки) відповідно до закону. Іноземні юридичні особи, іноземні держави та міжнародні організації можуть бути суб'єктами права власності на землю у випадках, встановлених законодавством. Відповідно до ст. 81 Земельного кодексу України, громадяни України набувають права власності на землю на підставі: 163 Нотаріат в Україні а) придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; б) безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності; в) приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування; г) прийняття спадщини; ґ) виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю). Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян провадиться у разі: • приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян; • одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних, комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; • одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації (п. З ст. 116 ЗК України). Покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути: а) громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веден ням товарного сільськогосподарського виробництва; б) юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва. Переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування. Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати право власності на земельні ділянки у разі: а) придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; б) викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти не рухомого майна, що належать їм на праві власності; в) прийняття спадщини. Слід відзначити, що існують певні обмеження у праві власності іноземців та осіб без громадянства на землю в Україні. Так, вони 164 Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. Іноземні громадяни та особи без громадянства не можуть мати у приватній власності земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземними громадянами, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню (ст. 81 ЗК України). Юридичні особи, засновані громадянами України або юридичними особами України, можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі: а) придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; б) внесення земельних ділянок її засновниками до статутного фонду; в) прийняття спадщини; г) виникнення інших підстав, передбачених законом. Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення: а) у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів неру хомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійс ненням підприємницької діяльності в Україні; б) за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів не рухомого майна. Іноземні юридичні особи не можуть мати у приватній власності земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Землі сільськогосподарського призначення, отримані в спадщину іноземними юридичними особами, підлягають відчуженню протягом одного року (ст. 82 ЗК України). Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності. Земельний кодекс України також закріплює перелік земель, що не можуть передаватись у приватну власність. До них належать землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, 165 Нотаріат в Україні бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо), землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту, землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, землі лісового та водного фондів, крім випадків, визначених законодавством, земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування. У державній власності перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності. Право державної власності на землю набувається і реалізується державою в особі Кабінету Міністрів України, Ради Міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій відповідно до закону. До земель державної власності, які не можуть передаватись у комунальну власність, належать: а) землі атомної енергетики та космічної системи; б) землі оборони, крім земельних ділянок під об'єктами соці ально-культурного, виробничого та житлового призначення; в) землі під об'єктами природно-заповідного фонду та істори- ко-культурними об'єктами, що мають національне та загально державне значення; г) землі під водними об'єктами загальнодержавного значення; ґ) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук; д) земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов'язко вого) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внас лідок Чорнобильської катастрофи; є) земельні ділянки, які закріплені за державними професійно-технічними навчальними закладами; є) земельні ділянки, закріплені за вищими навчальними закладами державної форми власності; ж) земельні ділянки, на яких розташовані державні, в тому числі казенні підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї). До земель державної власності, що не можуть передаватись у приватну власність, крім перелічених вище, належать також землі лісового та водного фондів, крім випадків, визначених законодавством. 166 Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів На практиці поширеними є ситуації, коли кілька осіб об'єднують свої земельні ділянки в єдиний об'єкт права власності, в результаті чого виникають відносини багатосуб'єктної приналежності землі. Такі відносини називають правом спільної власності. Земельна ділянка може перебувати у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність). Право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає при добровільному об'єднанні власниками належних їм земельних ділянок, при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами, при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами, за рішенням суду. Земельний кодекс (п. 2 ст. 89) закріплює вичерпний перелік випадків спільної сумісної власності. У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки: • подружжя; • членів фермерського господарства, якщо інше не передбачено угодою між ними; • співвласників житлового будинку. Цей перелік не підлягає розширеному тлумаченню, з чого можна зробити висновок, що в решті випадків при об'єднанні особами своїх земельних ділянок вони стають учасниками спільної часткової власності на землю. При цьому в законодавстві не вказується гранична чисельність суб'єктів права спільної власності на земельну ділянку. Відповідно до п. 4 ст. 89 Земельного кодексу співвласники земельної ділянки, що знаходиться у спільній сумісний власності, мають право на її поділ або на виділення з неї окремої частини. Згідно з п. 2 ст. 127 ЗК України, продаж земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам здійснюється на конкурентних засадах (аукціон, конкурс), крім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок. А відповідно до ст. 128, продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної, крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень. Продаж громадянам і юридичним осо- 167 Нотаріат в Україні бам земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації, здійснюється державними органами приватизації у порядку, затвердженому Кабінетом Міністрів України. Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради, або державного органу приватизації. У заяві зазначаються бажане місце розташування земельної ділянки, цільове призначення та її розмір. До заяви додається: а) державний акт на право постійного користування землею або договір оренди землі; б) план земельної ділянки та документ про її надання у разі відсутності державного акта; в) свідоцтво про реєстрацію суб'єкта підприємницької діяль ності. Рада міністрів Автономної Республіки Крим, місцева державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада, державний орган приватизації у місячний термін розглядає заяву і приймає рішення про продаж земельної ділянки або про відмову в продажу із зазначенням причин відмови. Особам, які подали заяви (клопотання) про придбання (купівлю) земельної ділянки, що не перебуває у їхньому користуванні, продаж цієї ділянки здійснюється не пізніше ЗО днів після розроблення землевпорядною організацією проекту відведення земельної ділянки. Підставою для відмови в продажу земельної ділянки є: а) неподання документів, необхідних для прийняття рішення щодо продажу такої земельної ділянки; б) виявлення недостовірних відомостей у поданих документах; в) якщо щодо суб'єкта підприємницької діяльності порушена справа про банкрутство або припинення його діяльності. Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради, державного органу приватизації про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки. Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави, крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється Кабінетом Міністрів України за погодженням з Верховною Радою України. Продаж земельних ділянок, що перебувають у державній власності, на яких розта- 168 Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів шовані об'єкти, що підлягають приватизації, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється державними органами приватизації за дорученням Кабінету Міністрів України та за погодженням з Верховною Радою України. Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності територіальних громад, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється відповідними радами за погодженням з Кабінетом Міністрів України. Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави та територіальних громад, іноземним юридичним особам допускається за умови реєстрації іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України. Іноземні держави, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність із земель державної або комунальної власності, подають клопотання до Кабінету Міністрів України. Іноземні юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок, подають клопотання до Ради міністрів АРК, обласної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрадії або сільської, селищної, міської ради і державного органу приватизації. До клопотання додається договір оренди землі, копія свідоцтва про реєстрацію іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України. Розгляд клопотання і продаж земельних ділянок здійснюються сільськими, селищними, міськими радами після отримання погодження Кабінету Міністрів України. Розгляд клопотання і продаж земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації, здійснюються державними органами приватизації після отримання погодження Верховної Ради України. Громадяни та юридичні особи України, а також територіальні громади та держава мають право набувати у власність земельні ділянки на підставі міни, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод. Діюче законодавство визначає перелік правочинів щодо відчуження земельних ділянок, для яких встановлено нотаріальну форму посвідчення і які підлягають державній реєстрації. Це, зокрема: • придбання земельних ділянок, що перебувають у колективній або приватній власності; • відчуження земельних ділянок, переданих громадянам у приватну власність для ведення особистого підсобного господар- 169 Нотаріат в Україні ства, будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будівель (присадибна ділянка), садівництва, дачного і гаражного будівництва; • придбання громадянами у місцевих рад земельних ділянок у власність для ведення сільського (фермерського) господарства понад площу, що передається безоплатно; • договори купівлі-продажу, дарування, міни права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом; • договори купівлі-продажу земельних ділянок несільсько-господарського призначення для здійснення підприємницької діяльності між відповідними державними адміністраціями, виконавчими комітетами, громадянами та юридичними особами України, у статутному фонді яких відсутня будь-яка частка майна, що знаходиться в загальнодержавній власності; • договори купівлі-продажу ділянок несільськогосподарсько-го призначення, на яких знаходяться об'єкти нерухомого майна, в тому числі об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, приватизовані (відчужені) відповідно до законодавства України. Згідно зі ст. 55 Закону України «Про нотаріат», правочини щодо відчуження земельних ділянок посвідчуються за їх місцезнаходженням. При посвідченні правочинів щодо відчуження земельних ділянок нотаріус повинен перевірити певні документи щодо права власності на земельну ділянку. По-перше, згідно зі ст. 125 Земельного кодексу, право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації. Таким документом є державний акт, що видається сільськими, селищними, міськими і районними радами. Форми державних актів затверджуються Кабінетом Міністрів України. Посвідчуючи договори відчуження землі, нотаріус повинен ретельно ознайомитись з підставами видачі такого акта. При вчиненні цієї нотаріальної дії нотаріусу слід мати на увазі, що громадяни набувають право власності на землю також з інших правочинів, зокрема, успадковують, отримують в дар тощо. Документи, що посвідчують ці правочини, свідчать про набуття права власності на земельну ділянку. Проте документом, що підтверджує право власності на земельну ділянку, є держав- 170 Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів ний акт і тому його потрібно отримати і зареєструвати у визначеному законом порядку у відповідній раді. По-друге, посвідчуючи такий правочин, нотаріус витребує довідку про грошову оцінку землі. Це потрібно, оскільки продаж земельних ділянок здійснюється за ціною, що встановлюється угодою сторін, але вона не може бути нижчою за грошову оцінку землі. З аналізу статті 2 Закону України «Про оцінку земель» вбачається, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. У випадках визначення вартості об'єкта оцінки при здійсненні інших цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них проводиться експертна грошова оцінка. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель і видаються відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Вимоги щодо експертної грошової оцінки земельних ділянок урегульовані Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 № 1531, та Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженим Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 09.01.2003 № 2.4 По-третє, при посвідченні договору про відчуження земельної ділянки як самостійного об'єкта цивільних правовідносин нотаріус перевіряє відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) за даними Державного земельного кадастру. Перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження (обтяження). Про встановлене обмеження (обтяження) та його зміст нотаріус зазначає в тексті договору. При посвідченні договору викупу земельної ділянки (у разі відсутності на ній житлового будинку, споруди та іншого нерухомого майна, насаджень), що перебуває у приватній власності, для суспільних потреб нотаріус вимагає подання відповідного рішення 4 Див. Лист Мін'юсту України від 04.02.2004 за № 31-12/197. 171 Нотаріат в Україні органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. Для посвідчення угоди про передачу права власності на земельну ділянку нотаріусу, крім документів, що підтверджують право власності на таку ділянку, подаються заява власника земельної ділянки та рішення органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади про згоду на одержання права власності на таку земельну ділянку. При посвідченні договорів" купівлі-продажу земельних ділянок державної та комунальної власності органами місцевого самоврядування та органами виконавчої влади до їх розмежування нотаріуси як правовстановлювальні документи приймають: • у межах населених пунктів — рішення відповідних органів місцевого самоврядування, погоджені з відповідними органами виконавчої влади; • за межами населених пунктів — розпорядження органів виконавчої влади, прийняті за погодженням з відповідними органами місцевого самоврядування. Для посвідчення договору купівлі-продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності після визначення їх теж у натурі (на місцевості), нотаріусу, крім державного акта про право власності, подається рішення відповідного органу місцевого самоврядування або органу виконавчої влади. Таке рішення (розпорядження) має відображати протокол про проведений аукціон (конкурс). У разі якщо інформація, що міститься у рішенні (розпорядженні), є недостатньою для посвідчення договору, нотаріусу подається належним чином оформлений протокол про проведений аукціон (конкурс). Вимога щодо обов'язковості продажу земельних ділянок державної та комунальної власності на конкурентних засадах не розповсюджується на право викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок. Договір про обмін земельними ділянками, які виділені даним масивом у натурі (на місцевості) власникам земельних'часток (паїв) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, освідчується нотаріусом за згодою всіх співвласників таких земельних ділянок. Договір посвідчується між власниками, один з яких виявив бажання використовувати належну йому земельцу ділянку самостійно. Предметом договору можуть бути земельні ділянки, які відносяться до різних земельних масивів. 172 Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів Угоди про перехід права власності повинні містити: а) назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи); б) вид угоди; в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця роз ташування, площі, цільового призначення, складу угідь, право вого режиму тощо); г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку; ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки; д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо ви користання земельної ділянки за цільовим призначенням (заста ва, оренда, сервітути тощо); є) договірну ціну; є) зобов'язання сторін. Угоди про перехід права власності на земельні ділянки вважаються укладеними з дня їх нотаріального посвідчення. Нотаріально посвідчена угода про перехід права власності на земельну ділянку та документ про оплату є підставами оформлення відповідного державного акта про право власності на цю ділянку та її державної реєстрації.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Посвідчення правочинів щодо відчуження земельних ДІЛЯНОК» з дисципліни «Нотаріат в Україні»
