Особливості посвідчення правочинів щодо розпорядження часткою нерухомого майна в спільній власност
Право спільної власності регулюється розділом 2 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України та ст.ст. 355-367 ЦК України. П. 51 Інструкції про порядок вчинен- 146 Глава 7. Загальні правила посвідчення правочинів ня нотаріальних дій нотаріусами України визначає поняття спільної часткової власності як власності двох чи більше осіб з визначенням часток кожного з них у праві власності. Право спільної власності виникає з підстав, не заборонених законом. Тобто можна зробити висновок, що спільна власність виникає в таких випадках, як спільне придбання майна, приватизація, спадкування майна декількома особами. Характерною ознакою спільної власності є множинність суб'єктів та єдність об'єкта. Право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає при добровільному об'єднанні власниками належних їм земельних ділянок, придбанні у власність на підставі цивільно-правових угод та порядку спадкування земельної ділянки двома чи більше особами за рішенням суду. Саме множинність суб'єктів цих відносин зумовлює особливості правового регулювання розпорядження ними своїм правом для узгодження їхньої поведінки. Учасники спільної часткової власності мають частку в праві власності на спільне майно, що означає не частку майна в натурі, а арифметично виражену частку у праві на все майно (ідеальна частка). Розмір таких часток визначається з урахуванням багатьох обставин, зокрема вкладу співвласників у це майно, у його придбання, спорудження, виготовлення тощо. Якщо ж співвласники домовились про умови та порядок поділу спільного майна, може бути визначена реальна частка — частка в натурі, що закріплюється за конкретним власником. Об'єктами спільної часткової власності можуть бути земельні ділянки, будинки, квартири, дачі, інше нерухоме майно та інші речі, не заборонені законом. Суб'єктами права спільної часткової власності (співвласниками) можуть бути юридичні та фізичні особи, територіальні громади, а також держава. Особливістю здійснення права спільної часткової власності є право переважної купівлі — встановлене законом право купівлі частки у праві спільної часткової власності іншими співвласниками. Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю. Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором про спільну част- 147 Нотаріат в Україні кову власність на земельну ділянку, що є невід'ємною частиною правовстановлювального документа, або судовим рішенням у разі недосягнення згоди. У разі якщо один з учасників спільної часткової власності продає належну йому частку в спільній власності сторонній особі, нотаріус повинен упевнитись у тому, що продавець у письмовій формі повідомив усіх інших учасників спільної часткової власності (як фізичних, так і юридичних осіб) про свій намір продати свою частку сторонній особі із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка. Передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається. Доказом повідомлення учасників спільної часткової власності про подальший продаж частки в спільному майні може бути свідоцтво, видане нотаріусом, про передачу їм заяви продавця, згідно із статтею 84 Закону України «Про нотаріат», або заява учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права переважної купівлі частки майна, що продається (із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка). Справжність підпису на заяві учасника спільної часткової власності повинна бути засвідчена в нотаріальному порядку. Заява учасника спільної часткової власності про відмову від права переважної купівлі може бути викладена на окремому стандартному білому аркуші паперу з одночасною реєстрацією в журналі реєстрації вхідних документів або на спеціальному бланку нотаріальних документів (на бажання зазначеного учасника). Якщо вказана заява передана особисто учаснику спільної часткової власності нотаріусом, який посвідчує договір, то свідоцтво про передачу заяви не видається, але примірник заяви з написом нотаріуса про її вручення повинен бути доданий до примірника договору купівлі-продажу частки відчужуваного майна, який залишається у справах нотаріуса. При одержанні від учасників спільної часткової власності письмової відповіді вона додається до зазначеного примірника договору. При посвідченні договорів довічного утримання (догляду), спадкового договору, дарування, ренти (якщо майно передається безоплатно), пожертви, міни частини майна або відчуження частини майна, виділеної за згодою співвласників чи за рішенням суду, а також у разі продажу частини майна з публ Якщо решта учасників спільної часткової власності відмовиться від здійснення права переважної купівлі або не здійснить цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо іншого майна — протягом десяти днів з дня одержання повідомлення про намір і умови продажу, то нотаріус після одержання заяви про відмову або після спливу встановленого терміну може посвідчити договір купівлі-продажу частки спільного майна сторонній особі. Договір купівлі-продажу частки спільного майна сторонній особі може бути посвідчений нотаріусом за наявності відомостей про те, що інші учасники спільної часткової власності відмовились одержати надіслані на їхню адресу заяви продавця про його намір продати свою частку. Про цю обставину має свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв'язку. Договір купівлі-продажу частки спільного майна сторонній особі може бути посвідчений також у разі, якщо адреса інших учасників спільної часткової власності невідома. На підтвердження цього має бути поданий документ відповідного компетентного органу (довідкової служби, адресного бюро тощо). Заява учасника спільної часткової власності про відмову від права переважної купівлі або фактична відмова учасника спільної часткової власності, який протягом строку, встановленого цим пунктом Інструкції, не здійснив свого права на переважну купівлю, дійсна протягом трьох місяців. Цей строк обчислюється з дня подання заяви про відмову або з дня, наступного за останнім днем зазначеного місячного (десятиденного) терміну. У разі посвідчення угоди купівлі-продажу частки спільного майна за більшу ціну порівняно з тією, що була запропонована в переданому повідомленні, але з дотриманням інших визначених умов, подання доказів повторного повідомлення учасників спільної часткової власності не вимагається. Про відчуження частки майна, що підлягає державній реєстрації, нотаріус робить відмітку на правовстановлювальному документі. У тексті договору про відчуження частки майна вказуються арифметичні (у простих дробах) частини. У договорі про відчуження власником частки майна за бажанням сторін може бути встановлено порядок володіння та користування конкретними його частинами відповідно до розміру частки кожного зі співвласників. У договорі про відчуження одним з учасників спільної часткової власності належної йому частки майна порядок володіння та 149 Нотаріат в Україні користування конкретними його частинами може бути вказаний лише за наявності відповідної угоди між учасниками спільної часткової власності про порядок володіння та користування майном або за їхньою письмовою згодою чи за наявності судового рішення про порядок володіння та користування майном (конкретними його частинами). Договір про порядок володіння та користування спільним майном або конкретними його частинами, крім того, може бути оформлений шляхом складання самостійного документа, який є невід'ємною частиною правовстановлювального документа (при укладанні договору щодо порядку володіння та користування майном, яке підлягає реєстрації). Договір може бути укладений між усіма учасниками спільної часткової власності або між кількома з них. В останньому випадку необхідна письмова згода всіх учасників спільної часткової власності про встановлення порядку володіння та користування майном або конкретними його частинами. При посвідченні самостійних (без посвідчення договору про відчуження) договорів про порядок володіння та користування майном, яке підлягає обов'язковій реєстрації, вимагається пра-вовстановлювальний документ та, у встановлених чинним законодавством випадках, витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно, а в місцевостях, де інвентаризація не проведена, — довідка відповідного органу місцевого самоврядування. Право-встановлювальний документ після його огляду повертається власникові, а в тексті угоди зазначаються найменування цього документа, номер і дата його видачі та назва юридичної особи, що його видала. Учасники спільної часткової власності вправі укладати договори про визначення розміру часток, зміну розміру часток, якщо в правовстановлювальному документі розмір часток не вказаний або вказаний неправильно, а також виділення частки в натурі (поділу). Укладання таких угод є необхідним у випадках, передбачених законом (стаття 67 Сімейного кодексу України, статті 88, 133 Земельного кодексу України тощо). Договір про визначення часток, зміну розміру часток є невід'ємною частиною правовстановлювального документа. При цьому нотаріус або підшиває один примірник такого договору до правовстановлювального документа або робить на цьому документі службову відмітку щодо посвідчення договору про визначення, зміну розміру часток. Договори про виділення частки в натурі з майна (поділ), що підлягає реєстрації, посвідчуються нотаріусом на підставі документів, що підтверджують право власності на таке майно. Крім того, нотаріусу подається витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно, а в населених пунктах, де інвентаризація не проведена, — довідка відповідного органу місцевого самоврядування або інший документ, оформлений у порядку, встановленому чинним законодавством, у якому визначені ідеальна частка, її вартість та розмір, висновок щодо технічної можливості виділення цієї частки в натурі (поділ) на місцевості, а також найменування та площа приміщень, з яких складається частка. Одночасно з посвідченням договору про виділення в натурі (поділ) житлового будинку, будівлі, садиби або споруди нотаріусом посвідчується договір про виділення в натурі (поділ) на місцевості земельної ділянки. Для посвідчення останнього поряд з іншими документами нотаріусу подається нотаріально посвідчений договір про спільну часткову власність на земельну ділянку. Укладання договору про виділення частки в натурі (поділ) припиняє спільну часткову власність. У посвідчувальному написі нотаріусом зазначається про необхідність реєстрації прав за цим договором у порядку, встановленому чинним законодавством. Договір про визначення, зміну розміру часток, виділення частки в натурі (поділ) підлягає державній реєстрації в органах бюро технічної інвентаризації, про що зазначається в посвідчувальному написі. Спори між учасниками спільної часткової власності щодо визначення, зміни розміру часток, а також виділення частки спільного майна в натурі (поділ), вирішуються в судовому порядку.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Особливості посвідчення правочинів щодо розпорядження часткою нерухомого майна в спільній власност» з дисципліни «Нотаріат в Україні»
