Концепция эффективного использования природно ресурс ного потенциала страны
Рента как условие экономического роста. Основным источником богатства нашей страны является природ ная рента. Именно она формирует основные потоки дохода и на се годняшний момент является одним из главных реальных источников роста экономики России. Рента по своему происхождению принадлежит обществу, тем лю дям, которые живут на этой земле и создают государство. Она не со здана теми, кто извлекает из нее доходы, поэтому рента должна рас пределяться на всех, а не на личное потребление отдельных людей, которые нашли способы ее присвоить. Но тут возникает два вопроса: ! как выделить ренту, измерить ее величину; ! что с ней делать, после того как она будет получена? Оценка ренты не отделима от механизма формирования рыноч ных цен. Измерить или оценить ее можно только в условиях рыноч ного оборота и свободной конкуренции за право доступа к природ ным ресурсам, к доходам, которые возникают от их эксплуатации. Тогда величина ренты будет определяться рыночными ценами полу чения прав на пользование природными ресурсами, а не назначаться по чьему то произволу в виде тех или иных природно ресурсных платежей. Основным условием измерения ренты и, соответственно, ее полу чения в доход общества является рынок, причем рынок, основанный 665
на механизмах свободного и равноправного доступа к правам на ре сурсы. Вторым условием ее измерения, но не простого измерения, а в определенных государственных целях, например, назначения ставок платежей, включая и земельные платежи, является механизм получе ния информации о ценах. Для этих целей необходим механизм сле жения за рыночными ценами и получения их государственными структурами — мониторинг рыночных цен. Без такого мониторинга любые работы по назначению оценок природных ресурсов, включая и кадастровые оценки, бессмысленны. Обеспечить мониторинг ры ночных цен может институт независимой оценки. Во всех странах та кой институт существует. У нас он находится в начальной стадии формирования. Основная проблема оценки величины ренты заключается в ее большой неопределенности, зависящей от цены. Эта проблема мо жет быть снята созданием института договорных отношений, когда одним из условий договора является условие изменения платы в за висимости от изменения внутренних и внешних факторов (ценовых пропорций, инфраструктуры и т.д.). Создание такого договора — де ло юридической техники, которая уже реально существует. Только в этом долгосрочном договоре может быть выявлена рыночная цена. Без этого соглашения не может быть оценки. Оценив ренту, можно перейти к созданию механизма установле ния платежей на ее основе. Тут тоже не может быть однозначных ре шений. Способов установления платежей много и в каждом конк ретном случае с каждым природным ресурсом надо создавать свои, приемлемые, но главное, прозрачные институциональные правила (цена на торгах, процент от рыночной стоимости, доля дохода и т.д.). Введение рентных платежей на основные виды природных ресур сов — полезные ископаемые, лес, землю может помочь решить ос новные проблемы стратегического развития страны, включая «утеч ку» капитала за рубеж и снижение деловой активности путем посте пенного «сдвига» налогооблагаемой базы от труда и капитала к природным ресурсам. Для того чтобы сделать природную ренту реальным условием эко номического роста, необходимо решить три вопроса: ! обеспечить преимущественно федеральную собственность на основные природные ресурсы, причем с созданием механизма эффективного осуществления государством полномочий соб 666
ственника, включая охрану, эффективное управление и распо ряжение; ! выработать правовые и организационные механизмы опреде ления и изъятия природно ресурсной ренты; ! разработать механизм постепенной замены налогов рентными платежами. Для решения первого вопроса необходимо в законодательном по рядке определить, что рента, или сверхприбыль от использования природных ресурсов, является общественным достоянием. Решение второго вопроса связано с переходом от административ ных к договорным формам предоставления прав на использование природных ресурсов, разграничением собственности на природные ресурсы, предоставлением природных ресурсов в пользование пре имущественно на торгах, распространением процедуры обязатель ной оценки рыночной стоимости прав на использование природных ресурсов, находящихся в государственной и муниципальной собст венности при вовлечении их в сделку. Решение третьего вопроса связано с обеспечением в законода тельном порядке приоритета изъятия природно ресурсной ренты пе ред налогообложением труда и капитала. Действующая налоговая система тормозит развитие экономики. Следствием необоснованно высоких налогов на труд и капитал явля ется уклонение от уплаты налогов, возникшая система взаимозаче тов и массовая утечка капитала. Однако «косметические» меры, предпринимаемые Правительством Российской Федерации для из менения сложившейся ситуации с налогообложением, не могут ко ренным образом повлиять на ситуацию. Нужно сократить обложение труда, уменьшить отчисления от прибыли, НДС, снизить, а в последующем и вообще отказаться от отчислений на социальные нужды и ряда других налогов. Тогда про дукция отечественных предприятий будет намного дешевле, появят ся стимулы к созданию новых рабочих мест, резко возрастет конку рентноспособность отечественных товаров. Недостающая же часть государственных расходов на общественные нужды стала бы в этом случае покрываться в основном за счет природно ресурсной ренты, а также введения системы налогов, дополняющей рентные платежи, например, налога на недвижимое имущество, на сверхдоходы бога тых граждан и т.п. Поэтапное трансформирование налоговой системы в направле нии к наиболее полному изъятию рентных платежей и за счет умень 667
шения налогового пресса на остальные факторы производства (труд и капитал) должны стать главным ориентиром при формировании экономического механизма ускорения экономического роста. По добные сдвиги на практике уже происходят в ряде стран ЕЭС, преж де всего, в Скандинавских странах, а также в Германии, Великобри тании, Италии. При этом поэтапный переход от налогов на труд и капитал к платежам за природные ресурсы и загрязнение природной среды многими зарубежными экономистами расценивается как «двойной дивиденд»: облегчаются условия для ускорения социаль но экономического развития и одновременно увеличиваются вложе ния в оздоровление природной среды посредством рационализации всего процесса природопользования. Изменение налоговой системы включает последовательное заме щение доходов бюджетов разных уровней от налога на прибыль, лич ного подоходного налога, НДС, акцизов и т.д. доходами от налогооб ложения природных ресурсов; образование резервных фондов в вы шестоящих бюджетах для обеспечения поддержки нижестоящих бюджетов на период перехода к новой системе налогообложения. Механизм налогозамещения Изменить существующую налоговую систему одномоментно не возможно. Решать эту проблему надо поэтапно. Для этого предлага ется механизм налогозамещающих платежей, вводимых сначала в сфере природопользования. На первом этапе коренного изменения налоговой системы в целом предлагается перевести природопользо вателей на договора концессии или аренды со специальным налого вым режимом. Тогда рента будет взиматься преимущественно за счет концессионной (арендной) платы, налоги же на природопользовате лей будут либо исключены, либо значительно уменьшены. Для установления платежей с целью изъятия природно ресурс ной ренты можно предложить ряд способов, основными из которых являются: 1) установление размера платежей на торгах, 2) установле ние размера платежей в процентах от рыночной стоимости природ ного объекта или права его использования, 3) определение расчет ной величины ренты как разницы между рыночными ценами, нор мативными издержками и прибылью предпринимателя. Переход к рентным платежам по установленным на торгах ценам возможен уже сейчас, без какого либо существенного изменения правового поля. Установление платежей в процентах от рыночной стоимости требует внесения весьма незначительных дополнений в 668
действующее законодательство, но по многим природным объектам рыночная цена отсутствует. Третий способ установления размеров рентных платежей следует применять как вспомогательный для пер вых двух, когда расчетным методом определяются, например, мини мально допустимые и желательные для государства размеры платы. Механизм перехода к налогозамещающей системе рентных пла тежей можно проиллюстрировать на примере разработки месторож дений полезных ископаемых и новой концепции закона «О недрах». Государство, как собственник недр, является собственником гор ной ренты, которой оно должно рачительно распорядиться. Но, прежде всего, необходимо определить размер горной ренты, кото рая возникает на этапе добычи и реализации полезных ископаемых. При действующем механизме административного лицензирования в недропользование отдаются участки недр для целей разведки и до бычи полезных ископаемых при отсутствии стоимостной оценки месторождений полезных ископаемых, без которой расчет ренты невозможен. Вместо административных лицензий должны заключаться дого вора концессии на право добычи определенного количества полез ных ископаемых на подготовленном к освоению месторождении при оптимальной технологии его эксплуатации с заданными годовыми уровнями добычи полезных ископаемых и предельно допустимыми капитальными и эксплуатационными затратами. Стоимость права или плата за подписание договора концессии есть ни что иное как горная рента, определяемая как разница между выручкой (по рыночным ценам) от добытых полезных ископаемых и нормативными затратами, а также прибыли концессионера. Торги на право получения договора концессии для добычи полезных иско паемых выигрывает претендент, предложивший наибольшую сумму ренты. В договоре концессии устанавливается порядок и размер выплаты ренты в виде разового платежа (бонуса) при подписании договора или наступлением определенных событий (выхода на заданный уро вень годовой добычи и т.п.) и регулярных (ежемесячных или квар тальных) платежей, не зависящих от уровня добычи. Описанный выше механизм не требует каких либо значительных изменений действующего законодательства. Достаточно принятия главы налогового кодекса по специальному налоговому режиму при исполнении договоров концессии. 669
Пути решения проблемы изъятия ренты в лесном секторе эконо мики те же, что и в недропользовании. Они заключаются в макси мальном развитии конкурсных процедур передачи лесных ресурсов в пользование на основе договорных отношений. Лесные аукционы, которые уже хорошо зарекомендовали себя, должны быть внедрены во всех субъектах Российской Федерации. Применительно к земле также существует много способов изъя тия ренты в доход государства. Они заключаются либо в установле нии земельных платежей в процентах от ее рыночной стоимости, ли бо в виде доли от дохода, определяемого по разнице в цене реализа ции продукции и нормативно установленными издержками, либо непосредственно на торгах при продаже свободных земельных участ ков или прав пользования ими. Чтобы знать рыночную цену земли, нужен ее рынок. Но что такое рынок земли? Это не просто свободный оборот товара. А оборот, ко торый ограничен строжайшими рамками. Нигде в мире земля не продается на условиях ее свободного, ни от кого независящего ис пользования. Продается ограниченный набор прав, разрешающих делать строго определенные вещи. Ограничения, которые устанав ливаются, имеют, прежде всего, социальный, нравственный, этиче ский характер. Единственную цель, которую преследуют эти ограни чения — защита системы ценностей, являющихся наиболее важны ми в глазах того сообщества, где эта земля продается. По сути, государство, устанавливая эти ограничения и диктуя жесткие усло вия землепользования, выступает в роли верховного (титульного) собственника земли как природного ресурса, наделяя отдельными правами всех остальных членов своего общества, исходя из приори тета общественных интересов, а не интересов отдельных лиц. Собст венники земельных участков владеют, пользуются и распоряжаются ими, но на строго определенных обществом условиях, отдавая часть ренты в виде налогов в доход общества. Это всеобщий принцип, ис пользуемый во многих странах (Англия, Германия, США). Долги в обмен на природу Наличие крупнейших в мире площадей с малонарушенными есте ственными экосистемами и резервов ассимиляционного потенциала создают для России уникальные условия для сочетания внешних и внутренних источников роста доходов государства за счет развития и реализации на международном уровне механизма «обмена долгов на природу». Механизм заключается в том, что внешние долги государ 670
ства погашаются его внутренними затратами на природоохранные мероприятия. Такой механизм уже используется в некоторых постсо циалистических и развивающихся странах, например, в Польше и Колумбии. Польша, в частности, покрывает за счет вложения своих средств в охрану природы 10% долга Финляндии и 1% долга Фран ции. Россия пока в таком механизме не участвует, хотя он мог бы спо собствовать финансовой поддержке региональных программ по со хранению природы, перепрофилированию предприятий, наносящих ущерб здоровью населения и уникальным природным объектам. Механизм «долги в обмен на природу» имеет ряд выгод для Рос сии, наиболее значимыми из которых являются положительное воз действие на состояние окружающей среды, снижение бремени внешнего долга, устранение оттока капитала из страны и, наконец, возможность установления выгодных условий реструктуризации внешних долгов западным кредиторам. Таким образом, механизм «долги в обмен на природу» сокращает вынужденные неэффектив ные для социально экономического развития страны расходы бюд жета, что косвенно свидетельствует о росте реальных доходов госу дарства. Направления расходования рентных платежей. На первом этапе перехода к рентному налогообложению поста новка в качестве отдельной задачи вопроса обоснования направле ний использования рентных платежей представляется неактуальной, так как трудно ожидать, что в результате этого перехода доходы бюд жета превысят потенциальные расходы бюджета. Правильнее гово рить о принципах построения расходной части бюджета, в которой значительно, но постепенно должны быть повышены расходы на за работную плату работникам бюджетной сферы, при этом особое внимание должно быть уделено таким секторам как образование, наука, медицина, охрана природной среды, средства массовой ин формации, причем не только в части заработной платы, но и в плане материально технического обеспечения. Государство должно значи тельно увеличить уровень инвестиций в высокотехнологичные, на укоемкие сектора экономики, в которых в России имеются значи тельные заделы и высококвалифицированные кадры, научные шко лы. Наибольшее же внимание должно быть уделено развитию человеческого потенциала: духовного, культурного, образовательно го, профессионального, а значит, развитию науки, культуры и систе мы образования. 671
Глава 23 ОЦЕНКА ЧАСТИЧНЫХ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ Термин «частичные имущественные права на землю» в современ ном отечественном законодательстве отсутствует. Данный термин пришел из западной теории и практики оценки. Оценщики его при меняют для обозначения любых прав, дающих возможность получе ния дохода, отличных от полного права собственности. Частичные имущественные права предусматривают меньший объем прав по сравнению с полным правом собственности. Они возникают, когда часть правомочий связанных с земельным участком, могут быть пе реданы собственником другим сторонам на неопределенный срок или ограниченный период времени. Эти права рассматриваются при оценке с экономических позиций, то есть позиций, позволяющих определить их стоимость, в тех случаях, когда необходимость в такой оценке возникает. К частичным имущественным правам на землю, оценка которых является наиболее актуальной в России в современных условиях, от носятся: ! во первых, сами права на землю: право аренды земельного уча стка, в том числе в составе единого имущественного комплекса (застроенный земельный участок, участок лесного фонда), пра во субаренды земельного участка, право постоянного бессроч ного пользования, право пожизненного наследуемого владе ния, право ограниченного пользования (сервитут); ! во вторых права, связанные с земельными участками: право на заключение договора аренды; право на совершение сделок с правами аренды земельного участка (застроенной и незастро енной части), право застройки земельного участка; ! в третьих, права, связанные с земельными долями: право арен ды земельной доли не выделенной в натуре (в основном это от носится к сельскохозяйственным угодьям), доля в праве арен ды земли (доля в праве пользования на земельных участках, за нятых зданиями со множественностью субъектов прав на них). В настоящее время вопросы оборота частичных прав на землю, в основном оборота прав аренды земли и земельных долей земельным законодательством до конца не урегулированы. Вместе с тем имен но совершение сделок с правами аренды (купля продажа, залог, внесение в уставной фонд) а также сделок по передаче земли в арен 672
ду и субаренду собственниками требует стоимостной оценки таких прав. Возникает много вопросов, связанных с оценкой стоимости земли в составе единого объекта недвижимости, в случаях, когда зе мельный участок находится в пользовании на одном из прав, отлич ных от права собственности, например в аренде, бессрочном поль зовании. Иногда может возникнуть потребность в оценке стоимости сервитута. Наиболее часто потребность оценки частичных прав на землю возникает в следующих случаях: ! продажа права на заключение договора аренды земельного уча стка, находящегося в муниципальной или государственной собственности; ! покупка права на заключение договора аренды земельного уча стка, находящегося в муниципальной или государственной собственности; ! залог права аренды земельного участка; ! купля продажа права аренды на вторичном рынке; ! внесение в уставный фонд права аренды земельного участка, земельной доли или права аренды земельной доли; ! определение стоимости земли, в составе имущественного комплекса (или застроенного участка), при условии нахожде ния земельного участка в аренде или постоянном бессрочном пользовании. Право аренды земельного участка Согласно действующему законодательству с правом аренды земли можно совершать гражданско правовые сделки. Арендодатель (соб ственник) может продавать это право арендатору. В свою очередь арендатор также имеет возможность совершать в период действия договора аренды сделки с правами аренды земли (купли продажи, ипотеки, внесения в уставный капитал), а также сделки с земельным участком к которым относятся субаренда и срочное пользование Одной из основных форм реализации продажи права аренды зем ли является продажа права на заключение договора аренды земель ного участка (долгосрочной или краткосрочной). Предметом сделки является право на заключение договора аренды. Такая форма продажи права аренды наиболее распространена в Москве, где она узаконена местным законодательством1. Данная 1
См. закон города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Моск ве» от 16.07.97 г. № 34.
673
форма оборота прав на землю была введена для выявления уровня рыночных цен на землю, отражением которых стали цены на приоб ретение (выкуп) права аренды земельных участков в Москве. Эти це ны стали основой для формирования суррогатного рынка земли, от ражающего рыночные тенденции и предпочтения покупателей на зе мельном рынке. По сути дела, стоимость выкупа права долгосрочной аренды на торгах в переходный период к свободному обороту прав на землю заменила рыночную стоимость полного права собственности. В соответствии с московскими правовыми нормами под выкупом права аренды земельного участка понимается сделка купли продажи между Московской городской администрацией (покупатель) и ли цом, ставшим победителем торгов, права на заключение договора аренды земельного участка. После регистрации подобной сделки по купатель этого права также приобретает право на заключение сделок с арендными правами на земельный участок. То есть, он может про давать их, отдавать в залог и совершать иные действия. В Санкт Пе тербурге некоторым аналогом продажи права аренды земельного участка стала продажа администрацией города права застройки, но с меньшим объемом правомочий по дальнейшему использованию это го права. Основное назначение создания данного рынка в Москве заключалось в предоставлении арендаторам земельных участков воз можности более полно реализовывать права по распоряжению (с со гласия арендодателя) земельным участком через совершение граж данско правовых сделок с правом аренды (за исключением догово ров субаренды), то есть получать правомочия, приближающиеся к правомочиям, вытекающим из права собственности и являющимся наиболее важными для привлечения финансовых ресурсов в разви тие бизнеса. Такая практика формирования земельного рынка незнакома для многих субъектов Российской Федерации, что связано с невысокой инвестиционной активностью в них. Однако она вполне легитимна и имеет правовые основания, установленные федеральным законода тельством. В частности, статьей 615 Гражданского кодекса Россий ской Федерации. Операции с правами аренды земли в Москве сформировали по выражению юристов вторичный рынок земли в городе, под которым понимается вся совокупность совершаемых арендаторами сделок с правами аренды земли, а также сделок по передаче земельных участ ков в аренду, субаренду, срочное пользование. 674
По некоторым оценкам, сделанным в 2000 году, в Москве ежегод но заключается около 1000 сделок с правами аренды земли1. Сделки с правами аренды земли совершаются, когда имущественное право приобретено на возмездной основе, то есть эти права выкуплены. Это дает хорошую информационную основу как для расчета ры ночной стоимости таких прав на землю, так и для расчета рыночной стоимости земли на основе данных о рыночной стоимости продажи права на заключение договора аренды (права аренды). Из юридического толкования права аренды земли и из экономи ческого содержания этого права следует, что отличие стоимости пра ва аренды земли, от стоимости полного права собственности опреде ляется объемом правомочий, получаемых при использовании земли на том или ином праве. Это относится и к другим частичным правам на землю, дающим возможность получать доходы от использования земельного участка или извлекать иные выгоды, измеряемые в сто имостном выражении. В отечественных условиях, вытекающих из современного земель ного законодательства, следует, что различия в объеме правомочий собственника земельного участка и арендатора земельного участка часто бывают невелики. Арендатор земельного участка вправе пере дать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Для этого не требуется согласия соб ственника, также не требуется заключения нового договора аренды. Арендатор также вправе сдать арендуемый участок в субаренду, вы купить его в собственность, если на участке находятся принадлежа щие арендатору здания (исключительное право на приватизацию зе мельных участков или приобретение права аренды земельных участ ков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений), пролонгировать договор аренды (имеет пре имущественное право на заключение нового договора аренды зе мельного участка). Право аренды земельного участка, полученное на возмездной ос нове, например на торгах, может быть продано арендатором. Однако такая продажа может быть осуществлена с согласия арендодателя на основе договора купли продажи права аренды земли, хотя каких ли бо ограничений по такой уступке законом не предусмотрено (вопро 1
Там же.
675
сы получения согласия арендатора действующим законодательство не урегулированы). Отсюда также следует, что разница в стоимости земельного участ ка, находящегося в собственности и находящегося в аренде, опреде ляется разницей между рыночной стоимостью земли и стоимостью выкупленного права аренды с учетом текущих платежей, а также ри сками уменьшения доходов арендатора вследствие неких действий собственника по изменению ставок арендной платы и незаключения договора аренды в будущем. Отсюда также следует, что стоимость земли, находящейся в арен де определяется объемом правомочий по использованию земельного участка, потенциальными доходами от его использования и пери одом получения этих доходов. Если землепользователю, осуществляющему пользование землей, находящейся в аренде, предоставляется возможность приобретения земельного участка в собственность, то стоимость права аренды мо жет быть определена как разница между рыночной стоимостью зе мельного участка, текущими платежами и издержками по приобрете нию такого права. Соответственно, стоимость земли, находящейся в аренде, может быть определена методами доходного подхода и методами сравнитель ного подхода (при наличии данных о рыночной стоимости таких прав). В американской практике оценки исходя из практических целей (например, чтобы установить налоги на имущество) отдельно оцени вается имущественные права арендодателя и права имущественные арендатора. Стоимость этих прав различаются приносимым доходом и разными рисками их получения. Считается, что имущественное право арендодателя предполагает меньший риск, чем имуществен ное право арендатора, поскольку арендодатель имеет право на воз врат недвижимости, в то время как арендатор таким правом не рас полагает. У нас для целей оценки, втекающих из практических задач рын ка недвижимости также может быть произведено аналогичное деле ние права аренды на право аренды арендодателя и право аренды арендатора. Арендодателем земельных участков в настоящее время выступает государство или муниципалитет, как основные собственники земли в России, соответственно арендаторами — физические и юридические лица, использующие землю на правах аренды. 676
Стоимость права аренды арендодателя и стоимость права аренды арендатора можно вывести из соотношения: R = IАL + IА, где: R — земельная рента; IАL — доходы арендодателя от передачи зе мельного участка в аренду; IА — доходы арендатора от пользования земель. Данное соотношение показывает распределение земельной ренты между собственником и арендатором. Из этого соотношения следует, что если доходы IАL — доходы арендодателя от передачи земельного участка в аренду равны земельной ренте, то доходы арендатора от пользования земельным участком равны нулю, и это право ничего не стоит. Из этого соотношения также следует, что VL = VАL + VА , где: VL — рыночная стоимость полного права собственности; VАL — стоимость права аренды арендодателя; VА — стоимость права аренды арендатора. Так как в настоящее время разрешена купля продажа права арен ды, то все искомые параметры для оценки стоимости этих прав могут быть получены из данных о сделках по продаже прав аренды земель ных участков как арендодателем, так и арендатором. Наиболее доступна информация об условиях продажи права аренды самим арендодателем, в лице которого обычно выступают местные органы власти, предоставляя земельные участки в аренду на условиях выкупа такого права. То есть, земельный участок передает ся в аренду при условии выплаты единовременного платежа за при обретение права на заключение договора аренды и постоянных пла тежей, вносимых арендатором периодически на протяжении всего срока аренды. Такая практика приобретения прав на использование природных ресурсов довольно широко распространена в природ но ресурсной сфере. Конкретные способы и технологии расчета стоимости права аренды зависит от целей и задач оценки и имеющейся информации о правовом статусе земельного участка, финансовых условиях его предоставления в аренду, сроках аренды. Рассмотрим наиболее типичные случаи, когда требуется опреде ление стоимости частичных прав на землю. 677
Оценка права аренды арендодателя (государства, муниципалитета) Исходные условия. Земельный участок передан в аренду на опреде ленный срок без выкупа права на заключение договора аренды. После окончания срока аренды возможно предоставление земельного участ ка на условиях выкупа арендодателем права на заключение договора аренды. Ставки арендной платы являются нормативными величина ми. Продажа земельного участка в частную собственность не предпо лагается, так как не предусмотрена региональным законодательством или существует ограничения оборота земель данного назначения. Право аренды арендодателя (государства, муниципалитета) опре деляется текущей стоимостью доходов от заключенного договора аренды земельного участка, которые, в свою очередь определяются размером арендной платы, установленной договором аренды земель ного участка и потенциального дохода от продажи права заключения договора аренды земельного участка после окончания срока дейст вующего договора: T Pi VPA VAL = ∑ -----------------i + ------------------ , ( 1 + e ) ( 1 + e )T i=1 где: VАL — стоимость права аренды арендодателя, Pi — арендная пла та, установленная в договорах аренды, T — срок аренды, VPА — ры ночная стоимость права заключения договора аренды, e — ставка дисконтирования. Если продажа земли в собственность будет разрешена, то вместо рыночной стоимости права заключения договора аренды использу ется рыночная стоимость земельного участка. В случае, когда арендные платежи являются постоянной величи ной Pi = const: T– VPA VAL = P[(1 + e) Tn 1] + ------------------ , -----------------------------------e( 1 + e) ( 1 + e )T Например, срок аренды 49 лет, ставка платы, установленная в дого воре аренды $40 000 за гектар, рыночная стоимость права заключения договора аренды $10 000 000 за гектар, ставка дисконтирования 10% 49 VAL = 40000[(1 + 0,1) 49– 1] + ------------------------- = $489956. ------------------------------------------------------ 100000000,1(1 + 0,1) (1 + 0,1)49 Если срок аренды 5 лет, то эта величина составит: 5 VAL = 40000[(1 + 0,1) 5– 1] + ----------------------- = $6360844. ---------------------------------------------------- 10000000 0,1(1 + 0,1) (1 + 0,1)4
678
Из приведенных выражений следует, что стоимость права аренды арендодателя не совпадает с рыночной стоимостью права собствен ности, если платежи вносятся по фиксированным ставкам, как это сейчас в основном и происходит с земельными участками, находя щимися в государственной и муниципальной собственности, с от срочкой выкупа права заключения договора аренды (права аренды). Отсюда также следует, что право аренды арендатора тем меньше, чем на более отдаленный период отнесены выплаты по выкупу права за ключения договора аренды (права аренды) арендатором. То есть, происходит обесценивание будущих поступлений из за влияния фактора дисконтирования, также как это происходит при оценке других природных ресурсов, приносящих доход в отдаленной перс пективе. Если выкуп права заключения договора аренды устанавливается местными органами власти по фиксированным ценам (такой поря док, наряду с продажей права заключения договора аренды на тор гах, существует в Москве), то к сумме текущих платежей досчиты вается разность между рыночной стоимостью права заключения договора аренды и величиной установленной законодательно (ана лог контрактной ставки арендной платы). Например, стоимость выкупа права заключения договора аренды земельного участка оп ределена местными органами власти в размере $200 тыс. Рыночная стоимость такого права равна $500 тыс. Соответственно разность составит $300 тыс. Стоимость права аренды арендодателя земельного участка соот ветствует рыночной стоимости земельного участка если: 1) ставки арендной платы соответствуют рыночным и выкуп пра ва аренды не может быть осуществлен, так как оно в этом случае рав но нулю; 2) ставки платы и стоимость выкупа права заключения договора аренды (права аренды) определены на торгах, то есть тоже являются рыночными, но при условии, что выкуп осуществляется сразу, а не через какой то промежуток времени. Отсюда следует, что если на торгах определяется стоимость права заключения договора аренды (права аренды) при фиксированных ставках текущих арендных платежей за землю, то рыночная стоимость земельного участка также может быть определена следующим образом: T T– Pi -----------------------------------VL = VPA + ∑ -----------------i или VL = VPA + P[(1 + e) T 1] , e(1 + e) (1 + e) i=1 679
где: VPA — рыночная стоимость права заключения договора аренды (определенная на торгах) при фиксированной ставке арендной пла 40000[(1 + 0,1)49 – 1] ты P: VL = 10000000 + ------------------------------------------------------ = $10 396 251. 0,1(1 + 0,1)49 Если собственником является не государство, и не муниципали тет, то полученная величина уменьшается на текущую стоимость на логовых платежей. Оценка стоимости права аренды арендатора Право аренды арендатора может быть определено: ! при наличии данных о рыночной стоимости таких прав — по их рыночной стоимости; ! при отсутствии данных о продаже прав аренды по разности между рыночной и фактической ставкой арендной платы, включая и другие издержки, связанные с пользованием земель ным участком, дисконтированной на срок аренды; ! как разница между рыночной стоимостью земельного участка и издержками, связанными с приобретением такого права. В случае нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности (это наиболее типичный случай для современных условий формирования рынка земли) право аренды арендатора может быть рассчитано исходя из объема правомочий по использованию земельного участка, которые определяются условия ми заключения договора, затратами на приобретение участка в соб ственность, рисками уменьшения доходов из за повышения ставок арендной платы. Данный случай выделяется в связи с тем, что согласно действую щему законодательству арендатор земельного участка может выку пить его в собственность, если на нем расположены сооружения по фиксированным ценам, кроме того, он имеет право закладывать свое право аренды и передавать его в пользование другому. То есть, данное право отличается от права собственности возможностью по лучения меньшего дохода, из за выплат арендной платы; рисками его уменьшения, связанными с возможностью увеличения ставок арендной платы; и затратами на выкуп земельного участка в собст венность по истечении срока аренды. Если выкуп производится раньше окончания срока аренды, то соответственно период дискон тирования уменьшается до времени предполагаемого выкупа зе мельного участка. 680
Стоимость права аренды арендатора земельного участка, находя щегося в государственной или муниципальной собственности опре деляется как: VA = VL – i=1 i i V ∑ -----------------i – ∑ ------------------i – ------------------- или (1 + e) ( 1 + e ) ( 1 + e )T i=1 T
P
T
O
P
Oi PV – 1] T VA = VL – P [ ( 1 + ------------------------------------ – ∑ -----------------i – -----------------e( 1 + e )T 1 + e ) ( 1 + e)T ( i=1 где: VА — стоимость права аренды арендатора, VL — рыночная сто имость земли, Oi — стоимость обременений, налагаемых арендодате лем (органами местного самоуправления) на арендатора при исполь зовании земельного участка, PV — выкупная цена земельного участка. Допустим, ставка земельного налога составляет $2 за м2 или $20 000 за гектар. Обременения отсутствуют. Срок аренды равен 49 годам, ставка платы — $40 000 за гектар, рыночная стоимость земли $10 396 251 за гектар, выкупная цена составляет 30 ставок земельного налога = $20 000 Ч 30 = $600 000, ставка дисконтирования 10%. Тогда стоимость права аренды арендатора при выкупе земельного участка через 49 лет составит: 40000[(1 + 0,1)49 – 1] 600000 VA = 10396251 – ------------------------------------------------------ – ------------------------- =$9994377. 0,1(1 + 0,1)49 (1 + 0,1)49 При выкупе земельного участка через 3 года стоимость права аренды арендатора составит: 600000 40000[(1 + 0,1)3 – 1] VA = 10396251 – ---------------------------------------------------- – ----------------------- = $10251698. 0,1(1 + 0,1)3 (1 + 0,1)3 Если земельный участок не планируется выкупать или такой вы куп не разрешен действующим законодательством, то стоимость права аренды арендатора определяется как: VA = VL – T Pi Oi VPA -----------------i – ∑ -----------------i – ------------------ . ∑ (1 + e) ( 1 + e ) ( 1 + e )T i=1 i=1 T
e )T
Если стоимость права аренды арендатора равна нулю или имеет отрицательное значение, при том, что сам объект имеет рыночную стоимость или приносит доходы от эксплуатации, то это означает, что величина установленных платежей за землю равна ренте либо превышает земельную ренту и формирует отрицательный поток до хода, изымая часть дохода, создаваемого улучшениями. Аналогично можно определять стоимость земли, находящейся на других правах. В этом случае речь идет не о рыночной стоимости 681
земли или рыночной стоимости права аренды, а о стоимости права бессрочного пользования земельным участком или, если участок за строен, о доли стоимости единого объекта недвижимости, приходя щейся на землю с таким разделением прав на землю и улучшения. Оценка стоимости права постоянного бессрочного пользования Стоимость права постоянного бессрочного пользования опреде ляется так же, как и право аренды арендодателя, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собствен ности. Только, вместо арендных платежей в расчетах в качестве из держек, связанных с владением земельным участком, используется земельный налог. -------VБП = VL – HL – PV , e где: VБП — стоимость права постоянного бессрочного пользования, HL — земельный налог, e — коэффициент капитализации для земли. Используя исходные данные предыдущего примера, получаем: 20000 VБП = 10396251 – -------------- – 600000 = 9596251. 0,1 Право бессрочного пользования после 2004 года практически все ми организациями, за исключением государственных и муниципаль ных учреждений, федеральных казенных предприятий и органов го сударственной власти и органов местного самоуправления, должно быть переоформлено на право аренды или земельный участок дол жен быть выкуплен. Стоимость права собственности и права аренды земельной доли мо жет оцениваться описанными выше способами посредством отнесе ния общей стоимости к количеству земельных долей. Оценка стоимости права на заключение договора аренды Определение стоимости права на заключение договора аренды может быть проведено методами сравнительного подхода. Ниже приведены примеры расчета стоимости права на заключе ние договора аренды методом сравнения продаж. Пример 1 Право заключения договора аренды 1 га земельного участка тор гового назначения на 5 лет стоит 1400000 долл. США. Надо опреде лить стоимость права заключения договора аренды земельного уча стка, если бы он сдавался в аренду на 49 лет. 682
Алгоритм расчета 1. Выявляются парные продажи аналогичных участков сроком аренды 5 и 49 лет (того же назначения и расположенных в том же ад министративном округе). 2. Проводится расчет поправки на срок аренды, как среднего арифметическое среди отношений цен парных продаж аналогичных участков. 3.Проводится расчет стоимости права арены на 49 лет путем умно жения поправки на срок аренды на стоимость права аренды на 5 лет. Выявление парных продаж аналогичных участков Округ ЦАО ЦАО ЦАО ЦАО Зона Назначение 5 5 7 7 Торг Торг Торг Торг Срок Площадь Ст ть аренды (га) участка ($) 5 49 5 49 1,3 0,8 0,75 0,6 2210000 3840000 1350000 3180000 Ст ть 1 га участка ($) 1700000 4800000 1800000 5300000
Расчет поправки на срок аренды Поправка на срок аренды равна: 1 n ЦаП ср.ар. = -- ∑ --------i , ni = 1 Цвi где: П ср.ар. — поправка на срок аренды; Цаi — цена i го объекта похожего на оцениваемый объект; Цвi — цена i го объекта похожего на аналог. 4800000 + 5300000 -------------------- ------------------- 1700000 1800000 П ср.ар. = ----------------------------------------------------- = 2,88. 2
Расчет стоимости права арены на 49 лет 14000000 Ч 2,88 = 4032000 долл. США Пример 2 Право заключения договора аренды 1 га земельного участка тор гового назначения, расположенного в ЦАО в 4 оценочной зоне, на 5 лет стоит 1400000 долл. США. Какова была бы стоимость права за ключения договора аренды земельного участка, если бы он сдавался в аренду на 49 лет? 683
Алгоритм расчета 1. Рассчитывается величина равновеликого ежегодного 5 летнего платежа, соответствующего 1400000 долл. США при ставке 8% годо вых по формуле: 0,08 1400000 Ч ------------------------------------- ≈ 350640 . 1 – (1 + 0,08)–5 2. Рассчитывается величина стоимости права заключения догово ра аренды того же земельного участка, но при условии, что он будет сдан в аренду на 49 лет по формуле: 1 – (1 + 0,08)–49 350640 Ч --------------------------------------- = 4297970 долл. США. 0,08
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Концепция эффективного использования природно ресурс ного потенциала страны» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
