В терминах оценки недвижимости под экологическим фактором или фактором окружающей среды понимается любое природное яв ление или качественное состояние окружающей среды и ее отдель ных компонентов, а также качественное состояние самих элементов недвижимости, влияющее на рыночную стоимость недвижимости. Например, к экологическим факторам относят такие условия и пара метры окружающей природной среды как уровень загрязнения ос новных природных сред — воды, воздуха, почвы, включая и радиоак тивное загрязнение; наличие красивого вида, наличие зеленых мас сивов, привлекательная архитектурная среда, наличие или отсутствие поблизости свалок, присутствие или отсутствие рядом не благоприятных непривлекательных промышленных объектов (на пример, мусоросжигательных заводов) и, наконец, наше представле ние о качестве окружающей среды. К качественным параметрам, собственно самих элементов недви жимости относят химический состав материалов, из которых сделана постройка, уровень загрязнения внутри помещения, вызванный ли бо используемыми в строительстве материалами, либо технологиями производства, или иными внешними воздействиями. К факторам окружающей среды также относят любые природные условия местности, связанные с климатическими, гидрологически ми, гидрогеологическими и горно геологическими особенностями территории. К климатическим особенностям относятся такие характеристики как благоприятный или неблагоприятный с точки зрения прожива ния человека климат, например, продолжительный холодный пери од, количество солнечных дней, засушливые условия и т.д. К гидро логическим условиям относят обеспеченность источниками питье вого промышленного и сельскохозяйственного водоснабжения, уровень стояния грунтовых вод, подтопление, продолжительность паводкового периода и вероятность наводнений. К гидрогеологиче ским особенностям относят наличие подземных вод, их расположе ние, запасы, возможность хозяйственного использования. К гор но геологическим параметрам относят наличие таких явлений как карст, оползни, повышенная сейсмичность, вечная мерзлота, лави ноопасность, неровный рельеф, строительные качества грунтов и подстилающих пород, гидрогеологические условия и ряд других осо бенностей. 590
Помимо природных и антропогенных явлений и антропогенных процессов непосредственно влияющих на стоимость недвижимости требуется учитывать опосредованное влияние этих факторов на фор мирование стоимости недвижимого имущества, проявляющееся в установлении различного рода ограничений, требований и обреме нений экологического характера, а также возможности возникнове ния финансовой и материальной ответственности за причиненный экологический вред и ущерб или дополнительных затрат по восста новлению нарушенного качества среды, ликвидации загрязнений, замене технологий и оборудования. Можно выделить три класса факторов, которые следует учиты вать при оценке стоимости: 1. Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижи мости в настоящий момент времени или могущие изменить ее сто имость после их обнаружения в будущем, если сейчас они не выяв лены. 2. Ограничения в использовании недвижимого имущества. 3. Юридические обязательства, связанные либо с осуществлени ем выплат, либо с проведением работ по ликвидации причиненного ущерба. Общепринятой классификации таких факторов не существует. В практике оценки недвижимости также пока четкой и ясной класси фикации экологических факторов до настоящего времени не сложи лось. В международной практике принято более общее название данных явлений как факторов окружающей среды. Отчасти такое положение объясняется тем, что данное направле ние только формируется и охватывает огромный спектр вопросов от учета влияния на стоимость недвижимости и имущественных прав на нее природоохранных норм и ограничений до учета воздействия собственно экологических факторов на формирование стоимости и выработки методов количественного измерения такого действия. В России в настоящее время большее значение имеет первый класс факторов, который учитывается либо через местоположение объекта недвижимости (объект находится в экологически чистом или экологически грязном районе), либо как самостоятельный эле мент сравнения, требующий корректировки (например, наличие, либо отсутствие рядом неблагоприятных объектов, и качество стро ительных материалов). Второй и третий класс факторов пока не оказывает серьезного влияния на процессы формирования рыночной стоимости недвижи 591
мости в силу того, что экологические требования и ограничения не так жестки, как в западных странах, а экономическая и юридическая ответственность пока не представляет серьезной проблемы для ком мерческой деятельности, так как причинение ущерба природе и лю дям не связано с серьезными экономическими санкциями, насту пающими в обязательном порядке. Однако зарубежные инвесторы проявляют к этой стороне вопроса размещения инвестиций большой интерес в силу следующих причин. Во первых, в западных странных такие санкции, как это было показано выше весьма существенны и инвесторы ожидают, что наше законодательство может установить ответственность за ущерб, причиненный прошлыми собственника ми. Во вторых, они ожидают, что приведение приобретенного не движимого имущества в надлежащее состояние и ликвидация уже существующих загрязнений, а также выполнение каких либо эколо гических норм и ограничений может быть сопряжено с большими затратами (санация территории, ликвидация захламления и т.д.). Экологические требования и ограничения в наиболее жесткой форме влияют в основном на вид разрешенного использования зем ли и сооружений в городах и иных населенных пунктах, а также на режим землепользования на особо охраняемых территориях. Третий класс факторов пока связан только с выявлением долгов по осуществлению экологических платежей и долгов по суммам, присужденным в возмещение ущерба по факту его обнаружения. От ветственность за причиненный в прошлом ущерб в нашем законода тельстве отсутствует. К экологическим платежам относятся платежи, которые про мышленные предприятии должны платить за сбросы загрязняющих вредных веществ в водные объекты, платежи за выбросы вредных ве ществ в атмосферу и платежи за размещение вредных отходов. Из за несовершенства применяемых методов установления ставок плате жей данные финансовые обязательства могут быть весьма сущест венными. Долги по экологическим платежам могут не только сни зить инвестиционную привлекательность предприятия, но превра титься в огромную проблему для предприятия и поставить его на грань банкротства. Например, был случай, когда размер платежей за загрязнение, начисленный одному из предприятий целлюлозно бу мажной промышленности превысил прибыль от реализации продук ции почти в 84 раза, а стоимость основных фондов — в 2,7 раза. 592
Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимости Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимос ти, в зависимости от вида воздействия условно можно разделить на положительные факторы, то есть, такие параметры окружающей че ловека среды, которые повышают стоимость объекта недвижимости, и отрицательные факторы, то есть, качественные и количественные параметры, понижающие стоимость объекта недвижимости. Негативные экологические факторы К негативным экологическим факторам относятся все последст вия и проявления негативного воздействия на окружающую природ ную среду. В основном это химическое загрязнение воды, воздуха, земли, порча и уничтожение плодородного слоя почвы, уничтожение зеленых насаждений. К особым видам такого негативного воздействия, относится за грязнение диоксинами, пестицидами, радиоактивное, шумовое, электромагнитное, вибрационное и тепловое загрязнение. К нега тивным экологическим факторам также относится расположение непривлекательных в эстетическом и опасным в экологическом от ношении промышленных, торговых, коммунально складских объек тов, например, заводов, ТЭЦ, свалок, рынков, скотомогильников, кладбищ (в том числе бывших), крупных магистралей, полей фильт рации, полигонов утилизации радиоактивных отходов и т.д. Перечень таких экологических факторов может быть довольно большим, и в каждом конкретном случае оценщику необходимо оп ределить, что же именно влияет на стоимость конкретного объекта недвижимости. Действие одного и того же экологического фактора может быть совершенно различно по отношению к разным типам недвижимости. То, что снижает стоимость жилых домов, может не оказывать никакого влияния на стоимость офисных или промыш ленных зданий. Обычно при анализе рынка учитывают те из эколо гических факторов, которые оказывают наиболее сильное влияние на стоимость недвижимости. К ним относятся такие параметры ок ружающей природной среды как хорошее или плохое состояние воз духа, качество питьевой воды, наличие или отсутствие зеленых мас сивов, шума, наличие или отсутствие непривлекательных объектов. Очень часто три из перечисленных выше факторов — качество возду ха, наличие зелени и отсутствие промышленных объектов, формиру ют мнение людей о хорошем или плохом качестве окружающей сре 593
ды и создают предпосылки для повышения престижности данных районов и, соответственно, роста цен на недвижимость. В этом слу чае при оценке недвижимости учитывается уже не столько экологи ческий фактор, сколько наше представление о нем, созданное тем или иным способом и не всегда являющееся действительным отра жением фактического положения. В этом случае экологический фактор может быть заменен фактором местоположения оцениваемо го объекта недвижимости. Положительные экологические факторы К положительным экологическим факторам относятся наличие красивого вида или ландшафта, расположение вблизи с привлека тельными рекреационными (то есть, пригодными для отдыха) объек тами, включая парки, скверы, водоемы, Сохранение на какой либо территории лесов, озер и рек, мест обитания редких биологических видов, чистого воздуха, чистой почвы, а также отсутствие промыш ленных предприятий приводит к росту цен на недвижимость. По оценке американской национальной ассоциации изготовителей жи лых домов, только красивый вид на водную поверхность увеличивает стоимость дома примерно на 28%. Действие экологических факторов может проявляться либо на ло кальном, либо на региональном уровне. Локальный уровень предпо лагает повышение стоимости квартир или отдельных домов на конк ретной улице или в конкретном доме, в зависимости от расположе ния по отношению к тому или иному источнику экологического влияния. Например, стоимость квартиры будет зависеть от того, есть ли при доме двор с деревьями, в тихом ли месте он находится и выхо дят окна на шумную магистраль или не выходят. На региональном уровне действие перечисленных экологических факторов проявляется в повышении стоимости жилых домов или квартир в определенном районе, занимающем значительную терри торию по отношению к единичному домовладению или микрорайо ну. Типичным примером такого регионального повышения цен в ре зультате суммарного эффекта складывающихся представлений об экологической чистоте отдельных районов является значительное отличие цен на земельные участки, дачи и коттеджи, расположенные в западных частях Подмосковья и, в частности в Одинцовском и Руз ском районах, от цен, складывающихся в других районах на таком же удалении от Москвы. 594
Примером воздействия экологического фактора на повышение цен в городских условиях является конъюнктура цен на квартиры, складывающаяся в западных и юго восточных районах столицы. Разница в ценах на новое жилье, находящееся примерно в одинако вых условиях по отношению к центру или транспорту составляет в среднем около 200 долларов США за квадратный метр в западных, считающихся экологически чистыми (господствующий западный перенос ветров, незначительное количество промышленных пред приятий и экологически непривлекательных объектов, меньший объем выбросов вредных веществ в атмосферу от стационарных ис точников загрязнения) и юго восточных (большое количество про мышленных предприятий, включая нефтеперерабатывающий завод, промышленные зоны, бывшие поля фильтрации с захороненными иловыми токсичными осадками, неблагоприятная роза ветров, не большое количество зелени), относимых к экологически неблагопо лучным административным районам. В то же время, действие эколо гического фактора на локальном уровне может привести к сниже нию стоимости квартиры в престижном западном районе на значительную величину. Например, цена 1 квадратного метра типо вой квартиры находящееся в непосредственной близости к ТЭЦ, расположенной в районе станции метро Кунцево на 400 долларов США меньше 1 квадратного метра такой же квартиры, но располо женной вне зоны видимости электростанциии в этом же районе Москвы. Другим примером действия такого фактора, как красивый вид является разница в ценах на гостиничные номера. Так, сто имость номера гостиницы, окна, которого выходят на Кремль может быть на несколько сотен долларов США дороже такого же номера, но с видом во внутренний дворик. Определяя стоимость такой не движимости оценщик должен учитывать это обстоятельство при рас чете потенциального дохода. Качественные параметры самих объектов недвижимости, оказы вающие влияние на состояние внутренней среды в помещении и на соседних участках земли, также могут приводить к снижению стои мости объектов недвижимости в результате содержания в строитель ных материалах вредных и опасных для здоровья людей веществ. На пример, содержание фенола как в самих строительных материалах, так и в покрытиях, или радиоактивное заражение может привести к тому, что сделает помещение полностью непригодным для жилья или нахождения в нем людей. Присутствие радона тоже может неблагоп 595
риятно отразится на цене жилья, если покупатель будет своевремен но информирован об этой проблеме. Строительные материалы считаются пригодными для использо вания по санитарно гигиеническим и экологическим соображени ям, если они соответствуют стандартам, утвержденным государст венным стандартам (ГОСТам) или техническим условиям, утверж денным соответствующим ведомством. В настоящее время такую функцию выполняет Госстандарт России. Качественные экологические характеристики земельного участка К качественным параметрам объекта недвижимости относятся и важнейшие экологические характеристики земельного участка, а именно его загрязнение химическими веществами, захламление, степень деградированности (нарушенности) почвенного покрова, наличие погребенных почв и грунтов, загрязненных опасными и токсическими веществами, выходы радона. Загрязнение почв химическими веществами, а также радиацион ное заражение земли может приводить не просто к снижению и поте ре стоимости земельного участка, а к возникновению ее отрицатель ной величины. В этом случае формируется отрицательная стоимость, вызываемая необходимостью вложения значительных средств для приведения загрязненного участка в состояние пригодное для ис пользования и безопасное для нахождения на нем жилых или дело вых объектов. Примером таких земель являются земельные участки, занятые радиоактивными отстойниками, содержащие в себе закры тые или погребенные свалки и полигоны промышленных и бытовых отходов. В городах, где в свое время не был налажен контроль за раз мещением отходов, обнаружение захороненных свалок, содержащих радиоактивные или опасные для здоровья отходы, может привести к резкому удорожанию строительства, делающим невыгодным осу ществление проекта или привести к снижению стоимости построен ных объектов после завершения их строительства. Природные факторы Действие природных факторов также проявляется в повышение или в снижении стоимости объектов недвижимости и имуществен ных прав, связанных с ними. Но в отличие от экологических факто ров не всегда природные факторы, приводящее к повышению стои мости недвижимости можно считать положительными. К таким фак торам относятся природные явления, приводящие к удорожанию 596
стоимости строительства. Типичным примером такого удорожания является увеличение стоимости строительных работ в горных райо нах из за перепада высот и неровного рельефа, в сейсмоопасных районах из за необходимости применения особых технологий стро ительства, в районах с вечной мерзлотой по аналогичным причинам. Стоимость строительства в северных условиях обычно дороже, чем в южных районах. Природных явлений, влияющих на стоимость стро ительных работ довольно много. Они хорошо поддаются учету при калькулировании затрат по нормативам и расценкам, применяемым в строительстве и отражаемым в различных коэффициентах повыше ния сметной стоимости работ. Также как и экологические факторы, природные факторы прояв ляются на региональном и локальном уровне. К природным факторам, оказывающим влияние на региональном уровне можно отнести благоприятные климатические условия, на пример продолжительное лето, плодородные земли, здоровый кли мат, наличие привлекательных рекреационных объектов, например морских или бальнеологических курортов. Примером влияния при родных факторов на стоимость недвижимости на региональном уровне является более высокий уровень цен на недвижимость в таких престижных курортных регионах, как Кавказские Минеральные Во ды, Черноморское побережья Кавказа, Калининградская область по сравнению с близлежащими областями. Основным фактором, повы шающим стоимость недвижимости в этих районах является прежде всего наличие уникальных по привлекательности природных объек тов и условий для лечения и отдыха. Цены на квартиры и земельные участки в этих регионах приближаются к ценам Московского реги она и значительно выше, чем в других регионах России. Ограничения в использовании недвижимого имущества Наличие ограничений в использовании недвижимого имущества обычно связано с установлением различных ограничительных режи мов в использовании земель и проведении функционального или иного зонирования, закрепляющего эти режимы. Особенно часто ус тановление особых режимов и зон связано с охраной ценных при родных объектов и территорий. Поэтому при определении рыночной стоимости на этапе установления прав, связанных с земельным уча стком очень важно выявить зоны с особыми условиями пользования землей с целью последующего установления обременений земель ных участков. Эта процедура необходима для определения элементов 597
сравнения, подбора аналогов и анализа наиболее эффективного ис пользования. К зонам с особыми условиями использования земель относятся: ! территории природоохранного, заповедного, рекреационного, историко культурного назначения; ! охранные зоны территорий природно заповедного режима; ! зоны с разными природоохранными режимами в границах осо бо охраняемых территорий; ! зоны санитарной охраны курортов; ! водоохранные зоны водозаборов, гидротехнических, водоох ранных сооружений и иных водных объектов; ! водоохранные и прибрежные полосы вдоль рек; ! санитарно защитные полосы вдоль железных и автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередач, телефонной связи; ! охранные зоны вокруг земель, загрязненных радиоактивными и химическими веществами; ! санитарно защитные зоны промышленных объектов; ! территории традиционной хозяйственной деятельности и при родопользования коренных и малочисленных народов и этни ческих общностей; ! функциональные зоны внутри городов; ! территории лесного фонда с различными категориями защит ности лесов. Границы и площади таких зон, а также режимы использования земель в них устанавливаются специальными нормативными право выми актами. Информация о них находится в земельных комитетах в материалах землеустройства или кадастровых материалах, админист рациях особо охраняемых территорий, органах архитектуры и терри ториальных органах министерства природных ресурсов России. Особый режим использования земель в зонах может включать: ! запрет продажи земельных участков в частную собственность; ! различные ограничения в лесопользовании; ! ограничение или запрещение строительства различного рода объектов; ! ограничение или запрещение тех видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон; ! собственно обременение земельных участков. 598
По условиям функционирования земель и характеру устанавли ваемых обременений и ограничений в их использовании можно вы делить следующие группы зон: ! зоны санитарно защитного и охранного назначения (зоны свя занные с негативным антропогенным воздействием); ! зоны природоохранного и природно заповедного назначения (зоны, связанные с проблемами охраны и защиты природной среды и природных ресурсов); ! зоны оздоровительного, рекреационного и историко культур ного назначения (зоны, выделяемые в связи с культурной и со циальной сферой жизни человека. Установление зон и ограничений в использовании земельных участков регламентируется природоохранным, земельным, лесным, водным и градостроительным законодательством. Юридические обязательства Наиболее существенным моментом, влияющим на экономиче ские показатели деятельности предприятий и в настоящее время яв ляются риски возмещения ущерба, который может быть причинен в будущем в связи с производственной деятельностью объекта, напри мер вследствии аварий на нефтепроводах, газопроводах, электро станциях и т.п. Особенно остро стоит проблема оценки экологиче ского вреда и компенсации негативных последствий, причиненных разливами нефти. В связи с принятием новых норм экологической ответственности, обязывающих возмещать ущерб в полном объеме, это направление будет довольно активно развиваться.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Экологический фактор» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
