В настоящее время у нас в стране оборот лесных земель запрещен. Однако лесные земли могут передаваться в аренду и концессию. В 514
связи с этим возникает потребность в оценке прав пользования лес ными землями. При оценке лесных земель определяется стоимость прав, дающих возможность их использования в целях получения до хода, а также стоимость запасов лесных ресурсов. Объектом оценки стоимости лесных ресурсов могут являться: лесные земли с растущим на них лесом или без него, древостой или запас леса на корню, другие виды лесных ресурсов или полезностей, продуцируемых лесом, например, ресурсы дикорастущих грибов, ягод, орехов, охотничье промысловых животных и т.д. Оценка стоимости лесных земель и прав, дающих возможность использования лесных ресурсов, может осуществляться методами сравнительного и доходного подходов. Методы затратного подхода могут применяться для оценки стоимости воспроизводства или стои мости замещения лесов для определенных целей, например оценки минимальной величины экологического ущерба, причиненного вы рубкой или повреждением леса, и установления для его возмещения величины компенсационных платежей. Также как и в случае с сель скохозяйственными угодьями источниками земельной ренты могут быть непосредственная эксплуатация земли (например, получение доходов от заготовки древесины, ведения от охотохозяйственной, рекреационной или иной деятельности) и сдача в аренду или концес сию участков лесного фонда. Наиболее вероятными методами оценки рыночной стоимости лесных земель в случае возникновения потребности в таковой оцен ке станут методы доходного подхода (капитализации земельной рен ты и дисконтированных денежных потоков) и метод сравнения про даж прав пользования и владения лесными участками, например, прав аренды или концессии в случае возникновения рынка подоб ных прав. Выбор методов оценки лесных земель определяется в первую оче редь целью оценки и доступной информации, назначением лесных ресурсов и видом использования лесных земель. На формирование лесного дохода и, соответственно, на стоимость лесных земель ока зывает влияние довольно большое количество факторов. Наиболее существенными из них, требующими учета при оценке стоимости лесной земли, являются: ! наличие транспортных путей и иной инфраструктуры, обеспе чивающей процесс лесозаготовки; ! рынки сбыта лесной продукции; ! обеспеченность рабочей силой; 515
! средний эксплуатационный запас древесины на гектаре лесных земель; ! породная структура насаждений, задаваемая долей отдельных пород в общем запасе леса; ! средний объем хлыста; ! характер рельефа местности и состояние грунтов; ! расстояние доставки заготавливаемых лесоматериалов (хлыс тов, сортаментов) до пункта конечного потребления или ниж него склада); ! соотношение объемов летней и зимней заготовки; ! рыночная цена единицы конечной продукции франко постав щик, вырабатываемой из заготовленной древесины (круглых материалов); ! рыночная цена кубометра древесины франко поставщик в структуре сортиментов, обусловленной породными и качест венными характеристиками лесного фонда на участке, пере данном в пользование. Данные факторы могут использоваться как элементы сравнения в случае появления возможности применения метода сравнения про даж к лесным землям, предназначенным для лесозаготовки, то есть в случае возникновения оборота лесных земель или прав на их исполь зование. В виду возможности многоцелевого использования лесных зе мель целесообразно их оценку проводить с учетом специфики обра зования дохода по каждому виду лесопользования. Для целей оценки лесные земли можно разделить на три основные категории: ! земли, предназначенные преимущественно для выращивания и заготовки древесины; ! земли, предназначенные для видов лесопользования, не свя занных с заготовкой древесины и исключающих ее в промыш ленных масштабах; ! земли с взаимодополняющими видами лесопользования.
Оценка лесных земель, предназначенные для выращивания и заготовки древесины Исходя из разных возможностей получения дохода от заготовки древесины участки земель лесного фонда подразделяют на три группы: 1) земли, не покрытые лесной растительностью, но предназна ченные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие дре 516
востои, редины, пустыри, прогалины, несомкнувшиеся лес ные культуры и т.п.); 2) лесные земли, занятые насаждениями, которые на момент оценки их стоимости не входят в категорию спелых и пере стойных лесов, то есть земли, занятые молодняками, средне возрастными и приспевающими насаждениями; 3) лесные земли, занятые спелыми и перестойными насажде ниями. Расчет стоимости первой группы участков — лесных земель, не по крытых лесом, если они будут использоваться для выращивания и заготовки древесины, определяется, как настоящая стоимость дохо да от последующих рубок главного пользования (рубок в возрасте спелости)1, за вычетом затрат на лесовосстановление после каждого оборота рубки и капитализированных постоянных затрат на управле ние и охрану лесов лесами. Стоимость таких земель рассчитывается по приведенной выше формуле Фаустмана: rT Ч QT – CF VL = ----------------------------- – CF – m , --T e (1 + e) – 1 где: VL — рыночная стоимость участка, руб./га; T — возраст рубки главного пользования, лет; QT — эксплуатационный запас древесины на корню в возрасте главной рубки, куб. м/га; rТ — лесная рента, образующаяся при осуществлении рубок глав ного пользования в насаждении возраста Т, руб./куб. м; CF — затраты на лесовосстановление, руб./га; m — ежегодные затраты на управление, охрану и защиту лесов, ус тановленные федеральным органом управления лесным хозяйством, руб./га; e — ставка дисконтирования. Для второй группы участков — лесных земель, занятых насажде ниями, не достигшими возраста спелости, стоимость участка, если он будет использоваться для выращивания и заготовки древесины, рассчитывается как сумма настоящей стоимости насаждения, произ растающего на участке в момент рубки главного пользования за ми 1
Кроме рубок главного пользования, существуют рубки промежуточного пользова ния или рубки ухода за молодняками, вызванные необходимостью прореживания лесных культур в период их роста и формирования лесного насаждения.
517
нусом затрат на лесовосстановление после первой рубки главного пользования, и настоящей стоимости капитализированных доходов от последующих рубок главного пользования, начиная со второй рубки за минусом капитализированных постоянных затрат на управ ление, охрану и защиту лесов. Расчет может выполняться по следующей формуле: rT Ч QT – CF rT Ч QT – CF VL = ----------------------------- – --------------------------------------------------------------- – m , - --T–t T–t T (1 + e) (1 + e) Ч ((1 + e) – 1) e где: (T — t) — период времени, разделяющий момент проведения оценки и время проведения первой рубки главного пользования. Первое слагаемое представляет собой настоящую стоимость рас тущего леса в момент первой рубки главного пользования, которая состоится через (T — t) лет, за минусом затрат на посадку леса. Вто рое слагаемое представляет настоящую стоимость последующих ру 1 бок, оборот которых составляет Т лет. Величина -----------------------t во втором T– (1 + e) слагаемом представляет собой фактор дисконтирования, позволяю щий привести стоимость последующих рубок к моменту оценки. На пример, оценивается лес в возрасте 50 лет, оборот рубки для которого составляет 100 лет. Соответственно, первая рубка произойдет через 50 лет, вторая через 50 + 100 лет, третья — через 50 + 100 + 100 лет и так далее. Третье слагаемое представляет капитализированные по стоянные затраты по управлению и охране лесов. Для третьей группы участков — лесных земель, занятых спелыми и перестойными насаждениями, пригодными по экономическим со ображениям к рубке главного пользования, стоимость участка, если он будет использоваться в дальнейшем для выращивания и заготовки древесины, рассчитывается как сумма стоимости произрастающего на участке насаждения, пригодного в момент проведения оценки к рубке главного пользования за минусом капитализированных затрат на управление, охрану и защиту лесов, затрат на лесовосстановление после первой рубки главного пользования и настоящей стоимости капитализированных доходов от последующих рубок главного поль зования, начиная со второй рубки. Поскольку насаждение, произрастающее на участке, пригодно к рубке в момент проведения оценки, то его стоимость равна произве дению имеющегося эксплуатационного запаса древесины на лесную ренту, приносимую одним кубометром этого запаса. 518
Расчет производится по формуле, представляющей собой сумму четырех слагаемых: rT Ч QT – CF VL = rT Ч QT – CF – m + ----------------------------- . --e ( 1 + e )T – 1 Первое слагаемое — стоимость вырубаемого леса, второе слагае мое — затраты на лесовосстановление, третье слагаемое — капитали зированные постоянные затраты на управление и охрану лесов, чет вертое слагаемое –настоящая стоимость доходов от последующих рубок главного пользования. Чистый доход от использования лесных земель в момент рубки главного пользования (земельная рента) определяется в два этапа. На первом этапе определяется чистый доход, приходящийся на кубометр древесины на корню (лесная рента). На втором этапе опре деляется чистый доход, приходящийся на землю. Основными статьями издержек, учитываемых при расчете, как лесной ренты, так и чистого дохода приходящегося на землю явля ются: ! материальные издержки; ! заработная плата; ! транспортные расходы; ! ремонт техники; ! затраты на возмещение основных фондов в соответствии с их рыночной стоимостью; ! проценты на инвестированный капитал; ! создание резервов оборотного капитала; ! прочие. Процент на собственный капитал (включая основные и оборот ные фонды) определяется на основе анализа норм отдачи на капитал сопоставимых по уровню риска альтернативных инвестиций. Процент на заемный капитал определяется исходя из типичных условий кредитования. Процент на инвестированный капитал определяется как средне взвешенное значение процента на собственный и заемный капитал. Затраты на создание резервов оборотного капитала должны распре деляться по годам и учитываться в составе операционных расходов. В экономическом отношении применение этих формул означает, что рыночная стоимость лесных земель, предназначенных для заго товки древесины, определяется исключительно стоимостью, расту щего на них леса. Величина дохода, который может быть получен от 519
второй и последующих рубок, оказывается пренебрежительно мала после применения дисконтирования за период в 80 лет. За участок, на котором произрастает молодняк, который можно будет срубить через 80 90 лет ни один покупатель не будет готов заплатить ничего кроме, может быть, символической суммы. В этом заключается спе цифика использования лесных земель и ее отличие от других видов использования земли. Дело в том, что сельскохозяйственная земля, городская земля и даже лесная земля, передаваемая для ведения охотничьего хозяйства или рекреации, не теряет своей полезности и, следовательно, стоимости, в результате сбора урожая или производ ства услуг, продукции, поскольку капитал заключен в самой земле или земле и зданиях, которые в виде «урожая» не собираются. В слу чае с лесными землями ситуация иная. Тот участок, на котором дре весина заготовлена в этом году, сразу теряет свою стоимость на 90% и более, поскольку капитал был почти полностью заключен в срублен ной древесине в отличие от колосьев пшеницы, урожай которых со бирают каждый год.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Оценки стоимости лесных земель» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
