В основе оценки лесных ресурсов, также как и земли, лежит те ория факторов производства, согласно которой производственные факторы (труд, капитал, природные ресурсы), соединяясь вместе, образуют процесс производства, результатом которого является продукция, реализуемая на рынке. Каждый фактор, участвующий в производстве, получает «вознаграждение» за свое участие в виде части вновь созданной стоимости. Труд оплачивается в виде зара ботной платы, капитал в виде возврата капитала и предпринима тельского дохода на капитал (нормы прибыли на капитал), природ ные ресурсы — в виде ренты или остаточного дохода, после оплаты первых двух факторов. Рента является чистым доходом, приписы ваемым природным ресурсам, и определяющим величину их сто имостной оценки. 504
При оценке лесных ресурсов выделяют два понятия ренты: ! лесная рента или чистый доход, приходящийся на единицу ис пользуемого ресурса, например, один кубический метр древе сины; ! земельная рента, или чистый доход, приходящийся на единицу площади лесной земли, например, на 1 гектар. Между земельной и лесной рентой существует следующее соотно шение RL = f(r,Q), где RL — земельная рента, r — лесная рента, Q — за пас древесины на оцениваемой площади лесных земель. То есть, ве личина земельной ренты, возникающей при использовании лесных земель, определяется запасом древесины и доходом, приходящимся на каждый кубический метр этого запаса. Например, на одном гекта ре растет 300 м3 древесины. Доход от продажи 1 м3 древесины состав ляет $20. Соответственно величина дохода от использования 1 га лес ной земли составит $20 Ч 300 м3 = $ 600. Лес или древесина в процессе использования перерабатывается в разную продукцию конечного потребления — круглый лес, пиломате риалы, древесно стружечные и древесно волокнистые плиты, целлю лозу, бумагу, картон. Лесная рента образуется на разных стадиях пере работки леса (технологической цепочки движения лесной продукции). На схеме 17.1 показан процесс формирования лесной ренты на разных стадиях получения лесной продукции конечного потребления. Чистый доход от продажи продукции конечного потребления (цена пиломатериалов, целлюлозы и других лесоматериалов — издержки в производстве лесной продукции — цена круглого леса — прибыль предпринимателя в лесопереработке), r3 Прибыль предпринимателя на стадии производства лесной продукции конечного потребления Издержки на переработку леса в продукцию конечного потребления (пиломатериалы, целлюлозу и др.) Чистый доход от продажи круглого леса (цена круглого леса — транспортные издержки — издержки на лесозаготовку — прибыль предпринимателя), r2 Прибыль предпринимателя на стадии заготовки круглого леса Издержки на заготовку и транспортировку леса Чистый доход собственника от продажи леса на корню (цена леса на корню), r1
Схема 17.1. 505
r1 — лесная рента, образующаяся на стадии продажи леса на кор ню. Она обычно равна цене леса, устанавливаемой на лесных аук ционах. r2 — лесная рента, образующаяся на стадии продажи срубленного круглого леса. Она рассчитывается как разность между валовым до ходом от продажи круглого леса, издержками на заготовку и транс портировку леса, включая затраты на покупку леса на корню, и при были предпринимателя (нормы прибыли), складывающейся в дан ном секторе производства. r3 — лесная рента, образующаяся на стадии продажи продукции конечного потребления. Она соответствует чистому доходу от прода жи лесной продукции, отнесенному на единицу исходного сырья (круглого леса). Величина чистого дохода определяется как разность между валовым доходом от продажи продукции лесопереработки, издержками на ее получение, включая стоимость приобретенного сырья, и прибыли предпринимателя. В идеальных рыночных условиях лесная рента, образующаяся на разных стадиях переработки леса, должна быть одинаковой величи ной. На практике, в отечественных условиях, из за диспаритета цен на первичную продукцию и продукцию конечного производства, на верхних стадиях переработки леса аккумулируется большая часть лесной ренты, которая и присваивается производителями вторичной лесной продукции. Оценка стоимости лесных земель и связанных с ними лесных ре сурсов может проводиться с использованием общих принципов оценки стоимости земельных участков, применяемых с учетом осо бенностей лесных земель. К особенностям, которые необходимо учитывать при проведении оценки лесных земель относятся: ! длительный производственный цикл создания спелого леса как товарного продукта — лес достигает возраста спелости через 40 120 лет после его посадки; ! определяющая роль стоимости имеющегося в настоящий мо мент времени древостоя в оценке лесных земель — из за умень шения стоимости денег во времени, настоящая стоимость леса, который вырастет через 100 лет после вырубки, будет пренеб режительно мала по сравнению со стоимостью леса, который пригоден к рубке в настоящий момент времени; ! цикличные колебания стоимости лесных земель, совпадающие с периодом оборота рубки (период за который лес достигает 506
зрелости) — стоимость земли достигает максимального значе ния в момент рубки леса; ! зависимость стоимости древостоя от качественных характерис тик лесных насаждений (породный состав, диаметр ствола, возраст и сорт) — стоимость леса определяется ценами на лес ную продукцию, которые в свою очередь зависят от товарных качеств древесины; ! экономическая доступность лесных ресурсов или ее отсутст вие — леса, так же как и другие природные ресурсы делят на три категории — доступные (доходы от заготовки превыша ют расходы), предельные (доходы могут быть и выше и ниже расходов), недоступные (расходы превышают доходы от за готовки); ! многоцелевое назначение лесных ресурсов, использование ко торых может носить конкурирующий характер — леса могут использоваться для разных целей одновременно (например, охота, заготовка грибов, заготовка древесины, проводимая вы борочно) или только для одной из них (только вырубка леса, только организация отдыха или проведение охоты, только вы полнение природоохранных функций); ! отсутствие оборота лесных земель на современном этапе разви тия рыночных отношений в России — продавать земли лесного фонда в собственность запрещено, однако возможна аренда участков лесного фонда, в том числе долгосрочная, и кон цессия. Основным отличием земельной ренты, получаемой при исполь зовании лесных земель от земельной ренты, получаемой при ведении сельского хозяйства или использовании земли в городах, является длительный период времени, проходящий от момента создания лес ных насаждений до момента получения лесной продукции. Если в сельском хозяйстве урожаи получаются каждый год, а в некоторых странах несколько раз в год, то в лесном хозяйстве период получения лесного дохода колеблется в среднем от 40 до 110 лет. Возраст, когда лесное насаждение пригодно к рубке называется оборотом рубки. Лес имеет свойство на протяжении периода роста лесного насаж дения до возраста спелости каждый год увеличивать свой запас в ре зультате естественного прироста. После достижения определенного возраста лес может сохранять свои товарные свойства, но со време нем они могут ухудшаться вследствие процессов старения и гибели перестойных старовозрастных насаждений. Соответственно цена 507
лесной земли определяется запасом леса в каждый год этого периода, а также качеством древесины. То есть, чем больше запас древесины в лесу и чем лучше качество этой древесины, тем выше цена на лесную продукцию. Качество древесины определяется диаметром ствола, породным составом лесных насаждений, другими характеристиками древесины. Например, в зависимости от размера диаметра стволов древесину делят на деловую и дровяную. Лесные породы делят на хвойные (ель, сосна, кедр и др.), мягколиственные (береза, осина и др.), твердолиственные (дуб, бук и др). Цены на деловую древесину значительно превышают цены на дровяную древесину. Цена твердо лиственных пород деревьев выше цены мягколиственных пород де ревьев. Соответственно чем выше цена на продукцию, которая мо жет быть получена от растущего леса, тем выше его стоимость. Так как плата за растущий лес (такие леса называют молодняками и приспевающими насаждениями) может быть получена только в бу дущем, то стоимость такого леса зависит не только от годового при роста древесины, но и от стоимости денег во времени и периода до стижения максимального запаса древесины. То есть, стоимость леса зависит от ставки дисконтирования, по которой будущие стоимости приводятся к настоящим, и периода достижения лесом возраста зре лости или оборота рубки. На рисунках 14—16 показаны соотношения между запасом леса на корню, корневой стоимостью леса в разном возрасте и стоимо стью запаса леса на участке лесной земли. Зависимость запаса леса от возраста
Рис. 14. 508
Цена леса в разном возрасте
Рис. 15. Стоимость запаса леса на участке лесной земли
Рис. 16. В связи с длительностью периода получения лесного дохода при оценке лесных земель широко применяются технологии дисконти рования и компондирования. Компондирование доходов означает приведение их настоящей стоимости к будущему времени через нор му прибыли на капитал. Считается, что будущая стоимость денег увеличивается относительно первоначальной суммы денег на вели чину соответствующую процентной ставке. Дисконтирование озна чает процесс обратный компонодированию и представляет собой приведение стоимости будущих доходов к настоящему моменту вре 509
мени, то есть их уменьшение на процентную ставку. Для определе ния настоящей стоимости (V0) суммы денег, получаемой через Т лет VT (VT) при ставке процента е применяется выражение: V0 = ------------------ . ( 1 + e )T Исходя из этого выражения настоящая стоимость запаса растуще го леса (то есть, леса в будущем) в каждый момент времени может быть определена по формуле: VT QT Ч r V0 = ------------------ = ------------------ , T (1 + e) ( 1 + e )T где: V0 — настоящая стоимость запаса леса в году Т, VT — стоимость запаса леса в году Т, QТ — запас древесины в году Т, r — стоимость леса (лесная рента), e — ставка дисконтирования, Т — год оценки. В таблице 17.1 приведен пример изменения стоимости запаса леса в зависимости от возраста лесных насаждений при использовании ставки дисконтирования, равной 5%. Таблица 17.1 Пример изменения стоимости леса с возрастом лесных насаждений Стоимость Возраст Т, Запас леса Стоимость запаса леса QТ , м3 лет 1 м3 r, $ VT = QТ Ч r, $ 1 10 20 30 40 50 60 70 80 2 2 50 250 500 800 1000 1200 1300 3 0 0 2 6 10 14 18 20 4 0 0 500 3000 8000 14000 21600 26000 Настоящая стоимость запаса леса в году Т при e = 5% V = QТ Ч r /(1 + e)T, $ 5 0 0 116 429 697 749 710 525
Из приведенной таблицы видно, что на величину стоимости леса влияют два противоположные фактора — увеличение стоимости за счет естественного прироста леса и уменьшение стоимости за счет уменьшения стоимости денег во времени при дисконтировании. Прирост леса является характеристикой, зависящей от естественных факторов — продуктивности лесных земель и лесных насаждений. 510
Его величина определяется по специальным таблицам роста, рассчи танных по годам жизни лесных насаждений для разных типов дре весных пород. Величина ставки дисконтирования зависит от экономических факторов и ожиданий инвесторов, осуществляющих вложения в лес ные проекты. Из за большой продолжительности периода воспроиз водства леса и, соответственно ,инвестиций в лесное хозяйство, ре зультаты оценки проявляют высокую чувствительность к изменению ставки дисконтирования. Чем на больший период времени отстоит доход, получаемый от леса, тем меньше его стоимость. При высоких ставках дисконтирования она может получить нулевую оценку. Став ки дисконтирования для лесохозяйственной деятельности определя ются на основе преобладающей нормы прибыли, скорректирован ной на риск неполучения или снижения дохода. Если определяется инвестиционная стоимость лесных земель (стоимость, по которой данные земли могут быть приобретены при условии удовлетворения требований инвестора к доходности лесного проекта), то ставка дис контирования может определяться исходя из ожиданий инвестора, внутренней нормы доходности аналогичных и уже осуществленных проектов. Возможны различные варианты определения ставки дис контирования, в том числе учитывающие различные сценарии ис пользования лесных земель и соответственно различные риски полу чения доходов, основанные на прогнозах вероятности получения различных результатов. Также как и при оценке недвижимости, ставки могут применять ся в реальном и номинальном выражении. В ряде стран, традицион но занимающихся лесным хозяйством, например, Швеции, Канаде, эта деятельность считается надежной. Поэтому при оценке лесных земель используют низкие ставки дисконтирования в 2 5%. После рубки, лес либо воспроизводится сам, либо его выращива ют, но и в том и в другом случае это означает, что лесной доход может формироваться через определенные промежутки времени, соответ ствующие обороту рубки на протяжении бесконечного периода вре мени. Если предположить, что не существует производственных затрат по выращиванию леса (затрат на посадку леса и уход за ним), то тогда стоимость лесной земли может быть определена из выражения: VT VT VT VT VL = ------------------ + --------------------- + --------------------- + ... + ------------------- , (1 + e)T (1 + e)2T (1 + e)3T ( 1 + e )∞ 511
где: Т — оборот рубки или интервал времени, через который можно получать лесной доход от вырубки леса; VL — стоимость лесной зем ли; VT — стоимость запаса леса, получаемого через каждые Т лет; e — ставка дисконтирования. Математическое упрощение этого выражения приводит к фор муле: VT VL = --------------------------- . ( 1 + e )T – 1 Применение этой формулы называется капитализацией земель ной ренты по расчетным моделям. Эта формула применяется при расчете настоящей стоимости последовательно получаемых лесных доходов, имеющих стоимость VT, и возникающих в конце каждого оборота рубки. Например, известно, что на участке лесной земли раз в 60 лет (оборот рубки) можно вырубать лес со стоимостью древесного запаса в $100 000. Ставка дисконтирования определена в 5%. Тогда настоя щая стоимость лесной земли будет равна: $100 000 VL = ------------------------------------- = $5650 . (1 + 0,05)60 – 1 На рисунке 17 показано формирование стоимости лесной земли. Стоимость лесной земли
Рис. 17. Если период получения будущих доходов ограничен определен ным числом лет, например, известно, что на определенном участке лесной земли каждый год в течение ряда лет может вырубаться опре 512
деленное количество леса, являющееся постоянной величиной, то на стоящая стоимость такого участка может определяться по формуле: V[ ( 1 + e )n – 1 ] VL = ------------------------------------ , e( 1 + e)n где: VL — настоящая стоимость потока доходов за n лет; V — ожидае мая среднегодовая прибыль от продажи леса; e — ставка дисконтиро вания; n — период получения доходов. Допустим, участок леса сдает ся в аренду на 49 лет. Каждый год можно заготавливать по 500 м3. Стоимость леса на корню составляет $20/м3. Ставка дисконтирова ния равна 5%. Настоящая стоимость такого участка будет равна: $20 Ч 500 Ч [(1 + 0,05)49 – 1] VL = ------------------------------------------------------------------------- = $181 687 . 0,05 Ч (1 + 0,05)49 Данная формула может применяться для оценки лесных земель с постоянной величиной расчетной лесосеки — ежегодно вырубаемого запаса леса, если известен срок использования таких земель. Если срок не ограничен, а величина расчетной лесосеки постоянна, то применяется традиционная формула капитализации земельной рен ты VL = V . Применительно к нашему примеру стоимость лесного -e участка будет равна: $20 Ч 500/0,05 = $20 000. Устойчивое или неистощительное ведение лесного хозяйства свя зано с вложениями в воспроизводство лесных ресурсов. Эти вложе ния представляют собой периодические затраты на посадку леса и уход за лесными культурами, а также постоянные текущие затраты, связанные с управлением лесным хозяйством и охраной лесов. По садка лесов должна осуществляться после каждой вырубки леса. Промышленное ведение лесного хозяйства практически невозможно без этой стадии. Естественное лесовосстановление может значитель но ухудшить качество лесных ресурсов и увеличить период получе ния древесины ценных лесных пород. Например, на вырубках на первой стадии лесовосстановления вырастают мягколиственные ма лоценные породы — осина и береза, средняя продолжительность жизни которых составляет около 40 лет. И только под пологом сфор мировавшегося березового или другого вторичного леса начинается возобновление более ценных хвойных пород. Для получения высо кокачественной древесины и сохранения лесов также требуется еже годно проводить определенный комплекс лесохозяйственных работ и мероприятий. Такими работами является проведение рубок ухода в молодняках, создание системы защиты лесов от пожаров, проведе 513
ние мероприятий, направленных на защиту лесов от вредителей и болезней, охрану лесов от незаконной вырубки и т д. Поэтому при определении земельной ренты или чистого дохода, приходящегося на лесную землю, из стоимости древесного запаса, который может быть вырублен, необходимо вычитать затраты, свя занные с его получением, то есть затраты на создание лесного насаж дения и ухода за ним на протяжении всей его жизни. Для расчета стоимости лесных земель, учитывающего затраты на создание лесных насаждений, а также ежегодные затраты, связанные с уходом за лесными культурами, охраной и защитой лесов, проведе нием иных лесохозяйственных мероприятий (затраты на управление и охрану лесов), применяется формула Фаустмана, предложенная им в 1849 году, и не претерпевшая изменений до настоящего времени. VT – CF VL = --------------------------- – m – CF , - --( 1 + e )T – 1 e где: VL — стоимость лесной земли; VT — стоимость запаса леса, полу чаемого в конце оборота рубки; Т — оборот рубки (возраст леса, предназначенного для рубки); CF — затраты на лесовосстановление (посадка или иное возобновление леса), осуществляемые после каж дой рубки; m — ежегодные затраты на управление и охрану лесов; е — ставка дисконтирования. Первое слагаемое приведенной формулы представляет собой на стоящую стоимость последовательно получаемых доходов от всех бу дущих рубок, уменьшенных на величину затрат на лесовосстановле ние после каждой рубки. Второе слагаемое представляет собой капи тализированную стоимость текущих затрат на управление и охрану лесов. Третье слагаемое представляет собой затраты на создание пер вого насаждения. Например, если стоимость запаса спелого леса, ко торый можно вырубать на участке лесной земли с периодичностью в 60 лет (оборот рубки), составляет $100 000, затраты на лесовосста новление составляют $1000, ежегодные затраты на охрану лесов со ставляют $50, то при ставке дисконтирования в 5%, настоящая сто имость такого участка будет равна: – VL = $100 000 60 $1000 – ---------- – $1000 = $3600 . ------------------------------------------ $50 0,05 (1,05) – 1
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Особенности оценки лесных ресурсов» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
