Применение данного метода основано на принципе остаточной продуктивности земли. Метод применяется для оценки как свобод ных, так и полностью или частично застроенных земельных участ ков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как условно свободные при их наиболее эффективном использова нии. Например, склад или временное сооружение из легких конст рукций, находящиеся на земельном участке в окружении капиталь ных многоэтажных строений, как правило, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование. Такие строения в процессе оценки данного участка не должны приниматься во внимание, оцен ка земельного участка должна выполняться как условно свободного. Данный метод также применяется для анализа наиболее эффектив ного использования земельного участка как условно свободного пу 453
тем прогнозирования разных вариантов его застройки. Вариант за стройки, приводящий к наивысшей стоимости земли, может быть использован для уточнения оценки ее рыночной стоимости, полу ченной с использованием других доступных с точки зрения инфор мации методов оценки. Метод остатка для земли может использоваться только при нали чии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных и сопоставимых с оцениваемым земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование дан ных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, получен ного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вы честь стоимость активов, не относящихся к недвижимости (напри мер, нематериальных и движимых активов). В соответствии с этой техникой рыночная стоимость земельного участка оценивается по формуле: I – VB Ч RB VL = --------------------------- , RL где VL — оценка рыночной стоимости земельного участка; I — чис тый операционный доход; VB — рыночная стоимость улучшений; RL — коэффициент капитализации доходов от земли; RB — коэффи циент капитализации доходов от улучшений. Использование метода предполагает следующую последователь ность действий: ! подбор наиболее типичных для оцениваемой территории видов коммерческого использования оцениваемого земельного уча стка; ! расчет остаточной стоимости существующих или полной вос становительной стоимости прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений для выбранных видов использования оце ниваемого земельного участка, включая существующий, с уче том юридических, градостроительных, функциональных и иных ограничений, установленных исполнительными органа ми власти и соответствующими уполномоченными органами; ! расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости; ! расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на стро ения, как произведения их полной восстановительной стои мости на коэффициент капитализации доходов от улучшений; 454
! расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земель ный участок, как разности общего чистого дохода и доли, при ходящейся на строения; ! расчет стоимости земельного участка путем деления доли об щего чистого дохода, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли. Вид использования земельного участка, для которого получена максимальная стоимость, является наиболее эффективным исполь зованием оцениваемого земельного участка. Оценка общего чистого дохода осуществляется путем составле ния отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений. Основными статьями отчета о доходах являются: ! потенциальный валовой доход; ! действительный валовой доход; ! операционные расходы, состоящие из эксплуатационных рас ходов, расходов на замещение и управленческих расходов; ! чистый доход от эксплуатации (чистый операционный доход ). Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность дей ствительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операци онные расходы, которые несет арендодатель. Потенциальный валовой доход представляет собой доход, кото рый можно получить от сдачи недвижимости в аренду при ее стопро центной заполняемости арендаторами и отсутствии потерь от непла тежей за аренду. При оценке земельного участка арендные ставки за помещения должны рассчитываться исключительно на базе рыноч ных арендных ставок. Для пустующих и используемых арендодате лем помещений для собственных нужд, а также помещений, которые сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенци альный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату. Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплате жей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в про центах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчиты ваются в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений.
455
Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные — не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные — зави сящие от заполняемости. Уровень эксплутационных расходов опре деляется исходя из рыночных условий аренды. Расходы на замещение рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов строений с коротким сроком экономической жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем деления общей стоимости замещения элементов объекта на срок их экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов це лесообразно учитывать возможность процентного наращивания де нежных средств для замены элементов с коротким сроком службы на банковских счетах. При этом необходимо учитывать возможное инфляционное удорожание затрат. Управленческие расходы включаются в состав операционных рас ходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости — сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в про центах от действительного валового дохода в зависимости от типа не движимости. При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисле ния по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обяза тельств по недвижимости, если таковые были. Коэффициент капитализации для улучшений, как правило, рас считывается как сумма ставки дисконтирования и фактора фонда возмещения. Возможно также применение и других методов расчета коэффициента капитализации для улучшений. Величина ставки дисконтирования должна определяться на осно ве анализа внутренней нормы доходности аналогичных и уже осу ществленных проектов. Расчеты могут выполняться в текущих (без учета инфляции) или прогнозных (с учетом инфляции) ценах в зависимости от того, в каких ценах выражаются доходы и расходы. При оценке в текущих ценах следует использовать ставку дисконтирования в реальном вы ражении (без учета инфляции). При оценке с использованием про гнозных цен следует использовать ставку дисконтирования в номи нальном выражении (с учетом инфляции). В процессе оценки земли в качестве коэффициента капитализа ции дохода от земли, целесообразно использовать норму отдачи на капитал, а для улучшений земельного участка — норму отдачи на ка 456
питал, увеличенную на фактор фонда возмещения с учетом безрис ковой ставки процента и оставшегося срока экономической жизни улучшений. При отсутствии рынка инвестиций, в качестве ставки дисконти рования можно использовать удвоенную безрисковую ставку про цента, получаемую на основе анализа наименее рисковых инвести ций на территории данного субъекта РФ. Пример оценки рыночной стоимости земли методом остатка Пример 1 Условия задачи. Стоимость улучшений с учетом износа (полная восстановительная стоимость минус износ) — $1228138. Общий чис тый операционный доход от объекта недвижимости — $725760. Требуется определить стоимость земли Решение: 1. Определение величины коэффициента капитализации для улуч шений Для целей оценки настоящих улучшений земельного участка ве личина коэффициента капитализации определена как метод рыноч ной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи меж ду рыночной ценой аналогичных объектов недвижимости и величи ной чистого операционного дохода от аналогичных объектов недвижимости. Применение этого метода обусловлено наличием до статочной достоверной информации по данному сегменту рынка. Формула определения величины коэффициента капитализации методом рыночной экстракции имеет следующий вид1: R = NOI , ---------V где: R — коэффициент капитализации; NOI — чистый операционный доход от объекта недвижимости; V — рыночная стоимость от объекта недвижимости. На дату оценки были выявлены предложения на продажу и на сдачу в аренду одновременно следующих объектов недвижимости аналогичных с оцениваемым объектом: 1
На самом деле, данная формула справедлива для оценки коэффициента капитали зации объекта недвижимости в целом. Однако из за высокой доли стоимости улуч шений в общей стоимости объекта недвижимости можно допустить, что коэффици ент капитализации улучшений близок по величине к коэффициенту капитализации объекта недвижимости в целом.
* чистый операционный доход был спроектирован исходя из условий чистой аренды.
Как видно из приведенных данных коэффициент капитализации колеблется от 0,18 до 0,32. В этой связи нами была проведена мате матическая обработка исходной информации путем расчета средне квадратического отклонения. Значение среднеквадратичного откло нения является показателем точности результата, полученного ус реднением ряда значений коэффициентов капитализации. В соответствии с законом нормального распределения нормальным распределением описывается C ± 1,94σ значений ряда чисел. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных. Формула для расчета среднеквадратического отклонения имеет следующий вид: σ =
∑ ( C – Ci )2 , ---------------------------N
где: σ — среднее квадратичное отклонение; C — среднеарифметиче ское значение ряда: ∑C-i C = ----------- , N где: Сi — i ое значение ряда; N — количество членов ряда. С = (0,21+0,20+0,24+0,19+0,21+0,20+0,18+0,18+0,32) / 9 ≈ 0,215 Отсюда следует, что доверительный интервал значений ряда со ставляет 0,215 ± 1,94 Ч σ. Для нашей выборки σ = 0,043. Отсюда дове рительный интервал значений ряда составляет от 0,13 до 0,30.
458
Таким образом, значение ряда 0,32 можно не использовать в дальнейших расчетах, как не отражающее сложившийся на момент оценки типичный уровень коэффициента капитализации. Значение величины коэффициента капитализации, определенное методом рыночной экстракции принимается равным среднеарифме тическому значению: С = (0,21+0,20+0,24+0,19+0,21+0,20+0,18+0,18) / 9 ≈ 0,202 2. Расчет величины чистого операционного дохода относящегося к земельному участку № п/п 1 2 3 4 5 Элемент анализа Общий чистый операционный доход Стоимость улучшений Коэффициент капитализации для улучшений Чистый операционный доход, относящийся к улучшениям (2х3) Значение $725760 $1228138 0,202 $248084
Чистый операционный доход, относящийся к земле (1 4) $477676
3. Определение величины коэффициента капитализации дохода от земли Коэффициент капитализации дохода от земли, определен мето дом кумулятивного построения. Базовая (безрисковая) ставка, рав ная ставке доходности по депозитам банков высшей категории над ежности, составляет 8% годовых в валюте. Типичный размер премии за риск инвестирования капитала в право собственности на земель ные участки равен 8% годовых. Данная величина, определена путем опроса потенциальных покупателей права собственности на земель ные участки, в результате которого установлено, что надлежащей компенсацией за риск инвестирования средств в покупку земельного участка является двукратное превышение доходности над безриско вой. Таким образом, коэффициент капитализации равен 16% годо вых. 4. Итоговый расчет стоимости земельного участка № п/п 1 2 3 Элемент анализа Чистый операционный доход, относящийся к земле Коэффициент капитализации дохода от земли Рыночная стоимость земли (1/2) Значение $477 676 0,16 $2 986 000
459
С учетом округления рыночная стоимость права собственности на земельный участок составляет: три миллиона (3 000 000) долларов США. Пример 2. Условия задачи. Полная восстановительная стоимость прогнози руемых улучшений $537 895. Общий чистый доход от объекта не движимости $98 679. Ставка дисконтирования –16,83%. Фактор фонда возмещения –0,086%. Расчет: 1 2 3 4 Коэффициент капитализации для улучшений Доход, приходящийся на улучшения Рыночная стоимость земельного участка (16,83 + 0,086)% = 16,92% $537 895 Ч 0,1692 = $90 990 $90 990/0,1683 = $45 687
Доход, приходящийся на земельный участок $98 679 – $90 990 = $7 689
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Метод остатка для земли» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
